Agences immobilières - autres règles
NoBodyKnows
questions complémentaires au fil précédent :
1/ transfert de responsabilités
En passant par une agence, le vendeur se dégage-t-il d'une quelconque
responsabilité envers l'acheteur ? Je veux dire en terme de vice caché ou
non conformité quelconque à un règlement. Ceci en toute sincérité, sans
aucune volonté de dissimulation.
J'ai en fait cette discussion avec un ami qui vend et qui pense éviter
des risques de cet ordre en passant par une agence et ne veut pas tenter la
vente directe.
2/ logique prix de vente.
je mets en vente ma maison, par l'intermédiaire de plusieurs agences, ET,
en direct.
Ai-je des obligations en terme de prix net vendeur ? vis à vis des
agences, entre elles d'une part, par rapport à mon prix de vente directe
d'autre part ? Et en particulier, en cas d'évolution du prix net vendeur
demandé.
merci
MichelB
NoBodyKnows a écrit :
> bonjour,
>
> questions complémentaires au fil précédent :
>
> 1/ transfert de responsabilités
> En passant par une agence, le vendeur se dégage-t-il d'une quelconque
> responsabilité envers l'acheteur ? Je veux dire en terme de vice caché ou
> non conformité quelconque à un règlement. Ceci en toute sincérité, sans
> aucune volonté de dissimulation.
> J'ai en fait cette discussion avec un ami qui vend et qui pense éviter
> des risques de cet ordre en passant par une agence et ne veut pas tenter la
> vente directe.
>
Il y a recours possible contre l'agence lorsqu'il y a faute professionnelle.
En ce qui concerne les vices cachés et justement parce qu'ils sont cachés, l'agence ne peut pas les
détecter et donc vous garantir.
Pour d'autres questions par exemple: 'Votre projet d'extension sera-t-il réalisable?', il est
conseillé d'obtenir des réponses écrites.
> 2/ logique prix de vente.
> je mets en vente ma maison, par l'intermédiaire de plusieurs agences, ET,
> en direct.
> Ai-je des obligations en terme de prix net vendeur ? vis à vis des
> agences, entre elles d'une part, par rapport à mon prix de vente directe
> d'autre part ? Et en particulier, en cas d'évolution du prix net vendeur
> demandé.
>
Le prix affiché par les agences n'est pas votre problème.
Il est même fréquent de voir proposer le même bien à des prix pouvant varier de plusieurs %.
Je vous conseille de faire estimer votre maison par diverses agences et de fixer un prix légèrement
supérieur à la plus haute estimation pour l'ensemble des agences.
En effet si vous donnez un prix plus bas à une agence et qu'elle trouve un acquéreur vous serez lié
par ce prix.
---
Cordialement
MichelB
Jean-michel
L'assurance RCP de l'Agent Immobilier (encore faut-il qu'il le soit vraiment
! ) couvre les risques des vices cachés au profit de l'acquéreur et bien
évidemment exonère le vendeur de cette responsabilité, à l'exception des cas
où le vendeur est de mauvaise foi.
Juridiquement il y a bien une distinction entre le profane et le
professionnel, sur lequel repose une connaissance irréfragable de
l'information sur le bien. La Jurisprudence est nombreuse et assez constante
sur ce point, et est constamment déplorée par la FNAIM, mais c'est ainsi.
D'ailleurs, la grande tendance du moment consiste pour les Juges à
considérer l'Assurance RCP et que l'agent immobilier ait tort ou raison, il
sera condamné, ou plus exactement son assurance RCP réparera le préjudice.
Concernant les statistiques publiées par le Ministère de la Justice, je
rappelle - tout en sachant que cela déplaira à certains - que les saisines
auprès du TGI concernent 56 000 cas/an de ventes entre particuliers, et que
dans le même temps concernent 1700 cas/an où un professionnel soumis à la
loi Hoguet intervient.... Sans d'ailleurs savoir si parmi ces 1700 ce n'est
pas l'agent immobilier qui se plaint de son "client" et subi un préjudice.
Si le particulier à particulier, cela marche comme le dit la publicité, cela
marche surtout pour les avocats et les Tribunaux !!!!
Quoiqu'il en soit, tous les préjudices subis par un "client" d'une agence
immobilière sont TOUS couverts par l'assurance du professionnel.
