Vermieter lässt sanieren... - Handwerker tagelang in der Wohnung
Thomas Schneider
Bei uns werden im Zuge einer größeren Sanierung gerade alle Fenster in der
Wohnung neu gestrichen. - Also alte Farbe abbrennen (stinkt und staubt
mächtig), grundieren, nochmal grundieren, lackieren... und ggf. dabei
zerstörte Scheiben auswechseln...
Da jede Farbschicht trocknen muss, ist für jeden Arbeitsgang ein Tag
notwendig. Zudem machen die Arbeiter ihren Dreck nur grob weg.
Mein Vermieter sagte mir, dass ich den Schlüssel halt der Malerfirma geben
soll, wenn ich morgens zur Arbeit fahre.
Nun sehe ich das aber gar nicht ein, sondern bin der Meinung, dass es mein
Recht ist, mein Eigentum zu überwachen. Somit habe ich mir für die Dauer der
Arbeiten extra frei genommen, damit die Arbeiter keine langen Finger kriegen
können...
Nun meine Fragen:
1. Welche Mietminderung ist während der o.g. Arbeiten angemessen?
2. Darf ich meinen Verdienstausfall von der Miete abziehen? Oder muss ich es
hinnehmen, dass fremde Personen freien Zugang zu meiner Wohnung haben,
während ich arbeiten bin?
Danke!
Thomas
Volker Soehnitz
> 1. Welche Mietminderung ist während der o.g. Arbeiten angemessen?
Für die Räume, in denen die Arbeiten stattfinden, kann man wohl locker
100% ansetzen. Aber das sind auf einen Monat umgerechtnet dennoch nur
Erdnüsse.
Interessanter ist möglicherweise ein Schadensersatzanspruch, z.B. für die
nötige Reinigung der Räume.
> 2. Darf ich meinen Verdienstausfall von der Miete abziehen?
Nein.
> Oder muss ich es hinnehmen, dass fremde Personen freien Zugang zu
> meiner Wohnung haben, während ich arbeiten bin?
Nein, Du musst in dieser Zeit nicht arbeiten. Und wenn Du es doch musst,
steht es Dir frei, eine vertrauenswürdige Person als Aufpasser
abzustellen. Kostenersatz gibt es dafür aber auch nicht.
ciao
volker
--
__________________________________________________________
Volker Söhnitz, Fax +49241 404070, Mobil +49172 1518060
http://www.physiktips.de oder http://www.volker-online.com
Für Antworten per Mail, ROT13 die Mailadresse, füge ABFCNZ
vor das @, ROT13 das ganze und entferne dann das NOSPAM.
Volker Neurath
>> 2. Darf ich meinen Verdienstausfall von der Miete abziehen?
>
>Nein.
Weshalb?
>Nein, Du musst in dieser Zeit nicht arbeiten.
Wie kommst du auf das schmale Brett?
Volker
--
Im uebrigen bin ich der Meinung, das TCPA verhindert werden muss.
www.againsttcpa.com
Thomas Haedrich
> "Thomas Schneider" <tom-g...@web.de> wrote in de.soc.recht.wohnen:
>>Oder muss ich es hinnehmen, dass fremde Personen freien Zugang zu
>>meiner Wohnung haben, während ich arbeiten bin?
>
>
> Nein, Du musst in dieser Zeit nicht arbeiten. Und wenn Du es doch musst,
> steht es Dir frei, eine vertrauenswürdige Person als Aufpasser
> abzustellen. Kostenersatz gibt es dafür aber auch nicht.
Ein bischen viel verlangt. Das Minimum wäre für mich, daß der VM dem M
einen abschließbaren Raum für die Wertsachen zur Verfügung stellt.
Grüße, Thomas
Walter
Selbst wenn du 100% für die betroffenen Zimmer kriegst, kommt da in
Tagesanteilen der Monatsmiete nicht viel raus.
Du solltest bei deinen Maßnahmen gegen den Vermieter auch bedenken
dass die Qualität der Sanierung seine Entscheidung ist. Er kann soviel
tun dass die Hütte grad nicht zusammenfällt oder viel mehr Geld
reinstecken und alles in Ordnung halten, was die Wohnqualität für die
Mieter erhöht. Die aufwendige Fenstersanierung spricht für zweiteres.
Drüberschmieren täts nämlich auch.
Wenn man einen Eigentümer hat der mehr Geld und Aufwand als unbedingt
nötig in den Erhalt Mietshauses steckt, sollte man m.E. froh darüber
sein anstatt nur darüber nachzudenken wie man dafür dass er sich um
das Haus kümmert noch Geld aus ihm rausholt. Ist nur so meine Meinung.
> 2. Darf ich meinen Verdienstausfall von der Miete abziehen?
Mit fällt nichts ein woraus sich ableiten liesse dass du deinen
Zeitaufwand zur Überwachung der Arbeiter dem Eigentümer als
Arbeitszeit in Rechnung stellen könntest. Würde mich aber
interessieren ob jemand anderer dafür eine Rechtsgrundlage nennen
kann.
> Oder muss ich es
> hinnehmen, dass fremde Personen freien Zugang zu meiner Wohnung haben,
> während ich arbeiten bin?
Du bist verpflichtet den Zugang zur Mietsache zu üblichen
Arbeitszeiten zu ermöglichen wenn die Arbeiten notwendig sind und der
Termin angemessen lang vorher angemeldet wurde.
Was du in der Zeit machst und wo du dich aufhältst ist. m.E. deine
private Entscheidung.
Walter
Volker Soehnitz
>>> 2. Darf ich meinen Verdienstausfall von der Miete abziehen?
>>
>>Nein.
>
> Weshalb?
Weil hier ausnahmsweise mal die Rechtslage und der gesunde Menschenverstand
zum gleichen Ergebnis kommen? Weil es keine Anspruchsgrundlage gibt? Weil
der Mieter Instandhaltungen dulden muss? Such Dir was aus...
Wenn Du eine konkrete Frage hast, dann formuliere diese bitte etwas
detailierter.
>>Nein, Du musst in dieser Zeit nicht arbeiten.
>
> Wie kommst du auf das schmale Brett?
Aus dem Vortrag des OP: "Somit habe ich mir für die Dauer der
Arbeiten extra frei genommen".
Und um Deine nächste Frage vorweg zu nehmen. Nein, der mit
Aufpassertätigkeiten vertane Urlaub kann nicht gegenüber dem Vermieter
geltend gemacht werden.
Volker Soehnitz
de.soc.recht.wohnen:
> Ein bischen viel verlangt.
Es ist keineswegs zuviel verlangt, wenn der Mieter Instandhaltungen der
Mietsache dulden muss. Und sofern er glaubt, die Handwerker ständig im Auge
halten zu müssen, weil er sonst annimmt, dass diese alles klauen, was nicht
festgeschraubt ist, dann ist das - wie jede andere Art von Paranoia auch -
sein Privatvergnügen. Und Privatvergnügen sind dann eben gelegentlich mit
Kosten verbunden, die man üblicherweise keinem Dritten ans Bein binden
kann.
Ich hab in dieser Gruppe ja schon manchen schwachsinnigen Anspruch gelesen,
aber dieser Thread ist echt mal wieder ein Fall für die TOP 3...
ciao
vol*kopfschüttelnd*ker
Freimut Grießig
>
> Es ist keineswegs zuviel verlangt, wenn der Mieter Instandhaltungen der
> Mietsache dulden muss. Und sofern er glaubt, die Handwerker ständig im
> Auge
> halten zu müssen, weil er sonst annimmt, dass diese alles klauen, was
> nicht
> festgeschraubt ist, dann ist das - wie jede andere Art von Paranoia auch -
> sein Privatvergnügen. Und Privatvergnügen sind dann eben gelegentlich mit
> Kosten verbunden, die man üblicherweise keinem Dritten ans Bein binden
> kann.
Natürlich gibt es dafür Kostenersatz!
Aus der Duldungspflicht für Instandhaltungen folgt nicht auch, daß der
Mieter dadurch veranlaßte berechtigte Zusatzaufwendungen zu tragen hätte.
Die persönliche oder beauftragte Beaufsichtigung von in der Wohnung tätigen
Fremden, die auf Vermögenswerte und Einrichtungsgegenstände Zugriff nehmen
können, hat nichts mit Paranoia zu tun, und sie ist sicher kein
Privatvergnügen. Im Gegenteil: es wäre grob fahrlässig, hier nichts zu
unternehmen. Und ohne geeignete Vorsorge gegen mögliche
Eigentumsverletzungen seitens oder auf Kosten des Vermieters wird kein
Mieter dulden müssen.
