Was ist der Rechnungsbetrag einer Nebenkostenabrechnung?

[Philipp Klaus Krause]

Was ist der Rechnungsbetrag bei der jährlichen Nebenkostenabrechnung?
Die gesamten, das Jahr über angefallenen Nebenkosten? Die Differenz
zwischen tatsächlichen Nebenkosten und Nebenkostenvorauszahlung?

Hintergrund: Bei Rechnungsbeträgen ab 1000 € an öffentliche Auftraggeber
besteht eine Pflicht zur XRechnung (Verordnung über die elektronische
Rechnungsstellung im öffentlichen Auftragswesen des Bundes). Angenommen,
eine Privatperson vermietet Raum an einen öffentlichen Auftraggeber
(z.B. eine Tochtergesellschaft der Bahn). Die Nebenkosten über das Jahr
seien mehr als 1000€, aber die Nachzahlung sei deutlich niedriger als
1000 €. Der Mieter verlangt nun, dass die Nebenkostenabrechnung im
Format XRechnung erstellt werde. Der Vermieter will sich aber den
Aufwand, eine XRechnung zu erstellen, sparen, und würde lieber eine
herkömmliche Nebenkostenabrechnung als .pdf oder auf Papier erstellen.

Philipp

[Alexander Goetzenstein]

Hallo,

Am 31.10.23 um 12:37 schrieb Philipp Klaus Krause:

dabei würde ich von dem Betrag ausgehen, den die Rechnung ausweist, bei
Nebenkostenabrechnungen also etwa den Betrag, der als Überschuss bzw.
Nachzahlung ausgewiesen ist.

Aber ist es denn schon so weit? Wenn mich mein trübes Gedächtnis nicht
täuscht, soll die Pflicht erst ab 2025 gelten -oder nicht?



--
Gruß
Alex

[Diedrich Ehlerding]

Alexander Goetzenstein meinte:

> dabei würde ich von dem Betrag ausgehen, den die Rechnung ausweist,
> bei Nebenkostenabrechnungen also etwa den Betrag, der als Überschuss
> bzw. Nachzahlung ausgewiesen ist.

Da wäre ich mir nicht sicher. Letztlich ist das eine Rechnung über den
Gesamtbetrag und weist zB auch Mehrwertsteuer auf den Gesamtbetrag aus.
Da werden lediglich Abschlagszahlungen angerechnet.

> Aber ist es denn schon so weit? Wenn mich mein trübes Gedächtnis nicht
> täuscht, soll die Pflicht erst ab 2025 gelten -oder nicht?

Nein, schon jetzt.

<https://www.haufe.de/finance/buchfuehrung-kontierung/x-rechnung-kommt/elektronische-rechnung-x-rechnung-europaeischer-standard_186_454910.html>
sagt:
| Für Unternehmer gilt: Eine grundsätzliche Verpflichtung für die
| Versendung elektronischer Rechnungen an Behörden besteht seit Ende
| November 2020. Papier- oder reine PDF-Rechnungen werden dann grds.
| nicht mehr akzeptiert.
|
| Es gibt nur wenige Ausnahmen von der Verpflichtung, z. B.
|
| für Direktaufträge mit einem Auftragswert von bis zu
| 1.000 EUR netto;
| für Aufträge aus dem Verteidigungs- und Sicherheitsbereich;
| ebenso können die Bundesländer abweichende Regelungen treffen.


--
gpg-Key (DSA 1024) D36AD663E6DB91A4
fingerprint = 2983 4D54 E00B 8483 B5B8 C7D1 D36A D663 E6DB 91A4
HTML-Mail wird ungeleſen entſorgt.

[Wolfgang Schreiber]

> | Für Unternehmer gilt: (...)

Ist man als Kleinvermieter, der meinetwegen einen kleinen Lagerraum an
eine Behörde vermietet, bereits Unternehmer?

[Detlef Meißner]

Man kann Vermietung als Gewerbe anmelden.

Detlef

--
Für objektiv wird man gehalten, wenn man den Leuten recht
gibt. (Crignis)

[Alexander Goetzenstein]

Hallo,

Am 31.10.23 um 22:12 schrieb Wolfgang Schreiber:

>> | Für Unternehmer gilt: (...)
>
> Ist man als Kleinvermieter, der meinetwegen einen kleinen Lagerraum an
> eine Behörde vermietet, bereits Unternehmer?

als Faustregel habe ich mal aufgeschnappt, dass man bis ca. 50
vermieteter Einheiten noch als privat gilt, erst darüber als Gewerbe.
Gilt das (noch) so?



