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Quel apport dans un achat immobilier?
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François
Jan 20, 2012, 6:43:19 PM1/20/12
to
Bonsoir,
Je souhaites achter un bien immobilier dans les prochains mois.
En partant des hypothèses suivantes:
- valeur du bien : 190 000?
- frais de notaire : 10 000?
Admettons que je dipsose de 100 000? d'épargne et que la banque est OK pour
me prêter 180 000? sur 25 ans.
Quel apport dois faire ? 20, 40, 60 ou 80K??
Nous sommes d'accord que plus l'apport sera important et plus le montant de
l'emprunt sera faible donc sur une durée plus courte et donc avec un du
crédit plus faible...
Cependant, plusieurs personnes m'affirment qu'il vaut mieux mettre seulement
20 ou 40K? car l'épargne qui restera fructifiera et compensera le cout élévé
du crédit sur 25 ans!!!
En bref l'idée c'est que si on peut il vaut mieux emprunter beaucoup (quitte
à payer un cout élevé du crédit) et en parallèle placer son épargne pour
quelle rapporte....est-ce une bonne idée??
Merci pour vos retours d'expériences
Cdt
Je souhaites achter un bien immobilier dans les prochains mois.
En partant des hypothèses suivantes:
- valeur du bien : 190 000?
- frais de notaire : 10 000?
Admettons que je dipsose de 100 000? d'épargne et que la banque est OK pour
me prêter 180 000? sur 25 ans.
Quel apport dois faire ? 20, 40, 60 ou 80K??
Nous sommes d'accord que plus l'apport sera important et plus le montant de
l'emprunt sera faible donc sur une durée plus courte et donc avec un du
crédit plus faible...
Cependant, plusieurs personnes m'affirment qu'il vaut mieux mettre seulement
20 ou 40K? car l'épargne qui restera fructifiera et compensera le cout élévé
du crédit sur 25 ans!!!
En bref l'idée c'est que si on peut il vaut mieux emprunter beaucoup (quitte
à payer un cout élevé du crédit) et en parallèle placer son épargne pour
quelle rapporte....est-ce une bonne idée??
Merci pour vos retours d'expériences
Cdt
jr
Jan 21, 2012, 1:07:00 AM1/21/12
to
Le 21/01/2012 00:43, François a écrit :
> En bref l'idée c'est que si on peut il vaut mieux emprunter beaucoup
> (quitte à payer un cout élevé du crédit) et en parallèle placer son
> épargne pour quelle rapporte....est-ce une bonne idée??
Petit avantage fiscal pendant quelques années et beaucoup de sueurs
> En bref l'idée c'est que si on peut il vaut mieux emprunter beaucoup
> (quitte à payer un cout élevé du crédit) et en parallèle placer son
> épargne pour quelle rapporte....est-ce une bonne idée??
froides pendant 25 ans en lisant les cours de la Bourse. Car trouver un
placement qui rapporte plus que le coût de votre crédit plus celui de
l'assurance et frais divers d'enregistrement, c'est mission difficile,
et ça ne se trouve qu'en mode "risqué".
Là-dessus, on peut juste se demander pourquoi la banque vous prêterait à
petit taux alors qu'elle (ou une autre) vous vend un placement plus
intéressant. Pourquoi ne place-t-elle pas elle-même sans passer par
vous? Réponse simple: elle transforme un placement risqué en placement
moins risqué, c'est vous qui prenez le risque.
Là-dessus faut écrire les chiffres et voir, il peut y avoir des
opportunités.
--
jr
Le St Edredon est carré!
Colonel Kilgore
Jan 21, 2012, 2:07:48 AM1/21/12
to
Il se trouve que François a formulé :
taux servi à l'épargne.
Le principe de base est que, à taux égal, il est rentable d'emprunter
plus. Car le mécanisme des intérêts composés joue en faveur de
l'épargne, par rapport à un prêt amortissable.
Il suffit de rentrer dans un tableur le tableau d'amortissement du
prêt, et de mettre parallèlement la progression de l'épargne composée,
pour avoir le résultat en pied de page.
Le problème,c'est qu'actuellement, la notion d'épargne "sans" risque
est assez floue. Il faut que ce soit en euros, pour éviter le risque de
change. Ce serait des Obligations d'Etat allemandes, qui rapportent
2,60% sur l'échéance 20 ans.
