|
YABANCILARIN TÜRKİYE'DE TAŞINMAZ EDİNİMLERİ
Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı
ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe
sahip ticaret şirketlerinin Türkiye'de taşınmaz edinmeleri, 5444 ve
5782 sayılı kanunlarla değişik 2644 sayılı Tapu Kanununun 35'inci
maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre;
Madde 35- (Yeniden Düzenleme: 29/12/2005-5444/1
md.)
Yabancı uyruklu gerçek kişiler, karşılıklı olmak ve kanunî
sınırlamalara uyulmak kaydıyla, Türkiye'de işyeri veya mesken olarak
kullanmak üzere, uygulama imar planı veya mevzii imar planı içinde
bu amaçlarla ayrılıp tescil edilen taşınmazları edinebilirler.
Sınırlı aynî hak tesis edilmesinde de aynı koşullar aranır. Yabancı
uyruklu bir gerçek kişinin ülke genelinde edinebileceği taşınmazlar
ile bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı aynî hakların toplam
yüzölçümü iki buçuk hektarı geçemez. (İptal dördüncü cümle: Anayasa
Mahkemesi’nin 11/4/2007 tarihli ve E.: 2006/35, K.: 2007/48 sayılı
Kararı ile.)
Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel
kişiliğe sahip ticaret şirketleri, ancak özel kanun hükümleri
çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve taşınmazlar üzerinde sınırlı aynî
hak edinebilirler.
Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi
ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret
şirketleri lehine Türkiye'de taşınmaz rehni tesisinde birinci ve
ikinci fıkralarda yer alan kayıt ve sınırlamalar aranmaz.
Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi
ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret
şirketleri dışındakiler Türkiye'de taşınmaz edinemez ve lehlerine
sınırlı aynî hak tesis edilemez.
Türkiye Cumhuriyeti ile arasında karşılıklılık olan devlet
vatandaşlarının kanunî miras yoluyla intikal eden taşınmazları için
birinci fıkrada belirtilen kayıt ve sınırlamalar uygulanmaz. Ölüme
bağlı tasarruflarda yukarıdaki fıkralarda belirtilen kayıt ve
sınırlamalar uygulanır. Türkiye Cumhuriyeti ile arasında
karşılıklılık olmayan devlet vatandaşlarının kanunî miras yoluyla
edindikleri taşınmaz ve sınırlı aynî hakların intikal işlemleri
yapılarak tasfiye edilir.
Karşılıklılığın tespitinde hukukî ve fiilî durum esas alınır. Bu
ilkenin kişilere toprak mülkiyeti hakkının tanınmadığı, ülke
uyruklarına uygulanmasında, yabancı devletin taşınmaz ediniminde
kendi vatandaşlarına tanıdığı hakların, Türkiye Cumhuriyeti
vatandaşlarına da tanınması esastır.
(Değişik yedinci fıkra: 3/7/2008-5782/1 md.)
Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi
ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret
şirketlerinin; sulama, enerji, tarım, maden, sit, inanç ve kültürel
özellikleri nedeniyle korunması gereken alanlar, özel koruma
alanları ile flora ve fauna özelliği nedeniyle korunması gereken
hassas alanlarda ve stratejik yerlerde kamu yararı ve ülke güvenliği
bakımından taşınmaz ve sınırlı aynî hak edinemeyecekleri alanları,
ilgili kamu kurum ve kuruluşlarının tescile esas koordinatlı harita
ve planları içeren teklifi üzerine belirlemeye Bakanlar Kurulu
yetkilidir. Yabancı uyruklu gerçek kişiler merkez ilçe ve ilçeler
bazında, uygulama imar planı ve mevzi imar plan sınırları içerisinde
kalan toplam alanların yüzölçümünün yüzde onuna kadar kısmında
taşınmaz ile bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı aynî hak
edinebilirler. Bakanlar Kurulu, merkez ilçe ve ilçelerin altyapı,
ekonomi, enerji, çevre, kültür, tarım ve güvenlik açısından
önemlerini dikkate alarak, bu orandan fazla olmamak kaydıyla farklı
oran belirlemeye yetkilidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün
bağlı olduğu Bakanlık bünyesinde, ilgili idare temsilcilerinden
oluşan komisyon tarafından, bu madde uyarınca Bakanlar Kuruluna
verilen yetkiler dâhilinde çalışmalar yapılmak suretiyle kamu kurum
ve kuruluşlarının bu kapsamdaki teklifleri incelenip
değerlendirilerek Bakanlar Kuruluna sunulur. Valiliklerce, merkez
ilçe ve ilçelerin uygulama imar planı ve mevzi imar plan sınırları
içerisinde kalan toplam alanların yüzölçümünde meydana gelen
değişiklikler takip eden yılın Ocak ayı sonuna kadar komisyona
bildirilir.
