Omkostningerne til klargøring af hus fra dødsbo til salg

johnbhe...@gmail.com

unread,

Mar 30, 2014, 1:43:28 PM3/30/14

to

Hej, vi har et dødsbo med et lille hus, der trænger til lidt maling og udskiftning af punkterede vinduer. Vi vil udbedre disse ting inden huset sælges. Jeg går ud fra at omkostningerne til disse arbejder kan fratrækkes i boopgørelsen, men vil godt høre jer om det er korrekt opfattet.

mvh John

CC

unread,

Mar 30, 2014, 2:05:19 PM3/30/14

to

Den 30-03-2014 19:43, johnbhe...@gmail.com skrev:
> Hej, vi har et dødsbo med et lille hus, der trænger til lidt maling og udskiftning af punkterede vinduer. Vi vil udbedre disse ting inden huset sælges. Jeg går ud fra at omkostningerne til disse arbejder kan fratrækkes i boopgørelsen, men vil godt høre jer om det er korrekt opfattet.
>

Tror jeg ikke.
Så længe boet ikke er behandlet i skifteretten, har i ingen rådighed
over boet. Når boet er opgjort og arven (huset) er tilfaldet en
arving/arvinger kan en modernisering påbegyndes, og udgiften må afholdes
af arvingen/arvingerne.

alexbo

unread,

Mar 30, 2014, 3:05:38 PM3/30/14

to

<johnbhe...@gmail.com> skrev

Ja det er jo salgsomkostninger på linie med annoncer og ejendomsmægler.
Det er ikke anderledes end at betale de løbende udgifter, ejendomsskat,
renovation, el, varme, os.v.

Dødsboet er afdødes forlængede arm, dødsboets udgifter til istandsættelse
svarer til at afdøde selv havde foretaget dem inden sin død, der ville have
været et pænere hus og færre kontanter.
Samme resultat som nu efter istandsættelsen.

Hvis en arving overtager huset er det så til en højere værdi end før,
fuldstændig som en tilfældig køber.

mvh
Alex Christensen

Henning

unread,

Mar 30, 2014, 3:37:27 PM3/30/14

to

On Sun, 30 Mar 2014 10:43:28 -0700 (PDT), johnbhe...@gmail.com
wrote:

>Hej, vi har et dødsbo med et lille hus, der trænger til lidt maling og udskiftning af punkterede vinduer. Vi vil udbedre disse ting inden huset sælges. Jeg går ud fra at omkostningerne til disse arbejder kan fratrækkes i boopgørelsen, men vil godt høre jer om det er korrekt opfattet.

For at være ærlig - lad være! De penge du investerer, vil du aldrig få
hjem! Tværtimod vil køber være tilbageholdene, iden han tænker hvad
der er forsøgt skjult under malingen? Hvis huset sælge som dødsbo, kan
der ikke tegnes ejerskifteforsikring, og så er det bedste at lade
alting fremstå originalt!

Kurt B. Andersen

unread,

Mar 30, 2014, 3:53:56 PM3/30/14

to

"alexbo" skrev i meddelelsen
news:53386b2a$0$297$1472...@news.sunsite.dk...

Jeg ved, at du ved utrolig meget om jura.
Men jfr. hvilke regler kan man gøre ovenstående?
Hvis man kan fratrække udgifter til istandsættelse må man jo også
nødvendigvis vente med at afslutte boet indtil huset er solgt, således at
man ved, hvad det endte med at blive værd efter istandsættelsen.
Hvad hvis der går flere år inden huset sælges? Står dødsboet så åbent?
Jeg har altid opfattet det således, at et hus sættes til en værdi, som man
kan acceptere eller klage over, hvorefter der evt kan ske vurdering/syn.
Men det forekommer da umiddelbart svært at se, hvorledes man skal styre og
acceptere omkostninger til istandsættelse i forhold til værdien på huset.
Derudover har jeg lige set en boopgørelsesblanket i gennem og kan ikke se,
at der noget sted er anført en rubrik, hvor man vil kunne fratrække sådanne
udgifter.
Det nærmeste er istandsættelse af lejlighed, men det vedrører jo en
lejelighed.
Som jeg opfatter en boopgørelse, så er det ret firkantet, hvad der skal
regnes med som indtægter og udgifter og kan ikke se, hvorledes sådanne
udgifter skulle kunne skrives på.

mvh

Kurt

alexbo

unread,

Mar 30, 2014, 4:43:11 PM3/30/14

to

"Kurt B. Andersen" skrev

> Hvis man kan fratrække udgifter til istandsættelse må man jo også
> nødvendigvis vente med at afslutte boet indtil huset er solgt, således at
> man ved, hvad det endte med at blive værd efter istandsættelsen.