--
Gruß
Alex

[HC Ahlmann]

Philipp Klaus Krause <p...@spth.de> wrote:

> Was ist der Rechnungsbetrag bei der jährlichen Nebenkostenabrechnung?
> Die gesamten, das Jahr über angefallenen Nebenkosten? Die Differenz
> zwischen tatsächlichen Nebenkosten und Nebenkostenvorauszahlung?

Rechnungsbetrag ist die Summe der Nebenkosten im Abrechnungszeitraum.
Nach Abzug der Abschläge bleibt als Saldo die Zahllast (Guthaben an
Mieter, Fehlbetrag an Vermieter).
--
Munterbleiben
HC

[Marc Haber]

Diedrich Ehlerding <diedrich....@t-online.de> wrote:
>Alexander Goetzenstein meinte:
>> dabei würde ich von dem Betrag ausgehen, den die Rechnung ausweist,
>> bei Nebenkostenabrechnungen also etwa den Betrag, der als Überschuss
>> bzw. Nachzahlung ausgewiesen ist.
>
>Da wäre ich mir nicht sicher. Letztlich ist das eine Rechnung über den
>Gesamtbetrag und weist zB auch Mehrwertsteuer auf den Gesamtbetrag aus.
>Da werden lediglich Abschlagszahlungen angerechnet.

Mein Bauchgefühl ist da auch eher bei Diedrich als bei Alexander.

Die Rechnung weist ja die Gesamtsumme aus, zieht davon die
Abschlagszahlungen ab und am Ende kommt eine Nachzahlung bzw. eine
Überzahlung raus.

Grüße
Marc
--
-------------------------------------- !! No courtesy copies, please !! -----
Marc Haber | " Questions are the | Mailadresse im Header
Mannheim, Germany | Beginning of Wisdom " |
Nordisch by Nature | Lt. Worf, TNG "Rightful Heir" | Fon: *49 621 72739834

[Philipp Klaus Krause]

Am 31.10.23 um 22:12 schrieb Wolfgang Schreiber:

>> | Für Unternehmer gilt: (...)
>
> Ist man als Kleinvermieter, der meinetwegen einen kleinen Lagerraum an
> eine Behörde vermietet, bereits Unternehmer?
>

Das ist wohl die Lösung: Auch die deutsche Verordnung, die weiter geht,
als die EU-Verordnung verpflichtet nur Unternehmer (im Sinne von § 14
Absatz 1 BGB). Da könnte der Vermieter sich darauf berufen, als privater
Vermieter kein solcher zu sein (in anderem Sinne, insbesondere
umsatzsteuerrechtlich, kann der private Vermieter dagegen Unternehmer sein).

[Alexander Goetzenstein]

Hallo,

Am 01.11.23 um 23:59 schrieb Philipp Klaus Krause:

wenn ein Gewerberaum (ein Lagerraum dürfte ein solcher sein) vermietet
wird, dürfte Umsatzsteuer anfallen. Ist der Vermieter dadurch schon
Unternehmer?


--
Gruß
Alex

[Philipp Klaus Krause]

Am 02.11.23 um 08:58 schrieb Alexander Goetzenstein:

>
> wenn ein Gewerberaum (ein Lagerraum dürfte ein solcher sein) vermietet
> wird, dürfte Umsatzsteuer anfallen. Ist der Vermieter dadurch schon
> Unternehmer?
>

Meines Wissens: Wenn eine Privatperson Raum an jemanden vermietet, der
dort ausschließlich umsatzsteuerpflichtige Erlöse erzielt, ist der
Vermieter umsatzsteuerrechtlich Unternehmer. Im Mietvertrag kann dann
vereinbart werden, dass auf die Miete Umsatzsteuer anfällt; der private
Vermieter ist dann bezüglich des betroffenen Gebäudes anteilig nach
Fläche vorsteuerabzugsberechtigt, und muss eine Umsatzsteuererklärung
und Umsatzsteuervoranmeldungen machen.
Allerdings ist er wohl nicht Unternehmer im Sinne von § 14 Absatz 1 BGB,
und müsste somit, selbst wenn der Mieter öffentlicher Auftraggeber ist,
dennoch keine XRechnung ausstellen.