Maintenant, un agent immobilier est libre d'accepter ou non le mandat de
vente. Il est courant que les agents immobiliers refusent de prendre le
mandat de vente dans des cas où manifestement il y a des problèmes, car ils
savent très bien que cela se terminera par la mise en cause de leur RCP; et
ce, même si la description du bien ne laisse aucun doute. Ce qui a
d'ailleurs pour conséquence fâcheuse de donner raison aux "menteurs" !
Pour la deuxième question, la réponse est évidente compte tenu de la nature
d'un mandat de vente, et que donc le vendeur se doit de mettre en
concurrence loyale tous les mandataires avec lesquels il a conclu un mandat,
et que donc le net vendeur se doit d'être proposé à l'identique. Rappelons
que les honoraires des agents immobiliers sont libres, et que par voie de
conséquence les prix FAI peuvent varier d'un agent immobilier à un autre.
Quant à vendre son bien "en direct", le prix proposé par un vendeur est
complètement libre. Mais là encore, il y a certaines logiques que je ne
comprend pas....
Proposer un prix est une chose, et le prix qui sera issu de la négociation
en est un autre.... Surtout avec la configuration actuelle du marché !
--
Jean-Michel - jmkdb
Le 8/08/08 11:20, dans 489c0ff0$0$23644$426a...@news.free.fr, « MichelB »
<nos...@yahoo.fr> a écrit :
Dave Neve
Salut
De ce que j'ai vu sur ce forum, ce n'est pas forcement une bonne idée
de laisser varier le prix dans les vitrines des agences
Les personnes qui viennent pour voir la maison à 150 000 Euros avec
agence A remarque les autres pancartes.
Ils regardent les autres agences par 'curiosité' et voir 145 000
Euros
Ils veulent 'changer' d'agence pour conclure mais agence A menace une
action en justice
Après , c'est la galère
Vous n'avez qu'à chercher des postes dans ce forum pour voir que ceci
arrive souvent
Cordialement
Dave Neve
Jean-michel
> Salut
>
> De ce que j'ai vu sur ce forum, ce n'est pas forcement une bonne idée
> de laisser varier le prix dans les vitrines des agences
Je ne suis de ton avis. Je suis moi, avant toute chose, pour le principe de
la libre concurrence.
Car il n'y a pas d'autre choix ! Si on admet le principe de la liberté des
honoraires, et c'est la LOI d'une part, que d'autre part le mandat doit être
donné dans des conditions loyales - que donc le "net vendeur" doit être
identique d'un mandataire à l'autre; il n'y a pas d'autres conséquences que
le prix FAI proposé pour un même bien dans différentes agences soit
différent, et dans la proportion des honoraires de chacun des mandataires.
Au client acquéreur d'être vigilant et de faire jouer la concurrence, et de
se rendre dans les agences qui pratiquent une politique d'honoraires
réduits, telles que celles du réseau 4% Immobilier par exemple, mais il y en
a probablement d'autres.
Désolé de devoir citer une marque, mais il y a vraiment des différences
entre les agents immobiliers à ce niveau, et à ma connaissance, le réseau
cité est le seul en France à proposer des honoraires réduits.
>
> Les personnes qui viennent pour voir la maison à 150 000 Euros avec
> agence A remarque les autres pancartes.
>
> Ils regardent les autres agences par 'curiosité' et voir 145 000
> Euros
On a pu même constater des différences bien plus importantes encore ! En
France, la moyenne des honoraires est de l'ordre de 7% (alors qu'elle est de
3,7% en Europe !) - on constate parfois 10 % !!! Certains ont un barème
réduit et dégressif de 4 à 2%.... C'est donc parfois plus de 10 000 euros
qui sont en jeu !
>
> Ils veulent 'changer' d'agence pour conclure mais agence A menace une
> action en justice
Oui, mais ce ne sont que des menaces... Car une décision de la cour de
Cassation permet à un client d'acheter là où il veut.
La commission n'est pas due à l'agent immobilier qui a été le premier à
présenter les acquéreurs au vendeur, mais à celui qui a effectivement conclu
l'opération.
Des propriétaires avaient donné à plusieurs agents immobiliers mandat non
exclusif de vendre un ensemble immobilier. Une fois la vente réalisée, celle
des agences mandatées qui avant été la première à présenter les acheteurs
aux vendeurs a assigné ces derniers en paiement de la commission prévue au
mandat.