Om man sætter en værdi før eller efter istandsættelse er da hverken nemmere
eller sværere, en ægte værdi er hvad huset sælges til, den kender man ikke
før det er solgt.

> Hvad hvis der går flere år inden huset sælges? Står dødsboet så åbent?

Nej det skal afsluttes, men om der er brugt penge til istandsættelse eller
vand, varme og forgæves salgsindsats gør ingen forskel.

> Jeg har altid opfattet det således, at et hus sættes til en værdi, som man
> kan acceptere eller klage over, hvorefter der evt kan ske vurdering/syn.

Det er ikke rigtig til at starte med, i et privat skifte sælger arvingerne
huset og deler så pengene, er der en bobestyerer er det hans opgave at sælge
huset.
Der sættes en værdi i åbningstatus, men det er ikke huset salgsværdi, men
værdien i boet, er huset 2 millioner værd men der skyldes 1,5 er værdien jo
kun 500.000 kr.
En rigtig værdiansættelse kommer kun på tale hvis en arving vil overtage
huset, han køber det ud af boet for den pris man formoder det kan sælges
til.

> Men det forekommer da umiddelbart svært at se, hvorledes man skal styre og
> acceptere omkostninger til istandsættelse i forhold til værdien på huset.

Det er ikke anderledes end en levende der vil sælge sit hus, og overvejer at
istandsætte, det er bedømmelse af udgifterne sammenholdt med en formodet
højere salgspris.
Arvingerne har jo ingen interesse i at lade dødsboet poste penge i et hus
hvis det ikke forøger salgsprisen tilsvarende, eller letter salget på anden
måde.
Det må de selv bedømme, det er deres penge.

> Derudover har jeg lige set en boopgørelsesblanket i gennem og kan ikke se,
> at der noget sted er anført en rubrik, hvor man vil kunne fratrække
> sådanne udgifter.

Du kan heller ikke se en rubrik til ejendomsmægler, eller renovation, vand
og varme, eller leje af havneplads til båden, men du vil kunne se rubrikker
til værdier i boet.
Det er bla.a. værdien af et hus, salgsprisen, minus gælden og omkostningerne
ved salget.

> Det nærmeste er istandsættelse af lejlighed, men det vedrører jo en
> lejelighed.
> Som jeg opfatter en boopgørelse, så er det ret firkantet, hvad der skal
> regnes med som indtægter og udgifter og kan ikke se, hvorledes sådanne
> udgifter skulle kunne skrives på.

De skal ikke skrives på, de indgår som en del af husets værdi.

Boopgørelsen består af en åbningstatus, sådan så tingene da afdøde døde, det
har man 6 mdr. til
Lov om skifte af dødsboer.
§25 Stk. 5. Arvingerne skal senest 6 måneder efter boets udlevering indgive
en opgørelse over boets aktiver og passiver pr. dødsdagen til skifteretten.

Så går det derudaf med betaling af afdødes gæld, salg af forskellige ting
bla.a. hus, så en dag er man færdig forhåbentlig inden et år, så laves en
skæringsdato, der afslutter man dødsboet, alt bliver gjort op, sådan ser der
nu ud, en skæringsdato fra den dag findes dødsboet ikke mere, alt er
afsluttet.
Et slutopgørelse, der nødvendigvis ser meget anderledes ud end
åbningsstatusen.
Der har væet afholdt udgifter af enhver art, og formentlig også kommet
indtægter, livsforsikringer, løn, pension, begravelseshjælp, og så alt det
der er solgt.

Det har man et år til.
§ 31. Arvingerne udarbejder en boopgørelse over boets aktiver, passiver,
indtægter og udgifter med angivelse af fordelingen mellem legatarer og
arvinger. Den seneste skæringsdag, der kan anvendes i opgørelsen, er
1-års-dagen for dødsfaldet.
Efter den har man 3 mdr. til slutopgørelse.

