Wann kann der Grundstücksverkäufer zur Umsatzsteuer optieren?

[Philipp Klaus Krause]

Ein teils leerstehendes Gebäude mit Wohnungen und Gewerbeflächen wird an
eine Person verkauft, die das Gebäude als Teil ihres Privatvermögens
behandlen würde, und es vermieten will (bestehende Mietverträge
weiterführen, die leerstehenden Flächen nach Renovierung vermieten).

Der Verkäufer will zur Umsatzsteuer optieren (wohl nach § 9 Abs. 1
UStG). Dies erfordert, dass der Käufer Unternehmer ist. Wäre in obigem
Beispiel der Käufer Unternehmer?

Philipp

[Thomas Homilius]

Der Vermieter ist zweifelsfrei Unternehmer.

Der Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung bei der Vermietung
funktioniert nur fuer jene vermietete Raeume, wenn der Mieter
Unternehmer ist aber kein Kleinunternehmer ist.


--
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[Philipp Klaus Krause]

Am 19.09.2018 um 17:45 schrieb Thomas Homilius:
> Am 2018-09-19 um 10:11 schrieb Philipp Klaus Krause:
>> Ein teils leerstehendes Gebäude mit Wohnungen und Gewerbeflächen wird an
>> eine Person verkauft, die das Gebäude als Teil ihres Privatvermögens
>> behandlen würde, und es vermieten will (bestehende Mietverträge
>> weiterführen, die leerstehenden Flächen nach Renovierung vermieten).
>>
>> Der Verkäufer will zur Umsatzsteuer optieren (wohl nach § 9 Abs. 1
>> UStG). Dies erfordert, dass der Käufer Unternehmer ist. Wäre in obigem
>> Beispiel der Käufer Unternehmer?
>
> Der Vermieter ist zweifelsfrei Unternehmer.
>
> Der Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung bei der Vermietung
> funktioniert nur fuer jene vermietete Raeume, wenn der Mieter
> Unternehmer ist aber kein Kleinunternehmer ist.
>
>

Gehen wir mal vom Extremfall aus, dass alle Mieter privat Wohnungen
mieten oder Kleinunternehmer sind.
Dann würde in obigem beispiel der Immobilienkauf für den Käufer 19%
teurer? Er müsste ja die Umsatzsteuer entrichten und könnte sich diese
nicht rückerstatten lassen.

Philipp

[Thomas Homilius]

Ja, wenn sich nach dem Grundstueckskauf die Verhaeltnisse aendern
(Mieter sind dann Unternehmer), muss er sich die Vorsteuer anteilig
anrechnen lassen, das ist bis zu 10 Jahren nach Kauf moeglich (§ 15a UStG).

[Alexander Schröder]

Am 19.09.2018 um 18:53 schrieb Philipp Klaus Krause:
> Gehen wir mal vom Extremfall aus, dass alle Mieter privat Wohnungen
> mieten oder Kleinunternehmer sind.
> Dann würde in obigem beispiel der Immobilienkauf für den Käufer 19%
> teurer? Er müsste ja die Umsatzsteuer entrichten und könnte sich diese
> nicht rückerstatten lassen.

Ja. Deshalb ist auch Voraussetzung, daß die Option im notariellen
Vertrag ausgeübt wird (§ 9 Abs. 3 UStG). Ohne die Unterschrift des
Käufers kann der Verkäufer nicht optieren.

Alex

[Philipp Klaus Krause]

Die DB schreibt bei ihren Immobilienangeboten immer "der Verkäufer wird
zur Umsatzsteuer optieren". Das hieße ja dann, dass alle, die ein altes
Bahngebäude mit Wohnungen (entweder bereits vermietet, oder zum
Zeitpunkt des Verkaufs leerstehend) kaufen, in dem Wohnungen sind, auf
den Kaufpreis nochmal 19% Umsatzsteur zahlen müssen.

Philipp

[Philipp Klaus Krause]

Wie sieht es denn mit § 1 Abs. 1a UStG aus. Könnte der bei so einem
Grundstückskauf anwendbar sein?