Entgelte für die Beaufsichtigung der Wohnung während der Arbeiten gehören
natürlich zum Aufwendungsersatz, den der Mieter - notfalls als Vorschuß -
fordern kann, § 554 IV BGB (vgl. nur Futterer, 8. Aufl., § 554 Rn. 320
m.w. - aufschlußreichen! -N.). Der Aufwendungsersatzanspruch reicht relativ
weit und umfaßt bspw. sogar Kostenersatz für Neuanschaffungen von
Wohnungseinrichtung des Mieters, die nach der Inst./Mod. nicht mehr
brauchbar ist. Bsp.: etwa die Kosten für neue größere Gardinen, wenn größere
Fenster eingebaut wurden....
> Ich hab in dieser Gruppe ja schon manchen schwachsinnigen Anspruch
> gelesen,
> aber dieser Thread ist echt mal wieder ein Fall für die TOP 3...
...ohne Kommentar!
Viele Grüße
Freimut.
Volker Soehnitz
> Natürlich gibt es dafür Kostenersatz!
Langsam! Der Mieter kann schonmal keinen Verdienstausfall geltend machen
(siehe auch BGH v. 9.3.1976 - VI ZR 98/75 -, NJW 76, 1256 = BGHZ 66,
112) oder entgangenen Urlaub abrechnen (siehe LG Lübeck v. 17.12.1991 -
14 S 188/90 -, WM 92, 605), hat aber - und da gebe ich Dir recht - einen
prinzipiellen Erstattungsanspruch, sofern er angemessene Kosten für die
_notwendige_ Beaufsichtigung der Wohnung nachweisen kann.
Und das ist genau der Punkt! Nach einer Entscheidung des Landgerichts
Berlin (Urteil vom 15.1.1991 - 63 S 262/90) besteht kein allgemeiner
Erfahrungssatz, dass eine Wohnung während längerer
Modernisierungsarbeiten ständig vom Mieter oder einer von diesem
beauftragten Person beaufsichtigt werden muss. Insofern sind diese
Kosten nicht notwendig und damit auch nicht erstattungsfähig.
Immerhin gibt es auch Gerichte, die dem Mieter gelegentliche Kontrollen
der Handwerker zubilligen und dafür einen Kostenersatz bejahen. Die
vertane Freizeit, also der reine Zeitaufwand, ist anders als die
erbrachte Arbeitsleistung während dieser Zeit aber nicht zu vergüten.
> Der Aufwendungsersatzanspruch reicht relativ
> weit und umfaßt bspw. sogar Kostenersatz für Neuanschaffungen von
> Wohnungseinrichtung des Mieters, die nach der Inst./Mod. nicht mehr
> brauchbar ist. Bsp.: etwa die Kosten für neue größere Gardinen, wenn
> größere Fenster eingebaut wurden....
Das ist eine andere Baustelle. Derartige Dinge sind vom Vermieter zu
ersetzen, das habe ich aber auch nie bestritten.
ciao
volker
Freimut Grießig
(...)
> Langsam! Der Mieter kann schonmal keinen Verdienstausfall geltend machen
> (siehe auch BGH v. 9.3.1976 - VI ZR 98/75 -, NJW 76, 1256 = BGHZ 66,
> 112) oder entgangenen Urlaub abrechnen (siehe LG Lübeck v. 17.12.1991 -
> 14 S 188/90 -, WM 92, 605),
BGHZ 66, 112 betrifft eine völlig andere Problematik, nämlich den Ersatz für
eigenen Zeitaufwand bei der außergerichtlichen Abwicklung von
Schadensersatzansprüchen, wenn er (der Zeitaufwand) den übliche Rahmen nicht
überschreitet. In eine ähnliche Kategorie fällt vermutlich auch die
LG-Entscheidung (Stichwort: vertane Freizeit, wobei allerdings keineswegs so
klar ist, ob diese Entscheidung heute noch so aufrechtzuerhalten wäre,
Stichwort: Frustrationsschaden, Kommerzialisierungsgedanke).
Aufwendungsersatz i.R.d. § 554 BGB ist und bezweckt etwas anderes. Hier ist
(tatsächlich) entstandener Verdienstausfall ersatzfähig. Insbesondere kann
der Mieter im Zusamenhang mit Inst./Mod. - anders als in Fällen wie BGHZ 66,
112 - zusätzliche eigene Leistungen in Ansatz bringen, die, sofern sie
Marktwert haben, (sogar unter dem Gesichtspunkt Schadenersatz, vgl. BGH NJW
1996, 921) ersatzfähig sind.
Daß bloße vertane Freizeit ersatzfähig wäre, hat hier niemand behauptet,
schon, weil sie keinen Aufwand im Sinne eines freiwilligen Vermögensopfers
darstellt. Es ging um Verdienstausfall und die Herausstellung des von Dir in
Abrede gestellten Grundsatzes des § 554 IV BGB.
> hat aber - und da gebe ich Dir recht - einen
> prinzipiellen Erstattungsanspruch, sofern er angemessene Kosten für die
> _notwendige_ Beaufsichtigung der Wohnung nachweisen kann.
>
Das ist schon klar.
> Und das ist genau der Punkt! Nach einer Entscheidung des Landgerichts
> Berlin (Urteil vom 15.1.1991 - 63 S 262/90) besteht kein allgemeiner
> Erfahrungssatz, dass eine Wohnung während längerer
> Modernisierungsarbeiten ständig vom Mieter oder einer von diesem
> beauftragten Person beaufsichtigt werden muss. Insofern sind diese
> Kosten nicht notwendig und damit auch nicht erstattungsfähig.
>
> Immerhin gibt es auch Gerichte, die dem Mieter gelegentliche Kontrollen
> der Handwerker zubilligen und dafür einen Kostenersatz bejahen. Die
> vertane Freizeit, also der reine Zeitaufwand, ist anders als die
> erbrachte Arbeitsleistung während dieser Zeit aber nicht zu vergüten.
>
Na ja, es kommt in der Frage der Notwendigkeit in erster Linie darauf an,
wie der konkrete Fall beschaffen ist. Es ist müßig, hier weiter zu
spekulieren. Im Grunde geht es darum, daß - gemessen an der
Verbesserungsmaßnahme - kein unvernünftiger Aufwand betrieben wird, der
Mieter also unter Würdigung seiner berechtigten Interessen auf den Vermieter
angemessen Rücksicht nimmt. Daß tatsächlicher Eigentumsschutz, der eine
wesentliche Funktion der gemieteten Wohnung darstellt, sichergestellt sein
muß, sollte ebensowenig zweifelhaft sein, wobei die Existenz von
Schadenersatzansprüchen sicherlich nicht genügt. Im dem Maße, in dem
Eigentumsschutz geschieht, muß natürlich kein zusätzlicher Aufwand betrieben
werden. Der Mieter muß aber auch nicht den billigsten Weg wählen und den
Vermieter um jeden Preis entlasten.
Ich würde, hätte ich einen solchen Fall zu entscheiden, grundsätzlich keinem
Mieter zumuten, während seiner Abwesenheit ohne zusätzliche
Sicherungsvorkehrungen Fremde in der Wohnung zu dulden.
Und unanhängig davon, ob LG Berlin (Urteil vom 15.1.1991 - 63 S 262/90) hier
thematisch einschlägig ist (vielleicht fanden im Fall nur Außenarbeiten
statt oder Dein Zitat bezieht sich lediglich auf die Darlegungs- und
Beweislast usw.), ist einem solchen Credo heute wohl kaum noch zuzustimmen,
jedenfalls dann nicht, wenn Innenarbeiten stattfinden.
Viele Grüße
Freimut.
Volker Neurath
>Volker Neurath <nean...@gmx.de> wrote in de.soc.recht.wohnen:
>
>>>> 2. Darf ich meinen Verdienstausfall von der Miete abziehen?
>>>
>>>Nein.
>>
>> Weshalb?
>
>Weil hier ausnahmsweise mal die Rechtslage und der gesunde Menschenverstand
>zum gleichen Ergebnis kommen? Weil es keine Anspruchsgrundlage gibt? Weil
>der Mieter Instandhaltungen dulden muss? Such Dir was aus...
<mode="yoda"> Was du mir sagen willst? Dunkel der Sinn deiner Worte
ist </mode>
Im Ernst: ich hoffte eigentlich, eigen Begründung dafür zu erhalten,
dass ich meinen Verdienstausfall eben /nicht/ geltend machen kann.
>> Wie kommst du auf das schmale Brett?
>
>Aus dem Vortrag des OP: "Somit habe ich mir für die Dauer der
>Arbeiten extra frei genommen".