Kan man ikke sælge huset eller blive enige om at en af arvingerne overtager,
så er man lidt i vanskeligheder, linket fortæller om mulighederne.
http://www.machenhauernielsen.dk/Default.aspx?ID=1119

I et andet indlæg påstås at man ikke kan tegne forsikring, det er ikke
rigtigt.
http://www.findforsikring.dk/ejerskifteforsikring/ejerskifteforsikring-dodsbo

mvh
Alex Christensen

John_N_H

unread,

Mar 31, 2014, 4:16:34 AM3/31/14

to

Den 30-03-2014 21:37, Henning skrev:

> For at være ærlig - lad være! De penge du investerer, vil du aldrig få

> hjem! Tværtimod vil køber være tilbageholdene, idet han tænker hvad

> der er forsøgt skjult under malingen? Hvis huset sælge som dødsbo, kan
> der ikke tegnes ejerskifteforsikring, og så er det bedste at lade
> alting fremstå originalt!

Jeg ville nu foretrække en slags mellemvej.
Sætte huset til salg, som det er.
Når der kommer en interesseret køber, aftaler man, hvad der er rimeligt,
boet lader sætte i stand, og udarbejder en liste, evt. som tillæg til en
slutseddel.
Derefter får boet arbejdet udført, og købet kan afsluttes.
Har prøvet det selv med succes, det virker meget rimeligt for alle parter.

--
Med venlig hilsen
John N. H. ;-)

Elmand

unread,

Mar 31, 2014, 9:01:22 AM3/31/14

to

<johnbhe...@gmail.com> skrev i en meddelelse
news:ac93938b-cea4-4998...@googlegroups.com...

Nu ved vi ikke hvor det er i landet.- Når det er et meget lille hus,kunne
det jo være, at det i virkeligheden grunden der har en god beliggenhed og
huset bliver revet ned.
Jeg mener det er en skidt forretning, at modernicere på et lille hus,der
skal sælges. Pengene kommer ikke igen.
Mange købere starter alligevel med at lave nyt bad, køkken mm.
Med venlig hilsen
Kurt Espersen

alexbo

unread,

Mar 31, 2014, 10:19:02 AM3/31/14

to

"John_N_H" skrev

> Når der kommer en interesseret køber, aftaler man, hvad der er rimeligt,
> boet lader sætte i stand, og udarbejder en liste, evt. som tillæg til en
> slutseddel.

Det lyder også fornuftigt hvis ikke en interesseret køber vender om samme
øjeblik han går ind i et hus der stinker af gamle cerutter.
Kan man for 10-15.000 kr præsentere et tiltalende hus med hele ruder og
frisk maling lige til at flytte ind i, er det langt nemmere at sælge.
For et dødsbo er et hurtigt salg mindst lige så vigtigt som prisen, det
koster hver dag det står tomt.
De større ombygninger skal man selvfølgelig ikke lave, men huset bør være
til at flytte ind i næste dag.

mvh
Alex Christensen

Henning

unread,

Mar 31, 2014, 10:34:31 AM3/31/14

to

On Mon, 31 Mar 2014 16:19:02 +0200, "alexbo" <ale...@email.dk> wrote:

>"John_N_H" skrev
>
>> Når der kommer en interesseret køber, aftaler man, hvad der er rimeligt,
>> boet lader sætte i stand, og udarbejder en liste, evt. som tillæg til en
>> slutseddel.
>
>Det lyder også fornuftigt hvis ikke en interesseret køber vender om samme
>øjeblik han går ind i et hus der stinker af gamle cerutter.

Hvis det er stanken af tobak der skræmmer, kommer du ikke langt med
maling :-( Du skal vaske ned ad flere omgange med speciel sæbe.
Herefter grundes for at spærre for nikotinen. Og så til sidst
almindelig maling. Du kommer ikke langt for 15.000,-, slet ikke når du
også vil skifte vinduer! Giv i stedet et afslag på ~50.000,-. Når en
bolig er markeret som "Dødsbo" ved køberen på forhånd hvad der venter!
Hvor mange er I om at dele arven? Alle skal være enige om hvad I gør,
og spørgsmålet er om det er besværet værd at putte en masse tid og
materialer i måske at få 10.000,- ekstra når boet bliver delt og
afgiften er betalt!

