Décote d'un bien en zone rouge (inondable) ?
Sam Lion
Désolé tout d'abord : ma question n'est pas de droit mais elle trouve sans
doute mieux sa place ici qu'en "petites annonces".
Question assez simple en fait : nous comptons acheter un bien pour lequel
l'acheteur refuse de nous fournir une estimation par une agence. Et pour
cause il est en "zone rouge" le long de l'oise et susceptible d'être inondé
à une hauteur d'1m lors de chaque grande crue, qui est environ décennale.
Un professionnel de l'immobilier qui lirait ce message pourrait-il me dire
quelle décote environ peut-on appliquer à un tel bien, par rapport à
l'estimation d'un bien équivalent situé à quelques mètres mais hors zone
inondable (estimation obtenue sur pap.fr).
Notre problématique étant bien sur d'avoir un "prix de marché" si jamais
nous devions revendre ce bien. Si ca peut aider, je précise que le
rez-de-chaussée inondable a une surface de 60m2 environ, le tiers envion de
la surface totale.
Sam
Koumac
"Sam Lion" <a_enlever...@wanadoo.fr> a écrit dans le message de news:
4810caa8$0$865$ba4a...@news.orange.fr...
> Bonjour à tous,
>
> Désolé tout d'abord : ma question n'est pas de droit mais elle trouve sans
> doute mieux sa place ici qu'en "petites annonces".
>
> Question assez simple en fait : nous comptons acheter un bien pour lequel
> l'acheteur refuse de nous fournir une estimation par une agence. Et pour
> cause il est en "zone rouge" le long de l'oise et susceptible d'être
> inondé à une hauteur d'1m lors de chaque grande crue, qui est environ
> décennale.
Vraiment bizarre que de vouloir acheter un bien qui serat inonder tous les
dix ans , moi j'y mettrais bien 0 euros sauf pour y faire une piscinne.
>
> Un professionnel de l'immobilier qui lirait ce message pourrait-il me dire
> quelle décote environ peut-on appliquer à un tel bien, par rapport à
> l'estimation d'un bien équivalent situé à quelques mètres mais hors zone
> inondable (estimation obtenue sur pap.fr).
Je suis aussi dans l'oise et d'apres pap ma maison vaut 50% de plus que le
prix du marché .
Sam Lion
news:4810dd06$0$875$ba4a...@news.orange.fr...
>
> "Sam Lion" <a_enlever...@wanadoo.fr> a écrit dans le message de
> news: 4810caa8$0$865$ba4a...@news.orange.fr...
>> Bonjour à tous,
>>
>> Désolé tout d'abord : ma question n'est pas de droit mais elle trouve
>> sans doute mieux sa place ici qu'en "petites annonces".
>>
>> Question assez simple en fait : nous comptons acheter un bien pour lequel
>> l'acheteur refuse de nous fournir une estimation par une agence. Et pour
>> cause il est en "zone rouge" le long de l'oise et susceptible d'être
>> inondé à une hauteur d'1m lors de chaque grande crue, qui est environ
>> décennale.
>
>
> Vraiment bizarre que de vouloir acheter un bien qui serat inonder tous les
> dix ans , moi j'y mettrais bien 0 euros sauf pour y faire une piscinne.
Hé hé...nous avons des raisons rationnelles que je n'ai pas
exposées...disons que c'est une zone à fort potentiel commercial qui ne perd
pas à être sous l'eau fusse quelques jours tous les ans...
Sam
Koumac
Elle serait ou cette zone .
Zetrader In Roanne City
Il est coquin l'oncle sam ;) et il y a des moyens de protections pour
limiter les dégâts de ces inondations ? elles sont prévisibles ?
--
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Sam Lion
>> Hé hé...nous avons des raisons rationnelles que je n'ai pas
>> exposées...disons que c'est une zone à fort potentiel commercial qui ne
>> perd pas à être sous l'eau fusse quelques jours tous les ans...
>> Sam
>
> Elle serait ou cette zone .
>
>
Sam Lion
> Il est coquin l'oncle sam ;) et il y a des moyens de protections pour
> limiter les dégâts de ces inondations ? elles sont prévisibles ?