(Değişik sekizinci fıkra: 3/7/2008-5782/1 md.) Askerî yasak
bölgeler, askerî güvenlik bölgeleri ile stratejik bölgelere ve
değişiklik kararlarına ait harita ve koordinat değerleri Millî
Savunma Bakanlığınca, özel güvenlik bölgeleri ve değişiklik
kararlarına ait harita ve koordinat değerleri ise İçişleri
Bakanlığınca geciktirilmeksizin Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün
bağlı olduğu Bakanlığa verilir.
Yukarıdaki fıkralarda belirtilen bölgeler içerisinde kalması
nedeniyle kamulaştırılması gereken ya da tapu sicilinde şerh
verilmesine gerek duyulan parsellere ilişkin bildirimler ilgili
idarelerince tapu sicil müdürlüklerine yapılır.
Bu madde hükümlerine aykırı edinilen veya kanunî zorunluluk dışında
edinim amacına aykırı kullanıldığı tespit edilen taşınmazlar ile
sınırlı aynî haklar, Maliye Bakanlığınca verilecek süre içerisinde
maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek
bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir.”” hükmünü
amirdir.
KARŞILIKLILIK
Karşılıklılığın tespitinde hukuki ve fiili durum
esas alınır. Karşılıklılığın kanuni ve fiili olmasının yanında yeni
düzenlemede karşılıklılık ilkesinin birebir uygulanması yerine,
yabancı devletin kendi vatandaşlarına tanıdığı hakların, Türkiye
Cumhuriyeti vatandaşlarına da tanınması esası getirilmiştir.
Bu ilkenin kişilere toprak mülkiyeti hakkının
tanınmadığı, ülke uyruklarına uygulanmasında, yabancı devletin
taşınmaz ediniminde kendi vatandaşlarına tanıdığı hakların, Türkiye
Cumhuriyeti vatandaşlarına da tanınması esastır.
Taşınmaz edinimi bakımından Türkiye ile diğer
ülkeler arasında karşılıklılığın tespiti Dışişleri Bakanlığı
tarafından yapılmaktadır.
KARŞILIKLIK İLKESİNİN İSTİSNALARI
Yabancı gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz
edinmelerinin birinci koşulu karşılıklılık olmakla birlikte,
karşılıklılık ilkesine gerçek kişiler açısından getirilen bazı
istisnalar bulunmaktadır. Bu istisnalar şunlardır:
a. Vatansızlar hiçbir devlet uyruğu taşımadıkları
için karşılıklılık şartının belirleneceği muhatap bir devlet
bulunmamaktadır. Bu nedenle, vatansızlar karşılıklılık şartından
muaftırlar.
b. Türkiye tarafından 26.08.1961 tarih ve 359
Sayılı Kanunla onaylanan 28.07.1951 tarihli "Mültecilerin Hukuki
Durumuna Dair Sözleşme"nin m. 7/2 hükmüne göre, mülteciler,
sığındıkları ülkede üç yıl ikamet ettikten sonra karşılıklılık
şartından muaf olurlar. Türkiye'de bulunan mülteciler de aynı hükme
tabidir. Muafiyet için mültecilerin bu durumlarını resmi belge ile
kanıtlamaları yeterlidir.
KANUNİ KISITLAYICI HÜKÜMLERE UYMAK
Yabancı gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz
edinmelerinin ikinci koşulu kanunla getirilmiş olan kısıtlayıcı
hükümlere uymaktır. Yabancıların taşınmaz edinmelerine ilişkin
olarak kanunlarımızda bazı kısıtlamalar yer almış bulunmaktadır. Bu
kısıtlayıcı hükümler şunlardır:
a. Yabancıların ülkemizde taşınmaz edinmelerini
coğrafi açıdan sınırlayan 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve
Güvenlik Bölgeleri Kanununda yer alan düzenlemelere göre; askeri
yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerindeki taşınmazların yabancı
gerçek ve tüzel kişilere satılması, devredilmesi ve izin alınmadan
kiralanması mümkün bulunmamaktadır.
