Acte de caution solidaire, déterminé ou indéterminé ?
did31
Je me suis porté caution solidaire pour mon fils pour un bail locatif, depuis
il a décidé de ne plus travailler et de ne vivre qu'avec l'APL qu'il percoit
mais qui ne lui sert nullement à payer ses loyers.
Bien sur la suite est des plus classique : plus de nouvelles et impossible
d'avoir des contacts avec lui, tant que c'est nous qui payerons les loyers à
sa
place il ne cherchera pas à travailler et restera marginal ! Bien sur c'est
mon
fils mais je pense que ce n'est pas lui rendre service que de l'assister de la
sorte dans son oisiveté sans compter les mauvaises influences qu'il cotoit.
L'agence nous a dit qu'elle n'acceptait que ce type de caution sous peine que
le
logement nous fille entre les mains, alors c'est facile d'entendre : "qu'il ne
faut rien signer à la légère et qu'une caution est un vrai engagement...."
L'acte de cautionnement est rédigé(à la main) ainsi :
Après avoir reçu toute information sur la nature et l'étendue des
obligations
que je contracte je, sousigné ************ déclare me porter caution
solidaire
sans bénéfice de division ni de discution du réglement des loyers, charges,
taxes, impôts, réparations locatives et tous les intérêts et indemnités
dur
par ***************** en vertu du bail qui lui ou leur a été consenti pour
une
durée de 3ans à compter du 02 octobre 2008 pour les locaux situés dans
l'immeuble sis à ******************, bail dont j'ai pris connaissance et dont
un exemplaire m'a été remis et même en cas de changement de bailleur.
J'ai noté que le montant initial du loyer et des provisions sur charges
s'élève à *********************** payable par mois, d'avance et révisable
annuellement selon la variation de l'indice de référence de loyers publiés
par l'INSEE.
Ce bail pouvant être reconduit tacitement, légalement ou conventionnellement
pour une durée déterminée cet engagement de cautionnement sera valable par
dérogation à l'article 1740 du code civil jusqu'a l'extinction des
obligations
dudit locataire sans pouvoir dépasser la durée dudit bail renouvelé trois
fois pour la même durée. lorsque le cautionnement .........
Certains me disent que ce cautionnement est a durée déterminée de 12ans,
d'autres me disent que l'on peut invoquer une durée indéterminée vu que :
le
cautionnement étant stipulé « valable jusqu’à l’extinction des
obligations du locataire », la précision selon laquelle il ne pourra pas «
dépasser la durée du bail renouvelé trois fois pour la même durée » ne
constitue pas, à titre principal, la durée de l’engagement.
La durée « des obligations du locataire » étant quant à elle
indéterminée lors de la conclusion du bail, vous pourriez prétendre être
libéré de son engagement à compter du terme du bail, soit à compter du 3
octobre 2011 .
Mais cet argument me parait un peu juste, si l'agence refuse et que l'on se
retrouve au tribunal devant un juge qui va nous dire " la durée est bien
déterminée vous n'avez pas bien compris"
12 ans d'engagement pour un bail locatif je trouve ca un peu long, d'autant
plus
que j'ai regardé les formulaires des autres agences ou il est écrit : "sans
pouvoir dépasser la durée dudit bail renouvelé deux fois pour la même
durée" alors est ce normal que notre agence nous ait fait recopier ? : "sans
pouvoir dépasser la durée dudit bail renouvelé trois fois pour la même
durée"
Existe t'il une durée de caution maximale pour un bail locatif ? Peut'on
annuler ce cautionnement ? Il y a t'il une faille dans ce type de
cautionnement
?
Merci
Sine nomine
Résumé du cas :
1) Caution solidaire dans le cadre d'un bail locatif.
2) Acte de cautionnement rédigé à la main.
3) Bail initial de 3 ans (du 2 octobre 2008 au 1er octobre 2011.
4) la durée maximale spécifiée est est 4 fois la durée initiale (3 ans).
5) Parmi les mentions manuscrites on trouve :
a) "déclare me porter caution solidaire".
b) "Ce bail pouvant être reconduit ... pour une durée déterminée cet
engagement ... sera valable par ... jusqu'à l'extinction des
obligations dudit locataire sans pouvoir dépasser la durée dudit bail
renouvelé trois fois pour la même durée.".
La question posée est de savoir si la durée du cautionnement est
effectivement de 3 ans + 3 fois 3 ans.
Déjà, le cautionnement doit respecter un certain formalisme ce qui n'est
pas forcément évident dans le cas présenté :
Il doit y avoir une indication précise du terme de l'engagement :
"Le présent engagement est valable pour la durée du contrat de location
ci-annexé et pour la durée de (à compléter) reconduction(s), soit
jusqu’au (à compléter),..."