La hauteur est prévisible et le rez-de-chaussée protégé en conséquence...les
autres établissements réouvrent en quelques jours quand ça arrive...et des
assurances obligatoires remboursent les frais.
Mais tout ça ne répond pas à ma question :-)
Sam
Moisse
<a_enlever...@wanadoo.fr> exprime ceci:
Ce qui répond à votre question est relatif à l'assurance.
Lorsque le risque de possible passe à probable puis à certain, plus
aucun assureur n'accepte de souscrire un contrat.
Pour le reste il est difficile de répondre à la question, il suffit que
des travaux soient effectués en amont pour modifier radicalement le
risque.
C'est ainsi que les barrages construits dans les années 80 à Naussac et
villerest par exemple, ont modifié l'inondabilité des régions d'Orléans
et Angers, ce qui a transformé des terrains agricoles en terrains
constructibles.
A l'inverse avec tout ce qui se raconte sur le rechauffement de la
planète, ce qui est inondable aujourd'hui le sera de plus en plus.
Alors ??
--
Moisse
Nospam : sans doute
moi...@douteifrance.com
Sam Lion
"Moisse" <moi...@douteifrance.com> a écrit dans le message de
news:48119912$0$15472$426a...@news.free.fr...
La zone est inondable a un niveau assez prévisible sauf retour de noé, car
il y a couloir d'écoulement des eaux à travers la campagne qui donne ce
niveau d'aussi loin que des documents écrits peuvent l'attester.
Pour les assurances c'est standard pas de problème la dessus.
Pour les travaux : absolument aucun chantier de protection des eaux n'est
autorisé sur cette zone (logique, pour favoriser l'écoulement naturel des
eaux)
Demeure ma question initiale : quelle décote un agent immobilier donnerait à
un bien de ce type, en comparant au même bien à quelques mètres en zone non
inondable ?
30%, 50%
Sam
Ariel Dahan
news:4810caa8$0$865$ba4a...@news.orange.fr...
> Bonjour à tous,
>
> Désolé tout d'abord : ma question n'est pas de droit mais elle trouve sans
> doute mieux sa place ici qu'en "petites annonces".
>
> Question assez simple en fait : nous comptons acheter un bien pour lequel
> l'acheteur refuse de nous fournir une estimation par une agence.
Ce n'est pas au vendeur de vous fournir une estimation, mais à vous de le
faire.
> Et pour cause il est en "zone rouge" le long de l'oise et susceptible
> d'être inondé à une hauteur d'1m lors de chaque grande crue, qui est
> environ décennale.
>
> Un professionnel de l'immobilier qui lirait ce message pourrait-il me dire
> quelle décote environ peut-on appliquer à un tel bien, par rapport à
> l'estimation d'un bien équivalent situé à quelques mètres mais hors zone
> inondable (estimation obtenue sur pap.fr).
>
> Notre problématique étant bien sur d'avoir un "prix de marché" si jamais
> nous devions revendre ce bien. Si ca peut aider, je précise que le
> rez-de-chaussée inondable a une surface de 60m2 environ, le tiers envion
> de la surface totale.
>
> Sam
Posez-vous la question de savoir combien vous paieriez un bien inodable ...
Voilà votre estimation.
En clair, diminuez du prix de marché non-innodable les informations
suivantes:
1- surcoût lié à l'assurance
2- perte d'exploitation lors des périodes d'inondation
3- impossibilité d'assurer la perte d'exploitation
4- travaux de remise en état tous les 10 ans (en fait tous les 5 ans, si le
réchauffement se confirme)
5- ...
Donc à vous de fixer votre risque.
Cordialement,
Ariel DAHAN
Ariel Dahan
news:48119ea0$0$906$ba4a...@news.orange.fr...
Présenté comme celà, je dirais :
10 % (pour la crue décennale)
+ 5 à 10 % pour l'incertitude
+ 5 à 10 % pour l'impossibilité de reconstruire ou d'agrandir
Bref entre 20 et 30 % de décote me semble cohérent.
Sam Lion
> 10 % (pour la crue décennale)
> + 5 à 10 % pour l'incertitude
> + 5 à 10 % pour l'impossibilité de reconstruire ou d'agrandir
> Bref entre 20 et 30 % de décote me semble cohérent.
