עדכון מיוסטון
26 views
Skip to first unread message
Avi Shmuel
Dec 13, 2012, 7:09:28 AM12/13/12
to fair...@googlegroups.com
שלום לכולם,
אתמול בצהרים הגעתי ליוסטון וערכתי ביקור ראשון בנכס שלנו כדי להבין את המצב והוא לא טוב.
המצב נכון לאתמול הוא:
1. התפוסה בנכס 25% שמכניסה סכום כסף של כ-$14,500 בחודש. הסיבה שהתפוסה נמוכה היא בגלל שאין דירות נוספות ראויות למגורים היות והן לא שופצו עדיין.
2. יש חובות לעיריה עבור חשבונות מים שלא שולמו 3 חודשים בסכום של $6,500. קיבלנו אתראה אחרונה לפני ניתוק והעיריה תנתק את המים ב-20.12.12 אם לא נשלם.
3. יש חובות לעיריה של כ-$500 עבור פינוי אשפה. אתמול כבר לא היגיעו לפנות אשפה.
4. יש חובות לחברת נחשמל בגובה $2,500. כאן אין עדיין אתראה לפני ניתוק אולם לא נעשתה גביה מהדירים. אנחנו משלמים לחברת החשמל ואח"כ גובים מהדירים על סמך מוני חשמל דירתיים. המוני חשמל הדירתיים הם פרטיים שלנו ומופעלים על ידי חברה אחרת. לא שולמו כספים לחברה של מוני החשמל ולכן לא ניתן לגבות חשמל מהדירים. החוב שלנו שם בסביבות $600.
5. לפני כחצי שנה היה פקח של העיריה והוציא רשימה של 34 דברים שצריך לתקן, רובם דברים בטיחותיים, כמו תיקוני מעקות, גדרות, לוחות חשמל שלא בתקן, וכו. קיבלנו 180 לסיים את התיקונים. ה-180 יום עומדים לפוג בימים/שבועות הקרובים ואז העיריה עוברת לשלב הדוחות ואח"כ סגירת הנכס. היום אקבל את האינפורמציה המדויקת.
6. חצי מהנכס שלנו מוגדר בעיריה כנכס להשכרה למעוטי יכולת. זה קורה כאשר אין כסף לשיפוץ ואז הולכים לעיריה מתחיבים להפוך אותו לנכס למעוטי יכולת ומקבלים מהעיריה בתמורה כסף לשיפוץ. הערכה של אנשים שאיתם דיברתי שמדובר בכ-$400,000 עד $500,000. לא ברור מי קיבל את הכסף הזה, אלון או הבעלים הקודם אבל ברור שהוא לא הושקע בנכס כך שאין לנו את הכסף אבל אנחנו תקועים עם המגבלה של חצי מהדירות למעוטי יכולת בלבד.
7. הביטוח שלנו פג תוקף ב-28.12.12
מצה השיפוץ:
1. מסיור שעשיתי לא נראה שנעשה שום שיפוץ למעט צבע חיצוני.
2. משיחות עם העובדים במקום הם אישרו שהשיפוץ היחיד שנעשה זה צבע חיצוני ושיפוץ ה-leasing office שבאמת נראה טוב. הדבר נעשה לצורך הטעיית המבקרים שבאים לראות מה קורה בנכס. כל הסיפורים של אלון ששיפצנו 50% מהגגות, 30% מהיחידות, וכו' וכו' לא נכונים.
3. כמו שזה נראה גנבו לנו את כל כספי השיפוצים ואולי גם מענק שיפוץ שנלקח מהעיריה ולא נעשה כלום.
4. מסיור שעשיתי במספר דירות המצב עגום. אין מכשירי חשמל, כל הקירות עובש, ארונות המטבח מתפוררים, אסלות שבורות או חסרות, קירות מקולפים, חלונות או ששבורים או שסגורים בדיקטים, וכו'.
איך מתקדמים:
1. היום אני הולך להיפגש עם 2 חברות ניהול ולהתרשם מהם
2. עריכת סקר מקיף בנכס. מעבר דלת דלת וביצוע הערכה של עלות השיפוצים. אני מקווה להתחיל את התהליך היום.
3. ביקור בנכס עם מתווכים וקבלת הצעות ראשוניות לקניה
לאחר איסוף כל האינפורמציה נצטרך לקבל ביחד החלטות.
מצב פיננסי:
1. הנכס מפסיד כל חודש כסף. אין לי תמונת מצב מדויקת עדיין אבל זה בטח $10,000-$15,000 לחודש
2. יש חובות מידיים שצריך לשלם השבוע או שסוגרים לנו את המים וכל הדירים עוזבים
3. יש לטפל בדוח של העיריה
4. צריך לשלם משכורות לעובדים בסוף שבוע הבא או שגם הם יעזבו.
5. בחשבון הבנק אין כסף. אלון רוקן אותו לחלוטין.
צריך להתארגן במיידי לאיסוף סכום כסף בחרום לייצוב המצב הנוכחי. לדעתי אנחנו צריכים לפחות כ-$25,000 כדי לעבור את החודש הקרוב.
אם לא נטפל בדברים המידיים בסוף שבוע הבא גם מה שיש לא יהיה יותר.
אבי.
Avi Shmuel
Dec 13, 2012, 7:20:59 AM12/13/12
to fair...@googlegroups.com
אגב, הטלפון המקומי שלי 408-391-6731.
בתאריך יום חמישי, 13 בדצמבר 2012 14:09:28 UTC+2, מאת Avi Shmuel:
אבי.
בתאריך יום חמישי, 13 בדצמבר 2012 14:09:28 UTC+2, מאת Avi Shmuel:
Reply all
Reply to author
Forward
0 new messages