[Stefan Schmitz]

Am 02.11.2023 um 10:31 schrieb Philipp Klaus Krause:
> Am 02.11.23 um 08:58 schrieb Alexander Goetzenstein:
>>
>> wenn ein Gewerberaum (ein Lagerraum dürfte ein solcher sein) vermietet
>> wird, dürfte Umsatzsteuer anfallen. Ist der Vermieter dadurch schon
>> Unternehmer?
>>
>
> Meines Wissens: Wenn eine Privatperson Raum an jemanden vermietet, der
> dort ausschließlich umsatzsteuerpflichtige Erlöse erzielt, ist der
> Vermieter umsatzsteuerrechtlich Unternehmer. Im Mietvertrag kann dann
> vereinbart werden, dass auf die Miete Umsatzsteuer anfällt; der private
> Vermieter ist dann bezüglich des betroffenen Gebäudes anteilig nach
> Fläche vorsteuerabzugsberechtigt, und muss eine Umsatzsteuererklärung
> und Umsatzsteuervoranmeldungen machen.

Was spricht dagegen, die Miete umsatzsteuerfrei zu lassen, um dem
Vermieter den ganzen Aufwand zu ersparen?
Dann kann der Mieter zwar keine Vorsteuer ziehen, aber dafür höhere
Nettoaufwände geltend machen.

> Allerdings ist er wohl nicht Unternehmer im Sinne von § 14 Absatz 1 BGB,
> und müsste somit, selbst wenn der Mieter öffentlicher Auftraggeber ist,
> dennoch keine XRechnung ausstellen.

Warum würde er trotz Unternehmerschaft nach Umsatzsteuer bei § 14
herausfallen?

Als du Anfang 2022 das Thema hier aufgebracht hast, hatte ich eine
andere Option genannt, warum die Nebenkosten nicht unter die E-RechV
fallen könnten: Keine Erfüllung eines Auftrags. Hast du das weiter verfolgt?

[Ronald Becker]

HC Ahlmann wrote:

> Rechnungsbetrag ist die Summe der Nebenkosten im Abrechnungszeitraum.

Warum? Geht es in § 3 III Nr. 1 ERechV denn nicht um den in Rechnung
gestellten Forderungsbetrag? Dann müsste doch Rechnungsbetrag der
Nachzahlungsbetrag sein!?



--
R.B.

[HC Ahlmann]

Folgte man Deiner Argumentation, würde sich die Nebenkosten auf den
Nachzahlungsbetrag beschränken und bei einem Guthaben könnte der Mieter
für das Folgejahr Abschläge vom Vermieter verlangen, weil die
Nebenkosten negativ waren – jetzt klar?
--
Munterbleiben
HC

[Ronald Becker]

HC Ahlmann wrote:

>> Warum? Geht es in § 3 III Nr. 1 ERechV denn nicht um den in Rechnung
>> gestellten Forderungsbetrag? Dann müsste doch Rechnungsbetrag der
>> Nachzahlungsbetrag sein!?
>
> Folgte man Deiner Argumentation,

Ich habe nicht argumentiert, sondern meine Frage zu erläutern versucht.

> würde sich die Nebenkosten auf den
> Nachzahlungsbetrag beschränken und bei einem Guthaben könnte der Mieter
> für das Folgejahr Abschläge vom Vermieter verlangen, weil die
> Nebenkosten negativ waren – jetzt klar?

Leider nein. Die Umlagevereinbarung führt ja nicht dazu, dass M neben
der Miete noch ein Zusatzentgelt für die Gebrauchsüberlassung erbringen
müsste, das extra in Rechnung gestellt wird.


--
R.B.

[Wendelin Uez]

> Was ist der Rechnungsbetrag bei der jährlichen Nebenkostenabrechnung?
> Die gesamten, das Jahr über angefallenen Nebenkosten? Die Differenz
> zwischen tatsächlichen Nebenkosten und Nebenkostenvorauszahlung?

In der Nebenkostenabrechnung werden, wie der Name schon sagt, die - im Laufe
des Abrechnungsjahres - angefallenen Nebenkosten abgerechnet, also die
gesamten Nebenkosten aufsummiert und berechnet. Die Rechnung lautet über den
Gesamtbetrag und nicht über den Nachzahlungsbetrag.