Merci pour ce point de vue, cela me parait cohérent vu comme ça...
Sam
Sam Lion
> Posez-vous la question de savoir combien vous paieriez un bien inodable
> ...
> Voilà votre estimation.
>
> En clair, diminuez du prix de marché non-innodable les informations
> suivantes:
> 1- surcoût lié à l'assurance
> 2- perte d'exploitation lors des périodes d'inondation
> 3- impossibilité d'assurer la perte d'exploitation
> 4- travaux de remise en état tous les 10 ans (en fait tous les 5 ans, si
> le réchauffement se confirme)
> 5- ...
>
> Donc à vous de fixer votre risque.
>
> Cordialement,
> Ariel DAHAN
Mon problème n'est pas seulement de déterminer un prix d'achat pour moi :
par rapport à ce que je veux en faire je sais à peu près quel prix je suis
prêt à payer.
Mon problème est : en cas de revente, quel est le prix de marché d'un tel
bien.
Je pense que la décote est de 30 à 50%, d'autant que toutes les personnes à
qui j'en ai parlé m'ont dit "moi je n'acheterais jamais un bien en zone
inondable", mais je voulais "mieux" que mon sentiment à la louche.
Sam
Moisse
<a_elever...@wanadoo.fr> exprime ceci:
>> En clair, diminuez du prix de marché non-innodable les informations
>> suivantes:
>> 1- surcoût lié à l'assurance
>> 2- perte d'exploitation lors des périodes d'inondation
>> 3- impossibilité d'assurer la perte d'exploitation
>> 4- travaux de remise en état tous les 10 ans (en fait tous les 5
>> ans, si le réchauffement se confirme)
>> 5- ...
>>
>> Donc à vous de fixer votre risque.
>>
>> Cordialement,
>> Ariel DAHAN
> En fait je ne peux pas me poser cette question dans ce sens là.
> Mon problème n'est pas seulement de déterminer un prix d'achat pour
> moi : par rapport à ce que je veux en faire je sais à peu près quel
> prix je suis prêt à payer.
> Mon problème est : en cas de revente, quel est le prix de marché d'un
> tel bien.
> Je pense que la décote est de 30 à 50%, d'autant que toutes les
> personnes à qui j'en ai parlé m'ont dit "moi je n'acheterais jamais
> un bien en zone inondable", mais je voulais "mieux" que mon sentiment
> à la louche. Sam
Votre question n'a pas d'autre réponse que la mienne.
Ariel vous a donné un calcul possible de décote d'un bien inondable par
rapport à un bien non inondable.
Mais évoquer une décote d'un bien déja inondable dont le prix tient
compte de cet état, et le même bien dans le futur n'a pas beaucoup de
sens si aucun critère ne change.
Si en connaissance de cause vous acceptez de payer le prix demandé, il
n'y a pas lieu de penser qu'il y aura décote ou plue-value uniquement de
ce fait.
A+
Freddo
news: 4812075a$0$906$ba4a...@news.orange.fr...
Pardonnez-moi Ariel mais il me semble qu'il y a un autre risque .
Ce bien est en "zone rouge" sur le PPR .
Si le risque d'inondation ne semble pas effrayer Sam, que pense-t-il du
risque
de destruction totale de son bien ( un incendie par exemple .... )
A ce moment là il sera impossible de déposer un quelconque permis
de construire ( ou reconstruire ) en "zone rouge " ....
Et là , la décôte risque d'être TRES sensible....
Freddo
JPP
"Sam Lion" <a_elever...@wanadoo.fr> a écrit dans le message de news:
481331bc$0$867$ba4a...@news.orange.fr...
Et si l'assureur refuse de couvrir ce risque ?
JPP
Dominick
<jean-pier...@wanadoo.fr> a écrit :
>Et si l'assureur refuse de couvrir ce risque ?
Le Fri, 25 Apr 2008 10:19:13 Sam Lion a ecrit "et des assurances
obligatoires remboursent les frais".
Mais en immo il n'y a pas d'assurance obligatoire comme pour les
vehicules automobiles non ?
Ca me fait penser aux assureurs qui refusent certains biens en Corse
par exemple.
Sam Lion
> Ce bien est en "zone rouge" sur le PPR .