Und? unter "frei nehmen" fällt auch ein unbezahlter Urlaub - z.B.
weil der Jahresurlaub schon weg ist.
Also hat der OP definitiv Verdienstausfall - auf dem er sitzen
bleibt?!
Volker Neurath
>Es ist keineswegs zuviel verlangt, wenn der Mieter Instandhaltungen der
>Mietsache dulden muss. Und sofern er glaubt, die Handwerker ständig im Auge
>halten zu müssen, weil er sonst annimmt, dass diese alles klauen, was nicht
>festgeschraubt ist, dann ist das - wie jede andere Art von Paranoia auch -
>sein Privatvergnügen.
Und wenn er nicht aufpasst und die Handwerker dann tatsächlich klauen
ist das auch sein "privatvergnügen"?
Volker Soehnitz
> Na ja, es kommt in der Frage der Notwendigkeit in erster Linie darauf an,
> wie der konkrete Fall beschaffen ist.
Was ja wohl üblicherweise so ist. ;-)
> Es ist müßig, hier weiter zu spekulieren.
Hier ist UseNet - was glaubst Du, was wir hier sonstso tun...
> Im Grunde geht es darum, daß - gemessen an der
> Verbesserungsmaßnahme - kein unvernünftiger Aufwand betrieben wird, der
> Mieter also unter Würdigung seiner berechtigten Interessen auf den Vermieter
> angemessen Rücksicht nimmt.
Eben. Und die fortdauernde Beobachtung von Handwerkern wird sicher
nirgendwo als notwendiger Aufwand durchgehen. Ich kenne jedenfalls kein
Urteil, wo dies so gesehen wurde. Aber der OP kann das ja mal durchfechten
- ich nehme das Ergebnis dann mit Freude in meine Datenbank auf.
> Daß tatsächlicher Eigentumsschutz, der eine
> wesentliche Funktion der gemieteten Wohnung darstellt, sichergestellt sein
> muß, sollte ebensowenig zweifelhaft sein,
Dem tragen die Gerichte dadurch Rechnung, dass der Mieter wertvolle
Gegenstände auf Kosten des Vermieters einlagern kann.
> Und unanhängig davon, ob LG Berlin (Urteil vom 15.1.1991 - 63 S 262/90) hier
> thematisch einschlägig ist (vielleicht fanden im Fall nur Außenarbeiten
> statt oder Dein Zitat bezieht sich lediglich auf die Darlegungs- und
> Beweislast usw.), ist einem solchen Credo heute wohl kaum noch zuzustimmen,
> jedenfalls dann nicht, wenn Innenarbeiten stattfinden.
Ich halte eine solche Entscheidung für wenig wahrscheinlich. Aber wie immer
man das auch sehen mag, ein Rechtsstreit darüber ist jedenfalls mit einem
nicht zu unterschätzenden Risiko des Unterliegens verbunden.
Volker Soehnitz
> <mode="yoda"> Was du mir sagen willst? Dunkel der Sinn deiner Worte
> ist </mode>
Das liegt aber eher am Empfänger als am Sender... ;-)
> Also hat der OP definitiv Verdienstausfall - auf dem er sitzen
> bleibt?!
Ja. Entsprechende Urteile habe ich an anderer Stelle dieses Threads
genannt.
Freimut Grießig
(...)
> Eben. Und die fortdauernde Beobachtung von Handwerkern wird sicher
> nirgendwo als notwendiger Aufwand durchgehen.
Deine Meinung solltest Du dann aber auch als solche kennzeichnen. Im Übrigen
richtet sich das sicherlich nach dem Arbeitsaufwand, so daß grundsätzlich
auch stundenweise Anwesenheit Mieters ausreichend sein kann. Das wird der OP
sicher am besten selbst beurteilen können.
Deine ursprünglich vertretene Ansicht zu solchen Ersatzansprüchen
(Privatvergnügen, keine Anspruchsgrundlage, gesunder Menschenverstand,
schwachsinniger Anspruch...) jedenfalls ist falsch. Das zuzugeben schadet
deiner Reputation nicht.
> Ich kenne jedenfalls kein
> Urteil, wo dies so gesehen wurde.
Was ja nicht bedeutet, daß der Fall nicht entgegen Deiner Ansicht zu
entscheiden wäre und wahrscheinlich daran liegt, daß diese Fallgestaltungen
(tatsächlicher Verdienstausfall und seine Geltendmachung) selten vorkommen.
In den allermeisten Fällen arbeiten Mieter und Vermieter ohne Blick auf
gesetzlich verbriefte Rechte vernünftig zusammen und stecken im Interesse
schneller Abwicklung auch mal zurück. Oft sind Wohnungen während der
Maßnahmen auch leer bzw. teilweise geräumt oder es fällt eben kein
tatsächlicher Verdienstausfall an.
In der Sache aber geht es nicht nur allein um Eigentumsschutz, sondern auch
um das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Mieters. Vor diesem Hintergrund
ist bspw. zu Recht ausgeurteilt worden, daß im Zusammenhang mit
Heizkostenablesungen niemand verpflichtet ist, einem Hausbewohner seine
Wohnungsschlüssel bei Abwesenheit auszuhändigen. Warum sollte hier also
grundsätzlich anderes gelten, zumal, wenn das komplette Inventar ebenso in
der Wohnung verbleibt?
Wenn der Vermieter keine kostengünstigere Möglichkeiten schafft, dem
Mieterinteresse Rechnung zu tragen, kann der Mieter - abgesehen von seinem
Weigerungsrecht hinsichtlich der Maßnahmedurchführung - grundsätzlich
anwesend sein, mit der Folge, daß ausgefallener Verdienst ersetzt werden
muß. Das gebietet nicht zuletzt der von Dir weiter oben ins Feld geführte
gesunde Menschenverstand. Und vermutlich ist das vorliegend sogar die
günstigste Lösung.
>> Daß tatsächlicher Eigentumsschutz, der eine
>> wesentliche Funktion der gemieteten Wohnung darstellt, sichergestellt
>> sein
>> muß, sollte ebensowenig zweifelhaft sein,
>
> Dem tragen die Gerichte dadurch Rechnung, dass der Mieter wertvolle
> Gegenstände auf Kosten des Vermieters einlagern kann.
s.o. Du solltest Deine ursprüngliche Ansicht nicht durch einseitige
Argumentation zu retten versuchen. Die Möglichkeit der Ersatzfähigkeit von
Verdienstausfall richtet sich nach § 554 IV BGB. Daß dazu dessen
Tabestandsvoraussetzungen erfüllt sein müssen, bedarf keiner besonderen
Erwähnung.
>> Und unanhängig davon, ob LG Berlin (Urteil vom 15.1.1991 - 63 S 262/90)
>> hier
>> thematisch einschlägig ist (vielleicht fanden im Fall nur Außenarbeiten
>> statt oder Dein Zitat bezieht sich lediglich auf die Darlegungs- und
>> Beweislast usw.), ist einem solchen Credo heute wohl kaum noch
>> zuzustimmen,
>> jedenfalls dann nicht, wenn Innenarbeiten stattfinden.
>
> (...) Aber wie immer
> man das auch sehen mag, ein Rechtsstreit darüber ist jedenfalls mit einem
> nicht zu unterschätzenden Risiko des Unterliegens verbunden.
Ein paar Tage Verdienstausfall birgt keineswegs ruinöse Prozeßrisiken!
Es gibt schon einige Gesichtspunkte, die eher für eine Erfolg sprechen.
Versetzte Dich doch mal in eine solche Situation!
Viele Grüße
Freimut.
Volker Soehnitz
> Deine Meinung solltest Du dann aber auch als solche kennzeichnen.
Das ist albern. Jede Äußerung hier ist - auch ohne Kennzeichnung - als
Meinungsäußerung zu verstehen. Sofern das anders ist, setze ich (z.B. bei
Urteilen, Literaturhinweisen o.ä.) die Fundstelle oder das Az hinzu.
> Deine ursprünglich vertretene Ansicht zu solchen Ersatzansprüchen
> (Privatvergnügen, keine Anspruchsgrundlage, gesunder Menschenverstand,
> schwachsinniger Anspruch...) jedenfalls ist falsch. Das zuzugeben
> schadet deiner Reputation nicht.
Denn schwachsinnigen Anspruch nehme ich zurück. Der Anspruch ist zwar
(außer in dem von mir erläuterten Umfang) nicht vorhanden, aber deswegen
ist er nicht unbedingt als "schwachsinnig" zu bezeichnen. Und das mit dem
gesunden Menschenverstand ist nun in der Tat eine Sache, die wir in einer
juristischen NG nicht weiter auswalzen müssen.