A la louche, ça fait un emprunt vers 3,2% maxi pour que le "placement"
soit rentable devant l'emprunt. Je serais étonné que vous obteniez de
votre banque un taux aussi bas actuellement. Ce serait plutôt vers 4%.
Un autre paramètre à prendre en compte, est le risque de se scotcher à
un bien pour une durée aussi longue que 25 ans : c'est long très long,
assez pour changer deux fois de travail et donc de lieu, assez pour
divorcer au moins une fois, avoir élever et voir partir un enfant.
Bref, ce logement peut devenir totalement inapproprié.
Pour y parer, il faudrait négocier sévèrement la clause de pénalités de
remboursement anticipé qui figure certainement au contrat de prêt.
Conclusion : Si je considère ce risque de bien devenant inadapté, à la
situation actuelle des taux d'intérets ( emprunt / placement) il me
semble probable que votre intéret est d'emprunter le moins possible.
Juste conserver une épargne de précaution, qui peut être de l'ordre de
20 000 €.
> Bonsoir,
> Je souhaites achter un bien immobilier dans les prochains mois.
> En partant des hypothèses suivantes:
> - valeur du bien : 190 000?
> - frais de notaire : 10 000?
> Admettons que je dipsose de 100 000? d'épargne et que la banque est OK pour
> me prêter 180 000? sur 25 ans.
> Quel apport dois faire ? 20, 40, 60 ou 80K??
En pur calcul financier, tout dépend du taux d'intéret du pret / le
> Je souhaites achter un bien immobilier dans les prochains mois.
> En partant des hypothèses suivantes:
> - valeur du bien : 190 000?
> - frais de notaire : 10 000?
> Admettons que je dipsose de 100 000? d'épargne et que la banque est OK pour
> me prêter 180 000? sur 25 ans.
> Quel apport dois faire ? 20, 40, 60 ou 80K??
taux servi à l'épargne.
Le principe de base est que, à taux égal, il est rentable d'emprunter
plus. Car le mécanisme des intérêts composés joue en faveur de
l'épargne, par rapport à un prêt amortissable.
Il suffit de rentrer dans un tableur le tableau d'amortissement du
prêt, et de mettre parallèlement la progression de l'épargne composée,
pour avoir le résultat en pied de page.
Le problème,c'est qu'actuellement, la notion d'épargne "sans" risque
est assez floue. Il faut que ce soit en euros, pour éviter le risque de
change. Ce serait des Obligations d'Etat allemandes, qui rapportent
2,60% sur l'échéance 20 ans.
A la louche, ça fait un emprunt vers 3,2% maxi pour que le "placement"
soit rentable devant l'emprunt. Je serais étonné que vous obteniez de
votre banque un taux aussi bas actuellement. Ce serait plutôt vers 4%.
Un autre paramètre à prendre en compte, est le risque de se scotcher à
un bien pour une durée aussi longue que 25 ans : c'est long très long,
assez pour changer deux fois de travail et donc de lieu, assez pour
divorcer au moins une fois, avoir élever et voir partir un enfant.
Bref, ce logement peut devenir totalement inapproprié.
Pour y parer, il faudrait négocier sévèrement la clause de pénalités de
remboursement anticipé qui figure certainement au contrat de prêt.
Conclusion : Si je considère ce risque de bien devenant inadapté, à la
situation actuelle des taux d'intérets ( emprunt / placement) il me
semble probable que votre intéret est d'emprunter le moins possible.
Juste conserver une épargne de précaution, qui peut être de l'ordre de
20 000 €.
coxo11
Jan 21, 2012, 2:11:03 AM1/21/12
to
Pensez à une chose simple : un bien est vendu 190000 + 10000 coût total 200000 euros. Si vous étes amené à le revendre dans 3, 4, 5 ans, les aléas de la vie, combien allez vous récupérer ? Et dans quel délai ? A priori, je dirai que vous serez en perte sur les premières années, notamment si votre produit est vendu avec une possibilité d'exemption fiscale, si vous passez par un vendeur jeune et dynamique qui vous vend l'avantage fiscal et le loyer garanti...