> Si le risque d'inondation ne semble pas effrayer Sam, que pense-t-il du
> risque
> de destruction totale de son bien ( un incendie par exemple .... )
> A ce moment là il sera impossible de déposer un quelconque permis
> de construire ( ou reconstruire ) en "zone rouge " ....
> Et là , la décôte risque d'être TRES sensible....
> Freddo
d'avancement de mes recherches, il me semble que ces cas sont traités dans
la législation liée au ppr et notamment leur assurance (article l125-1 du
code des assurances)
Sam
Sam Lion
"Dominick" <rw6o1fi...@jetable.org> a écrit dans le message de
news:qg2c149ff1de7arb4...@4ax.com...
Disons que l'article 125-1 et suivants du code des assurances répond à pas
mal d'interrogations
Sam
Freddo
--
Freddo
"On peut faire semblant d'être grave ,
on ne peut pas faire semblant d'avoir de l'esprit."
S.Guitry
"Sam Lion" <a_enlever...@wanadoo.fr> a écrit dans le message de news:
4816edbf$0$832$ba4a...@news.orange.fr...
Mais c'est justement la législation liée au PPR qui vous fera
qu'on ne vous accordera pas de PC en zone rouge et là
je ne vois pas ce que votre assureur pourra y faire .
Il vous remboursera peut-être mais en tout cas vous irez reconstruire
ailleurs . j'ai déjà vu le cas .
Moisse
<a_enlever...@wanadoo.fr> exprime ceci:
Oui si un contrat est signé.
Mais si aucun assureur n'accepte la sousc ription d'un contrat
habitation, nenni des catastrophes naturelles.
A+
Sam Lion
>> Ce bien est en "zone rouge" sur le PPR .
>> Si le risque d'inondation ne semble pas effrayer Sam, que pense-t-il du
>> risque
>> de destruction totale de son bien ( un incendie par exemple .... )
>> A ce moment là il sera impossible de déposer un quelconque permis
>> de construire ( ou reconstruire ) en "zone rouge " ....
>> Et là , la décôte risque d'être TRES sensible....
>> Freddo
> Il s'agit effectivement d'un aspect à prendre en compte, mais dans l'état
> d'avancement de mes recherches, il me semble que ces cas sont traités dans
> la législation liée au ppr et notamment leur assurance (article l125-1 du
> code des assurances)
> Sam
>
> Mais c'est justement la législation liée au PPR qui vous fera
> qu'on ne vous accordera pas de PC en zone rouge et là
> je ne vois pas ce que votre assureur pourra y faire .
> Il vous remboursera peut-être mais en tout cas vous irez reconstruire
> ailleurs . j'ai déjà vu le cas .
questions de PC. Effectivement il est hors de question d'obtenir un PC pour
le moindre cm2 sur cette zone. Pour ce qui est de la recontruction en cas de
sinistre j'avoue que c'est une colle (en dehors du simple problème
d'assurance)...sur laquelle il convient d'avoir des réponses précises !
Rapidement mon ami Google me donne ça :
-
une nouvelle construction, soit à entreprendre des travaux sur une
construction existante. A cet égard, l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme
autorise la reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit par un
sinistre même si la zone dont relève ce bâtiment est devenue inconstructible
depuis sa construction initiale, sauf si le P.L.U. ou la carte communale y
font explicitement obstacle.
-
et
-
Enfin, le P.P.R. peut prévoir des dispositions spécifiques relatives aux
extensions ou réparations importantes de bâtiments existants, ou à la
reconstruction de biens sinistrés. Ainsi, un P.P.R. peut autoriser la
reconstruction de biens sinistrés à la suite d'une catastrophe naturelle
dans certains secteurs pourtant classés en zone inconstructible lorsqu'il
est établi que le risque naturel ne met pas en péril les personnes qui
demeurent dans ces zones
-
A vérifier donc..
Sam Lion
> Oui si un contrat est signé.
> Mais si aucun assureur n'accepte la sousc ription d'un contrat habitation,
> nenni des catastrophes naturelles.