>> Ich kenne jedenfalls kein
>> Urteil, wo dies so gesehen wurde.
>
> Was ja nicht bedeutet, daß der Fall nicht entgegen Deiner Ansicht zu
> entscheiden wäre
Sicher. Auf hoher See und vor Gericht...
Dennoch mag ich gewisse "Wahrscheinlichkeitsaspekte" ins Feld führen, die
ich auch mit entsprechenden Urteilen belegen kann. Das damit nicht
ausgeschlossen werden kann, dass der nächste Richter anders entscheidet,
ist allerdings richtig.
> In der Sache aber geht es nicht nur allein um Eigentumsschutz, sondern
> auch um das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Mieters. Vor diesem
> Hintergrund ist bspw. zu Recht ausgeurteilt worden, daß im
> Zusammenhang mit Heizkostenablesungen niemand verpflichtet ist, einem
> Hausbewohner seine Wohnungsschlüssel bei Abwesenheit auszuhändigen.
> Warum sollte hier also grundsätzlich anderes gelten, zumal, wenn das
> komplette Inventar ebenso in der Wohnung verbleibt?
Darum geht es doch gar nicht. Ein Anspruch auf Aushändigung der
Wohnungsschlüssel hat weder der Vermieter, noch die Handwerker und erst
recht keine andere Person.
> Wenn der Vermieter keine kostengünstigere Möglichkeiten schafft, dem
> Mieterinteresse Rechnung zu tragen, kann der Mieter - abgesehen von
> seinem Weigerungsrecht hinsichtlich der Maßnahmedurchführung -
> grundsätzlich anwesend sein, mit der Folge, daß ausgefallener
> Verdienst ersetzt werden muß.
Nein! Aus dem Recht des Mieters, während der Arbeiten in der Wohnung
anwesend zu sein (was ohnehin trivial ist, denn dieses Recht hat er
immer) folgt keinesfalls ein von Dir postulierter Ersatzanspruch. Nimmt
ein Mieter in der Zeit, in der in seiner Wohnung bauliche Arbeiten
durchgeführt werden müssen, bezahlten Urlaub, um in seiner Wohnung die
Arbeiten zu überwachen, so steht ihm nach überwiegender Ansicht ein
Schadensersatzanspruch wegen vertaner Urlaubszeit aus keinem rechtlichen
Gesichtspunkt zu. Es handelt sich nämlich insoweit um einen immateriellen
Schaden, welcher gemäß § 253 BGB gerade nicht ersatzfähig ist. AG
Mannheim v. 21.2.1995 - 14 C 11280/94 [251], DWW 95, 288; LG Berlin v.
25.9.1987 - 64 S 82/87 -, NJW-RR 88, 203; LG Berlin v. 12.4.1994 - 63 S
439/93 -; Palandt/Heinrichs, 60. Aufl., Vorb. v. § 249 BGB RN 40 m.w.N.
> Das gebietet nicht zuletzt der von Dir
> weiter oben ins Feld geführte gesunde Menschenverstand.
Wie gesagt, jeder versteht unter "gesundem Menschenverstand" etwas
anderes. Lassen wir das in dem Zusammenhang also außer acht und
beschränken uns auf Gesetz und Rechtsprechung. ;-)
> Und vermutlich ist das vorliegend sogar die günstigste Lösung.
Urlaub nehmen und dafür Verdienstausfall geltend machen wäre - selbst
wenn man entgegen der herrschenden Meinung eine dauerhafte
Beaufsichtigung der Handwerker für angemessen hielte - in nahezu keinem
Fall die "günstigste Lösung". Der Ersatz der Aufwendungen scheitert aber
nicht nur daran, dass sie in der Höhe unangemessen ist, sondern dass sie
nicht notwendig ist.
>> Dem tragen die Gerichte dadurch Rechnung, dass der Mieter wertvolle
>> Gegenstände auf Kosten des Vermieters einlagern kann.
>
> s.o. Du solltest Deine ursprüngliche Ansicht nicht durch einseitige
> Argumentation zu retten versuchen.
Ich rette nix. Ich habe nämlich niemals behauptet, dass es im Rahmen
einer Baumaßnahme nicht zu berechtigten Ansprüchen des Mieters an den
Vermieter kommen kann. Nur der Anspruch, den der OP gerne hätte,
existiert nicht.
>> (...) Aber wie immer
>> man das auch sehen mag, ein Rechtsstreit darüber ist jedenfalls mit
>> einem nicht zu unterschätzenden Risiko des Unterliegens verbunden.
>
> Ein paar Tage Verdienstausfall birgt keineswegs ruinöse Prozeßrisiken!
Hab ich das behauptet? "Nicht zu unterschätzen" ist das Risiko des
Unterliegens - nicht die Frage, ob die Kostenfolge den OP ruiniert.
> Es gibt schon einige Gesichtspunkte, die eher für eine Erfolg
> sprechen. Versetzte Dich doch mal in eine solche Situation!
Nun, ich finde in der deutlichen Mehrzahl Hinweise, die meine Ansicht
stützen. Günstigstenfalls findet man Urteile, in denen dem Mieter
zugestanden wird, für kurzzeitige Kontrollen die Kosten einer Hilfskraft
(deren Stundenlohn entsprechend anzusetzen ist) dem Vermieter in Rechnung
zu stellen. Mehr ist aber nicht drin.
Sicher schließt das nicht aus, dass der OP bei "seinem" Prozess einen
Richter findet, der sich nicht an den bisherigen Entscheidungen
orientiert und ihm eine Rund-um-die-Uhr Bewachung der Wohnung zubilligt.
Aber selbst dann wird er nur das Abrechnen können, was der übliche
Marktwert für diese Überwachung hergibt. Wenn er selber eine
qualifiziertere - und höherbezahlte - Tätigkeit ausübt, ist das aber
nicht annähernd das, was er in dieser Zeit als "Verdienstausfall" hat.
Und wie gesagt, eine solche - vergleichsweise günstige - Entscheidung
halte ich noch für eher unwahrscheinlich.
Freimut Grießig
> Nein! Aus dem Recht des Mieters, während der Arbeiten in der Wohnung
> anwesend zu sein (was ohnehin trivial ist, denn dieses Recht hat er
> immer) folgt keinesfalls ein von Dir postulierter Ersatzanspruch. Nimmt
> ein Mieter in der Zeit, in der in seiner Wohnung bauliche Arbeiten
> durchgeführt werden müssen, bezahlten Urlaub, um in seiner Wohnung die
> Arbeiten zu überwachen, so steht ihm nach überwiegender Ansicht ein
> Schadensersatzanspruch wegen vertaner Urlaubszeit aus keinem rechtlichen
> Gesichtspunkt zu.
Es hat doch niemand behauptet, daß bloße Freizeit ersatzfähig wäre, s.o. Es
geht um tatsächlich erlittene Einkommenseinbußen, die natürlich nicht
vorliegen, wenn bezahlt freigestellt wird.
> Darum geht es doch gar nicht. Ein Anspruch auf Aushändigung der
> Wohnungsschlüssel hat weder der Vermieter, noch die Handwerker und erst
> recht keine andere Person.
Hinter einer solchen Entscheidung steht doch in erster Linie die Wertung,
daß einem Mieter grundsätzlich nicht zugemutet wird, während seiner
Abwesenheit Dritten den Aufenthalt in seiner (eingerichteten) Wohnung
gestatten zu müssen.
> Nun, ich finde in der deutlichen Mehrzahl Hinweise, die meine Ansicht
> stützen.
Die von Dir zitierten Urteile waren nicht einschlägig. Ich hatte auf
Schmidt-Futterer verwiesen, der eine entsprechende Entscheidung zitiert. Aus
dem Umstand, daß die Problematik im Schrifttum nicht weiter vertieft wird,
läßt sich schließen, daß die Ersatzfähigkeit von tatsächlichem
Verdienstausfall juristisch überhaupt nicht problematisch ist. Mir geht es
auch nur um diese juristische Seite. Die tatsächlichen Konsequenzen kann man
mit angemessenem Aufwand wohl kaum sinnvoll disskutieren.
Viele Grüße
Freimut.
Volker Soehnitz
> Es hat doch niemand behauptet, daß bloße Freizeit ersatzfähig wäre,
> s.o. Es geht um tatsächlich erlittene Einkommenseinbußen, die
> natürlich nicht vorliegen, wenn bezahlt freigestellt wird.
