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Re: Mietpreisbremse und Modernisierung
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Stefan Schmitz
Dec 8, 2023, 4:35:59 AM12/8/23
to
Am 08.12.2023 um 09:01 schrieb Martin Τrautmann:
> Der Gesetzgeber hat ja als Ausnahme der Miepreisbremse sowohl Neubauten
> als auch umfassende Modernisierungen aufgenommen.
>
> Sind diese dann aber vollkommen frei in der Preisgestaltung?
>
> https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556f.html
> § 556d ist nicht anzuwenden auf eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober
> 2014 erstmals genutzt und vermietet wird. Die §§ 556d und 556e sind
> nicht anzuwenden auf die erste Vermietung nach umfassender
> Modernisierung.
>
> https://www.haufe.de/immobilien/verwaltung/mietpreisbremse/ausnahmen-von-der-mietpreisbremse_258_302028.html
> "Wurde einer Wohnung eine umfassende Modernisierung beziehungsweise
> Sanierung zuteil, unterliegt die erste Neuvermietung nach der
> Modernisierung nicht der Mietpreisbremse."
>
> BGH, Urteil v. 11.11.2020, VIII ZR 369/18:
> https://www.haufe.de/immobilien/verwaltung/bgh-umfassende-modernisierung-im-sinne-der-mietpreisbremse_258_536682.html
> "Eine umfassende Modernisierung, die die Anwendbarkeit der
> Mietpreisbremse ausschließt, erfordert einen Bauaufwand von einem
> Drittel der Neubaukosten. Kosten für Erhaltungsmaßnahmen bleiben
> unberücksichtigt. Zudem muss die Wohnung in wesentlichen Bereichen
> qualitativ einem Neubau entsprechen."
>
> Aber ist man dann völlig frei?
Wenn die Grenze von 10% über dem Mietspiegel nicht anwendbar ist, welche
sollte dann greifen?
Den allgemeinen Wucherparagraphen § 138 BGB gibt es noch.
> Ich habe hier ein Beispiel mit 100 % über der Mietpreisbremse, aber eben
> Erstbezug mit Sanierung, Baujahr 1910, EEC D nach Sanierung - also
> keineswegs auf Neubauniveau.
Da liefert dein Link ja einige Ansätze, dass es keine umfassende
Modernisierung sein könnte.
> Der Gesetzgeber hat ja als Ausnahme der Miepreisbremse sowohl Neubauten
> als auch umfassende Modernisierungen aufgenommen.
>
> Sind diese dann aber vollkommen frei in der Preisgestaltung?
>
> https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556f.html
> § 556d ist nicht anzuwenden auf eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober
> 2014 erstmals genutzt und vermietet wird. Die §§ 556d und 556e sind
> nicht anzuwenden auf die erste Vermietung nach umfassender
> Modernisierung.
>
> https://www.haufe.de/immobilien/verwaltung/mietpreisbremse/ausnahmen-von-der-mietpreisbremse_258_302028.html
> "Wurde einer Wohnung eine umfassende Modernisierung beziehungsweise
> Sanierung zuteil, unterliegt die erste Neuvermietung nach der
> Modernisierung nicht der Mietpreisbremse."
>
> BGH, Urteil v. 11.11.2020, VIII ZR 369/18:
> https://www.haufe.de/immobilien/verwaltung/bgh-umfassende-modernisierung-im-sinne-der-mietpreisbremse_258_536682.html
> "Eine umfassende Modernisierung, die die Anwendbarkeit der
> Mietpreisbremse ausschließt, erfordert einen Bauaufwand von einem
> Drittel der Neubaukosten. Kosten für Erhaltungsmaßnahmen bleiben
> unberücksichtigt. Zudem muss die Wohnung in wesentlichen Bereichen
> qualitativ einem Neubau entsprechen."
>
> Aber ist man dann völlig frei?
Wenn die Grenze von 10% über dem Mietspiegel nicht anwendbar ist, welche
sollte dann greifen?
Den allgemeinen Wucherparagraphen § 138 BGB gibt es noch.
> Ich habe hier ein Beispiel mit 100 % über der Mietpreisbremse, aber eben
> Erstbezug mit Sanierung, Baujahr 1910, EEC D nach Sanierung - also
> keineswegs auf Neubauniveau.
Da liefert dein Link ja einige Ansätze, dass es keine umfassende
Modernisierung sein könnte.
Stefan Schmitz
Dec 8, 2023, 5:33:05 AM12/8/23
to
Am 08.12.2023 um 10:50 schrieb Martin Τrautmann:
Als übergreifende Regelung verhindert er völlig freie Preisgestaltung.
Aber halt nur in Extremfällen.
>>> Ich habe hier ein Beispiel mit 100 % über der Mietpreisbremse, aber eben
>>> Erstbezug mit Sanierung, Baujahr 1910, EEC D nach Sanierung - also
>>> keineswegs auf Neubauniveau.
>>
>> Da liefert dein Link ja einige Ansätze, dass es keine umfassende
>> Modernisierung sein könnte.
