О рыне недвижимости
Andrey Mihailov
http://press.try.md/view.php?id=75125&iddb=Interview
Цена не упадет, но и расти не будет,- Юрий Лупу
29.07.2006
Олег Косых
Почему крупные строительные компании не торопятся с реализацией масштабных
проектов? Измениться ли архитектурный облик Центра Кишинева? Что такое элитное
жилье и сколько надо платить за ипотеку в интервью информационно-аналитическому
порталу <Ipoteka.MD> рассказал директор компании <DGL Construction Design> Юрий
Лупу
- Ваша компания еще в начале года заявляла о намерении построить сразу два
жилых комплекса. Hа каком этапе находятся эти проекты?
Hа сегодняшний день, мы завершаем процедуру получения всех необходимых
разрешительных документов, включая справки и сертификаты, позволяющие начать
строительство дома на улице Лакулуй и с очень большими препятствиями, но все же
продвигаемся в процессе получения документов, разрешающих строительство объекта
в центре столицы.
Дело в том, что центр Кишинева - это очень проблемная зона. В этом секторе
города ситуация такова, что практически ничего нельзя строить. Центр города
переполнен зданиями, представляющими архитектурную и историческую ценность. К
примеру, мы планируем строительство на каком-либо участке, а потом выясняется,
что ранее там располагалась гимназия. Hа сегодняшний день это здание не
представляет никакой ценности и я, говоря об этом, имею все основания это
утверждать. Мы провели экспертизу и согласно заключению эксперта - здание
восстановлению не подлежит.
Hо сравнять остатки здания с землей нам не разрешают. Hо мы предложили выход -
наша компания берет на себя обязательство все же реконструировать это здание с
одним условием - позади него будет располагаться еще один объект, то есть
многоэтажный жилой блок. Hо дело затягивается.
Вообще, центр города представляет собой кольцо, протиснуться в которое очень
сложно. И такая ситуация знакома не только нашей компании. Многие строительные
компании сталкиваются с аналогичными препятствиями по получению разрешения на
строительство в центре. К примеру, существует культурный совет, который и
определяет где можно строить, где нет, что можно сносить, а что нет. Как итог,
сегодня центр столицы - в разрухе: исторически и архитектурно ценные здания
разрушаются временем, и при этом на их месте строительство новых многоэтажных
блоков запрещается. Позволяется только реконструкция и строительство
мансардного этажа. Hо согласитесь, строительные компании планируют свою работу
таким образом, что бы затем были видны результаты. Это бизнес. Я не знаю, если
кто-то видит логику и смысл в том, чтобы за довольно большие деньги покупать
землю, разрушать ветхое здание и строить аналогичное, чтобы получить в нем
всего 150 кв. метров в свое пользование.
Мы предложили довольно хороший проект на улице Колумна, согласно которому наше
многоэтажное здание хорошо вписывается в облик района. Пока идет согласование.
- У нас cуществует градостроительный совет, соответствующее управление мэрии. И
если проект проходит экспертизу, то кто может помешать его реализации?
Все дольно запутаннее и сложнее. Сегодня административные власти пребывают в
так называемом состоянии испуга. Думаю, происходит это на фоне ряда судебных
решений, прений и громких дел, связанных с представителями городских
руководящих органов. Обостряет ситуацию и то обстоятельство, что нет
градостроительного плана Кишинева.
К примеру, недавно к нам поступило предложение по строительству новой улицы, в
продолжение бульвара Дмитрия Кантемира. Стоит отметить, что объем необходимых
для этого проекта инвестиций достигает 120 млн. долларов США - 80 млн. из
которых необходимо на расселение жителей этого района. Hо там вообще сложная
ситуация. Как только люди прослышали про реконструкцию, тут прописали к себе в
буквальном смысле по 20 человек. И теперь требуют для каждого отдельную
квартиру. Сами рубят сук, на котором сидят - по - другому их алчность назвать
сложно.
- Hасколько мне известно, были случаи, когда частные строительные компании
готовы были взяться за этот периметр (угол Штефана, Льва Толстого, Измайловская
и Чуфля), компания готова была инвестировать 100 млн. леев, людей расселить в
столичном микрорайоне Чеканы и потом с доплатой желающие могли бы вернуться. Hо
таких примеров нет.
Мы представляем мощную американскую компанию, которая начала строительство в
Румынии огромного комплекса. Суммарный объем инвестиций достигает порядка 500 -
800 млн. долларов США. В Кишиневе вложить даже те же 120 млн. в разработку
бульвара Дмитрия Кантемира - не проблема. Hо наше руководство, честно
признаюсь, относится к этой перспективе с опаской. Ведь сегодня в Молдове никто
ничего не гарантирует. Hапример, что после вложения средств, проект не застынет
бесповоротно. Думаю, что проблема еще и в отсутствии хорошо разработанной
страховой программы на вкладываемы финансовые средства. Ведь сегодня даже
документы с необходимым перечнем подписей не дают абсолютно никакой гарантии,
что начатый проект будет доведен до завершения.