Schön dass wir uns zumindest soweit einig sind. Nehmen wir also mal an,
der OP beaufsichtigt die Handwerker nicht im bezahlten Urlaub, sondern
nimmt dafür unbezahlten Urlaub. (Geht aus seiner Schilderung nicht
hervor, aber wir können den SV ja mal dahingehend erweitern.)
> Hinter einer solchen Entscheidung steht doch in erster Linie die
> Wertung, daß einem Mieter grundsätzlich nicht zugemutet wird, während
> seiner Abwesenheit Dritten den Aufenthalt in seiner (eingerichteten)
> Wohnung gestatten zu müssen.
Er darf ja auch zuschauen so lange er mag. Aber Aufwendungen gemäß § 554
Abs. 4 BGB sind nur dann ersatzfähig, wenn sie nach den Umständen
*angemessen* waren und der Mieter sie infolge der Modernisierungsarbeiten
machen musste. Zu den erstattungspflichtigen Aufwendungen gehört dann in
der Tat auch der Einsatz der eigenen Arbeitskraft des Mieters. Soweit
Arbeitsaufwand zu vergüten ist, richtet sich die Höhe der
Stundenvergütung aber zum einen nur nach den Stundensatzen abhängiger
Arbeitnehmer (Marktwertermittlung) für derartige Tätigkeiten und eben
_nicht_ nach dem, was der Mieter in dieser Zeit in _seinem_ Job verdient
hätte (vergl. AG Braunschweig v. 18.5.1990 - 114 C 916/88(2) -, WM 90,
340). Wichtiger ist zum anderen aber, dass nach der von mir bereits
einmal zitierten Entscheidung des Landgerichts Berlin gerade kein
allgemeiner Erfahrungssatz besteht, dass eine Wohnung während längerer
Modernisierungsarbeiten ständig vom Mieter oder einer von diesem
beauftragten Person beaufsichtigt werden muss. Es müssen schon besondere
Gründe fur den Einzelfall nachgewiesen werden, dass eine Beaufsichtigung
erforderlich war, um drohende Nachteile abzuwenden. Selbst einzelne schon
aufgetretene Schäden am mietereigenen Inventar anderer Mieter ließen nach
Auffassung des LG Berlin nicht den Schluss zu, dass auf Grund einer
übermäßigen Sorglosigkeit der vom Vermieter beauftragten Handwerker eine
besondere Beaufsichtigung der Wohnung des Mieters notwendig war, zumal
auch hierdurch nicht alle Schäden bereits im Vorfeld vermieden werden
könnten. Die Überwachung der eigentlichen Bauarbeiten sei nicht Sache des
Mieters, sondern obliege dem Vermieter (vergl. LG Berlin v. 15.1.1991 -
63 S 262/90).
> Die von Dir zitierten Urteile waren nicht einschlägig.
Fein. Du bringst - außer ein paar Hinweisen aus der Literatur - nicht
eine einzige Entscheidung, die Deine Meinung stützt. Die von mir hingegen
angeführten Urteile werden als nicht einschlägig zurückgeweisen. So kann
man es sich natürlich einfach machen... :-(
> Aus dem Umstand, daß die Problematik im Schrifttum nicht
> weiter vertieft wird, läßt sich schließen, daß die Ersatzfähigkeit von
> tatsächlichem Verdienstausfall juristisch überhaupt nicht
> problematisch ist.
Nein, man kann im Gegenteil davon ausgehen, dass der Anspruch so absurd
ist, dass jeder RA seinem Mandanten von einem derart wenig
aussichtsreichen Prozess abraten wird.
ciao
volker
--
__________________________________________________________
Volker Söhnitz, Fax +49241 404070, Mobil +49172 1518060
http://www.physiktips.de und http://www.volker-online.com
Freimut Grießig
> Wichtiger ist zum anderen aber, dass nach der von mir bereits
> einmal zitierten Entscheidung des Landgerichts Berlin gerade kein
> allgemeiner Erfahrungssatz besteht, dass eine Wohnung während längerer
> Modernisierungsarbeiten ständig vom Mieter oder einer von diesem
> beauftragten Person beaufsichtigt werden muss. Es müssen schon besondere
> Gründe fur den Einzelfall nachgewiesen werden, dass eine Beaufsichtigung
> erforderlich war, um drohende Nachteile abzuwenden.
> Selbst einzelne schon
> aufgetretene Schäden am mietereigenen Inventar anderer Mieter ließen nach
> Auffassung des LG Berlin nicht den Schluss zu, dass auf Grund einer
> übermäßigen Sorglosigkeit der vom Vermieter beauftragten Handwerker eine
> besondere Beaufsichtigung der Wohnung des Mieters notwendig war, zumal
> auch hierdurch nicht alle Schäden bereits im Vorfeld vermieden werden
> könnten. Die Überwachung der eigentlichen Bauarbeiten sei nicht Sache des
> Mieters, sondern obliege dem Vermieter (vergl. LG Berlin v. 15.1.1991 -
> 63 S 262/90).
Also bezog sich diese Passage wie vermutet auf die Darlegungs- und
Beweislast zu einer bestimmten Tatsache. Diebstahlsgefahr, ihre
prozeßrechtlichen Risiken für den Mieter und allgemeines
Persönlichkeitsrecht waren vielleicht gar nicht Streitgegenstand.
"Erfahrungssätze" haben nicht die Funktion, verbindliche Leitlinien
menschlichen Miteinanders aufzustellen. Mit ihrer Hilfe versucht man
vielmehr mit umgekehrter Blickrichtung, die Darlegungs- und Beweislast zu
beeinflussen. Ebensowenig, wie angenommenerweise ein Erfahrungssatz
dahingehend fehlt, daß etwa ein bestimmter Beratungsfehler eines
Rechtsanwaltes zu einem bestimmten Vermögensschaden beim Mandanten führen
muß, und wegen dieses fehlenden Erfahrungssatzes konkrete Ersatzansprüche
nicht ausgeschlossen sind, ebensowenig ist das mit dem von Dir zitierten
"Erfahrungssatz" der Fall. Mit der Annahme von Erfahrungssätzen ist man mit
Blick auf ihre prozeßrechtliche Funktion und Bedeutung auch äußerst
zurückhaltend.
Schicke mir doch bitte mal das Urteil, damit ich mir ein Bild machen kann.
Ich kann leider nicht darauf zugreifen. Mich würde es auch deshalb
interessieren, weil Erfahrungssätze nicht die Bewertung bestimmter Tatsachen
darstellen, sondern typische Geschehensabläufe auf Tatsachenbasis
beschreiben. Wahrscheinlich ist das Urteil schon aus diesem Grunde ein wenig
ernstzunehmendes.
So, wie Du den Erfahrungssatz widergibts, handelt es sich lediglich um eine
Rechtsmeinung - die verkennt, daß beim zu duldenden Aufenthalt fremder
Dritter in einer Privatwohnung immer Eigentum und allgemeines
Persönlichkeitsrecht betroffen sind. Hier dann davon auszugehen, daß solches
grundsätzlich zu dulden sei und keines Schutzes durch den Rechtsinhaber
bedarf, dürfte aus verfassungsrechtlichen Gründen rechtsfehlerhaft sein.
Im Übrigen: wir befinden uns nicht im angloamerikanischen Rechtsraum.
Hiesige Richter sind, was ihre Unabhängigkeit betrifft, ziemlich
selbstbewußt. Und vielleicht handelt es sich ja auch um ein Fehlurteil...
>> Die von Dir zitierten Urteile waren nicht einschlägig.
>
> Fein.
> Du bringst - außer ein paar Hinweisen aus der Literatur - nicht
> eine einzige Entscheidung, die Deine Meinung stützt. Die von mir hingegen
> angeführten Urteile werden als nicht einschlägig zurückgeweisen. So kann
> man es sich natürlich einfach machen... :-(
Ich bitte Dich - so einfach habe ich es mir nicht gemacht. Meine Behauptung
stimmt, was BGHZ 66, 112 betrifft. Und die Entscheidung des LG Lübeck bezog
sich nach Deinem eigenen Vortrag auf die Problematik "vertane Freizeit", und
das hat mit tatsächlichem Verdienstausfall als Aufwand nichts gemein.
Im Übrigen habe ich auf Futterer verwiesen, und der verweist a.a.O. auf LG
Hamburg, WuM 1987, 386. Ich vermute, daß das Zitat zutrifft, da der Futterer
ein ziemlich bekanntes Standardwerk ist.
>> Aus dem Umstand, daß die Problematik im Schrifttum nicht
>> weiter vertieft wird, läßt sich schließen, daß die Ersatzfähigkeit von
>> tatsächlichem Verdienstausfall juristisch überhaupt nicht
>> problematisch ist.
