O contrato de corretagem e o novo código civil
Dorival Aparecido Mansano
O contrato de corretagem e o novo Código Civil
Rivael Pereira Schvartz*
Até a entrada em vigor do novo Código Civil em 2002 a profissão dos corretores era disciplinada pelo Código Comercial que, no entanto, não dispunha de uma regulamentação própria acerca do contrato de corretagem. Especialmente com relação à corretagem de imóveis, o exercício do corretor imobiliário já era regulado pela Lei 6.530 de 1978 que, por se tratar de legislação especial, não foi revogada com a entrada em vigor do novo Código Civil.
O Código Civil de 2002 veio suprir essa lacuna jurídica dispondo de forma expressa e mais abrangente quanto ao contrato de corretagem. Mas afinal, o que seria esse contrato de corretagem?
O contrato de corretagem (para alguns o mesmo que contrato de mediação) é o ajuste pelo qual o corretor se obriga para com uma pessoa a obter para essa um ou mais negócios em conformidade com as instruções que foram recebidas, isso, independente de qualquer vínculo entre elas como ocorreria com o mandato ou o contrato de prestação de serviços. Na prática, esse ajuste muito se assemelha à promessa de recompensa, ato do qual também se distancia ao passo que o contrato de corretagem é direcionado a uma determinada pessoa, que no caso será um corretor, com as condições que foram previamente estabelecidas.
Quanto à forma do contrato, a lei não exige maiores peculiaridades, ainda que seja recomendado um contrato escrito, pode ser firmado verbalmente e por qualquer meio de comunicação. Como tem sua origem na prática mercantil, os usos e costumes do local do contrato são sempre determinantes na sua forma e, mesmo, no deslinde de algumas questões.
A corretagem tem em um de seus lados um profissional que deve estar habilitado, mesmo que, legalmente, a ilicitude que possa decorrer desse exercício profissional sem habilitação não alcance o negocio jurídico que nessas condições foi realizado (salvo em alguns casos em que a lei assim expressamente estabelece).
Do outro lado do contrato de corretagem encontra-se o comitente ou dono do negócio, que corresponde à pessoa que contrata a intermediação com o corretor e que será a pessoa que, por lei, se obrigará a remunerar o profissional nessa qualidade investido.
A conduta que se espera do corretor profissional é no sentido de aproximar um terceiro interessado e o comitente ou, assumido os preceitos comerciais, pôr em contato a oferta, que origina o contrato de corretagem, e a procura, que por fim aperfeiçoa o ajuste e assegura o direito do corretor de receber a remuneração pelo resultado alcançado.
Por isso é que a remuneração fica dependente da obtenção de um resultado útil em relação ao comitente. Inclusive, o direito a essa remuneração, por expressa disposição da nova normativa civilista, persistiria mesmo que o negócio não se realizasse em razão de posterior desistência ou arrependimento do comitente; ou mesmo que esgotado o período de exclusividade do contrato (ou tendo sido dispensado o corretor) concluiu-se o negócio em decorrência da aproximação realizada pelo corretor.
Findas negociações, fica o corretor responsável por eventuais perdas e danos decorrentes da insuficiência de esclarecimentos que estavam a seu alcance e não foram prestadas a seus clientes, como a segurança ou o risco do negócio, as alterações de valores e o que mais possa influenciar na transação. Neste sentido cabe um parêntese para ponderar a coexistência do Código de Defesa do Consumidor e a sua incidência também no contrato de corretagem.
No Brasil, assim como na maioria dos países, existe uma grande preocupação em se proteger o lado mais fraco de uma relação que por sua essência não é formada em ambos os lados por profissionais preparados para algum negócio – daí a proteção do consumidor. A par disso e considerando o fato de que frente a determinadas pessoas o corretor é efetivamente fornecedor de serviços na definição do Código do Consumidor, verificado o prejuízo de uma das partes em decorrência da deficiência de informações prestadas pelo corretor, fica ele sujeito a responder por perdas e danos juntamente com quem indevidamente foi favorecido.
Como se observa, o contrato de corretagem é uma ferramenta muito útil e que em regra se apresenta como uma opção muito vantajosa às partes que dele se utilizam, pois se de um lado poupa o tempo do comitente e amplia suas chances de obter os resultados desejados, terceiros em relação a esse contrato também contam com a confiança dos serviços de um corretor que pode lhes assegurar as melhores condições e lhe dispor dos melhores negócios.
* Advogado e sócio da Schvartz & Pugen Advogados.