Daß für die Berechnung des Nachzahlungsbetrags die bereits bezahlten
Abschlagszahlungen abgezogen werden ändert rein gar nichts an der Höhe der
Gesamtkostenrechnung. Rechnungs- und Zahlungsbetrag müssen zwar nicht
übereinstimmen, aber Rechnungsbetrag ist immer der Gesamtbetrag. Von daher
wäre der Forderung nach belegloser Rechnung nachzukommen.

Andererseits wurde die 1000-Euro-Grenze eingeführt als Limit pro Rechnung,
damit bei kleineren Rechnungen der höhere Aufwand vermieden wird. Was sollte
einen davon abhalten, für die Nebenkostenvorauszahlung monatlich jeweils
eine eigene Rechnung für unter 1000 EUR zu stellen, um am Jahresende eine
Abschlußrechnung von ebenfalls unter 1000 EUR zu erhalten, wenn im
Mietvertrag nur die jährliche Abrechnung erwähnt wird und die monatliche
Rechnungsstellung nicht ausgeschlossen wird? Der Verzicht auf eine eigene
förmliche monatliche Rechnung soll ja der Vereinfachung für beide Parteien
dienen und deren Aufwand verringern und nicht erhöhen.

Sollte der Mieter so eine monatliche Rechnungstellung ablehnen, was er
eigentlich nicht kann, weil auch die Miete und die Vorauszahlung monatlich
fälligt wird, und auf einer einzigen Abrechnung beharren und deshalb keine
beleglose Rechnung möglich wäre, dann würde ich den erhöhten Aufwand für
eine externe beleglose Rechnungstellung (z.B. durch den Steuerberater)
ermitteln und ankündigen, ihm diesen Aufwand auch gesondert in Rechnung zu
stellen.

[Stefan Schmitz]

Am 22.11.2023 um 12:05 schrieb Wendelin Uez:
>> Was ist der Rechnungsbetrag bei der jährlichen Nebenkostenabrechnung?
>> Die gesamten, das Jahr über angefallenen Nebenkosten? Die Differenz
>> zwischen tatsächlichen Nebenkosten und Nebenkostenvorauszahlung?
>
> In der Nebenkostenabrechnung werden, wie der Name schon sagt, die - im
> Laufe des Abrechnungsjahres - angefallenen Nebenkosten abgerechnet, also
> die gesamten Nebenkosten aufsummiert und berechnet. Die Rechnung lautet
> über den Gesamtbetrag und nicht über den Nachzahlungsbetrag.

Stromrechnungen lauten allerdings auf den Gesamtbetrag abzüglich der
bereits gezahlten Abschläge. Warum sollte das bei Nebenkosten anders sein?

[Detlef Meißner]

Hat Wendelin geschrieben, dass es anders ist?

[Wendelin Uez]

>> In der Nebenkostenabrechnung werden, wie der Name schon sagt, die - im
>> Laufe des Abrechnungsjahres - angefallenen Nebenkosten abgerechnet, also
>> die gesamten Nebenkosten aufsummiert und berechnet. Die Rechnung lautet
>> über den Gesamtbetrag und nicht über den Nachzahlungsbetrag.
>
> Stromrechnungen lauten allerdings auf den Gesamtbetrag abzüglich der
> bereits gezahlten Abschläge. Warum sollte das bei Nebenkosten anders sein?

Stromrechnungen lauten auf den Gesamtbetrag im Abrechnungszeitraum

Daß zur besseren Verständlichkeit die nach Abzug der Abschlagszahlungen noch
offen bleibende Differenz als Forderung oder Guthaben ausgewiesen wird
ändert daran nichts. Der Rechnungsersteller darf seinen Kunden auch eine
Liebeserklärung unter den Rechnungsbetrag schreiben, das würde an der
Forderungshöhe rein gar nichts ändern, der Rechnungsbetrag bleibt der
Gesamtbetrag und nicht der Restbetrag.

[Ronald Becker]

Wendelin's Einschätzung ist falsch.

Im Mietrecht gilt ein einheitlicher Mietbegriff, der auch die
vereinbarte Umlage mitumfasst. In der BK-Abrechnung sind folglich die
Vorauszahlungen abzuziehen und es wird der Saldo in Rechnung gestellt.

