Lotissement privé ou rétrocession voirie ?
Arnaud
Bonjour,
J'aimerai avoir votre avis entre ce qui est mieux au niveau
"valorisation" de patrimoine entre la rétrocession de la voirie d'un
lotissement "résidentiel" à la mairie ou le maintien en lotissement
fermé . J'ai tjs entendu dire qu'il n'était pas bon de rester en
lotissement privé au regard des couts potentiels de réfection de voirie
mais depuis quelques temps je lis, j'entends que la mode est dans les
lotissements privés / fermés .
Je précise que je suis en région parisienne et très proche du centre
ville d'une commune du nord ouest de paris de 20 000 habitants. Et la
mairie nous propose la reprise de la voirie.
Merci d'avance !
Arnaud
mpi...@free.fr
c'est que l'entretien est de leur ressort (lampadaire, refection de
chaussée, etc.)
Ca depends si au niveau voisinage ça se passe bien ou si personne ne
s'entends... Dans ce cas zou la mairie, et c'est plus un probleme de
copropriétaires...
Mefiez vous que la mairie ne reclame pas du terrain pour un bassin de
retention d'eau, qu'elle ne cherche pas à implanter un arret de bus,
etc... ca peut etre la raison du rachat...
Nono
"Arnaud" <arnau...@hotmail.com> a écrit dans le message de news:
pan.2006.11.18....@hotmail.com...
Normalement, les acquéreurs des lots achètent avec le terrain une partie de
la voirie, en indivision.
Le lotisseur n'est donc plus concerné, après qu'il ait terminé cette voirie
évidemment.
Après, il appartient aux co-lotis de décider de la suite à donner à la
voirie.
Si la voirie est restée la propriété du lotisseur, il n'a pas intérêt à la
conserver, mais à la céder à la Mairie, car bonjour les ennuis pour la suite
(réfection, impôts foncier sur non bâti, etc..)
Ce n'est que mon avis.
Le cahier des charges du lotissement prévoyait quoi ?
Nono
Jean-Charles
Je vais être méchant mais j'ai remarqué qu'en période pré-électorale on
refaisait beaucoup de routes. De la à supposer que cela génère des
dessous de table ....
--
JC
Arnaud
> Vous parlez en tant que lotisseur ou propriétaire d'un lot du lotissement ?
Merci pour votre réponse, je parle en tant que propriétaire d'un lot.
Arnaud
> c'est toujours un cas par cas. L'avantage de retrocession à la mairie,
> c'est que l'entretien est de leur ressort (lampadaire, refection de
> chaussée, etc.)
Oui c'est aussi le problème . Notre lotissement est en impasse et donc
très peu utilisé à la circulation . Par contre bcp de pietons y passe
(passage piéton menant à une école et au marché). C'est d'ailleurs sur
ce point que ns avons motivé la rétrocession.
Mais le fait que la rue soit une impasse ns laisse craindre à un
entretien très sporadique de notre voirie ...
>
> Ca depends si au niveau voisinage ça se passe bien ou si personne ne
> s'entends... Dans ce cas zou la mairie, et c'est plus un probleme de
> copropriétaires...
Globalement il n'y a pas de soucis et les gens sont conscient que
l'entretien de leurs maisons est l'entretien de leur patrimoine ...
> Mefiez vous que la mairie ne reclame pas du terrain pour un bassin de
> retention d'eau, qu'elle ne cherche pas à implanter un arret de bus,
> etc... ca peut etre la raison du rachat...
On y pense aussi :-(
Bref si à court terme c'est intéressant de rétrocéder on se dit qu'à
long terme il y a des risques ... notamment une dévalorisation du
lotissement par un non entretien de la voirie, une sortie du cahier des
charges pour l'entretien des maisons (harmonie des couleurs, ...) et
surtout une incertitude sur l'avenir de notre voirie au niveau
organisation.
Merci pour vos réponses.
Arnaud
Drannob
Ce lotissement est privé ? vous laissez passer des étrangers sur votre
patrimoine selon une servitude ?
c'est un co-pro horizontale ? une ASL ?
--
Drannob
Claude Shoshany
> Le Sat, 18 Nov 2006 12:27:47 -0800, mpichot a écrit :
>
>> c'est toujours un cas par cas. L'avantage de retrocession à la
>> mairie, c'est que l'entretien est de leur ressort (lampadaire,
>> refection de chaussée, etc.)
>
> Oui c'est aussi le problème . Notre lotissement est en impasse et donc
> très peu utilisé à la circulation . Par contre bcp de pietons y passe
> (passage piéton menant à une école et au marché). C'est d'ailleurs sur
> ce point que ns avons motivé la rétrocession.
> Mais le fait que la rue soit une impasse ns laisse craindre à un
> entretien très sporadique de notre voirie ...
assurerez)
>>
>> Ca depends si au niveau voisinage ça se passe bien ou si personne ne
>> s'entends... Dans ce cas zou la mairie, et c'est plus un probleme de
>> copropriétaires...