> A+
>
>
>
> --
> Moisse
> Nospam : sans doute
> moi...@douteifrance.com
Je cite :
-
L'assurance : un assuré qui se voit opposer
deux refus d'assurance habitation
peut saisir le Bureau Central de Tarification
(BCT) qui imposera à l'un des assureurs
de le garantir contre les effets des
catastrophes naturelles et en fixera les
conditions (montant de la franchise notamment).
Pour cela, le particulier devra
s'être conformé aux prescriptions du
PPR approuvé depuis 5 ans (voir
« obligations »). Rappel : l'assurance
d'un bien immobilier n'est pas obligatoire.
-
Sam
Sam Lion
--
Autoriser la reconstruction des biens sinistrés à la suite d'une catastrophe
naturelle dans
certains secteurs situés dans la zone de grand écoulement et classés à ce
titre en zone inconstructible
n'est pas entaché d'erreur manifeste d'appréciation : si le principe d'inconstructibilité
qui prévaut dans
cette zone est justifié par l'objectif de ne pas aggraver les risques par de
nouveaux aménagements le
long du cours d'eau, la dérogation à un tel principe que constitue l'autorisation
de reconstruire les
biens existants est également justifiée dans la mesure où la montée très
progressive des eaux en cas de
crues ne met pas en péril les populations résidentes (TA de Melun, 12 fév.
2004, Commune de
Joinville-le-Pont et autres, confirmé par CAA Paris, 23 fév. 2006).
--
Sam
Emmanuel Wormser
--
Cordialement
Emmanuel Wormser
"Sam Lion" <a_enlever...@wanadoo.fr> a écrit dans le message de news:
4817018f$0$848$ba4a...@news.orange.fr...
Moisse
<a_enlever...@wanadoo.fr> exprime ceci:
Ce n'est pas aussi simple que vous l'exprimez.
Sam Lion
>> -
>> L'assurance : un assuré qui se voit opposer
>> deux refus d'assurance habitation
>> peut saisir le Bureau Central de Tarification
>> (BCT) qui imposera à l'un des assureurs
>> de le garantir contre les effets des
>> catastrophes naturelles et en fixera les
>> conditions (montant de la franchise notamment).
>> Pour cela, le particulier devra
>> s'être conformé aux prescriptions du
>> PPR approuvé depuis 5 ans (voir
>> « obligations »). Rappel : l'assurance
>> d'un bien immobilier n'est pas obligatoire.
>> -
>> Sam
>
> Ce n'est pas aussi simple que vous l'exprimez.
> A+
> --
> Moisse
> Nospam : sans doute
> moi...@douteifrance.com
Re bonjour,
Malgré les apparences sans doute trompeuses je ne suis pas si sûr de moi sur
ce projet et je me renseigne tout azimuts...
J'ai trouvé plusieurs sources concordantes sur Internet sur ce point précis,
et j'ai cru le comprendre en lisant les articles L125-1, L125-2 et L125-6 du
code des assurances.
Je suis donc plus qu'ouvert à toute aide de votre part si je fais une erreur
d'interprétation.
Sam
Moisse
<a_enlever...@wanadoo.fr> exprime ceci:
En fait je ne sais pas trop ce que vous cherchez exactement.
Si c'est comme le titre l'indique une décote, je vous ai déja dit qu'il
n'y a aucune raison puisque vous achetez déja un bien qui a subit la
dite décote à l'échelle d'un bien identique mais non inondable.
Alors sauf si le risque s'aggrave, ce qui serait étonnant, ou si la
législation change, ce qui est possible, ou encore si le caractère
inondable est combattu par de nouveaux ouvrages, aucune raison d'une
décote supplémentaire.
Mais c'est le domaine des conjectures
Sam Lion
> Si c'est comme le titre l'indique une décote, je vous ai déja dit qu'il
> n'y a aucune raison puisque vous achetez déja un bien qui a subit la dite
> décote à l'échelle d'un bien identique mais non inondable.
Justement, je cherche une indication d'un professionnel de l'immobilier : Si
ce dernier estime un bien à 100, quelle décote donne-t-il au même bien 200
mètres plus loin en zone inondable à raison du rez-de-chaussée saccagé tous
les 10 ans en moyenne ? A l'instant T de l'achat, sans rien préjuger du
futur
Sam
Freddo
"Sam Lion" <a_enlever...@wanadoo.fr> a écrit dans le message de news:
4817018f$0$848$ba4a...@news.orange.fr...