Beim Strom handelt es sich üblicherweise um Abschlagszahlungen und nicht
um Anzahlungen auf eine zukünftige Schuld. Daher wird auch hier der
Saldo in Rechnung gestellt.


--
R.B.

[Stefan Schmitz]

Was ist denn da der Unterschied?
Wenn es keine Anzahlungen auf die künftige Schuld wären, müsste die
aktuelle Schuld schon feststehen. Ist die Höhe der Abschlagszahlungen
vor der ersten Rechnung vertraglich festgelegt? Und wenn ja, warum wird
dann trotzdem noch mit dem tatsächlichen Verbrauch verrechnet?

> Daher wird auch hier der
> Saldo in Rechnung gestellt.

Willst du damit sagen, dass Nebenkosten und Stromrechnungen rechtlich
unterschiedlich zu behandeln sind, aber dennoch beides zum gleichen
Ergebnis führt?

Übrigens hatte ich vor meiner Antwort an Wendelin recherchiert und
Muster-Stromrechnungen gefunden, die nur auf die Differenz lauteten.
Nach seiner erneuten Antwort habe ich nochmal gesucht und Rechnungen
gefunden, die auf den Gesamtbetrag lauten. Das scheint also je nach
Anbieter verschieden gehandhabt zu werden.

[Ronald Becker]

Stefan Schmitz wrote:

>> Beim Strom handelt es sich üblicherweise um Abschlagszahlungen und
>> nicht um Anzahlungen auf eine zukünftige Schuld.
>
> Was ist denn da der Unterschied?
> Wenn es keine Anzahlungen auf die künftige Schuld wären, müsste die
> aktuelle Schuld schon feststehen. Ist die Höhe der Abschlagszahlungen
> vor der ersten Rechnung vertraglich festgelegt? Und wenn ja, warum wird
> dann trotzdem noch mit dem tatsächlichen Verbrauch verrechnet?

Vorschuss und Abschlag sind sich äußerlich ähnlich, aber sie sind
rechtlich nicht identisch. Ein Abschlag ist ein pauschaliert
festgelegtes Entgelt für eine zu erbringende bzw. erbrachte
Teilleistung. Das Forderungsrecht des G erlischt i.H.d. Abschlags, § 362
I BGB. Die tatsächlich abgenommene Gesamtleistung wird am Endes des
vertraglichen Abrechnungsjahres ermittelt, die bereits erloschenen
Forderungen davon abgezogen und der noch offene Restbetrag in Rechnung

gestellt.

> Willst du damit sagen, dass Nebenkosten und Stromrechnungen rechtlich
> unterschiedlich zu behandeln sind, aber dennoch beides zum gleichen
> Ergebnis führt?

Die BK-Vorauszahlung ist keine Abschlagszahlung. Sie ist Bestandteil der
als "Miete" bezeichneten Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung. Die
Umlage ist rechtlich kein Zusatzentgelt.


--
R.B.

[Stefan Schmitz]

Am 01.12.2023 um 17:45 schrieb Ronald Becker:
> Stefan Schmitz wrote:
>
>>> Beim Strom handelt es sich üblicherweise um Abschlagszahlungen und
>>> nicht um Anzahlungen auf eine zukünftige Schuld.
>>
>> Was ist denn da der Unterschied?
>> Wenn es keine Anzahlungen auf die künftige Schuld wären, müsste die
>> aktuelle Schuld schon feststehen. Ist die Höhe der Abschlagszahlungen
>> vor der ersten Rechnung vertraglich festgelegt? Und wenn ja, warum
>> wird dann trotzdem noch mit dem tatsächlichen Verbrauch verrechnet?
>
> Vorschuss und Abschlag sind sich äußerlich ähnlich, aber sie sind
> rechtlich nicht identisch. Ein Abschlag ist ein pauschaliert
> festgelegtes Entgelt für eine zu erbringende bzw. erbrachte
> Teilleistung. Das Forderungsrecht des G erlischt i.H.d. Abschlags, § 362
> I BGB. Die tatsächlich abgenommene Gesamtleistung wird am Endes des
> vertraglichen Abrechnungsjahres ermittelt, die bereits erloschenen
> Forderungen davon abgezogen und der noch offene Restbetrag in Rechnung
> gestellt.