>
> Globalement il n'y a pas de soucis et les gens sont conscient que
> l'entretien de leurs maisons est l'entretien de leur patrimoine ...
>
>> Mefiez vous que la mairie ne reclame pas du terrain pour un bassin de
>> retention d'eau, qu'elle ne cherche pas à implanter un arret de bus,
>> etc... ca peut etre la raison du rachat...
> On y pense aussi :-(
> Bref si à court terme c'est intéressant de rétrocéder on se dit qu'à
> long terme il y a des risques ... notamment une dévalorisation du
> lotissement par un non entretien de la voirie,
Je vous rappelle que l'entretien de la voirie communale est une dépense
obligatoire pour une commune.
Lorsque la voirie sera dégradée, il y a plus de chances que la commune
investisse des sommes (considérables) pour sa remise en état que nous
pourront le faire les co-lotis.
Mais si vous êtes encore propriétaires de la voirie à ce moment là, ce sera
bien tard pour demander à la commune de les reprendre ...
> une sortie du cahier
> des charges pour l'entretien des maisons (harmonie des couleurs, ...)
Le lotissement subsiste, même s'il n'est plus propriétaire de voiries.
Si le réglement de lotissement à vocation à terme à disparaître, le cahier
des charges à une validité perpétuelle : n'importe quel co-loti peut
demander son respect, par exemple pour les couleurs ou l'aspect, s'ils y
sont définis.
Cordialement
Claude Shoshany
Arnaud
> <Par contre bcp de pietons y passe<
> <(passage piéton menant à une école et au marché). <
>
> Ce lotissement est privé ? vous laissez passer des étrangers sur votre
> patrimoine selon une servitude ?
> c'est un co-pro horizontale ? une ASL ?
Oui il y a une servitude de passage et c'est une ASL.
Arnaud
Merci beaucoup pour vos arguments . Les devis de réfection de voirie ne
sont pas si élevés tant que nous restons sur la réfection de surface
(de l'ordre de 35 euros le m2 ce qui ferait une dépense totale de 1200
euros par copro si nous devions tout refaire (40 lots)).
Par contre, ns avons conscience que cela ne serait pas le même cout en
cas de réfection d'assainissement . Mais il a été reconnu conforme en
1995 et nous imaginons mal qu'on nous demande de tout refaire ds un avenir
plus ou moins proche (20 ans).
En outre je pense que tous ces risques sont habituellement supportés
par des résidences en immeubles disposant de grands espaces ... je me dis
donc que cela doit être "supportable" ? Sinon comment font ils ?
> Le lotissement subsiste, même s'il n'est plus propriétaire de voiries.
> Si le réglement de lotissement à vocation à terme à disparaître, le cahier
> des charges à une validité perpétuelle : n'importe quel co-loti peut
> demander son respect, par exemple pour les couleurs ou l'aspect, s'ils y
> sont définis.
Oui mais un cahier des charges est je pense révisable lors d'une AG ?
N'est il pas possible de le réduire à son strict minimum ou
même de le supprimer ?
Je profite également de votre remarque pour savoir si l'ASL devra
demeurer et donc réaliser une AG annuelle comme c'est le cas en ce moment ?
Merci beaucoup
Arnaud
Koumac
"Drannob" <jeanmichelp...@wa.fr> a écrit dans le message de news:
45602baf$0$27378$ba4a...@news.orange.fr...
> <Par contre bcp de pietons y passe<
>
> Ce lotissement est privé ? vous laissez passer des étrangers sur votre
> patrimoine selon une servitude ?
> c'est un co-pro horizontale ? une ASL ?
Pardon c'est quoi une ASL?
Droger Jean-Paul
> N'est il pas possible de le réduire à son strict minimum ou
> même de le supprimer ?
oh ! en règle général il faut l'unanimité des personnes concernées et
là c'est quasi impossible à obtenir. En droit il s'agit d'un contrat
entre des personnes et pour modifier un contrat il faut l'accord de
tous les contractants, sinon où irions nous?
> Je profite également de votre remarque pour savoir si l'ASL devra
> demeurer et donc réaliser une AG annuelle comme c'est le cas en ce moment ?
pour ne pas demeurer il faut dissoudre et pour cela il faut une
majorité certaine!
--
Pour m'envoyer un mail, remplacer anti par droger et manama par
wanadoo; to send me directly a mail replace anti with droger and manama
with wanadoo;
anti.je...@manama.fr
Arnaud
La définition de l'acronyme est Association Syndicale Libre.
Une rapide définition avec mes mots ... :
Lorsque tu achètes une maison en lotissement tu peux être en ASL ou en
copropriété horizontale.
En copropriété horizontale, l'ensemble du terrain appartient à la
copropriété et toi tu es propriétaire de la maison avec jouissance
exclusive d'une partie du terrain (le terrain de ta maison).
En ASL, chaque maison est cadastrée sur une parcelle distincte et donc
lorsque tu es propriétaire de ton terrain et de ta maison. Par contre la
voirie, les espaces verts éventuelles communs, l'électricité, le
nettoyage de ces voiries communes appartiennent à l'ensemble des
propriétaires des maisons individuelles ... qui doivent se regrouper en
ASL pour en assurer la gestion (répartition des frais d'entretien).