C'est vous qui voyez ...
En ce qui me concerne votre opération me parait présenter un
risque que je vous ai signalé . En plus sachant ce que l'on sait
et de la montée des eaux et des sols qui n'absorbent plus , les maires
vont devenir de plus en plus frileux en matière de PC et rien ne dit
que la jurisprudence actuelle prévaudra encore dans quelques temps .
je vous souhaite néanmoins de réussir votre projet sans embûches.
vocatus
> Bonjour à tous,
>
> Désolé tout d'abord : ma question n'est pas de droit mais elle trouve sans
> doute mieux sa place ici qu'en "petites annonces".
>
> Question assez simple en fait : nous comptons acheter un bien pour lequel
> inondé à une hauteur d'1m lors de chaque grande crue, qui est environ
> décennale.
>
> Un professionnel de l'immobilier qui lirait ce message pourrait-il me dire
> quelle décote environ peut-on appliquer à un tel bien, par rapport à
> l'estimation d'un bien équivalent situé à quelques mètres mais hors zone
> inondable (estimation obtenue sur pap.fr).
>
> Notre problématique étant bien sur d'avoir un "prix de marché" si jamais
> nous devions revendre ce bien. Si ca peut aider, je précise que le
> rez-de-chaussée inondable a une surface de 60m2 environ, le tiers envion
> de la surface totale.
>
> Sam
= === = =
Bonjour
Tout est fonction de l'usage du bien sachant que vous ne pourrez l'assurer
pour ce risque
Produits : : loyers, indemnisation assurance pour incendie à 9,9ans,
"economies " de trajet , de repas ..etc
Charges : identiques à un logement en zone NI
variante charges : mur d'enceinte étanche et pompe sur
groupe électrogène
ou neutralisation de la partie d'habitation inondable = n m3 de béton
decote à cause de la surface perdue sur le niveau inférieur
Perso je fixerais la valeur d'achat à valeur incendie garantie remboursée
puisque l'inondation est un fait extérieur indépendant de la
volonté des occupants
simple avis
V
Sam Lion
>
> Tout est fonction de l'usage du bien sachant que vous ne pourrez l'assurer
> pour ce risque
> Produits : : loyers, indemnisation assurance pour incendie à 9,9ans,
> "economies " de trajet , de repas ..etc
> Charges : identiques à un logement en zone NI
>
> variante charges : mur d'enceinte étanche et pompe sur
> groupe électrogène
> ou neutralisation de la partie d'habitation inondable = n m3 de béton
>
> decote à cause de la surface perdue sur le niveau inférieur
>
> Perso je fixerais la valeur d'achat à valeur incendie garantie remboursée
> puisque l'inondation est un fait extérieur indépendant de la
> volonté des occupants
>
>
> simple avis
>
>
> V
Sam
Ariel Dahan
news:4813884f$0$6374$426a...@news.free.fr...
Je partage l'avis de Moisse.
La décote sur un bien n'a d'intérêt qu'en considération de la cause de cette
décote.
Est-elle psychologique? Physique?
En l'occurence, il s'agit d'une décote physique.
Ariel Dahan
news:4813884f$0$6374$426a...@news.free.fr...
Je partage l'avis de Moisse.
La décote sur un bien n'a d'intérêt qu'en considération de la cause de cette
décote.
Est-elle psychologique? Physique?
En l'occurence, il s'agit d'une décote physique.
Votre projet n'est pas un projet d'habitation mais commercial.
En conséquence, la valeur commerciale du local sera prise en compte dans le
prix de revente.
Si vous parvenez à attacher une clientèle, et si vous justifiez d'une
activité stable, en dépit de l'événement naturel récurent, votre bien
immobilier conserve une valeur intrinsèque.
Il est d'usage de calculer la valeur d'un bien immobilier par rapport à sa
valeur locative, lorsque le bien est destiné à être exploité
commercialement.
Et actuellement, je trouve des investisseurs capables d'acheter avec un
niveau de rentabilité autour de 4% - 5% (par rapport au prix de vente).