Und was ist dann ein Vorschuss? Steht da etwa keine zu erbringende oder
erbrachte Teilleistung gegenüber?
Als Unterschied plausibel fände ich den Abschlag als Teilzahlung bereits
fälliger Forderung im Gegensatz zum Vorschuss noch vor Fälligkeit.

>> Willst du damit sagen, dass Nebenkosten und Stromrechnungen rechtlich
>> unterschiedlich zu behandeln sind, aber dennoch beides zum gleichen
>> Ergebnis führt?
>
> Die BK-Vorauszahlung ist keine Abschlagszahlung. Sie ist Bestandteil der
> als "Miete" bezeichneten Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung. Die
> Umlage ist rechtlich kein Zusatzentgelt.

Und wenn gar keine Vorauszahlung geleistet wird, reduziert sich die
"Miete" trotz gleicher Gesamtbelastung?

Inwiefern diese Begriffe für die Höhe des Rechnungsbetrags relevant
sind, ist mir auch nicht klar.

[Ronald Becker]

Stefan Schmitz wrote:

> Und was ist dann ein Vorschuss? Steht da etwa keine zu erbringende oder
> erbrachte Teilleistung gegenüber?

Der Vorschuss ist keine (synallagmatische) Gegenleistung, sondern eine
Vorausleistung auf diese. Wer bspw. einem RA Vorschuss leistet, bringt
nicht den anwaltlichen Vergütungsanspruch in entsprechender Höhe zum
Erlöschen. Der Vergütungsanspruch des RA erlischt, wenn der Mandant die
in Rechnung gestellte Vergütung zahlt. Dabei erhält der Vorschuss die
Funktion eines kalkulatorischen Verrechnungsposten bei der Berechnung
der Vergütung. Erst mit Zahlung des noch offenen Restbetrags erlischt
der Vergütungsanspruch des RA.

Beim Abschlag vereinbart man dagegen eine bestimmte Gegenleistung für
eine Teilleistung, also etwa für die Energielieferung im Dezember.
Dieser Abschlag ist aber vereinbarungsgemäß nicht das letzte Wort in
Sachen Gegenleistung. Er basiert auf einer Überschlagskalkulation,
verbunden mit einer Abrechnungsabrede für das Ende des vereinbarten
Abrechnungsjahres. In der Schlussabrechnung wird die endgültige Höhe der
Gegenleistung berechnet, die bereits erloschene Forderung davon

abgezogen und der noch offene Restbetrag in Rechnung gestellt.

> Und wenn gar keine Vorauszahlung geleistet wird, reduziert sich die
> "Miete" trotz gleicher Gesamtbelastung?

Ohne Umlagevereinbarung muss V die Betriebskosten tragen, § 535 I 3 BGB.


--
R.B.

[Stefan Schmitz]

Am 02.12.2023 um 12:31 schrieb Ronald Becker:
> Stefan Schmitz wrote:
>
>> Und was ist dann ein Vorschuss? Steht da etwa keine zu erbringende
>> oder erbrachte Teilleistung gegenüber?
>
> Der Vorschuss ist keine (synallagmatische) Gegenleistung, sondern eine
> Vorausleistung auf diese. Wer bspw. einem RA Vorschuss leistet, bringt
> nicht den anwaltlichen Vergütungsanspruch in entsprechender Höhe zum
> Erlöschen. Der Vergütungsanspruch des RA erlischt, wenn der Mandant die
> in Rechnung gestellte Vergütung zahlt. Dabei erhält der Vorschuss die
> Funktion eines kalkulatorischen Verrechnungsposten bei der Berechnung
> der Vergütung. Erst mit Zahlung des noch offenen Restbetrags erlischt
> der Vergütungsanspruch des RA.
>
> Beim Abschlag vereinbart man dagegen eine bestimmte Gegenleistung für
> eine Teilleistung, also etwa für die Energielieferung im Dezember.
> Dieser Abschlag ist aber vereinbarungsgemäß nicht das letzte Wort in
> Sachen Gegenleistung. Er basiert auf einer Überschlagskalkulation,
> verbunden mit einer Abrechnungsabrede für das Ende des vereinbarten
> Abrechnungsjahres. In der Schlussabrechnung wird die endgültige Höhe der
> Gegenleistung berechnet, die bereits erloschene Forderung davon
> abgezogen und der noch offene Restbetrag in Rechnung gestellt.

