עדכון מצב 9.12.12

[Avi Shmuel]

 

שלום לכולם,

בימים האחרונים היינו בקשר עם 3 גופים שונים להחלפת גלובל פאראגון. שניים מהם היו/נמצאים בשטח ושלחו לנו מימצאים ראשוניים על המצב האמיתי בשטח.

1.      נפגשנו עם עוזי זיו שמייצג את קורטלנד פרטנרס. הצגנו לו את הפרוייקט שלנו, הוא כמו כן התעניין בפונטנציאל הגלום בשאר הפרויקטים. לאחר שערך בדיקה ראשונית עם השותפים שלו הודיע שהם אינם מעוניינים.

2.      פנינו ביום חמישי לפני שבוע וחצי לנציג של חברת Core Property בארץ. גם הם מבדיקה שעשו החליטו שאינם מעוניינים. הנציג שלהם העביר את הפניה לחברה קטנה שהם עובדים איתם שמנהלת נכסים בטקסס בשם קורנרסטון. קורנרסטון ביקרו בנכס שלנו ובנכסים נוספים ביום חמישי וביום שישי בשבוע שעבר וקיבלנו מהם אינפורמציה ראשונית. הם מעוניינים לקחת על עצמם את ניהול הנכס.

3.       פנינו לחברה נוספת בשם California Private Capital Group (CAPCG) שגם מנהלת נכסים בטקסס. גם הם היגיעו וביקרו בנכס שלנו ובנכסים נוספים החל מיום רביעי וגם הם מעוניינים לקחת על עצמם את הפרוייקט. כמו כן אילן מפרוייקט פארק ליין בדאלאס נפגש איתם וביקר במספר פרויקטים שלהם בדאלאס והתרשם לחיוב.

מהדיווחים שקיבלנו הבנו שהמצב בשטח לא טוב ושהעובדים המעטים שקימים עלולים לעזוב. אי לכך ביקשנו מ-CAPCG לדבר איתם. הם ניפגשו עם העובדים ובאישרנו היציגו את עצמם כחברת ניהול שמחליפה את גלובל פאראגון ושזה ייקרה בשבוע הקרוב. הם אמרו לעובדים שבכוונתם להשאיר אותם בתפקידם והירגיעו אותם.

תוכנית להמשך:

1.      צריך לנסוע לשם בהקדם, לראיין חברות מקומיות ואת השניים שמעוניינות ולבחור אחת מהם. אני מתכנן לטוס ביום שלישי בלילה ליוסטון כדי להתחיל את השלב הזה. 

2.      צריך לקחת את השליטה מידו של אלון באופן מיידי. CAPCG מוכנים לקבל את זה על עצמם ולכן ההצעה היא למנות אותם באופן זמני לשבוע-שבועיים עד שנבחר מישהו קבוע. אגב, בדיירסדייל הם גם מתכוונים לעשות איתם צעד דומה.

3.      צריך לבצע סקר מקיף של המצב הפיזי של הנכס ולקבל הערכת עלויות. לצורך הסקר הזה נצטרך להחליט לאחר שנהייה בשטח האם אנחנו רוצים להשתמש בחברת הניהול או להביא גורם בילתי תלוי שייתן חוות דעת נטולת אינטרסים. נטפל גם בזה במהלך הנסיעה.

4.      כשיההיו ביידנו הנתונים המשפטיים שאמורים להגיע כל יום והנתונים האמיתיים על מצב הנכס נצטרך להתכנס ולקבל החלטות להמשך.

מצב הנכס:

התפוסה בנכס שלנו היא 28% בלבד. מתוך הדיירים יותר מרבע בעייתים ולא משלמים כך שסך ההכנסה החודשית היא 14.5 אלף דולר. המשמעות היא שהנכס מדמם עשרות אלפי דולרים בחודש.

המצב הפיזי של הנכס מוזנח, הרבה דירות עם חלונות שבורים או חלונות שהוחלפו בדיקטים. חסרים מזגנים ומכשירי חשמל. יש עדות לשיפוץ מסויים שנעשה לאחרונה אולם לא ברור ההיקף שלו.

החלפת אלון:

לצורך החלפתו של אלון יש צורך בהסכמה של 75% מהשותפים. ההצבעה יכולה להיערך במייל/פקס, אין צורך להגיע ולחתום אישית. אנחנו מבקשים את הסכמתכם למנות את CAPCG בתור מחליף זמני לאלון. הוראות מפורטות על התהליך יישלחו בהקדם.

האתר של CAPCG הוא capcg.com.

אבי.

 

 

[sharonrolel]

תודה על העדכון.

מה בנוגע לחשבון הבנק של הפרוייקט?

[Avi Shmuel]

חברים,

אני מקבל שאלות המייל לגבי מה עם הכסף של השיפוצים. עד שלא ניקח את השליטה מידיו של אלון לא נדע. אלון לא נתן לנו תדפיסי חשבון בנק, לא ענה לשאלות בקשר למצב הפיננסי ו/או המישפטי וכנראה גם לא יענה.

לגבי מצב הנכס ורמת השיפוץ שנעשה - יש לנו התרשמות ראשונית מאנשים שהלכו מבחוץ והציצו פנימה מהחלונות. מה המצב המדוייק ועד כמה הוא חמור וכמה דירות במצב שראוי למגורים נדע רק כשנעשה סקר מסודר.

אבי.

בתאריך יום ראשון, 9 בדצמבר 2012 11:40:40 UTC+2, מאת Avi Shmuel:

[ofir_bergrin]

אבי שלום
תחילה אני רוצה להודות על העבודה האינטנסיבית שנציגי הועד עושים

אני מניח שנפגשתם עם נציגי החברה הנ״ל בארץ, האם אתה יכול לחלוק איתנו איך עובדים ? מי הקבלנים שלהם ? מה הנסיון שלהם ? איך הם מתכוונים לייצב את הנכס וכו׳?
מעבר לכך, האינטרס שלנו בעבודה איתם ברור אבל מה הובטח להם ? או מה הם מצפים לקבל ?
האם החברות האחרות הסבירו למה הן לא רוצות לקחת את הנכס?

אופיר