Philipp

[Thomas Homilius]

Bei der Geschaeftsveraeusserung muss der Erwerber die geschaeftliche
Taetigkeit des Verausserers fortfuehren:
<http://www.steuerlinks.de/richtlinie/ustae/abs1.5..html>

[Philipp Klaus Krause]

Am 20.09.2018 um 07:31 schrieb Thomas Homilius:
> Am 2018-09-19 um 23:24 schrieb Philipp Klaus Krause:
>> Wie sieht es denn mit § 1 Abs. 1a UStG aus. Könnte der bei so einem
>> Grundstückskauf anwendbar sein?
>>
>> Philipp
>>
>
> Bei der Geschaeftsveraeusserung muss der Erwerber die geschaeftliche
> Taetigkeit des Verausserers fortfuehren:
> <http://www.steuerlinks.de/richtlinie/ustae/abs1.5..html>
>

Nehmen wir 'mal das Beispiel aus dem Nachbarteilthread (da die DB ja
sehr viele Gebäude an verschiedene Personen verkauft, da dürfte für
jedes konkretere Beispiel - reine Wohnnutzung, gemischte Nutzung,
Leerstand - etwas dabei sein).

Die DB (genauer DB Station&Service - der Teil der DB, der die Bahnhöfe
instandhält und vermietet) verkauft ein Empfangsgebäude.
Die Mieter bleiben drinn, der Käufer tritt in den Mietverträgen an
Stelle von DB StuS. Er will die Mietverträge auch längerfristig
weiterführen und hat nicht vor, den Mietern zu kündigen. Leerstehende
Flächen will er ebenfalls (nach Renovierung) vermieten.

Wäre da die geschäftliche Tätigkeit die Vermietung, die der Käufer
fortführt?
Und wenn ja, warum schreibt dann die DB in ihren Angeboten immer, dass
der "Verkäufer […] zur Umsatzsteuer optieren [wird]"?

Philipp

[Thomas Homilius]

Ja, durch die Veraeusserung von vermieteten Grundstuecken durch die DB
kann eine nicht steuerbare Geschaeftsveraeusserung (USt) vorliegen.
Voraussetzung sollte sein, dass der Kaeufer die Mietvertraege
uebernimmt. Das hat dann natuerlich auch zur Folge, dass die DB bei dem
Verkauf nicht zur Umsatzssteuer optieren kann, meine Meinung.

[Thomas Homilius]

Die unberechtigt ausgewiesen Umsatzsteuer bei dem Verkauf der
vermieteten Immobilie durch die DB muss die DB an das Finanzamt
abfuehren (§ 14c Abs. 1 UStG). Aber der Kaeufer kann diese falsch
ausgewiesen USt nicht als Vorsteuer abziehen.

Wenn du jetzt so ein vermietetes Grundstueck mit falsch ausgewiesener
USt von der DB kaufst, hast du zivilrechtlich bestimmt einen Anspruch
auf Minderung des Kaufpreises in Hoehe der falsch ausgewiesen USt. Der
Verkaeufer, die DB, kann sich schadlos halten, in dem sie die
Verkaufsrechnung um die falsch ausgewiesene USt korrigiert.

[Philipp Klaus Krause]

Ist bei einem Grundstücksverkauf nicht nach § 13b der Käufer der
Umsatzsteuerschuldner? Dann müsste die DB ja keine Steuer abführen.

Philipp

[Thomas Homilius]

Am 2018-09-20 um 21:38 schrieb Philipp Klaus Krause:

> Ist bei einem Grundstücksverkauf nicht nach § 13b der Käufer der
> Umsatzsteuerschuldner? Dann müsste die DB ja keine Steuer abführen.

Stimmt. Dann weiss ich aber nicht weiter.

Der Verkaeufer stellt eine Rechnung aus, in der die Umsatzsteuer nicht
ausgewiesen ist und der Nettopreis genannt ist. Der Verkaeufer weisst in
der Rechnung ausserdem auf die (angebliche) Steuerschuldnerschaft des
Kaeufers hin.