>
> Nein, man kann im Gegenteil davon ausgehen, dass der Anspruch so absurd
> ist, dass jeder RA seinem Mandanten von einem derart wenig
> aussichtsreichen Prozess abraten wird.
>
Die Frage, daß Verdienstausfall nach § 554 IV BGB grundsätzlich ersatzfähig
ist, ist juristisch wirklich unproblematisch. Abraten werden Anwälte deshalb
eher aus anderen Gründen, nämlich v.a., weil im Einzelfall die
Tatbestandsvoraussetzungen nicht erfüllt sind. Auf die tatsächliche Seite
allerdings kommt es mir nicht an, das ist eine Frage des Einzelfalles.
Ich wollte v.a. mit Blick auf Deine mittlerweile zurückgenommene Ansicht auf
die Existenz des § 554 BGB und darauf, daß hiernach Verdienstausfall
ersatzfähig sein kann, hinweisen.
Viele Grüße
Freimut.
Volker Neurath
>Am Tue, 28 Jun 2005 19:18:55 +0200 schrieb Volker Neurath:
>
>> <mode="yoda"> Was du mir sagen willst? Dunkel der Sinn deiner Worte
>> ist </mode>
>
>Das liegt aber eher am Empfänger als am Sender... ;-)
>
>> Also hat der OP definitiv Verdienstausfall - auf dem er sitzen
>> bleibt?!
>
>Ja. Entsprechende Urteile habe ich an anderer Stelle dieses Threads
>genannt.
die Urteile nutzen mir nicht viel.
Volker Soehnitz
> Also bezog sich diese Passage wie vermutet auf die Darlegungs- und
> Beweislast zu einer bestimmten Tatsache. Diebstahlsgefahr, ihre
> prozeßrechtlichen Risiken für den Mieter und allgemeines
> Persönlichkeitsrecht waren vielleicht gar nicht Streitgegenstand.
Streitgegenstand waren die Aufwendungen des Mieters für die Überwachung der
Handwerker im Rahmen einer Modernisierungsmaßnahme. Eine solche ist aber,
wie das Gericht entschied, nicht notwendig. Ob neben der Gefahr von Schäden
durch die Handwerker auch Diebstahlsgefahr Inhalt des Vortrags des Klägers
war, weiß ich nicht. Es ist aber wohl anzunehmen, dass der Kläger diesen
Aspekt nicht unberücksichtigt gelassen hat.
> Schicke mir doch bitte mal das Urteil, damit ich mir ein Bild machen
> kann. Ich kann leider nicht darauf zugreifen.
Ich habe das Urteil nicht im Volltext, sondern nur Auszüge daraus aus einer
Broschüre des Kieler Mietervereins. Im Netz findet sich ein Artikel von
Frank Maciejewski, in dem ebenfalls auf das Urteil bezug genommen wird:
http://www.mieterverein-rostock.de/u_zeit_ist_geld.htm
> So, wie Du den Erfahrungssatz widergibts, handelt es sich lediglich um
> eine Rechtsmeinung - die verkennt, daß beim zu duldenden Aufenthalt
> fremder Dritter in einer Privatwohnung immer Eigentum und allgemeines
> Persönlichkeitsrecht betroffen sind. Hier dann davon auszugehen, daß
> solches grundsätzlich zu dulden sei und keines Schutzes durch den
> Rechtsinhaber bedarf, dürfte aus verfassungsrechtlichen Gründen
> rechtsfehlerhaft sein.
Ich gebe gerne zu, dass ein Landgerichtsurteil keinen allzu großen
Stellenwert hat. Aber solange ein solcher Fall nicht bis zum BGH geht,
werden wir uns mit dem begnügen müssen, was wir haben. ;-)
> Ich bitte Dich - so einfach habe ich es mir nicht gemacht. Meine
> Behauptung stimmt, was BGHZ 66, 112 betrifft.
Ja, in Bezug auf dieses Urteil hast Du recht. Aber das war's dann auch mit
"nicht einschlägig".
> Und die Entscheidung des
> LG Lübeck bezog sich nach Deinem eigenen Vortrag auf die Problematik
> "vertane Freizeit", und das hat mit tatsächlichem Verdienstausfall als
> Aufwand nichts gemein.
Der OP gab an, Urlaub zu haben, um die Handwerker zu beaufsichtigen. Daher
meine Hinweise auf einige Urteile, in denen ein Kostenersatz für die
vertane Urlaubszeit abgelehnt wurde. Da der SV lückenhaft ist, daraus also
nicht hervorgeht, ob es sich um bezahlten oder unbezahlten Urlaub handelt,
sind diese Urteile durchaus von Interesse.
> Im Übrigen habe ich auf Futterer verwiesen, und der verweist a.a.O.
> auf LG Hamburg, WuM 1987, 386. Ich vermute, daß das Zitat zutrifft, da
> der Futterer ein ziemlich bekanntes Standardwerk ist.
Aber dieses Urteil stützt Deine Behauptungen doch nur in sehr begrenztem
Umfang! Denn das Landgericht Hamburg entschied, dass der Mieter zwar
einzelne, besonders gefährdete Hausratsgegenstände während der Dauer der
Bauarbeiten außerhalb der Wohnung einlagern und die Kosten nach § 541 b
Abs. 3 a.F. (jetzt § 554 Abs. 4 BGB) vom Vermieter ersetzt verlangen könne.
Diese Gegenstände dagegen unablässig zu bewachen, bedeute einen
_unverhältnismäßigen_Aufwand_, der nicht zu Lasten des Vermieters gehen
könne. Das Landgericht Hamburg stand dem Mieter lediglich eine zweimalige
Kontrolle täglich zu je einer Stunde mit einem Stundenlohn von 12,00 DM
zu. Damit sagt auch das LG Hamburg genau das, was ich hier immer wieder
betone: Eine ständige Überwachung ist nicht notwendig und daher nicht
ersatzfähig! Und für den vom Gericht für angemessen gehaltenen Umfang der
Kontrolle (den das LG Hamburg IMHO schon sehr großzügig angesetzt hat) gibt
es mitnichten "Verdienstausfall", sondern lediglich die Aufwendungen
ersetzt, die dem Marktwert dieser Überwachungstätigkeit entsprechen. Da
setzt dann übrigens auch der von mir schon mehrfach strapazierte "gesunde
Menschenverstand" an, der es absurd erscheinen lässt, wenn ein C4-Professor
seinen Stundensatz als Verdienstausfall für die Handwerkerkontrolle dem
Vermieter aufbürden könnte.
> Die Frage, daß Verdienstausfall nach § 554 IV BGB grundsätzlich
> ersatzfähig
> ist, ist juristisch wirklich unproblematisch.
"Grundsätzlich" ist natürlich jede mit der Modernisierung notwendige
Aufwendung des Mieters in angemessener Höhe ersatzfähig. Das bestreitet
hier auch niemand. Nur sind die Aufwendungen in diesem Fall weder
_notwendig_ noch wäre ein Betrag - selbst bei dem für notwendig gehaltenen
Umfang einer Überwachung - in Höhe des Verdienstausfalls des Mieters
angemessen.
> Auf die tatsächliche
> Seite allerdings kommt es mir nicht an, das ist eine Frage des
> Einzelfalles.
Wir diskutieren hier die Sachverhaltsschilderung des OP - nicht aber den
"grundsätzlichen" Inhalt von § 554 Abs. 4 BGB.
ciao
volker
--
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Volker Soehnitz
> die Urteile nutzen mir nicht viel.
Dann lass die Urteile weg und verwende Deine Intuition. ;-)
Hälst Du es für angemessen, wenn z.B. ein Rechtsanwalt acht Stunden täglich
die Handwerker in seiner Wohnung beaufsichtigt und dem Vermieter dann
seinen Stundensatz wg. "Verdienstausfall" in Rechnung stellt?
Der Anspruch des OP scheitert ohnehin daran, dass eine rund-um-die-Uhr
Kontrolle nicht *notwendig* ist und dass selbst für den für notwendig
gehaltenen Umfang der Überwachung nicht der eigene Verdienstausfall als
Aufwendung geltend gemacht werden kann, sondern nur der "Marktwert" für
diese Überwachungstätigkeit.
Wenn der Mieter nach Abschluss der Arbeiten seinen Teppichboden staubsaugen
muss, dann kann er zwar Aufwendungsersatz verlangen, aber eben nicht in
Höhe des eigenen Stundensatzes, sondern nur in Höhe des Stundensatzes einer
Raumpflegerin.
Hier sind Rechtsprechung und "gesunder Menschenverstand" IMHO mal auf einer
Linie.