La cour d'appel (Montpellier, 8 février 2006) a cru pouvoir accueillir cette
demande en retenant que cette agence avait non seulement été la première à
présenter les acheteurs aux vendeurs, mais aussi qu'elle avait eu un rôle
déterminant dans la réalisation de la vente, de sorte que c'était à cette
agence qu'était due la commission. La cour de cassation censure cette
décision et énonce que lorsqu'une personne a donné à plusieurs agents
immobiliers un mandat non exclusif de vendre le même bien, elle n'est tenue
de payer une rémunération ou une commission qu'à celui par l'entremise
duquel l'opération a été effectivement conclue, au sens l'article 6 de la
loi n° 70-2 du 2 janvier 1970, et cela même si l'acquéreur lui avait été
précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à
prétendre à l'attribution de dommages intérêts en prouvant une faute du
vendeur qui l'aurait privé de la réalisation de la vente.
SOURCE
Cass. 1re civ., 15 mai 2007, n° 06-13.988
Maintenant, certains réseaux et certaines agences, conscient de ce problème
ont cru bon, en réaction à cet arrêt de la cour de Cassation, d'introduire
des clauses dans leurs contrats, que ce soit au niveau du mandat de vente,
allant même jusqu'à ce qu'un mandat simple se transforme en exclusif en cas
de visite (c'est le cas chez Century 21, Avis Immobilier, et quelques
autres), allant même à inventer - alors que le bon de visite n'a aucune
existence légale - un mandat de visite avec une clause pénale tel qu'il se
trouve aux Editions Préférence, à l'usage des agents immobiliers.
>
> Après , c'est la galère
Je ne le pense pas ! En revanche, libre à vous de signer n'importe quoi sur
un mandat de vente, qui doit rester la mission de trouver un acquéreur donné
par un mandant vendeur propriétaire à un mandataire professionnel de
l'immobilier; et libre à vous de signer des bons de visite qui ne sont pas
de simples reconnaissances de visite.
En dehors de quelques uns, qui se sont inscrits dans une démarche
consummériste, les agents immobiliers sont coupables à ce niveau.
Faites donc extrêmement attention à ce qu'un agent immobilier vous fait
signer... ! Ne soyez pas idiots, et ne rentrez pas dans un jeu qui limite
celui sain et naturel de la concurrence.
Je me livre aujourd'hui à une analyse comparatives des contrats qui sont
proposés par les agents immobiliers à leur clientèle, et ce dans le but de
contribuer à la rédaction d'un Libre Blanc à destination du Ministre du
Logement, les conclusions que j'en donne pour le moment, sont sans appel.
Il y a par exemple, à la FNAIM, une armée de juristes, dont le seul but est
de protéger la commission des agents immobiliers adhérents.... Si ce n'était
pas aux dépens du client, cela serait louable.... Mais c'est rarement le
cas. Croyez-moi !
Deux exemples :
- pourquoi maintenir la durée des effets d'un mandat à 24 mois après sa
période de validité ?
- pourquoi chercher par tous les bouts à dénoncer le principe de la
rémunération stipulée pour autrui (en l'occurrence l'acquéreur) sur le
mandat de vente?
Je possède les réponses à ces deux questions, absolument révélatrices qu'un
sérieux changement doit s'opérer dans ce métier !
>
> Vous n'avez qu'à chercher des postes dans ce forum pour voir que ceci
> arrive souvent
Oui, et beaucoup plus que vous ne le croyez.
Imaginons que vous souhaitiez acheter une voiture, que pour se faire vous
alliez en essayer une dans une concession d'une marque X, et imaginons que
vous achetiez cette même voiture de même marque dans une autre concession.
Trouveriez-vous normal que la première concession vous réclame de l'argent
sous le prétexte qu'elle vous avait fait essayé la voiture ?
NON, bien sûr.... Et bien dans la tête des agents immobiliers, c'est loin
d'être le cas !
>
> Cordialement
>
> Dave Neve
--
Jean-Michel-jmkdb
MichelB
Jean-michel a écrit :
> Bonjour,
>
> L'assurance RCP de l'Agent Immobilier (encore faut-il qu'il le soit vraiment
> ! ) couvre les risques des vices cachés au profit de l'acquéreur et bien
> évidemment exonère le vendeur de cette responsabilité, à l'exception des cas
> où le vendeur est de mauvaise foi.
> Juridiquement il y a bien une distinction entre le profane et le
> professionnel, sur lequel repose une connaissance irréfragable de
> l'information sur le bien. La Jurisprudence est nombreuse et assez constante
> sur ce point, et est constamment déplorée par la FNAIM, mais c'est ainsi.
Je suis surpris. En effet votre affirmation est en contradiction avec une jurisprudence relativement
récente(2007) :
http://www.jurisprudentes.org/bdd/actu_article.php?id_article=4569
La décision de la C.A. et la confirmation de la C.Cas. semblent logiques:
l'on ne voit pas comment un agent immobilier normalement diligent pourrait engager sa
responsabilité pour un vice non apparent.