Muss diese (falsche) Rechnung nun korrigiert werden oder nicht, damit
beim Kaeufer selbst keine Umsatzsteuerzahlschuld entsteht?

[dersteu...@gmail.com]

Am Mittwoch, 19. September 2018 18:53:50 UTC+2 schrieb Philipp Klaus Krause:
>
> Gehen wir mal vom Extremfall aus, dass alle Mieter privat Wohnungen
> mieten oder Kleinunternehmer sind.

> Er müsste ja die Umsatzsteuer entrichten und könnte sich diese
> nicht rückerstatten lassen.

Richtig, da Du mit der Vermietung nur umsatzsteuerfreie (§ 4 Nr. 12 UStG) Umsätze erzielst, ist die Umsatzsteuer aus dem Kauf der Immobilie nicht abziehbar. Du musst aber die Umsatzsteuer für den Verkäufer abführen (§ 13b UStG).

Sollte innerhalb von 10 Jahren eine steuerpflichtige Vermietung zustandekommen, könnte es zu einer nachträglichen, anteiligen Berichtigung des Vorsteuerabzugs nach § 15a UStG kommen.

> Dann würde in obigem beispiel der Immobilienkauf für den Käufer 19%
> teurer?

Der Käufer muss aber bei Option die Umsatzsteuer auf den Kaufpreis abführen (§ 13b UStG). Damit wird es wohl darauf hinauslaufen, dass es um 19% teurer wird.

Gruß
Steuerfuzzi

[dersteu...@gmail.com]

Am Freitag, 21. September 2018 07:33:05 UTC+2 schrieb Thomas Homilius:

> Der Verkaeufer stellt eine Rechnung aus, in der die Umsatzsteuer nicht
> ausgewiesen ist und der Nettopreis genannt ist. Der Verkaeufer weisst in
> der Rechnung ausserdem auf die (angebliche) Steuerschuldnerschaft des
> Kaeufers hin.
>
> Muss diese (falsche) Rechnung nun korrigiert werden oder nicht, damit
> beim Kaeufer selbst keine Umsatzsteuerzahlschuld entsteht?

In § 13b Abs. 2 UStG steht: "Für folgende steuerpflichtige Umsätze ..."
Sollte der Vorgang eine Geschäftsveräußerung im Ganzen sein, dann ist es ein nicht steuerbarer Umsatz und dieser kann damit gar nicht mehr steuerpflichtig werden, so dass § 13b UStG mE nicht mehr zur Anwendung kommen dürfte. Ein unrichtiger Steuerausweis liegt mE auch nicht vor, da keine Steuer Ausgewiesen ist (es sei denn, es wird im Notarvertrag eine Steuer ausgewiesen). Lediglich ein (lascher) Hinweis auf die Steuerschuldnerschaft steht in der Rechnung.

ME ist die Option gar nicht wirksam, da der Umsatz nicht nach § 4 Nr. 9 UStG steuerfrei sein kann, wenn er schon gar nicht steuerbar nach § 1 Abs. 1a UStG ist.

Um von Vorneherein Probleme zu vermeiden, sollte man vorher klären, ob eine Option im Vertrag stehen soll oder nicht bzw. ob eine Geschäftsveräußerung vorliegt. Hierzu könnte es Sinn machen, einen Steuerberater und/oder Rechtsanwalt hinzuzuziehen und/oder das ganze in Zusammenarbeit mit dem Verkäufer bzw. dessen Steuer- und Rechtsabteilung vorab zu klären.

Grüße
Steuerfuzzi

[Thomas Homilius]

Im Ergebnis deiner Ausfuehrungen ist der Hinweis des
Grundstuecksverkaeufers im Vertrag, dass er zur Umsatzsteuer optiert,
fuer den Kaeufer des Grundstuecks umsatzssteuerlich vollkommen
wirkungslos. Das FA wird diese "unrichtig ausgewiesene" USt nicht vom
Kaeufer einfordern.