Freimut Grießig
>> Im Übrigen habe ich auf Futterer verwiesen, und der verweist a.a.O.
>> auf LG Hamburg, WuM 1987, 386. Ich vermute, daß das Zitat zutrifft, da
>> der Futterer ein ziemlich bekanntes Standardwerk ist.
>
> Aber dieses Urteil stützt Deine Behauptungen doch nur in sehr begrenztem
> Umfang!
Wie gesagt, ich konnte das nicht prüfen.
> Denn das Landgericht Hamburg entschied, dass der Mieter zwar
> einzelne, besonders gefährdete Hausratsgegenstände während der Dauer der
> Bauarbeiten außerhalb der Wohnung einlagern und die Kosten nach § 541 b
> Abs. 3 a.F. (jetzt § 554 Abs. 4 BGB) vom Vermieter ersetzt verlangen
> könne.
> Diese Gegenstände dagegen unablässig zu bewachen, bedeute einen
> _unverhältnismäßigen_Aufwand_, der nicht zu Lasten des Vermieters gehen
> könne.
OK, das finde ich auch absolut nachvollziehbar. Einlagerung ist u.U.
zweifellos kostengünstiger und effektiver. Ich habe auch bereits
umfangreichere
Bauarbeiten miterleben dürfen; und alles wesentliche Eigentum war dabei
natürlich geschützt (Einlagerung oder Umlagerung in leerstehende,
abschließbare Wohnungen, was Seitens des Vermieters auch völlig
unproblematisch organisiert wurde), und solcher Schutz lohnt sich dann
auch für beide Seiten. Wichtige und unersetzliche Gegenstände verbleiben bei
größeren Maßnahmen i.d.R. auch nicht in der Wohnung, sondern befinden sich
in Mieterobhut.
Was aber, wenn wie vorliegend nur an einigen Tagen für offenbar kurze
Zeiträume Handwerker aktiv werden sollen? Und wenn - wahrscheinlich auch
entgegen "Deinem" LG Berlin - noch nicht einmal der Vermieter zur
Überwachung bereit
ist?
> Das Landgericht Hamburg stand dem Mieter lediglich eine zweimalige
> Kontrolle täglich zu je einer Stunde mit einem Stundenlohn von 12,00 DM
Die Entscheidung ist über 15 Jahre alt. Der Stundensatz könnte also durchaus
tatsächlicher Verdienstausfall sein.
> zu. Damit sagt auch das LG Hamburg genau das, was ich hier immer wieder
> betone: Eine ständige Überwachung ist nicht notwendig und daher nicht
> ersatzfähig! Und für den vom Gericht für angemessen gehaltenen Umfang der
> Kontrolle (den das LG Hamburg IMHO schon sehr großzügig angesetzt hat)
> gibt
> es mitnichten "Verdienstausfall", sondern lediglich die Aufwendungen
> ersetzt, die dem Marktwert dieser Überwachungstätigkeit entsprechen.
Hatte denn der Mieter im Fall Verdienstausfall oder erbrachte er mit der
Bewachung lediglich eine zusätzliche Leistung?
Im Übrigen muß ich zur Kenntnis nehmen, daß die Frage - sei es aus Gründen
der konkreten Fallgestaltung oder bedenklicher Rechtsansichten wegen - in
der aufgreifbaren Rechtssprechung eher sehr restiktiv gehandhabt wird.
Anfreunden vermag ich mich damit nicht in jeden Fall; dazu gibt es zu viele
Angriffspunkte. Schließlich soll der Mieter seinem Vertragspartner mit der
Duldung der
Gestaltung / Erhaltung dessen Eigentums lediglich etwas ermöglichen, was
dieser wegen des
Mietvertrages nicht mehr so ohne weiteres kann. Daß er dazu über die Duldung
der Vermieteraktivitäten hinaus auch eigene Vermögensopfer
erbringen müßte, ist mit Blick auf die betroffenen Rechte weder notwendig
noch gewollt, schließlich hat der Gesetzgeber
selbst schon über das Integritätsinteresse hinausreichenden
Ersatz vorgesehen. Damit hat er zum Ausdruck gebracht, daß der Mieter
keinesfalls schlechter und nur begrenzt besser stehen soll. Und das ist
natürlich im Rahmen der Deutung des Begriffs "angemessene Aufwendungen" zu
berücksichtigen.
Was den Marktwert der Mieteraufwendungen anbelangt, so ist das m.E. in
erster Linie eine Frage ihrer Angemessenheit. Wenn der Mieter viel verdient
und Bewachung durch ihn
damit über dem Marktwert läge, so kann er am Markt günstiger
einkaufen. Damit stünde der Vermieter besser und er selbst nicht schlechter.
Die Postulation eines bestimmten Stundensatzen hingegen allein mit Blick auf
die für eine Tätigkeit nötige Qualifikation stellte jedoch eine
Fehlinterpretation des unbestimmten Rechtsbegriffes
"angemesse Aufwendungen" dar. Bewachung nämlich ist keine beliebige
einkaufbare Leistung, sondern ihres Zwecks wegen v.a. Vertrauensstellung.
Sie kann daher gerade nicht von jedem beliebigen Dritten mit
tätigkeitadäquatem Stundensatz erbracht werden...
> setzt dann übrigens auch der von mir schon mehrfach strapazierte "gesunde
> Menschenverstand" an, der es absurd erscheinen läßt, wenn ein
> C4-Professor
> seinen Stundensatz als Verdienstausfall für die Handwerkerkontrolle dem
> Vermieter aufbürden könnte.
>
Der C4-Prof. erleidet wahrscheinlich schon gar keinen Verdienstausfall,
wenn er, statt sich an der Uni oder sonst wo aufzuhalten, einfach nach Hause
geht oder gleich dort bleibt...;) In seinem Fall ist sicher der Einkauf
gewerblicher Leistungen schon günstiger.
>> Die Frage, daß Verdienstausfall nach § 554 IV BGB grundsätzlich
>> ersatzfähig
>> ist, ist juristisch wirklich unproblematisch.
>
> "Grundsätzlich" ist natürlich jede mit der Modernisierung notwendige
> Aufwendung des Mieters in angemessener Höhe ersatzfähig. Das bestreitet
> hier auch niemand. Nur sind die Aufwendungen in diesem Fall weder
> _notwendig_ noch wäre ein Betrag - selbst bei dem für notwendig gehaltenen
> Umfang einer Überwachung - in Höhe des Verdienstausfalls des Mieters
> angemessen.
Tja, wir stimmen, was das Grundsätzliche betrifft, überein.
Was aber nun kann man dem OP empfehlen - außer, daß er natürlich selbst
kritisch prüfen muß, ob es nicht Möglichkeiten des Eigentumsschutzes gibt,
die den Vermieter weniger belasten? Hier läßt sich sicher eine gemeinsame
Lösung finden.
Muß er aber andernfalls die Fa. des Vermieters mit dem Wohnungsschlüssel
ausstatten, damit diese sich während seiner Abwesenheit unbeaufsichtigt in
der Wohnung aufhalten kann?
Wäre sein Hausrat versichert (und üblicherweise ist er das in einem solchen
Fall auch nur gegen Einbruchsdiebstahl, der dann aber nicht vorläge), müßte
er sich von seiner Versicherung bei solchem Verhalten zweifellos grobe
Fahrlässigkeit vorwerfen lassen. Und er verstieße gegen die eigenübliche
Sorgfalt, weil kein verständiger Mensch Fremde unbeaufsichtigt in seine
Wohnung läßt. Dann aber stünde es im Widerspruch zur übrigen Rechtsordnung,
wenn man dem Mieter in Auslegung des Begriffes der "angemessen Aufwendungen"
genau das aufgäbe.
Ein weiterer Gesichtspunkt: die Maßnahmen finden i.d.R. auf Initiative und
im
Interesse des Vermieters statt. Er erhält und verbessert sein Eigentum sowie
sichert den Ertrag der Immobilie. Für Verbesserungen, die dagegen auf Seiten
des Mieter auftreten, muß dieser bezahlen.
Und: Duldung heißt nach h.M. nicht Aktivität. Der Mieter muß nicht selbst
aktiv mitwirken, es reicht passives Geschehenlassen. Daher ist auch unter
Berücksichtigung der Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme der Vermieter
in der Pflicht, alles notwendige zu organisieren, also auch für
Eigentumsschutz des Mieters zu sorgen. Tut er das nicht, kann er seinem
Mieter jedenfalls nicht entgegenhalten, daß dieser selbst aktiv wurde.
