עדכון מספר 2 מיוסטון

[Julia Catz]

שלום לכולם,

 

1. קיבלנו היום את ה-title search. הדברים הטובים הם שהנכס בבעלותנו ושאין עליו הלוואות. הדברים הרעים הם שיש עיקולים בסכום של בערך $250,000. כל העיקולים הללו הם מתאריך שקודם לתאריך הקניה. יש שתי אפשרויות
1. הנכס נמכר עם העיקולים ביודעין כנגד הנחה במחיר. אם זה המצב זו עבירה פלילית של ירון בישראל היות וזו הפרה של חובת הנאמנות שלו כעו"ד.
2. העיקולים לא היו ידועים בעת הקניה. במקרה הזה יש ביטוח של ה-title וחברת הביטוח אמורה להסיר את העיקולים. פניתי היום לחברת הביטוח והתחלתי את התהליך מולם.  
2. יש לנו חובות של בערך $60,000
1. חובות לספקים מהתפעול השוטף של הנכס - חשמל, מים, גז, חומרי ניקוי, גנן, זפת, וכו'. הסכום הכולל של החובות הוא כ-$32,000.
2. חובות של בערך $28,000 עבור property tax 
3. ההכנסות שלנו הם בערך $16,000 לחודש משכר דירה. דירה מושכרת בין $500 ל-$650. הביקוש באיזור גבוהה כך שאם נשפץ דירות נוכל כפי הנראה להשכיר אותם.
4. חברות ניהול - נפגשתי היום פגישה ראשונית עם שתי חברות ניהול. אחת מהם נראית טוב ואני ממשיך את הבדיקה איתם. 
5. שיפוץ - נפגשתי היום בנכס עם חברה אחת. עשינו סיור מקיף כולל עליה לגגות, בדיקת ארונות חשמל, וכו'. ההערכה הראשונית שקיבלתי היא של בערך $900,000. זה אומר שהסכום שביקשו מאיתנו לשיפוץ בתוכנית העיסקית היה נכון. ביום שבת הם ישלחו מעריך שאעשה איתו סריקה באתר ונעבור בכל הדירות כדי לקבל הערכה מדויקת. כמו כן אני בודק את האפשרות לעשות שיפוץ ברמה המינימלית ביותר שאפשר. זה יקל עלינו מבחינה תזרימית אבל בסופו של דבר יעלה יותר.
6. שווי הנכס - נפגשתי עם מתווכת שנתתי לה את כל הנתונים על הנכס והראתי לה אותו. היא אמורה לתת לנו הערכת מחיר. לאחר מכן הכוונה לפרסם את הנכס כדי לראות איזה הצעות נקבל. כפי הנראה שווי הנכס דומה למחיר שקנינו אותו, כ-$1,000,000 אבל נקבל הערכה יותר טובה בימים הקרובים.
7. עלות תפעול שוטף של הנכס - אין לי עדיין את כל הנתונים כי הם לא קיימים בצורה מסודרת. בצד ההוצאות יש חשבונות מים, חשמל,גז, פינוי אשפה, מיסי עיריה, ביטוח, משכורות ל-3.5 עובדים, שמירה, ותחזוקה. הערכה שלי על סמך הנתונים החלקיים שיש לי היא שאנחנו בגירעון של כ-$15,000 בחודש. אני יודע שאתם מבקשים פירוט מסודר אבל האינפורמציה לא קיימת בצורה מסודרת וייקח לי זמן ליבנות אותה אז בבקשה תתאזרו בסבלנות.
8. לאן נעלם הכסף - לאף אחד מלבד אלון וירון אין את התשובות, אלון וירון פשוט גנבו אותו. אני לא מתעסק בלחפש את אלון ובלהגיש תלונות במשטרה. הזמן שלי כאן מוגבל ולא בשביל זה באתי. אני מבין את השאלות ואת הרצון לראות את אלון נלקח למעצר. בואו נניח לוועד הארצי שהחל לטפל במישור הפלילי לעשות את העבודה.
9. תשלומים מיידים - יש לנו תשלומים דחופים מאד שפורטו בדוח של אתמול. חיבים לשלם אותם לפני שאני עוזב אז בבקשה תתחילו לאסוף כסף. אנחנו צריכים כ-$25,000 כדי לשלם את המיידי ולהצליח להחזיק מעמד עוד כחודש כדי שנוכל לקבל החלטה מושכלת מה עושים הלאה לא מתוך לחץ. אם לא נוציא את הכסף עכשיו החוב לא ייעלם, הוא רק יגדל וישולם בסוף מכספי המכירה. אין שום היגיון בלהרוג את הנכס עכשיו, נוכל לעשות את זה בעוד חודש אם נגיע למסקנה שזה מה שנכון לעשות. 1,000 שח' ליחידה זה פחות מ-2% מההשקעה. זה בכל מקרה כסף שנצטרך לשלם במוקדם או במאוחר אז בבקשה להיכנס לפרופורציות.

אבי.