b. 2644 sayılı Tapu Kanununun 35'inci Maddesine
göre, yabancı uyruklu bir gerçek kişinin ülke genelinde
edinebileceği taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki
sınırlı ayni hakların toplam yüz ölçümü 2,5 hektarı geçemez. Kanuni
miras bu hükmün dışındadır.
c. Yabancı uyruklu gerçek kişiler, Türkiye’de
merkez ilçe ve ilçeler bazında, uygulama imar planı ve mevzi imar
plan sınırları içerisinde kalan toplam alanların yüzölçümünün yüzde
onuna kadar kısmında taşınmaz ile bağımsız ve sürekli nitelikte
sınırlı ayni hak edinebilirler. Bakanlar Kurulu, merkez ilçe
ve ilçelerin altyapı, ekonomi, enerji, çevre, kültür, tarım ve
güvenlik açısından önemlerini dikkate alarak, bu orandan fazla
olmamak kaydıyla farklı oran belirlemeye yetkilidir.
5203 SAYILI KANUNUN UYGULANMASI
403 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanununun 4112 sayılı
kanunla değişik 29 uncu maddesini değiştiren 29.06.2004 tarihli 5203
sayılı kanunla getirilen değişiklik ile, Türk Vatandaşlığını
kaybeden kişiler, kayıp tarihinden başlayarak yabancı muamelesine
tabi tutulur. Ancak doğumla Türk Vatandaşı olup da, İçişleri
Bakanlığından vatandaşlıktan çıkma izni alanlar ve bunların
vatandaşlıktan çıkma belgesinde kayıtlı reşit olmayan çocukları;
Türkiye Cumhuriyetinin milli güvenliğine ve kamu düzenine ilişkin
hükümler saklı kalmak kaydıyla, askerlik hizmetini yapma yükümlülüğü
ve seçme-seçilme, kamu görevlerine girme, muafın araç veya ev eşyası
ithal etme hakları dışında, sosyal güvenliğe ilişkin kazanılmış
hakları saklı kalmak ve bu hakların kullanımında ilgili kanunlardaki
hükümlere tabi olmak şartıyla Türk vatandaşlarına tanınan haklardan
aynen yararlanmaya devam ederler, yabancılara uygulanan kanuni
kısıtlayıcı hükümlerin (2644 Sayılı Tapu Kanununun 35'inci maddesi
ve 2565 sayılı Askeri Yasak Bölge ve Güvenlik Bölgeleri Kanununda
yer alan kısıtlamalar) uygulanmaması gerekmektedir.
Bu kapsamdaki kişilere, belirtilen konulara ilişkin
işlemler sırasında gösterilmesi zorunlu olan 5203 Sayılı Kanunla
Tanınan Hakların Kullanılmasına İlişkin Belge” verilmektedir. Ancak,
bu belge bir kimlik veya hüviyet belgesi olmayıp hak sahipliği
belgesidir. 5203 Sayılı Kanundan önce 4112 sayılı Kanuna göre hak
sahiplerine verilen “4112 Sayılı Kanunla Saklı Tutulan Hakların
Kullanılmasına İlişkin Belge” sahiplerinin müktesep hakları
korunduğundan, “5203 Sayılı Kanunla Tanınan Hakların Kullanılmasına
İlişkin Belge” sahibi olarak değerlendirilmeleri gerekmektedir.
YABANCI TİCARET ŞİRKETLERİNİN TÜRKİYE'DE
TAŞINMAZ EDİNİMLERİ
Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına
göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, ancak özel
kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve taşınmazlar
üzerinde sınırlı ayni hak edinebilirler.
İlgili özel kanunlar;
—2634 sayılı Turizm Teşvik
Kanunu
—6326 sayılı Petrol Kanunu
—4737 sayılı Endüstri
Bölgeleri Kanunu
Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına
göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin taşınmaz
edinimine ilişkin talepleri özel kanun hükümlerine göre ilgili
kurumlarından ( Turizm Bakanlığı, Enerji ve Tabii Kaynaklar
Bakanlığı, Sanayi ve Ticaret Bakanlığı) temin edecekleri belgelerin
uygunluğu kapsamında doğrudan ilgili tapu sicil müdürlüklerince
sonuçlandırılır.
