"公共利益"与征地--一个与本课有关的紧迫案例
xiaoyang zhu
我过去十多年一直以云南省昆明市南部的官渡区为研究点。最近几年我在该地进行实地调查时经常遭遇一些以"公共利益的需要"为名，实则从农民手中巧取豪夺
土地的开发项目。这些项目对地方社会造成破坏。在最近一次（2007年3月）的一次调查中，我发现的问题非常严重。例如在我长期研究的小村已经有三分之
二被圈占（剩余耕地也即将消失），社区内的矛盾和冲突十分激烈(这些矛盾在目前的村委会换届选举中激烈化)，一个具有强社区团结传统和治理良好的村庄正
在十字路口上，在强势的开发项目的围圈之下，失去社区依托的个体农户只有以竞相建造"柱子"（在每户仅有90平方米楼距仅有8米的地基上建造5层以上，
有些高达十层的楼房）来争取未来的生存空间......
导致以上现象的一个因素是昆明市的新亚洲体育城项目。
新亚洲体育城项目
新亚洲体育城项目是以建设（今年7月份）将在昆明召开的第七届亚洲残疾人运动会的主场馆为目的而开发的项目。按道理说这应该是一个"为公共利益的需
要"而征地开发的项目。为此项目2200亩农用耕地被征用。开发商是昆明星耀集团和云锡建设集团，但主要是前者。
从目前已经建成的和正在建设中的开发商售楼宣传品来看，大约只有不到一半的土地是用于建造与运动会有关的设施。其他的土地则是一般的商品房项目。在开发
商的楼盘项目介绍（http://newhouse.km.soufun.com/house/3410099981.htm ）上说：建筑面积约
200万平方米，1000亩超大规模，居住人口达四万的高品质住宅群，"等等。
换句话说，这个以"公共利益的需要"为名从农民手中将耕地征为建设用地的项目只有不到50%是为公共利益的需要，其余的土地则是为一般商品房开发所用。
但是问题的关键是在立项和征地的时候，非公共利益需要部分和公共利益需要部分是捆绑在一起的。开发商给与农民的征地补偿费是按为公共利益需要而征地付给
的。在本案中是12万元一亩（包括青苗费在内）。在同一时间、同一地区农民社区向一般商品房开发商转让土地的补偿费至少在每亩20万元以上。用农民的话
来说，"当时这个项目是戴着（国土资源部的）"帽子"来的，说给你多少就是多少。"
此类对农民土地进行巧取豪夺的事情之所以能够发生的主要原因之一是在项目申报过程中对于什么是"公共利益"缺乏法律的界定，在整个项目开发过程中又没有
透明性，当事的农民（出让人）也是直到项目已成事实，才幡然醒悟，而到那时农民对国家项目的不信任已经产生，动荡即将开始。
这个案例与当前关于物权法的"为了公共利益的需要"如何界定的讨论和实践问题非常相关。现就这些有关的法规作一些摘引和解读。
中华人民共和国宪法第一章第十条规定：国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用"。这里的"土地"当指属于集体所有的土地。
土地管理法有关集体土地征用的条款是根据宪法的以上规定作出的。
土地管理法第一章第二条：
国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。
以上法律规定的核心是"为公共利益的需要"如何界定。新颁布的物权法在这一点上没有比以上两法说的更具体一些。
在土地管理法中没有关于公共利益如何界定的条款，有的只是第五章建设用地中如何征用农用地的审批程序和审批权限等。
这些条款只是预设了通过限定地方政府的审批权就能保证土地征用的公共利益性质。本案的情况是星耀公司凭借其强势的关系性地位（本人推测），从国土资源部
获得征地许可。项目的审批从程序来说符合土地管理法的有关条款，但在实质上却背离了宪法和土地管理法的"公共利益需要"这一核心原则。
对于这个案例我们应该如何处置：
1， 从研究来说，这个案例提供了一个关于中国的法律如何语境化的例子。我们可以从以下方面思考：应该从对以上实践的问题的学术辨析去推动有关单列法
（土地法）和物权法等的实施和解释，使"公共利益"原则得到清楚界定，并因此成为一个影响后来处理类似案子的"司法案例"。
2， 为达到以上目的，应当鼓励农民通过法律救济渠道向星耀公司出提出补偿。补偿应该按照因改变土地用途而产生的土地差价计算。
3， 建议有关部门对新亚洲体育城项目进行调查，将商品房开发项目部分占用的农民土地从其他用于体育场馆的"公共利益"部分中剥离出来；第二，在此认定
基础上，以一般商品房开发土地价格对被占土地农民进行补偿。
侯猛
第一，国家是一个"利维坦"。
第二，必须也只能用国家的右手（法院）来控制左手（政府）。
第三，需要确定"公共利益"。
第四，需要确定"公平补偿"。
如果课堂上讨论的话，我会详细说明。
On 3月28日, 上午9时14分, "xiaoyang zhu" <xiaoyangzhu2...@yahoo.com.cn>
wrote:
xiaoyang zhu
1， 法律解释的语境化限制及克服。宪法和物权法都没有对公共利益作出界定，认为应当由单行法规定。单行法现在只是以简单的限制地方政府批准土地权力，
将权力集中在中央政府以保证"公共利益"的实现。事实上证明这是不可能保证的。
当然这是可以改变的。如应该学习美国做法，在程序上注入以下步骤：1）（今天侯老师带来的参考消息2007年3月29日就有很好的报道。如在美国为了公
共利益而进行的有偿征收，有三个要件：正当的法律程序；公平补偿和公共使用。（我不再抄录，以上三个要件都有详细解释，很值得一读）
2， 司法实践限制。目前来看所有此类案例都是以被征收方败诉告终。一个根本原因当然是司法不独立。但如果只能用国家的右手管左手，出路何在呢？
3， 大众司法之路。目前中国的大多数面临司法困境的案例，如孙志刚案，刘涌案等 都最终以公众舆论和传媒介入而使国家不得不改变司法的决定为结果。
在司法不独立的情况下，以传媒出面集中表达公众意愿的大众司法仍然扮演着不可取代的"人民审判"角色。这难道是中国的"法律语境化"的一种选择，而且是
已经开始走上了的不归路？
> > 基础上，以一般商品房开发土地价格对被占土地农民进行补偿。- 隐藏被引用文字 -
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audrey杨敏
不过据我们了解也确实是这样，一般而言，民众对于政府的公益的事情拆迁时比较顺利，但是这种并没有成文的东西有没有法律效应？
[换句话说，这个以"公共利益的需要"为名从农民手中将耕地征为建设用地的项目只有不到50%是为公共利益的需要，其余的土地则是为一般商品房开发所
用。
但是问题的关键是在立项和征地的时候，非公共利益需要部分和公共利益需要部分是捆绑在一起的。开发商给与农民的征地补偿费是按为公共利益需要而征地付
给
的。在本案中是12万元一亩（包括青苗费在内）。在同一时间、同一地区农民社区向一般商品房开发商转让土地的补偿费至少在每亩20万元以上。用农民的
话
来说，"当时这个项目是戴着（国土资源部的）"帽子"来的，说给你多少就是多少。" ]