Donc le prix de vente pour un investisseur locatif serait (au maximum) de
20x le loyer annuel du bien.
IL y a encore 15 ans, je déconseillait l'acquisition à moins de 9% de valeur
de rendement locatif. Mais la situation a terriblement changé depuis.
Donc si vous souhaitez un instrument de calcul de la valeur de revente de
votre bien immobilier, attachez-vous à sa valeur locative.
Quel est le montant annuel du loyer (ou son évaluation si vous n'avez pas de
bail de référence)?
Une évaluation d'investissement prendrait 6% d'exigence de rentabilité.
Une évaluation risquée (spéculative) serait inférieur à 4%.
Une évaluation prudente (bancaire par ex) serait de 7% minimum de
rentabilité locative.
Pour un local loué 12.000 € / an, vous pouvez donc en déduire la valeur
locative de revente
Estimation prudente : 1/0,07 = 14 x la valeur locative (soit 14 x 12.000 € =
168.000 €)
Estimation d'investissement : 1/0,06 = 16,67 x val loc. (soit 16.67 x 12 k€
=200.000 €)
Estimation spéculative : 1/0,04 = 25 x valeur locative (soit 25 x 12.000 € =
300.000 €)
Attention : ces chiffres ne correspondent pas à une réalité objective. Ils
correspondent aux critères prudentiels de mes clients, lorsque je procède à
des adjudications.
Il faut donc établir vos propres critères prudentiels.
Vous pouvez prendre en considération le fait que vous êtes à la fois
exploitant et propriétaire des murs. Ce qui augmente la valeur locative en
diminuant le risque d'indisponibilité du biens.
Vous devez également prendre en considération les facteurs locaux, et
notamment le dynamisme commercial et l'offre commerciale équivalente sur le
territoire de chalandise que vous visez. Pour augmenter la prise de risque
ou la rabaisser.
Bref, c'est tout de même à vous de prendre ce risque et de l'évaluer. Aucun
professionnel de l'immobilier n'acceptera de prendre le risque de
l'évaluation d'une valeur de revente future. Même un gestionnaire de
patrimoine, qui ne considère que la valeur d'acquisition, et l'objectif de
l'investissement (plus-value [donc risque], gestion ou création de
patrimoine [donc faible rendement]).
Cordialement,
Ariel DAHAN
Avocat
Ariel Dahan
news:4814ea24$0$878$ba4a...@news.orange.fr...
Exact, je ne l'ai pas intégré dans mon calcul. Mais il faut intégrer ce
risque.
Une méthode simple consiste à considérer (fictivement) ce bien comme
amortissable. C'est à dire qu'à l'issue d'une période de temps, ce bien n'a
plus de consistance. Et de prévoir une provision annuelle pour compenser le
risque de déperdition de valeur.
(Attention : il s'agit ici de l'évaluation et pas de la gestion fiscale - au
sens fiscal, pour justifier d'une telle provision, il faut avoir la
certitude de la déperdition de valeur, ex une falaise érrodée, qui recule de
10 cm/an, ou le niveau des eaux qui monte de 2 cm/an).
Sam Lion
Encore merci pour ces éléments très précis cela va me servir pour l'aspect
commercial.
Cela dit il reste un petit glissement par rapport au problème initial. J'ai
commençé à parler du projet commercial parce que l'on m'a demandé comment je
pouvais être assez fou pour acheter un bien en zone rouge.
Mais en dehors de cela, nous achetons le bien avant tout comme habitation
principale, car les étages au dessus de la salle du rez-de-chaussée sont
parfaitement habitables. C'est pour cela que je me place depuis le début
dans cette optique : si on n'arrive pas à faire marcher l'activité
commerciale, de toute façon ce n'est pas grave car de toute façon nous
achetons là notre habitation. En revanche, il me faut donc connaitre le prix
du bien "habitation principale" si on revend l'année prochaine comme
habitation principale. D'où ma problématique constante depuis le début de ce
fil : si le même bien à 100 mètres en zone non inondable vaut 100 (et là
dessus j'ai des éléments), combien peut valoir notre bien en zone inondable
dans l'esprit du particulier qui, comme nous, souhaiterait acheter le bien
en tant qu'habitation principale en faisant fi de l'aspect commercial.
Sam