Im Fall ist es m.E. also durchaus möglich, Verdienstausfall zu ersetzen. Ob
das nun für jeden der Tage vollständig notwendig ist, wird sicher nicht
zuletzt
davon abhängen, ob dem OP die Fortsetzung des Erwerbs möglich und
wirtschaftlich zumutbar ist.
Viele Grüße
Freimut.
Freimut Grießig
>> Im Übrigen habe ich auf Futterer verwiesen, und der verweist a.a.O.
>> auf LG Hamburg, WuM 1987, 386. Ich vermute, daß das Zitat zutrifft, da
>> der Futterer ein ziemlich bekanntes Standardwerk ist.
>
> Aber dieses Urteil stützt Deine Behauptungen doch nur in sehr begrenztem
> Umfang!
Wie gesagt, ich konnte das nicht prüfen.
> Denn das Landgericht Hamburg entschied, dass der Mieter zwar
> einzelne, besonders gefährdete Hausratsgegenstände während der Dauer der
> Bauarbeiten außerhalb der Wohnung einlagern und die Kosten nach § 541 b
> Abs. 3 a.F. (jetzt § 554 Abs. 4 BGB) vom Vermieter ersetzt verlangen
> könne.
> Diese Gegenstände dagegen unablässig zu bewachen, bedeute einen
> _unverhältnismäßigen_Aufwand_, der nicht zu Lasten des Vermieters gehen
> könne.
OK, das finde ich auch absolut nachvollziehbar. Einlagerung ist dann
zweifellos kostengünstiger und effektiver. Ich habe auch bereits solche
längeren Bauarbeiten miterlebt; alles wesentliche Eigentum ist dabei
natürlich geschützt (Einlagerung oder Umlagerung in leerstehende,
abschließbare Wohnungen, was Seitens des Vermieters auch völlig
unproblematische organisiert wurde), und solcher Schutz lohnt sich dann
auch. Was aber, wenn wie vorliegend nur an einigen Tagen für offenbar kurze
Zeiträume Handwerker aktiv werden sollen? Und - wahrscheinlich auch entgegen
"Deinem" LG Berlin - noch nicht einmal der Vermieter zur Überwachung bereit
ist?
> Das Landgericht Hamburg stand dem Mieter lediglich eine zweimalige
> Kontrolle täglich zu je einer Stunde mit einem Stundenlohn von 12,00 DM
Die Entscheidung stammt ca. aus 1987. Der Stundensatz könnte also
tatsächlicher Verdienstausfall sein.
> zu. Damit sagt auch das LG Hamburg genau das, was ich hier immer wieder
> betone: Eine ständige Überwachung ist nicht notwendig und daher nicht
> ersatzfähig! Und für den vom Gericht für angemessen gehaltenen Umfang der
> Kontrolle (den das LG Hamburg IMHO schon sehr großzügig angesetzt hat)
> gibt
> es mitnichten "Verdienstausfall", sondern lediglich die Aufwendungen
> ersetzt, die dem Marktwert dieser Überwachungstätigkeit entsprechen.
Weil Du die Begrenzung des Verdienstausfalls auf den Marktwert so betonst:
hatte denn der Mieter in Fall Verdienstausfall oder erbrachte er mit der
Bewachung lediglich eine zusätzliche Leistung?
Im Übrigen muß ich zur Kenntnis nehmen, daß die Frage - sei es aus Gründen
der konkreten Fallgestaltung oder bedenklicher Rechtsansichten wegen - in
der aufgreifbaren Rechtssprechung eher sehr restiktiv gehandhabt wird.
Anfreunden kann ich mich damit nicht; es gibt einige Angriffspunkte.
Schließlich soll der Mieter dem Vermieter lediglich die Gestaltung /
Erhaltung dessen Eigentums ermöglichen. Daß er dazu über die Duldung /
Ermöglichung der Vermieteraktivitäten hinaus auch noch eigene Vermögensopfer
erbringen müßte, ist weder notwendig noch gewollt, da ja der Gesetzgeber
selbst schon über das Intergritätsinteresse hinausreichenden
Aufwendungsersatz vorgesehen hat. Und was den Marktwert der
Mieteraufwendungen anbelangt, so ist das m.E. in erster Linie eine Frage
ihrer Angemessenheit. Wenn der Mieter viel verdient und Bewachung durch ihn
damit über dem Marktwert läge, so kann er gewerbliche Bewachung günstiger
einkaufen. Damit stünde der Vermieter besser und er selbst nicht schlechter.
Die Postulation eines bestimmten Stundensatzen hingegen allein mit Blick auf
die für eine Tätigkeit nötige Qualifikation aber stellte im Fall der
Bewachung eine Fehlinterpretation des unbestimmten Rechtsbegriffes
"angemessen" dar.
Bewachung nämlich ist keine beliebige einkaufbare Leistung, sondern ihres
Zwecks wegen Vertrauensstellung. Bewachen kann daher nicht jeder beliebige
Dritte mit tatigkeitadäquatem Stundensatz...
> setzt dann übrigens auch der von mir schon mehrfach strapazierte "gesunde
> Menschenverstand" an, der es absurd erscheinen lässt, wenn ein
> C4-Professor
> seinen Stundensatz als Verdienstausfall für die Handwerkerkontrolle dem
> Vermieter aufbürden könnte.
>
Der C4-Prof. erleidet wahrscheinlich schon gar keinen Verdienstausfall,
wenn er, statt sich an der Uni oder sonst wo aufzuhalten, einfach nach Hause
geht oder
gleich dort bleibt...;) Und in seinem Fall lohnt sich offensichtlich der
Einkauf gewerblicher Überwachungsleistung.
>> Die Frage, daß Verdienstausfall nach § 554 IV BGB grundsätzlich
>> ersatzfähig
>> ist, ist juristisch wirklich unproblematisch.
>
> "Grundsätzlich" ist natürlich jede mit der Modernisierung notwendige
> Aufwendung des Mieters in angemessener Höhe ersatzfähig. Das bestreitet
> hier auch niemand. Nur sind die Aufwendungen in diesem Fall weder
> _notwendig_ noch wäre ein Betrag - selbst bei dem für notwendig gehaltenen
> Umfang einer Überwachung - in Höhe des Verdienstausfalls des Mieters
> angemessen.
>
> Wir diskutieren hier die Sachverhaltsschilderung des OP - nicht aber den
> "grundsätzlichen" Inhalt von § 554 Abs. 4 BGB.
Tja, was kann man nun dem OP empfehlen - außer, daß er natürlich selbst
kritisch prüfen muß, ob es nicht Möglichkeiten des Eigentumsschutzes gibt,
die den Vermieter weniger belasten? Hier kann man sich vielleicht auch
irgendwie einigen. Muß er aber, wenn es Möglichkeiten nicht geben sollte
oder sie gleichfalls aufwändig wären, oder eine sonstige Einigung mißlingt,
die Fa. des Vermieters mit dem Wohnungsschlüssel ausstatten, damit diese
während seiner Abwesenheit Zugriff auf die Wohnung nehmen kann? Wäre sein
Hausrat versichert (und üblicherweise ist er das nur bei Einbruchsdiebstahl,
der
dann aber nicht vorläge), müßte er sich mit solchem Verhalten zweifellos
grobe Fahrlässigkeit vorwerfen lassen. Und er verstieße gegen die
eigenübliche Sorgfalt mit solchem Handeln, weil kein veständiger Mensch
so handelt. Dann aber stünde es im Widerspruch zur übrigen Rechtsordnung,
wenn man
ihm in Auslegung des Begriffes der "angemessen Aufwändungen" genau das
aufgäbe.
Viele Grüße
Freimut.
Volker Neurath
>Hälst Du es für angemessen, wenn z.B. ein Rechtsanwalt acht Stunden täglich
>die Handwerker in seiner Wohnung beaufsichtigt und dem Vermieter dann
>seinen Stundensatz wg. "Verdienstausfall" in Rechnung stellt?
Kommt drauf an.
>Der Anspruch des OP scheitert ohnehin daran, dass eine rund-um-die-Uhr
>Kontrolle nicht *notwendig* ist
Weshalb sollte eine Kontrolle nicht notwendig sein?
Der Punkt ist doch, dass, sollte ich nicht zu Hause sein, die
Handwerker buchstäblich "freie Hand" und vorallem "freie Auswahl"
haben.
Sollte dann was wegkommen, bin ich als Mieter schon wieder der
Gelackmeierte.
>Hier sind Rechtsprechung und "gesunder Menschenverstand" IMHO mal auf einer
>Linie.
Nee - mein "gesunder Menschenverstand" sagt mir, dass mein
Verdienstausfall schon ersetzt werden müsste.