CC

unread,

Apr 2, 2014, 12:58:12 AM4/2/14

to

Den 30-03-2014 21:05, alexbo skrev:
> <johnbhe...@gmail.com> skrev
>
>> Hej, vi har et dødsbo med et lille hus, der trænger til lidt maling og
>> udskiftning af punkterede vinduer. Vi vil udbedre disse ting inden
>> huset sælges. Jeg går ud fra at omkostningerne til disse arbejder kan
>> fratrækkes i boopgørelsen, men vil godt høre jer om det er korrekt
>> opfattet.
>
> Ja det er jo salgsomkostninger på linie med annoncer og ejendomsmægler.

Hvis der ikke er udfærdiget et testamenter, der fastsætter at disse
omkostninger skal afholdes af boet, så kan jeg ikke se at det har noget
med boet at gøre. Der stå jo intet i lovgivningen om, at alt skal
realiseres og boet afholder alle omkostninger i denne forbindelse.

> Det er ikke anderledes end at betale de løbende udgifter, ejendomsskat,
> renovation, el, varme, os.v.
> Dødsboet er afdødes forlængede arm, dødsboets udgifter til
> istandsættelse svarer til at afdøde selv havde foretaget dem inden sin
> død, der ville have været et pænere hus og færre kontanter.
> Samme resultat som nu efter istandsættelsen.

Løbende udgifter afholdes af boet/arvinger.

> Hvis en arving overtager huset er det så til en højere værdi end før,
> fuldstændig som en tilfældig køber.

Forbedringer er boet uvedkommende ligesom forringelser er boet
uvedkommende - ellers er der jo ingen grund til at skifteretten går ind
og låser alt når ejeren går bort.

alexbo

unread,

Apr 2, 2014, 2:24:28 AM4/2/14

to

"CC" <c...@mail.dk> skrev

> Hvis der ikke er udfærdiget et testamenter, der fastsætter at disse
> omkostninger skal afholdes af boet, så kan jeg ikke se at det har noget
> med boet at gøre. Der stå jo intet i lovgivningen om, at alt skal
> realiseres og boet afholder alle omkostninger i denne forbindelse.

Det er boets hus, boet er en juridisk enhed der administreres af arvingerne,
boet kan anlægge retssager og opkræve tilgodehavender, betale kreditorer.
Boet kan sælge hus og bil, betale strøm og maling, boet kan gøre det samme
som den afdøde, boet er afdødes forlængede liv.
Boet er boet, boet er ikke arvingerne, de eller en bobestyrer har en
fuldmagt til at handle på boets vegne.

> Løbende udgifter afholdes af boet/arvinger.

De afholdes af boet, det er ikke det samme som arvingerne.

> Forbedringer er boet uvedkommende ligesom forringelser er boet
> uvedkommende - ellers er der jo ingen grund til at skifteretten går ind og
> låser alt når ejeren går bort.

Det gør den heller ikke normalt, men dødsboet er under skifterettens regi,
indtil det er besluttet om det er en bobestyrer eller arvingerne der skal
administrere boet.
Man jager ikke enken, børnene eller lejerne ud af huset bare manden er død,
selv om han ejer huset alene, man lukker ikke bagerbutikken fordi
bagermesteren er død, livet går videre også for afdøde, det er bare pr.
stedfortræder.

Skæringsdagen er den dag hvor boet slutter og arvingerne overtager, indtil
da er dødsboet levende.

mvh
Alex Christensen

claus b.p.

unread,

Apr 16, 2014, 7:27:47 PM4/16/14

to

Jeg har været igennem sådan en sag for kort tid siden. (Fik bevilget
privat skifte, boet var solvent.) Der blev regnet, ganget og divideret
for at vurdere hvad der var bedst for et hurtigt salg til en god pris, -
eller en overtagelse af arvingerne for senere salg. Ligegyldigt hvad man
vælger, er det en satsning, og alt skal være afsluttet på max et år.
Resultatet blev, at kun de væsentligste fejl og mangler blev udbedret,
så tilstandsrapport og elrapport ikke var for belastende. Så blev der
blot holdt orden i haven, og huset blev gjort ryddeligt, men ikke tømt.
Vi nåede lige at få det solgt inden årsdagen, men prisen blev også
derefter. Folk der køber et dødsbo forventer en "god" pris. Og i dagens
boligmarked er et år ikke for lang tid...

/Claus

---
Denne e-mail er fri for virus og malware fordi avast! Antivirus beskyttelse er aktiveret.
http://www.avast.com