La caution doit également viser expressément les alinéas 2 et 3 de
l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.
La durée habituelle d'un cautionnement est de 6 ans (bail initial de 3
ans + 1 renouvellement de 3 ans), la prise en compte de deux
renouvellements semble être le maximum dans le cadre d'un cautionnement
solidaire à durée déterminée.
Il est donc envisageable de pouvoir casser ou requalifier en contrat de
cautionnement à durée indéterminée, ce qui permet alors (en s'y prenant
assez tôt) d'y mettre un terme pour ne pas être engagé à l'occasion du
bail suivant.
Avertissement :
Ne sont pas prises en compte les obligations éventuelles envers les
descendants.
Le plus sûr est de passer par un spécialiste du droit ayant pignon sur
rue. Sur la base de la jurisprudence, il pourra vous dire si le contrat
de cautionnement est contestable. Il vous fournira également les
éléments (termes à reprendre, jurisprudence) nécessaires à votre
dénonciation de cautionnement.
did31
Sur le bail il est écrit :
2.9 RENOUVELLEMENT
A l'expiration du bail, le BAILLEUR pourra mettre en oeuvre la procédure
de renouvellement conformément à la loi. A défaut le bail
se renouvellera par tacite reconduction.
En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de trois
ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bayeurs
définis à l'article 13 de la loi du 6 juillet 1989, et de six ans
pour les bailleurs persones morales.
Que dois-je en déduire ? On ne parle pas du nombre de reconductions
tacites sur le bail, c'est la lettre de cotionnement qui fait foi ?
Sine nomine
Résumé de l'argumentaire :
Une caution solidaire à durée limitée est adossée à un bail à usage
d'habitation.
Le message initial stipulait : "Ce bail pouvant être reconduit
tacitement, légalement ou conventionnellement pour une durée déterminée
cet engagement de cautionnement sera valable par dérogation à l'article
1740 du code civil jusqu'à l'extinction des obligations dudit locataire
sans pouvoir dépasser la durée dudit bail renouvelé trois fois pour la
même durée. Lorsque le cautionnement..."
Le problème posé était de connaître la durée minimale de l'engagement
matérialisé par la caution.
Sur la base de mentions relatives au renouvellement du bail, la question
initiale se voit relancée :
> 2.9 RENOUVELLEMENT
> A l'expiration du bail, le BAILLEUR pourra mettre en œuvre la procédure
> de renouvellement conformément à la loi. A défaut le bail
> se renouvellera par tacite reconduction.
> En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de trois
> ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bayeurs
> définis à l'article 13 de la loi du 6 juillet 1989, et de six ans
> pour les bailleurs personnes morales.
>
> Que dois-je en déduire ? On ne parle pas du nombre de reconductions
> tacites sur le bail, c'est la lettre de cautionnement qui fait foi ?
Vous êtes placé dans le cadre d'un cautionnement à durée déterminée.
Pour ce que vaut un avis donné sur un forum de discussion, il apparaît
que le cautionnement peut être requalifié en cautionnement à durée
indéterminée pouvant être limité à la durée du premier bail (la durée ne
figure pas expressément et la durée maximale parait excessive par
rapport aux usages avec un poids financier allant au-delà du raisonnable).
Votre nouvelle information concerne le caractère tacitement
reconductible du bail.
Dans ce contexte, la jurisprudence (CA Versailles du 25/06/1999) a fait
apparaître que dans le cadre d'un bail reconductible tacitement, sont
sans valeur les clauses de cautionnement rédigées sous la forme :
- "pour la durée du contrat initial et son renouvellement éventuel",
- "pour l'exécution du présent bail et de ses suites".
Selon une jurisprudence un peu plus ancienne (CA Versailles du
06/11/1998), on se retrouve là encore dans le cadre d'un cautionnement à
durée indéterminée.
Il devrait donc être possible de résilier unilatéralement l'engagement,
la prise d'effet étant différée au terme du bail au cours duquel le
bailleur aura reçu notification de la réalisation (applicable qu'il
s'agisse du bail initial ou renouvelé).
Plus d'informations sur : http://www.jpm-copro.com/Etude%208-3-4.htm (la
jurisprudence pertinente est également visée).
did31
> On 12/06/2011 14:08, did31 wrote:
>
>
> Une caution solidaire � dur�e limit�e est adoss�e
> � un bail � usage
> d'habitation.