>
> Dafür müsste man aber wohl auf dem Klageweg Einsicht in die Baukosten
> nehmen und per Gutachter aufdröseln, was davon Reparatur und was
> Modernisierung wäre. In der Praxis wirkt das nicht gangbar.
In der Praxis müsste man eh vor Gericht. Vermutlich müsste dort der
Vermieter nachweisen, dass es sich wirklich um eine umfassende
Modernisierung handelt, wenn die Gegenseite das bestreitet. Schließlich
ist er es ja, der eine Ausnahme behauptet.
> Altbau heißt hier, dass keine Fassadendämmung erfolgte, daher wohl die
> schlechte Energieeffizienz - oder eine Hochrechnung der vorgenommenen
> Maßnahmen, da nach Sanierung keine aktuellen Werte vorliegen.
> On Fri, 8 Dec 2023 10:35:32 +0100, Stefan Schmitz wrote:
>>> "Eine umfassende Modernisierung, die die Anwendbarkeit der
>>> Mietpreisbremse ausschließt, erfordert einen Bauaufwand von einem
>>> Drittel der Neubaukosten. Kosten für Erhaltungsmaßnahmen bleiben
>>> unberücksichtigt. Zudem muss die Wohnung in wesentlichen Bereichen
>>> qualitativ einem Neubau entsprechen."
>>>
>>> Aber ist man dann völlig frei?
>>
>> Wenn die Grenze von 10% über dem Mietspiegel nicht anwendbar ist, welche
>> sollte dann greifen?
>
> Keine? Ziel sei wohl die Förderung des Wohnungsbaus.
>>> "Eine umfassende Modernisierung, die die Anwendbarkeit der
>>> Mietpreisbremse ausschließt, erfordert einen Bauaufwand von einem
>>> Drittel der Neubaukosten. Kosten für Erhaltungsmaßnahmen bleiben
>>> unberücksichtigt. Zudem muss die Wohnung in wesentlichen Bereichen
>>> qualitativ einem Neubau entsprechen."
>>>
>>> Aber ist man dann völlig frei?
>>
>> Wenn die Grenze von 10% über dem Mietspiegel nicht anwendbar ist, welche
>> sollte dann greifen?
>
>
>> Den allgemeinen Wucherparagraphen § 138 BGB gibt es noch.
>
> ...der aber nicht greift, wenn die Preisgestaltung eben frei wäre.
>> Den allgemeinen Wucherparagraphen § 138 BGB gibt es noch.
>
Als übergreifende Regelung verhindert er völlig freie Preisgestaltung.
Aber halt nur in Extremfällen.
>>> Ich habe hier ein Beispiel mit 100 % über der Mietpreisbremse, aber eben
>>> Erstbezug mit Sanierung, Baujahr 1910, EEC D nach Sanierung - also
>>> keineswegs auf Neubauniveau.
>>
>> Da liefert dein Link ja einige Ansätze, dass es keine umfassende
>> Modernisierung sein könnte.
>
> nehmen und per Gutachter aufdröseln, was davon Reparatur und was
> Modernisierung wäre. In der Praxis wirkt das nicht gangbar.
In der Praxis müsste man eh vor Gericht. Vermutlich müsste dort der
Vermieter nachweisen, dass es sich wirklich um eine umfassende
Modernisierung handelt, wenn die Gegenseite das bestreitet. Schließlich
ist er es ja, der eine Ausnahme behauptet.
> Altbau heißt hier, dass keine Fassadendämmung erfolgte, daher wohl die
> schlechte Energieeffizienz - oder eine Hochrechnung der vorgenommenen
> Maßnahmen, da nach Sanierung keine aktuellen Werte vorliegen.
Alexander Goetzenstein
Dec 8, 2023, 9:57:44 AM12/8/23
to
Hallo,
Am 08.12.23 um 11:31 schrieb Stefan Schmitz:
meint, die Miete sei zu hoch und klagt auf Senkung der Miete auf eine
zulässige Höhe. Wäre dann nicht der Mieter als Kläger beweispflichtig?
--
Gruß
Alex
Am 08.12.23 um 11:31 schrieb Stefan Schmitz:
> Vermutlich müsste dort der
> Vermieter nachweisen, dass es sich wirklich um eine umfassende
> Modernisierung handelt, wenn die Gegenseite das bestreitet. Schließlich
> ist er es ja, der eine Ausnahme behauptet.
ist das so? Man könnte den Fall auch so auffassen, dass der Mieter
> Vermieter nachweisen, dass es sich wirklich um eine umfassende
> Modernisierung handelt, wenn die Gegenseite das bestreitet. Schließlich
> ist er es ja, der eine Ausnahme behauptet.
meint, die Miete sei zu hoch und klagt auf Senkung der Miete auf eine
zulässige Höhe. Wäre dann nicht der Mieter als Kläger beweispflichtig?
--
Gruß
Alex
Stefan Schmitz
Dec 8, 2023, 10:23:04 AM12/8/23
to
beweisen, dass die Voraussetzungen erfüllt sind. Der Mieter kann
beweisen, dass die Mietpreisbremse verletzt ist. Nun behauptet der
Vermieter, dass sie nicht gelte.
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