L'immobilier a des rendements faibles, amputés des taxes et charges actuels, qui iront croissants dans un proche avenir... Certains parlent d'un blocage des loyers...
Quant à placer son épargne, oui, mais où et à quel taux ?
Je ne suis donc pas optimiste sur votre projet. Et réfléchissez bien, 25 ans, c'est très long, le tiers de votre vie, et même à 4%, ça fait pas mal d'intérêts à payer.
--
Message posté depuis http://www.arkadia.com/fra/forums/f20/discussion24187/
L'immobilier a des rendements faibles, amputés des taxes et charges actuels, qui iront croissants dans un proche avenir... Certains parlent d'un blocage des loyers...
Quant à placer son épargne, oui, mais où et à quel taux ?
Je ne suis donc pas optimiste sur votre projet. Et réfléchissez bien, 25 ans, c'est très long, le tiers de votre vie, et même à 4%, ça fait pas mal d'intérêts à payer.
--
Message posté depuis http://www.arkadia.com/fra/forums/f20/discussion24187/
pif34
Jan 21, 2012, 12:07:06 PM1/21/12
to
Le 21/01/2012 00:43, François a écrit :
> Bonsoir,
>
> Je souhaites achter un bien immobilier dans les prochains mois.
> En partant des hypothèses suivantes:
> - valeur du bien : 190 000?
> - frais de notaire : 10 000?
>
> Admettons que je dipsose de 100 000? d'épargne et que la banque est OK
> pour me prêter 180 000? sur 25 ans.
>
> Quel apport dois faire ? 20, 40, 60 ou 80K??
> Nous sommes d'accord que plus l'apport sera important et plus le montant
> de l'emprunt sera faible donc sur une durée plus courte et donc avec un
> du crédit plus faible...
les banques fonctionnent par scoring: plus tu as d'apport, moins t'as de
>
> Je souhaites achter un bien immobilier dans les prochains mois.
> En partant des hypothèses suivantes:
> - valeur du bien : 190 000?
> - frais de notaire : 10 000?
>
> Admettons que je dipsose de 100 000? d'épargne et que la banque est OK
> pour me prêter 180 000? sur 25 ans.
>
> Quel apport dois faire ? 20, 40, 60 ou 80K??
> Nous sommes d'accord que plus l'apport sera important et plus le montant
> de l'emprunt sera faible donc sur une durée plus courte et donc avec un
> du crédit plus faible...
frais de garantie, moins d'assurance, un taux d'interet plus faible...
ensuite, plus tu réduit le montant du crédit, plus tu peux réduire la
durée (et abaisser le taux) mais tu peux aussi abaisser la mensualité si
tu le préfères...
par contre, si tu fais de la location, les interet sont déductibles...
donc si t'as un capital en assurance vie ou en épargne, tu peux avoir un
revenu de ton capital supérieur au montant des interets, et en plus t'as
une réserve d'argent disponible en cas de pepin...
autre scénario: t'as 30 000€, tu veux prendre un crédit pour 1 studio en
location qui coute 60 000€... tu fait ton crédit, et tu rembourse avec
un apport de 50%... autre possibilité, tu n'apport que la moitié et ton
apport te permet de prendre 2 crédit, acheter 2 appartement qui se
remboursent avec un apport de 15K€ par appart...
c'est difficile de discuter aussi vaguement sur des question
d'investissement, il faut faire plein de calculs en fonction des
situations, des couts, des taux, des assurance, etc.
> Cependant, plusieurs personnes m'affirment qu'il vaut mieux mettre
> seulement 20 ou 40K? car l'épargne qui restera fructifiera et compensera
> le cout élévé du crédit sur 25 ans!!!
t'as des assurances vie qui rapport du 4 à 6% net je crois, alors que
t'as des taux de crédit qui eux coutent 3 à 5% et les intérets sont
déductibles si locatif... donc le calcul est simple
> En bref l'idée c'est que si on peut il vaut mieux emprunter beaucoup
> (quitte à payer un cout élevé du crédit) et en parallèle placer son
> épargne pour quelle rapporte....est-ce une bonne idée??
appartement cité plus haut... tu cumul deux revenus locatifs en
parallèle....