---
Cordialement
MichelB
Jean-michel
Le 20/08/08 17:31, dans 48ac38bb$0$10416$426a...@news.free.fr, « MichelB »
<nos...@yahoo.fr> a écrit :
Bonjour MichelB,
Je connais bien évidemment cette Jurisprudence, et qui contredit
parfaitement mes arguments. Sur ce point, vous avez complètement raison.
Cependant, vous devriez admettre trois points :
- dans le cas que vous citez, c'est à l'occasion de travaux sur la
charpente, et c'est l'existence même de ces travaux qui a révélé le vice; et
donc en aucun cas une observation simple, même professionnelle, qui les
aurait révélé et donc ipso facto aurait été caché par l'agent immobilier aux
acquéreurs (c'est certes un détail, mais qui ne peut constituer le défaut de
conseil à l'appui de la demande des acquéreurs), et que donc la
Responsabilité Civile, contractuelle, et même délictuelle n'est pas engagée.
Il semble que la Cour d'Appel et la Cour de Cassation ont fait du proverbe
camerounais, "Le fond de la pirogue ne renseigne pas sur ce qu'il y a au
fond de l'eau", un principe de l'observation en matière d'immobilier dans le
cadre du devoir de Conseil d'un Agent Immobilier...
- il s'agit tout de même d'une jurisprudence isolée, et qu'à ma
connaissance, les décisions des Juges sont "généralement" bien différentes.
- il est connu que les décisions des Juges sont contradictoires et que c'est
même un lieu commun de le dire.
Je maintiendrais donc, étant agent immobilier, pas tout à fait, mais peu
importe, mon commentaire.
Un agent immobilier se doit d'informer l'acquéreur sur la nature du bien
acheté, et que ce devoir d'information ne se discute pas.
Bien cordialement,
--
Jean-Michel-jmkdb
stephane
> Le 20/08/08 17:31, dans 48ac38bb$0$10416$426a3...@news.free.fr, « MichelB »
>
> - Afficher le texte des messages précédents -
Dnas votre livre blanc, posez vous la question suivante: pourquoi dans
certains pays anglo saxon, les CHARTERED SURVEYOR font 80% des
transactions alors qu'en france (je n'ai pas le chiffre mais il est
ridicule).
Ce n'est pas la pratique des agences qui est a modifier mais les
modialités légale de perception de la commission afin de garantir à
l'intermédiaire le paiement de cette dernière à partir du moment ou il
a amorcé le contact avec le client c'est à dire communiqué tous les
éléments necessaires pour arreter un choix. Si les vendeurs et
acquéreurs n'essayais pas sans cesse d'éluder l'intermédiaire pour ne
pas payer la com. ces Abus tendraient a diminuer. (pas a disparaitre).
La réaction des agents immobilier est tout a fait justifié dans la
mesure ou selon la jurisprudence, l'ouverture du droit à la com. est
pratiquement consécutive a la signature de la promesse par leur
intermédiaire (c'est schématique pour les puristes). C'est une forme
de protection contre les "petits malins" qui bénéficient de leur
savoir faire et qui traite ensuite directement.
Alors par courtoisie ! arretez de tirer sur des professionnels et
donnez leur les moyens de faire leur travail sans se demandez s'il
vont être payé à la fin du mois !!
Jean-michel
>
> Dnas votre livre blanc, posez vous la question suivante: pourquoi dans
> certains pays anglo saxon, les CHARTERED SURVEYOR font 80% des
> transactions alors qu'en france (je n'ai pas le chiffre mais il est
> ridicule).
Dans la transaction "ancien" les parts de marché des professionnels selon
l'INSEE est de 35%. (11% les notaires, et 54% de particulier à particulier)
>
> Ce n'est pas la pratique des agences qui est a modifier mais les
> modialités légale de perception de la commission afin de garantir à
> l'intermédiaire le paiement de cette dernière à partir du moment ou il
> a amorcé le contact avec le client c'est à dire communiqué tous les
> éléments necessaires pour arreter un choix.
Mais cela existe déjà dans la loi, et ce depuis 1970 ! Relisez l'article 6
de la loi Hoguet.
> Si les vendeurs et acquéreurs n'essayais pas sans cesse d'éluder
l'intermédiaire pour ne
> pas payer la com. ces Abus tendraient a diminuer. (pas a disparaitre).