Yabancı yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin
kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri
lehine Türkiye’de taşınmaz rehini (ipotek) tesisinde, Tapu
Kanunu’nun 35 inci maddesinin birinci ve ikinci fıkralarda yer alan
kayıt ve sınırlamalar aranmaz.
Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı
ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe
sahip ticaret şirketleri dışındakiler Türkiye’de taşınmaz edinemez
ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilemez.
YABANCI SERMAYELİ ŞİRKETLERİN TAŞINMAZ
EDİNMELERİ
Yabancı sermayeli şirket ifadesi çoğu zaman yabancı
şirket ifadesi ile karıştırılmaktadır. Öncelikle belirtmek gerekir
ki, yabancı sermayeli şirketler Türk Ticaret Kanunu hükümlerine göre
Türkiye'de kurulurlar ve Türk Ticaret Siciline kaydedilirler. Yani,
bu şirketler Türkiye Cumhuriyeti hukuk kurallarına tabi
şirketlerdir. Sadece sermayelerinin tamamı veya bir kısmı yabancı
gerçek veya tüzel kişilere aittir. Hissedarlarının yabancı kişiler
olması şirketi yabancı tüzel kişi statüsüne sokmaz; çünkü şirketin
uyruğu ile hissedarlarının uyrukları farklı hususlardır.
17 Haziran 2003 tarih ve 25141 sayılı Resmi
Gazetede yayımlanarak yürürlüğe 4875 sayılı "Doğrudan Yabancı
Yatırımlar Kanunu" ile, 18.01.1954 tarih ve 6224 sayılı Yabancı
Sermayeyi Teşvik Kanunu yürürlükten kaldırılarak; doğrudan yabancı
yatırımların özendirilmesi ve artırılması, yabancı yatırımcının
haklarının korunması, yabancı yatırımların gerçekleşmesinde izin ve
onay sisteminin bilgilendirme sistemine dönüştürülmesi amaçlarıyla
yeni esaslar getirilmiştir.
4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu’nun
Anayasa Mahkemesi’nin 11.3.2008 tarih ve 2003/71 E., 2008/79
K.sayılı kararıyla iptal edilen yabancı sermayeli şirketlerin
ülkemizde taşınmaz ediniminin düzenlendiği 3/d maddesiyle ilgili
olarak, 3.7.2008 tarih ve 5782 sayılı “Tapu Kanununda Değişiklik
Yapılmasına Dair Kanun”un 2.maddesiyle getirilen değişiklik
neticesinde bu şirketlerin taşınmaz edinimi 2644 sayılı Tapu
Kanunu’nun 36.maddesinde düzenlenmiştir. Anılan madde;
“Yabancı yatırımcıların Türkiye’de kurdukları veya
iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip şirketler, ana
sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere
taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilir ve
kullanabilirler. Bu şekilde edinilen taşınmazların Türkiye’de kurulu
bulunan bir başka yabancı sermayeli şirkete devrinde ve taşınmaz
maliki yerli sermayeli bir şirketin hisse devri yoluyla yabancı
sermayeli hale gelmesi durumunda da aynı esas geçerlidir. Türkiye’de
kurulu yabancı sermayeli şirketlerin tasfiyesi halinde şirketin
sahip olduğu taşınmazın şirket ortağı yabancı gerçek kişiler veya
yurt dışında kurulu yabancı ticaret şirketleri tarafından edinilmek
istenmesi halinde 35 inci madde hükümleri uygulanır.
18/12/1981 tarihli ve 2565 sayılı Askeri Yasak
Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu hükümleri saklı kalmak
kaydıyla bu şirketlerin, askeri yasak bölgeler, güvenlik bölgeleri
ve aynı Kanunun 28 inci maddesi çerçevesinde belirlenen stratejik
bölgelerdeki taşınmaz edinimleri, Genel Kurmay Başkanlığının ya da
yetkilendireceği komutanlıkların, özel güvenlik bölgelerindeki
taşınmaz edinimleri ise taşınmazın bulunduğu yerdeki valiliğin
iznine tabidir. Valilik iznine tabi hususlar, ilgili idare
temsilcilerinin katılımıyla oluşan komisyonda, taşınmaz ediniminin,
ülke güvenliği ve faaliyet konusuna uygunluğu değerlendirilerek
karara bağlanır.
Bu madde hükümlerine aykırı şekilde edinildiği veya
kullanıldığı tespit edilen taşınmazlar ve sınırlı aynî haklar,
Maliye Bakanlığınca verilecek süre içerisinde maliki tarafından
tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve
bedeli hak sahibine ödenir.