J'espère que j'ai bon ;-)
Arnaud
Arnaud
> oh ! en règle général il faut l'unanimité des personnes concernées et
> là c'est quasi impossible à obtenir. En droit il s'agit d'un contrat
> entre des personnes et pour modifier un contrat il faut l'accord de
> tous les contractants, sinon où irions nous?
Merci pour votre éclairage mais si nous pouvons dissoudre l'ASL, le
respect du cahier des charges me semble bien difficile ... en effet il est
écrit qu'en cas de manquements aux obligations d'entretiens, l'ASL est
souveraine pour faire réaliser les travaux à la charge du membre de
l'association.
>
>> Je profite également de votre remarque pour savoir si l'ASL devra
>> demeurer et donc réaliser une AG annuelle comme c'est le cas en ce
>> moment ?
>
> pour ne pas demeurer il faut dissoudre et pour cela il faut une
> majorité certaine!
En ayant relu le cahier des charges je constate que la dissolution de
l'ASL n'est pas évidente car le cahier des charges stipule que toute
modification (velux, veranda) doit faire l'objet d'une autorisation de
l'ASL.
Pour me résumer, je comprends que :
- pour dissoudre l'ASL il faut une majorité certaine et surtout que
l'objet de l'ASL soit devenu caduque.
- pour modifier le cahier des charges il ft accord de tous ... (contrat ?).
Or actuellement, la moitié veut le maintien du cahier des charges,
l'autre la disparition ... donc il demeurera et comme celui ci demeurera
l'ASL devra également perdurer ?
Donc même en cas de rétrocession de la voirie (plus aucune partie
commune), l'ASL devra ss doute rester pour l'application du cahier des
charges ? Et le seul moyen de supprimer ce cahier des charges est
d'obtenir l'accord de tous ?
Merci
Arnaud
Drannob
.
je crois comprendre qu'il ni a pas d'espace vert, et d'equipement communs ,
mis à part la voirie , l'assainissement, l'eclairage , et reseau PTT .
Vous etes a entretenir, avec des fonds prives, une voirie ouverte a tous ,
plus vous tardez la cession a la commune, plus la dégradation sera
importante .
cedez les parties communes , vous n'aurez plus de charges , dissolution de
l'ASL devenue caduque ,relisez les statuts de l'ASL pour connaitre les
modalités d'abandon du cahier des charges et de l'ASL ; Notez que vos
statuts actuels sont valables jusqu'en mai 2008 , Si lors de la prochaine AG
les proprietaires ne souhaitent pas ceder la voirie et assainissement à la
commune , vous etes dans l'obligation d'ici 2008 de rédiger de nouveaux
statuts à deposer en Prefecture.
monoto
Voilà je reprend ce post pour poser une question concernant une rétrocession. Je parle en tant que propriétaire d'un lot dans une lotissement privé. Voilà 5 ans que nous habitons ce lotissement les trottoirs ont 4 ans hors ils sont tous très détériorés et bien évidemment le lotisseur nous accuse nous collotis d'être responsables de cette détérioration. Le lotisseur est également colloti. N'ayant pas particulièrement eu envie de nous lancer dans de longue procédure nous avions décidé que le mieux serait de faire réparer ces trottoirs afin de pouvoir rétrocéder le lotissement à la commune (qui nous demande la réfection avant de statuer sur notre cas). Les travaux s'élèvent à environ 500 euro par propriétaire . Les lotisseurs sont restés propriétaires de la voirie et font pression sur nous, si nous votons la réfection des trottoirs ils paieront (évidemment ils n'auront pas le choix) mais au moment de la rétrocession ils nous la vendrons (alors qu'ils s'étaient engage verbalement à le faire gratuitement) !!!! Alors mes questions sont : Ont t'ils le droit de vendre une rétrocession? Avons nous possibilité de porter plainte pour vice caché contre le lotisseur? Et t'il normal que l'ensemble des trottoirs d'un lotissement présente une détérioration de la sorte au bout de si peut de temps ? (une longueur de trottoir sur deux est cassée!) Le lotisseur lui nous met la convention du lotissement sous le nez en disant que les propriétaires de lot jouxtant un trottoir sont tenue de leur entretien mais de quel entretien il s'agit ?? désherbage? ou réfection totale??? Autre chose il me semble que s'ils restent propriétaire de la voirie en cas de grosse tuile ou de réfection de la voirie c'est de leur ressort pas du notre??? Et pour finir et t'il possible de demander à la mairie de s'engager par écrit à accepter la retrocession à la condition que les travaux soient fait? (parce que le maire nous avait fait comprendre au moment des élections que ça ne poserait aucun soucis et aujourd'hui il ne veut plus sans ces travaux je le comprend mais son manque d'honnêteté de départ nous fait douter de sa bonne foie ).
En esperant avoir eté suffisamment clair j'attend vos réponses avec impatience cordialement monoto.