Der Unterschied leuchtet mir nicht ein. Ich sehe nicht, inwiefern es
eine Rolle spielen sollte, ob eine Forderung in Höhe der geleisteten
Teilzahlung erlischt oder damit verrechnet wird.

>> Und wenn gar keine Vorauszahlung geleistet wird, reduziert sich die
>> "Miete" trotz gleicher Gesamtbelastung?
>
> Ohne Umlagevereinbarung muss V die Betriebskosten tragen, § 535 I 3 BGB.

Man kann sehr wohl vereinbaren, dass M Betriebskosten zahlt, ohne dass
Vorauszahlungen zu leisten sind. Wie hoch ist dann die "Miete"?

[Ronald Becker]

Stefan Schmitz wrote:

> Der Unterschied leuchtet mir nicht ein. Ich sehe nicht, inwiefern es
> eine Rolle spielen sollte, ob eine Forderung in Höhe der geleisteten
> Teilzahlung erlischt oder damit verrechnet wird.

Das mag auch daran liegen, dass der Vorschussbegriff nicht immer
einheitlich gebraucht wird.

So ist der "Gerichtskostenvorschuss" eines Klägers in Wahrheit gar kein
Vorschuss, sondern echte Erfüllung einer Gebührenschuld des Klägers als
Veranlassungsschuldner. Der Gehaltsvorschuss im Arbeitsrecht gilt nach
der Rechtsprechung als "vorweggenommene Forderungstilgung" (§ 362 I
BGB), obwohl zum Zeitpunkt der Vorschusszahlung noch gar keine
Gehaltsforderung des AN besteht, die zwar nicht fällig, aber doch
wenigstens erfüllbar wäre. Im Sozialrecht dagegen vermindert ein
Vorschuss erst im Augenblick der Anrechnung den Sozialleistungsanspruch,
§ 42 II 1 SGB I.

Ich kann's nicht besser erklären. Sorry.

> Man kann sehr wohl vereinbaren, dass M Betriebskosten zahlt, ohne dass
> Vorauszahlungen zu leisten sind.

Natürlich kann man.

> Wie hoch ist dann die "Miete"?

Nettomiete + Pauschale + ggfls Vorauszahlung für Heizung

--
R.B.

[Stefan Schmitz]

Am 03.12.2023 um 09:24 schrieb Ronald Becker:
> Stefan Schmitz wrote:
>
>> Der Unterschied leuchtet mir nicht ein. Ich sehe nicht, inwiefern es
>> eine Rolle spielen sollte, ob eine Forderung in Höhe der geleisteten
>> Teilzahlung erlischt oder damit verrechnet wird.
>
> Das mag auch daran liegen, dass der Vorschussbegriff nicht immer
> einheitlich gebraucht wird.
>
> So ist der "Gerichtskostenvorschuss" eines Klägers in Wahrheit gar kein
> Vorschuss, sondern echte Erfüllung einer Gebührenschuld des Klägers als
> Veranlassungsschuldner. Der Gehaltsvorschuss im Arbeitsrecht gilt nach
> der Rechtsprechung als "vorweggenommene Forderungstilgung" (§ 362 I
> BGB), obwohl zum Zeitpunkt der Vorschusszahlung noch gar keine
> Gehaltsforderung des AN besteht, die zwar nicht fällig, aber doch
> wenigstens erfüllbar wäre. Im Sozialrecht dagegen vermindert ein
> Vorschuss erst im Augenblick der Anrechnung den Sozialleistungsanspruch,
> § 42 II 1 SGB I.
>
> Ich kann's nicht besser erklären. Sorry.

Ich habe gerade gefunden, dass der wesentliche Unterschied zwischen
Vorschuss und Abschlag ist, dass im ersten Fall noch keine Gegenleistung
erbracht wurde, im zweiten schon (aber noch nicht abgerechnet wurde).

Im Sozialrecht funktioniert so eine Unterscheidung nicht, weil man
Sozialtransfers nicht für eine Gegenleistung erhält.

Aber worin soll jetzt der Unterschied liegen, ob durch eine Teilzahlung
die Forderung sofort teilweise erlischt oder später damit verrechnet
wird? In beiden Fällen reduziert sich die Forderung durch die Zahlung.