Votre raisonnement me fait sourire ! En effet, la question DOIT se poser
autrement ! Essayez de réfléchir sur les raisons qui conduisent des honnêtes
gens à vouloir évincer l'agent immobilier.
Si, notamment la notion de valeur ajoutée exogène a quelque signification
pour vous, et si la rémunération demandée par un agent immobilier se
justifie en regard de celle-ci.
Devoir payer 20 ou 30 000 euros (le salaire annuel d'un enseignant...) pour
un service d'une qualité pitoyable, avec un niveau d'expertise proche de
zéro, n'importe quel individu sensé et intelligent s'y refuse !
La Profession n'a JAMAIS répondu à cette question, se contentant de
s'auto-justifier dans un rôle que personne n'attend et que le "Grand Public"
a du mal à comprendre. Le Mandat Exclusif avec son avatar le "MLS" à la
française en sont la preuve.
Quand j'observe notamment les créateurs du FFIP, et surtout quand je connais
l'écran mis à disposition du commercial pour exploiter ce fichier commun des
mandats exclusifs... Quand je sais exactement pour quelles raisons certaines
décisions sont prises, incorporant également qui couche avec qui, et qu'à la
question du coût de production en forte augmentation, personne ne répond....
Que voulez-vous que je réponde aux agents immobiliers qui me demandent mon
avis ?
Si l'on revient sur le niveau des honoraires et les parts de marché des
agents immobiliers, il y a une corrélation TOTALE (j'ai un graphique à votre
disposition sur ce point) entre les deux. La France est la plus chère
d'Europe, et a les parts de marché les plus faibles.
Maintenant, si j'observe les réseaux, les organisations syndicales, personne
ne fait quoi que ce soit, si ce n'est, comme d'habitude, des gesticulations
des uns et des autres, plus préoccupés de s'enrichir et de se payer "sur la
bête" (les agents immobiliers, vache à lait de ce système nombriliste) que
de relever les vrais défis compte tenu des vrais enjeux, aujourd'hui VITAUX
pour cette profession.
>
> La réaction des agents immobilier est tout a fait justifié dans la
> mesure ou selon la jurisprudence, l'ouverture du droit à la com. est
> pratiquement consécutive a la signature de la promesse par leur
> intermédiaire (c'est schématique pour les puristes). C'est une forme
> de protection contre les "petits malins" qui bénéficient de leur
> savoir faire et qui traite ensuite directement.
Croyez bien tout ce que vous voulez, le problème n'est pas là ! Je ne peux
être d'accord avec vous, tout simplement parce que la réalité n'est pas
celle que vous décrivez. Là encore, relisez la loi Hoguet (ou lisez-là
plutôt avant d'affirmer ce que vous affirmez, avec candeur....! :-) )
>
> Alors par courtoisie ! arretez de tirer sur des professionnels et
> donnez leur les moyens de faire leur travail sans se demandez s'il
> vont être payé à la fin du mois !!
>
Tant que cette profession ne se remet pas sérieusement en cause, comment
pouvez-vous imaginer un seul instant que l'on puisse s'apitoyer comme vous
nous le demandez sur les agents immobiliers.
Tant que cette profession appellera "prospect" un CLIENT (je ne prends que
ce seul exemple emblématique), tant qu'elle n'acceptera pas l'idée en plus
(la marche va être plus haute encore) que ce client est un CONSOMMATEUR; je
ne crois pas un seul instant que cette profession possède un avenir.
Pour que vous sachiez à qui vous avez à faire, je suis dans l'Immobilier
depuis 15 ans, Consultant dans les réseaux pendant 10 ans, Agent immobilier;
je suis aujourd'hui à la Direction adjointe et Consultant d'un réseau
d'agents immobiliers consumméristes qui pratiquent des honoraires réduits,
conformes à la moyenne des honoraires pratiqués en Europe, et par ailleurs
chargé du développement de ce réseau en Aquitaine. Et pour tout vous dire,
et j'en suis extrêmement fier, nous avons été les seuls à être invités par
le Ministre du Logement à une table ronde préparatoire à la refonte du
rapport Vorms (qui affirme d'aillleurs qu'il s'est fait "enfler" par le
lobby FNAIM-ORPI-C21- Franc-maçonnerie - c'est vous dire l'opinion de ce
député sur les dirigeants des réseaux et des organisations professionnelles,
et je pense pareil !) et par la rédaction donc d'un Livre Blanc sur la
profession d'agent immobilier.
--
Jean-Michel-jmkdb