>
> Merci pour vos retours d'expériences
> Cdt
il faut que tu fasse tes simulations avec un tableur pour comprendre les
> Merci pour vos retours d'expériences
> Cdt
mécaniques, les échelles, voir les interet, les couts, etc.
Eric B
Jan 21, 2012, 12:09:17 PM1/21/12
to
Colonel Kilgore , dans <jfdo84$fce$1...@dont-email.me>, a écrit :
a une bonne boule de cristal), qui fait que les intérêts d'épargne
(perçus en moyenne dans longtemps) valent "moins" que les intérêts de
l'emprunt (payés en moyenne tout de suite).
Ça peut tout changer... et la banque qui a intérêt à "vendre" un
plus gros prêt ne le dira pas.
> En pur calcul financier, tout dépend du taux d'intéret du pret / le
> taux servi à l'épargne.
> Le principe de base est que, à taux égal, il est rentable d'emprunter
> plus. Car le mécanisme des intérêts composés joue en faveur de
> l'épargne, par rapport à un prêt amortissable.
> Il suffit de rentrer dans un tableur le tableau d'amortissement du
> prêt, et de mettre parallèlement la progression de l'épargne composée,
> pour avoir le résultat en pied de page.
Il faut tout de même aussi tenir compte de l'inflation attendue (si on
> taux servi à l'épargne.
> Le principe de base est que, à taux égal, il est rentable d'emprunter
> plus. Car le mécanisme des intérêts composés joue en faveur de
> l'épargne, par rapport à un prêt amortissable.
> Il suffit de rentrer dans un tableur le tableau d'amortissement du
> prêt, et de mettre parallèlement la progression de l'épargne composée,
> pour avoir le résultat en pied de page.
a une bonne boule de cristal), qui fait que les intérêts d'épargne
(perçus en moyenne dans longtemps) valent "moins" que les intérêts de
l'emprunt (payés en moyenne tout de suite).
Ça peut tout changer... et la banque qui a intérêt à "vendre" un
plus gros prêt ne le dira pas.
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Colonel Kilgore
Jan 21, 2012, 1:42:53 PM1/21/12
to
Eric B a présenté l'énoncé suivant :
Le calcul n'a pas besoin de faire entrer le paramètre inflation :
On calcule dans chaque colonne le capital accumulé par l'épargnant
jusqu'à l'amortissement complet de l'emprunt, en termes courants.
Effectivement, la valeur "réelle" finale est plus faible que le calcul
brut, mais les deux colonnes sont bien directement comparables.
On calcule dans chaque colonne le capital accumulé par l'épargnant
jusqu'à l'amortissement complet de l'emprunt, en termes courants.
Effectivement, la valeur "réelle" finale est plus faible que le calcul
brut, mais les deux colonnes sont bien directement comparables.
Message has been deleted
Deltaplan
Jan 22, 2012, 8:23:29 AM1/22/12
to
ou d'autre projet... Si vous estimez qu'il vous serait difficile
d'obtenir un crédit supplémentaire, il peut être sage de conserver une
épargne importante.
L'autre élément à prendre en compte, c'est qu'en cas de gros coup dûr
(décès ou invalidité d'un des co-emprunteurs), les assurances du crédit
immobilier font office de "super contrat de prévoyance" en couvrant tout
ou partie du crédit restant à rembourser... Cela peut être avantageux si
par ailleurs vous aviez un contrat de prévoyance personnel cher, que
vous pouvez arrêter ou réduire de ce fait.
Après, il faut voir aussi que si vous ne mettez pas tout votre apport et
que vous changez d'avis plus tard, vous pouvez toujours faire un
remboursement anticipé partiel... Privilégiez peut-être une banque où
l'assurance est recalculée chaque mois en fonction du capital restant
dû, c'est plus rentable dans un tel cas que de continuer à payer
l'assurance sur le montant emprunté alors que vous en auriez remboursé
une grosse partie... BNP fait de tels contrats par exemple...
Ptilou
Jan 23, 2012, 7:37:47 AM1/23/12
to
Bonjour,
Si c'est pour louer, il vaut mieux emprunter parce que les intérêts
sont déductible du revenu foncier ...
Dans le cas inverse c'est du ptit bonheur la chance !
Ptilou
sont déductible du revenu foncier ...
Dans le cas inverse c'est du ptit bonheur la chance !
Ptilou
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