Paiement d'un terrain à lotir en lots viabilisés
fanf
J'envisage de vendre un terrain m'appartenant à un lotisseur.
Celui-ci me propose de me payer non pas en numéraire, mais en lots
viabilisés.
Savez-vous quelles sont les proportions habituellement pratiquées dans
un tel cas ?
Par exemple : un tiers des lots pour le propriétaire du terrain et
deux tiers pour le lotisseur, ou bien moitié moitié ?
Merci pour vos réponses ou liens vers des sites compétents.
JFC
Papageno
"fanf" <jfcar...@wanadoo.fr> a écrit dans le message de news:
1164186776.6...@m7g2000cwm.googlegroups.com...
Bonjour,
J'envisage de vendre un terrain m'appartenant à un lotisseur.
Celui-ci me propose de me payer non pas en numéraire, mais en lots
viabilisés.
Savez-vous quelles sont les proportions habituellement pratiquées dans
un tel cas ?
Par exemple : un tiers des lots pour le propriétaire du terrain et
deux tiers pour le lotisseur, ou bien moitié moitié ?
******************************
Bonjour
La vente d'un terrain nu contre la remise de parcelles viabilisées
est une pratique courante .
Elle permet au lotisseur de faire l'économie de l'achat du foncier
et donc de frais financiers .
Il n'y a pas de règle pour fixer votre contrepartie .
Tout dépend du coût de la viabilisation ( variable suivant les communes, le
POS et la topographie )
Prix terrain viabilisé (moins) frais de viabilisation = Prix terrain vendu
.
De ce dernier il faut déduire la marge du lotisseur .....
là est tout le jeu de la négociation .
Par ailleurs , je vous mets en garde sur les termes de la rédaction du
pré-contrat .
Il faut clairement fixer un délai pour l'acte définitif ( les lotisseurs
aiment bien avoir tout vendu avant de réaliser les travaux )
et désignation précise sur plan des lots qui vous sont attribués ( le
terrain au fond du lotissement au calme vaut plus que celui au bord de la
nationale )
Il convient donc de vous faire assister par un Notaire indépendant qui ne
soit pas à
la botte du lotisseur .
Bien à vous
--
Papageno
MichelB
Bonjour,
Papageno a écrit :
> "fanf" <jfcar...@wanadoo.fr> a écrit dans le message de news:
> 1164186776.6...@m7g2000cwm.googlegroups.com...
> Bonjour,
>
> J'envisage de vendre un terrain m'appartenant à un lotisseur.
> Celui-ci me propose de me payer non pas en numéraire, mais en lots
> viabilisés.
> Savez-vous quelles sont les proportions habituellement pratiquées dans
> un tel cas ?
> Par exemple : un tiers des lots pour le propriétaire du terrain et
> deux tiers pour le lotisseur, ou bien moitié moitié ?
>
> ******************************
>
> Bonjour
>
> La vente d'un terrain nu contre la remise de parcelles viabilisées
> est une pratique courante .
> Elle permet au lotisseur de faire l'économie de l'achat du foncier
> et donc de frais financiers .
> Il n'y a pas de règle pour fixer votre contrepartie .
> Tout dépend du coût de la viabilisation ( variable suivant les communes, le
> POS et la topographie )
> Prix terrain viabilisé (moins) frais de viabilisation = Prix terrain vendu
> ..
> De ce dernier il faut déduire la marge du lotisseur .....
> là est tout le jeu de la négociation .
>
> Par ailleurs , je vous mets en garde sur les termes de la rédaction du
> pré-contrat .
> Il faut clairement fixer un délai pour l'acte définitif ( les lotisseurs
> aiment bien avoir tout vendu avant de réaliser les travaux )
> et désignation précise sur plan des lots qui vous sont attribués ( le
> terrain au fond du lotissement au calme vaut plus que celui au bord de la
> nationale )
> Il convient donc de vous faire assister par un Notaire indépendant qui ne
> soit pas à
> la botte du lotisseur .
>
> Bien à vous
>
Je ne peux que souscrire aux propos de Papageno.
Il est totalement impossible de dégager des règles générales.
Un lotissement de petite taille avec une simple aire de retournement sera moins onéreux à viabiliser
qu'un lotissement de plus grande taille où il faudra peut-être édifier un poste EDF, ramener un
répartiteur téléphonique, prévoir la circulation éventuelle de bus, subir les exigences des concédés
etc...
La topographie est également loin d'être neutre.
Ensuite les contraintes réglementaires: densité, lignes aériennes ou enterrées, consistance de la
voirie.....
Quelle population ce lotissement est-il destiné à accueillir ?
Si vous pouvez répondre à ces questions et que vous pouvez les chiffrer vous aurez une première
estimation.
Ensuite il faudra évaluer la marge du prometteur qui apporte son savoir faire commercial et
technique ainsi que le portage financier jusqu'à complète commercialisation.
De mon expérience ces coûts peuvent varier grandement et les ratios terrain nu/terrain viabilisé ne
sont jamais identiques.
Les chiffres que vous donnez sont tout aussi acceptables l'un que l'autre 1/3 ou 1/2 pour
l'apporteur du foncier, sachant qu'il m'est arrivé de ne pas pouvoir proposer plus que 1/10eme
(estimation évaluée à la louche en terme de dation).
Autre question: les parcelles que vous vous réservez sont-elles pour un usage
personnel/familial/amical ou souhaitez vous concurrencer le lotisseur?
Beaucoup de lotisseurs (la majorité) sont à la fois lotisseurs et constructeurs ou ont des accords
avec des constructeurs. Dans ce cas c'est la marge globale qui les intéresse, quitte à sacrifier la
marge sur le foncier.
Pour résumer:
- les impondérables sont telles que même le lotisseur peut se "planter"
- si vous n'êtes pas un professionnel chevronné la seule négociation possible reste celle de
l'exigence maximum jusqu'à atteindre le "point de rupture" où le lotisseur, qui ne maîtrise pas
tous les coûts et aléas au moment de la négociation, ne pourra pas vous suivre....et votre terrain
ne vaudra plus rien....provisoirement.
- négociez, négociez encore, en immobilier il n'existe pas de règle générale ni de certitude.
En ce qui concerne la 2ème partie de la réponse de Papageno effectivement un bon notaire, bien
implanté localement, et qui ne se contente pas de noter et de collecter les différentes taxes, peut
vous aider dans la négociation. Mais ils se font rares, ceux qui ont à la fois l'expérience locale
et les contacts personnels avec les intervenants de l'immobilier (lotisseurs, promoteurs,
collectivités locales, DDE...).
-----------------------
Cordialement
MichelB
fanf
JF Carbonel
Papageno a écrit :