Grundsteuer: Kostenexplosion in Moritzburg - Bodenrichtwert wird zur Kostenfalle

[D. Schlenk]

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Grundsteuer: Kostenexplosion in Moritzburg – Bodenrichtwert
wird zur Kostenfalle

Im sächsischen Moritzburg bekämpft ein Grundstückseigentümer
die grundsteuerliche Neubewertung seiner Liegenschaft. Auf
der Grundlage des nunmehr dafür ausschlaggebenden
Bodenrichtwerts soll er künftig bis zu 2.500 Euro
Grundsteuer im Jahr bezahlen. Bis dato waren es lediglich
40.


Von Reinhard Werner

18. Februar 2024


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Schloss Moritzburg bei Dresden, Sachsen.Foto: iStock

Ab 2025 soll die Reform der Grundsteuer in Kraft treten und
diese nur noch aufgrund der jeweils angepassten Neuregelung
berechnet werden. Eine solche war aufgrund eines Beschlusses
des Bundesverfassungsgerichts aus dem Jahr 2018 erforderlich
geworden. Mit diesem erklärte Karlsruhe die Berechnung
aufgrund der zuvor ermittelten Einheitswerte für
verfassungswidrig.

Künftig soll der Grundsteuerwert den Einheitswert ersetzen.
Immerhin hatten veraltete Angaben Bodenwert und Jahresroh-
miete aus den Jahren 1935 (Ostdeutschland) und 1964
(Westdeutschland) zu weit abweichendem Ergebnissen geführt.



Grundsteuer um 6.150 Prozent erhöht

Länder, Gemeinden und kommunale Spitzenverbände hatten
beteuert, dass die Neuberechnung nicht zu Mehrbelastungen
für Betroffene führen werde. Es werde allenfalls zu
Verschiebungen zwischen Luxus- und Randlagen kommen. Auch
als im Vorjahr erste Gemeinden ihre Hebesätze deutlich
anhoben, beharrten die politischen Verantwortungsträger auf
dieser Einschätzung.

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Experten wie Heinrich Fleischer von Ernst & Young rechneten
hingegen mit zum Teil deutlichen Erhöhungen. Einige
Grundstückseigentümer erlebten im Zuge der Versendung der
angepassten Bescheide bereits eine besonders böse
Überraschung. Wie die „Sächsische Zeitung“ berichtet, soll
beispielsweise Torsten Küllig für ein Grundstück, für das er
bisher jährlich 40 Euro bezahlt hatte, künftig rund 2.500
entrichten.

Das teils verwilderte Gartengrundstück weist eine Fläche von
etwa 2.000 Quadratmetern auf, vor wenigen Jahren hatte er es
für 33.000 Euro erworben. Aus der Vermietung zweier Garagen
erzielt er jährliche Mieterlöse von 600 Euro.



Bei Berechnung nach Bodenrichtwert bewusst keine
individuelle Anpassung vorgesehen

Das Finanzamt Meißen bezifferte den Wert des Grundstücks in
einem Bescheid vom 9. Oktober 2023 mit nicht weniger als
851.900 Euro. Daraus ergebe sich ein Grundsteuerwert von
613,37 Euro. Da der Hebesatz der Gemeinde Moritzburg 400
Prozent beträgt, würde sich eine jährliche Grundsteuer von
rund 2.500 Euro ergeben.

Zum hohen Grundsteuerwert trage unter anderem die Lage der
Immobilie bei – sie liegt nahe der mondänen Schlossallee.
Das Raumplanungsinformationssystem (Rapis) weist das
Gartengrundstück als baureifes Land aus. Das steigert den
Wert in der Theorie auf 308 Euro pro Quadratmeter – während
er es tatsächlich um einen Quadratmeterpreis von acht Euro
erworben hatte.

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Das Raumordnungsministerium geht jedoch von einer korrekten
Bewertung aus. Im Freistaat wird der Bodenrichtwert
weitgehend nach dem Bundesmodell ermittelt. Der individuelle
Wert jedes Grundstücks richtet sich dann nach der Wohngegend
und den Preisen, die dort für Immobilien bezahlt werden.
Küllig hat das Pech, dass seine Immobilie in einer besonders
hoch bewerteten Zone liegt.



Heidelberger Verfassungsjurist hält Bodenrichtwert-Modell
bei Grundsteuer für verfassungswidrig

Wie ihm geht es in der Gegend laut „Bild“ auch knapp 20
weiteren Betroffenen. Der Sächsische Landtag wollte einer
Petition nicht stattgeben. Der Gesetzgeber könne, so die
Begründung, keine individuellen Ausnahmen von der pauschalen
Berechnung der Grundsteuer aufgrund des jeweiligen
Bodenrichtwerts machen. Dies würde das Massenverfahren nicht
durchführbar machen.

Unter Berufung auf ein Gutachten des Heidelberger
Verfassungsjuristen Gregor Kirchhof fordern sie nun in einem
offenen Brief an Ministerpräsident Michael Kretschmer jedoch
eine Regelung zur Exzesskontrolle. In Baden-Württemberg, das
die Grundsteuer individuell ermittelt, ist ein solches
Verfahren bereits möglich – wenn auch auf Grundlage eines
selbst zu bezahlenden Gutachtens.

Im April des Vorjahres hatte Kirchhof eine Studie vorgelegt,
der zufolge das pauschale Bodenrichtwert-Modell zur
Entwicklung der Grundsteuer verfassungswidrig sei.
Auftraggeber waren der Bund der Steuerzahler und der
Eigentümerverband Haus und Grund. Die Verbände wollen über
Musterklagen in fünf Bundesländern das Modell zu Fall
bringen.

Die Bodenrichtwerte, so Kirchhof, seien unverlässlich und
nicht vergleichbar. Berlin-Neukölln weise demnach einen
höheren Richtwert auf als Wannsee. Zugleiche lasse die
Festsetzung Umstände wie Denkmalschutzauflagen, Baumängel
oder Altlasten außer Acht. Kirchhof plädiert für eine
Alternative, die sich an Größen wie Fläche oder Gebäudeart
orientiert.