>
> Le message initial stipulait : "Ce bail pouvant �tre reconduit
> tacitement, l�galement ou conventionnellement pour une dur�e
> d�termin�e
> cet engagement de cautionnement sera valable par d�rogation �
> l'article
> 1740 du code civil jusqu'� l'extinction des obligations dudit locataire
> sans pouvoir d�passer la dur�e dudit bail renouvel� trois
> fois pour la
> m�me dur�e. Lorsque le cautionnement..."
>
> Le probl�me pos� �tait de conna�tre la dur�e
> minimale de l'engagement
> mat�rialis� par la caution.
>
> Sur la base de mentions relatives au renouvellement du bail, la question
>
>> 2.9 RENOUVELLEMENT
>> A l'expiration du bail, le BAILLEUR pourra mettre en �uvre la
>> proc�dure
>> de renouvellement conform�ment � la loi. A d�faut le bail
>> se renouvellera par tacite reconduction.
>> trois
>> ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bayeurs
>> ans
>> pour les bailleurs personnes morales.
>>
>> tacites sur le bail, c'est la lettre de cautionnement qui fait foi ?
>>
>>
>>
>>
> dur�e d�termin�e.
>
> Pour ce que vaut un avis donn� sur un forum de discussion, il
> appara�t
> que le cautionnement peut �tre requalifi� en cautionnement
> � dur�e
> ind�termin�e pouvant �tre limit� � la
> dur�e du premier bail (la dur�e ne
> figure pas express�ment et la dur�e maximale parait excessive par
> rapport aux usages avec un poids financier allant au-del� du
> raisonnable).
>
> Votre nouvelle information concerne le caract�re tacitement
> reconductible du bail.
>
> Dans ce contexte, la jurisprudence (CA Versailles du 25/06/1999) a fait
> sans valeur les clauses de cautionnement r�dig�es sous la forme :
> - "pour la dur�e du contrat initial et son renouvellement
> �ventuel",
> - "pour l'ex�cution du pr�sent bail et de ses suites".
>
> Selon une jurisprudence un peu plus ancienne (CA Versailles du
> �
> dur�e ind�termin�e.
>
> Il devrait donc �tre possible de r�silier unilat�ralement
> l'engagement,
> la prise d'effet �tant diff�r�e au terme du bail au cours
> duquel le
> bailleur aura re�u notification de la r�alisation (applicable
> qu'il
> s'agisse du bail initial ou renouvel�).> jurisprudence pertinente est �galement vis�e).
>
Merci, j'ai relev� ceci dans votre lien sur la jurisprudence :
2. maintien volontaire de la caution
En cas de tacite reconduction ou de renouvellement, la caution peut �tre
maintenue soit par un nouvel accord soit en vertu de son engagement initial
s�il comportait un tel maintien..
Le nouvel accord est soumis aux r�gles qui ont �t�
expos�es. Le maintien de la caution fond� sur l�acte
initial, exige dans celui ci une mention manuscrite explicite et non
�quivoque. Il ne suffit pas que l�acte initial de caution vise un
bail pr�voyant son renouvellement dans les conditions l�gales
� d�faut de cong� [10].
De mani�re aussi stricte, il a �t� jug� que si
l�acte initial de caution vise son maintien en cas de renouvellement du
bail, cet engagement ne s��tend pas au cas de tacite
reconduction[11]. Cette rigueur se manifeste dans tous les domaines
d�application du cautionnement. Elle est souvent critiqu�e par les
praticiens.
Mme Vial-Pedroletti, au sujet de la d�cision versaillaise, fait observer
que la solution ne correspond � aucune diff�rence fondamentale
entre le renouvellement et la tacite reconduction, notions d�ailleurs
confondues dans l�article 15-III de la loi de 1989. Dans l�esprit du
bailleur, le maintien de la caution s�entendait pour l�un et
l�autre cas. On doit n�anmoins consid�rer que c�est
dans l�esprit de la caution et non celui du bailleur qu�il convient
alors d�effectuer des investigations. On peut � cet �gard
�tablir un parall�le entre cette solution pr�torienne et
celle de l�article 2039 qui permet � la caution, en cas de
prorogation accord�e par le cr�ancier au d�biteur,
d�agir contre ce dernier pour le faire payer, afin de h�ter
l�extinction de sa propre obligation. L�engagement de la caution est
dans la majorit� des cas un acte unilat�ral de bienfaisance dont
elle n�entend pas forc�ment maintenir les effets au-del�
d�une p�riode initiale, pass�e laquelle le locataire est
pr�sum� en mesure de prendre l�enti�re
responsabilit� de son engagement principal.
D'apr�s ce que j'en comprends, on ne peut exiger du cautionnaire de
s'engager apr�s le bail initial en cas de tacite reconduction ? Ou alors
on est coinc� quand c'est tacite et d�termin� ?