Bu maddenin uygulanmasına ilişkin esas ve usuller,
ilgili bakanlıkların görüşlerinin alınmasını müteakip Hazine
Müsteşarlığı, İçişleri Bakanlığı, Bayındırlık ve İskân Bakanlığı ve
Millî Savunma Bakanlığı tarafından çıkarılacak yönetmelikle
düzenlenir.” hükmünü amirdir.
Gerek mülga 6224 sayılı Yabancı Sermayeyi Teşvik
Kanununa göre faaliyet izni almış, gerekse 4875 sayılı Doğrudan
Yabancı Yatırımlar Kanununa göre faaliyet gösterecek yabancı
sermayeli şirketlerin taşınmaz mal edinimleri ve tapu siciline
yönelik diğer talepleri, Tapu Kanununun yeniden düzenlenen 36.
maddesinde ifade edildiği gibi ilgili Kurumlarca hazırlanacak
yönetmelikle belirlenecektir.
TRANSFER
Yabancıların gerek döviz bozdurmak suretiyle
satın aldıkları gerekse döviz bozdurmaksızın sahip oldukları
taşınmaz mal ve ayni hakların gelirleri ve satış bedellerinin
bankalar ve özel finans kurumları yolu ile transfer ettirilmesi
serbesttir.
BAŞVURULARIN YAPILACAĞI MERCİİ
2644 sayılı Tapu Kanununun 26'ncı Maddesi ile;
mülkiyete, mülkiyetten ayrı ayni haklara ilişkin sözleşmeleri
düzenleme görev ve yetkisi Tapu Sicil Müdürlüklerine
verilmiştir.
Taşınmaz mal edinmek isteyen veya mülkiyetten ayrı
ayni haklardan yararlanmak isteyen yabancı kişiler, başvurularını,
taşınmaz malın bulunduğu yerin Tapu Sicil Müdürlüğüne
yapacaklardır.
BAŞVURULAR İÇİN GEREKLİ BELGELER
Başvurular için gerekli belgeler bakımından
yabancılarla Türk vatandaşları arasında herhangi bir fark
bulunmamaktadır.
GERÇEK KİŞİLER AÇISINDAN
1- Taşınmaz mala ait varsa tapu senedi, yoksa
taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya malikin
sözlü beyanı,
2- Uyruğunda bulunduğu ülkenin kimlik belgesinin
veya pasaportun onaylı tercümesi ile iki adet vesikalık
fotoğraf,
3- İstemde bulunan kişi vekil ise, temsile ilişkin
Apostille şerhli veya Konsolosluk onaylı vekaletname ile temsilcinin
fotoğraflı kimlik belgesi ve vesikalık fotoğraf, alıcılar açısından
bizzat işleme katılmayanlar var ise, onları temsil eden
temsilcilerin fotoğraflı kimlik belgeleri, vesikalık fotoğrafları ve
temsilciliklerine ilişkin belgeler.
TÜZEL KİŞİLER AÇISINDAN
1-4875 Sayılı Doğrudan yabancı Yatırımlar Kanununa
göre kurulan şirketler Ticaret Sicil Memurluğundan alacakları yetki
belgelerini, imza sirkülerini ve buna dayanılarak yetkili kılınan
kişiye verilen vekaletnameyi,
2-Yabancı ülkelerde kendi kanunlarına göre kurulan
yabancı ticaret şirketleri için, kuruldukları ülkenin kendi
mevzuatınca ilgili makamlarından alacakları yetki belgesi yerine
geçen bir belgeyi ibraz etmeleri gerekmektedir.
Tapu işlemleri sırasında ödenmesi gereken harç ve
vergiler açısından yabancı uyruklu kişiler ile Türkiye Cumhuriyeti
vatandaşları arasında hiçbir fark yoktur.
Ancak, ülkemizde taşınmaz mal edinmek isteyen
yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilerin edinmek istedikleri
taşınmaz malların Askeri Yasak Bölge ve Güvenlik Bölgeleri dışında
kalıp kalmadığının tespit edilebilmesini teminen yetkili askeri
makama sorulurken, taşınmazın bulunduğu yerin 1/25000 ölçekli
haritada işaretlenmesi için araziye gidilmesi gerekiyorsa "parselin
yerinde gösterilmesi" işlemine göre döner sermaye hizmet bedeli
alınmaktadır. | 