>> Man kann sehr wohl vereinbaren, dass M Betriebskosten zahlt, ohne dass
>> Vorauszahlungen zu leisten sind.
>
> Natürlich kann man.
>
>> Wie hoch ist dann die "Miete"?
>
> Nettomiete + Pauschale + ggfls Vorauszahlung für Heizung

Pauschale sei 0, Betriebskosten werden ohne Vorauszahlung nach
Jahresende umgelegt.

[Ronald Becker]

Stefan Schmitz wrote:

> Ich habe gerade gefunden, dass der wesentliche Unterschied zwischen
> Vorschuss und Abschlag ist, dass im ersten Fall noch keine Gegenleistung
> erbracht wurde, im zweiten schon (aber noch nicht abgerechnet wurde).

Ja, das ist ein gängiger Merksatz und als Annäherung vielleicht auch
hilfreich. Trotzdem muss man beachten, dass Abschlagszahlungen nicht
zwingend eine bereits erbrachte Leistung des G voraussetzen. So können
Stromanbieter Abschlagszahlungen auch zu Beginn des Liefermonats vom
Kunden verlangen. Entscheidend ist ihr Entgeltcharakter.

> Aber worin soll jetzt der Unterschied liegen, ob durch eine Teilzahlung
> die Forderung sofort teilweise erlischt oder später damit verrechnet
> wird? In beiden Fällen reduziert sich die Forderung durch die Zahlung.

Ich kann nicht mehr sagen als das, was ich bereits gesagt habe: Eine
Vorschusszahlung des S kann als solche den Gegenleistungsanspruch des G
nicht reduzieren. Wer Vorschuss auf eine Forderung leistet, die noch gar
nicht besteht, kann sie auch nicht erfüllen, geschweige denn reduzieren.
Ist die Forderung bereits entstanden, aber noch nicht fällig, ist die
Zahlung kein Vorschuss, sondern bei entsprechender Vertragsauslegung
ganz normale Erfüllung des noch nicht fälligen Gegenleistungsanspruchs,
§ 271 II BGB. Beim Vorschuss reduziert sich der Gegenleistungsanspruch
erst durch Verrechnung mit diesem.

> Pauschale sei 0, Betriebskosten werden ohne Vorauszahlung nach
> Jahresende umgelegt.

Keine Pauschale, keine Vorauszahlung, aber Kostentragung? Mmh. Eine
solche Umlagevereinbarung dürfte unwirksam sein, § 556 II 1 BGB. Eine
ergänzende Vertragsauslegung wird wohl eine Bruttokaltmiete ergeben und
die Heizkosten müssen abgerechnet werden mit entsprechender
Vorauszahlung für die Zukunft.


--
R.B.

[Stefan Schmitz]

Am 03.12.2023 um 13:12 schrieb Ronald Becker:
> Stefan Schmitz wrote:

>> Pauschale sei 0, Betriebskosten werden ohne Vorauszahlung nach
>> Jahresende umgelegt.
>
> Keine Pauschale, keine Vorauszahlung, aber Kostentragung? Mmh. Eine
> solche Umlagevereinbarung dürfte unwirksam sein, § 556 II 1 BGB.

Ist eine Vorauszahlung (hier in Höhe 0) gemäß Satz 2 unangemessen, wenn
sie deutlich zu gering ist, um die Betriebskosten abzudecken?

[Marc Haber]

Ronald Becker <rob...@arcor.de> wrote:
>Die BK-Vorauszahlung ist keine Abschlagszahlung. Sie ist Bestandteil der
>als "Miete" bezeichneten Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung.

In den mir bekannten Formularmietveträgen gilt "Grundmiete plus
Betriebskosten gleich Gesamtmiete" mit einer Wahlmöglichkeit (seitens
des Vermieters) ob die Betriebskosten als Vorauszahlung oder als
Pauschale zu sehen sind. Im ersteren Fall geht das mit einer
Abrechnungspflicht des Vermieters einher.

Sind das keine AGB-wirksamen Vereinbarungen?

[Marc Haber]

Ronald Becker <rob...@arcor.de> wrote:
>Keine Pauschale, keine Vorauszahlung, aber Kostentragung? Mmh. Eine
>solche Umlagevereinbarung dürfte unwirksam sein, § 556 II 1 BGB.

Warum sollte es unwirksam sein, wenn der Vermieter so blöd ist, das
Risiko zu tragen und deswegen eine absurd niedrige
Betriebskostenvorauszahlung ansetzt?