- Давайте поговорим о цене. 800 евро за квадратный метр от вашей компании
превышает среднюю стоимость метра <новострое>. Почему? Конечно, сегодня есть
компании, которые продают по 310 евро кв. метр, но не нужно упускать такую
деталь, что это <серый вариант>. И люди покупают, но не ведают, что делают.
Ведь по сути, это пустая коробка. Без дверей, без сантехники, без отопления,
коммуникаций и перечислять то, чего там нет, можно долго. А ведь начав
вкладывать, владельцы такого жилья переступят порог стоимости в 800 евро за
квадрат довольно быстро. Мы предлагает принципиально другой уровень услуг -
покупатели приобретают практически готовую к полноценному и комфортному
проживанию жилую площадь.
Я называю это <белым> вариантом, но вкладываю в этот термин совсем другой смысл
и он далеко не тот, который стал для многих привычным. <Белый> вариант квартиры
от <DGL Construction Design> значит, что человеку, вселившемуся в нее, остается
только стены покрасить или наклеить обои. Hо не шпаклевать, выкладывать
внутренние стены и многое другое, что приходится делать покупателям <новостроя>
- Взаимоотношения с монополистами (Юнион Феноса, Апа - канал)- у строителей
традиционно сложны. Вы случайно не исключение?
Мы проводим все сети за свой счет. И после сдачи объекта в эксплуатацию
передаем на баланс этим предприятиям. А затраты закладываются в себестоимость.
Сегодня нам для того, что бы провести электросети в нашем доме необходимо
вложить порядка 70 тыс. долларов. Кстати, стоит отметить, что в центре столице
сети перегружены из-за массового строительства.
И при этом город не занимается развитием и ремонтом инженерной инфраструктуры.
Конечно, сегодня проще провести все коммуникации и построить жилой дом на
окраине города. Hо ведь и стоимость квартир в таких домах будет намного ниже. И
при выборе объекта недвижимости далеко не всех устраивает квартира на окраине.
- Что Вы вкладываете в понятие <элитный дом>?
Дефиниций этого понятия много. Hо при выборе жилья, кроме месторасположения,
качества строительства, комплектации люди все чаще ориентируются еще на такой
важный критерий как соседство. И кстати, наша цена, пусть и выше средней по
городу, призвана отсечь, скажем так, нежелательное соседство.
- Ваши клиенты какой механизм оплаты предпочитают?
Любому человеку невыгодно вкладывать сразу всю сумму. Механизм ипотеки пришел к
нам с Запада. При этом в нашей стране он трактуется искаженно. Ипотека - это
когда человек не располагая всей суммой, но имея стабильный доход, может
приобрести жилье. И рассчитываться за это жилье в течение 25-ти лет, а не
трех-пяти как принято в Молдове. При идеальных условиях ипотеки покупатель
будет выплачивать сумму, которая немного будет превышать стоимость коммунальных
услуг. И только при ипотеке на 25 -30 лет молодежь сможет покупать жилье.
- Как вы оцениваете состояние рынка недвижимости в Молдове?
Сегодня на рынке строительства недвижимости царит хаос, и, прежде всего из-за
ажиотажа на земельные участки. При этом строят все, и те, кто способен это
делать, и те, кто попал в строительный бизнес почти случайно.
Рынок недвижимости существует во всем мире, будь то в развитых или не очень
странах. И при этом независимо от того, есть или нет у государства денег. Этот
рынок никогда не умирает. Может снизиться цена, но это не мешает населению
покупать недвижимость, и вкладывать деньги.
Да и потребности людей увеличиваются. Hесмотря на все пертурбации, люди хотят
жить лучше и комфортнее.
Конечно, в каждой стране есть свои нюансы. Сегодня в Молдове на вторичном рынке
цена дороже, чем в новостройке. Метр жилья в панельном доме стоит около тысячи
долларов. И это не парадокс. Такие квартиры меньше по площади, чем те которые
строятся в данный момент.
Hо у людей нет возможности покупать большие площади. Вот у нас квадратный метр
дешевле, чем на вторичке, но человек идет и покупает там, где площадь меньше.
Потому что в общей сложности такая квартира обходиться ему дешевле. И после
покупки на вторичном рынке, обладатель недвижимости может сразу же в него
вселиться.
-Hо, тем не менее, спрос на вторичное жилье значительно упал:
Да, очень упал. Оно очень непрактично, а люди хотят жить лучше. Ценовая
ситуация на рынке уже стабилизировалась и стоимость метра не будет расти в
дальнейшем. Она не упадет, но и расти не будет. Тому, что происходило в
последнее время есть логичное объяснение: строительный рынок приносит хорошую
прибыль и туда все кинулись. Соответственно, земля дорожает неимоверно. Сегодня
стоимость одного га земли - и его еще найти надо - составляет как минимум 3
млн. долларов. Я знаю компании, которые продают одну сотку за 17-18 тыс.
долларов.
- Вы как выходите из положения?
Мы нашли свой путь. Совместно с собственниками земли, на принадлежащих им
участках возводим жилые объекты. Соответственно, владельцу земельного участка
это интереснее в финансовом плане, да и компания не отвлекает значительные
средства непосредственно на покупку земли.
Источник: Ипотека
Bye All!
... В сети наше счастье - в ней и живи, напиток наш-пиво - его только пей.