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Berechnung Umsatzsteuer für Miete
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Detlef Meißner
Oct 29, 2020, 9:26:42 AM10/29/20
to
Hallo,
Person X (Vermieter) hat ein paar Räume an einen Gewerbebetrieb verpachtet.
Aus steuerlichn Gründen werden die Pachteinnahmen nicht einfach unter
Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung verbucht, sondern es wurde
dafür ein Gewerbebetrieb angemeldet mit dem Vorteil, dass die
Umsatzsteuer für die anfallenden Rechnungen abgezogen werden können.
Lt. Mietvertrag zahlt der Pächter 500,-€ + 19% MwSt und 30,-€ *ohne*
MwSt für die NK.
Das Finanzamt will aber für die NK auch die Umsatzsteuer haben, d.h. die
NK-Einnahmen betrügen dann nur 25,12€ (+MwST.)
Das FA teilt mit, dass auch die NK umsatzsteuerrechtlich das Schicksal
der Hauptleistung teilt.
1. Frage: Stimmt Ihr mit der Ansicht des FA überein?
2. Frage: Ist es überhaupt sinnvoll, die Verpachtung als Gewerbe zu führen?
Detlef
Person X (Vermieter) hat ein paar Räume an einen Gewerbebetrieb verpachtet.
Aus steuerlichn Gründen werden die Pachteinnahmen nicht einfach unter
Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung verbucht, sondern es wurde
dafür ein Gewerbebetrieb angemeldet mit dem Vorteil, dass die
Umsatzsteuer für die anfallenden Rechnungen abgezogen werden können.
Lt. Mietvertrag zahlt der Pächter 500,-€ + 19% MwSt und 30,-€ *ohne*
MwSt für die NK.
Das Finanzamt will aber für die NK auch die Umsatzsteuer haben, d.h. die
NK-Einnahmen betrügen dann nur 25,12€ (+MwST.)
Das FA teilt mit, dass auch die NK umsatzsteuerrechtlich das Schicksal
der Hauptleistung teilt.
1. Frage: Stimmt Ihr mit der Ansicht des FA überein?
2. Frage: Ist es überhaupt sinnvoll, die Verpachtung als Gewerbe zu führen?
Detlef
Matthias Hanft
Oct 29, 2020, 1:39:05 PM10/29/20
to
Detlef Meißner schrieb:
Natürlich muss man dann für die NK 30 € *zuzüglich* Mwst.
vereinbaren, sonst ergibt das ganze ja keinen Sinn.
BTW, von Juli bis Dezember 2020 natürlich nur 16% statt 19%.
> 2. Frage: Ist es überhaupt sinnvoll, die Verpachtung als Gewerbe zu führen?
Nein. Vorsteuer kann man auch bei USt-pflichtiger V+V ziehen.
Gruß Matthias.
>
> 1. Frage: Stimmt Ihr mit der Ansicht des FA überein?
Ja.
> 1. Frage: Stimmt Ihr mit der Ansicht des FA überein?
Natürlich muss man dann für die NK 30 € *zuzüglich* Mwst.
vereinbaren, sonst ergibt das ganze ja keinen Sinn.
BTW, von Juli bis Dezember 2020 natürlich nur 16% statt 19%.
> 2. Frage: Ist es überhaupt sinnvoll, die Verpachtung als Gewerbe zu führen?
Gruß Matthias.
Detlef Meißner
Oct 29, 2020, 3:14:57 PM10/29/20
to
Am 29.10.2020 um 18:39 schrieb Matthias Hanft:
> Detlef Meißner schrieb:
>>
>> 1. Frage: Stimmt Ihr mit der Ansicht des FA überein?
>
> Ja.
>
> Natürlich muss man dann für die NK 30 € *zuzüglich* Mwst.
> vereinbaren, sonst ergibt das ganze ja keinen Sinn.
Ja eben, wurde aber nicht vereinbart.
> Detlef Meißner schrieb:
>>
>> 1. Frage: Stimmt Ihr mit der Ansicht des FA überein?
>
> Ja.
>
> Natürlich muss man dann für die NK 30 € *zuzüglich* Mwst.
> vereinbaren, sonst ergibt das ganze ja keinen Sinn.
Jetzt hat der Vermieter 30,-€ bekommen, muss davon aber 4,75€ an MwSt
weitergeben.
Wie der Mieter das bisher bei seiner Steuer angegeben hat, ist noch
nicht geklärt.
>
> BTW, von Juli bis Dezember 2020 natürlich nur 16% statt 19%.
Klar, aber gut, dass du nochmals daran erinnerst, sonst gerät das bald
> BTW, von Juli bis Dezember 2020 natürlich nur 16% statt 19%.
wieder in Vergessenheit.
Apropos: Bei meinem Steuerprogramm ist der MWSteuersatz von 19% fest
eingegeben, bei Elster wohl auch. Mal sehen wie das dann bei der
Steuererklärung für 2020 aussieht.
>
>> 2. Frage: Ist es überhaupt sinnvoll, die Verpachtung als Gewerbe zu führen?
>
> Nein. Vorsteuer kann man auch bei USt-pflichtiger V+V ziehen.
OK.
>> 2. Frage: Ist es überhaupt sinnvoll, die Verpachtung als Gewerbe zu führen?
>
> Nein. Vorsteuer kann man auch bei USt-pflichtiger V+V ziehen.
Vielleicht falsche Frage. Ist es sinnvoll, *überhaupt* die Vorsteuer zu
ziehen? Macht doch etliche Arbeit - für beide Seiten.
Detlef
Thomas Homilius
Oct 29, 2020, 3:39:10 PM10/29/20
to
"Der Begriff der gewerblichen oder beruflichen Tätigkeit im Sinne des
UStG geht über den Begriff des Gewerbebetriebes nach dem EStG und dem
GewStG hinaus"
<http://www.steuerlinks.de/richtlinie/ustae/abs2.3..html>
Die Gruendung eines Gewerbebetriebs fuer die Vermietung von Immobilien
ist nicht notwendig, nur um Unternehmer zu sein. Wer Einkuenfte aus
Vermietung und Verpachtung hat, der ist auch Unternehmer nach dem UStG.
Die Vermietung und Verpachtung von Grundstuecken ist grundsaetzlich
umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 12 UStG). Der Unternehmer (Vermieter) kann
aber auf die Steuerbefreiung verzichten (Optieren), z.B. wenn der Mieter
ein umsatzsteuerpflichtiger Unternehmer ist.
Wenn der Vermieter jetzt gleichzeitig Wohnungen an Privatleute und
Bueroraeume an Unternehmer vermietet, glaube ich nicht, dass der
Vermieter die Bueroraeume in einen eigenen Gewerbebetrieb auslagern
muss, das waere bei der USt auch irrelevant.
--
Thomas Homilius
E-Mail: Thomas....@gmail.com | PGP-Key: 0xA5AD0637441E286F
https://imgur.com/a/0qEQqvO
http://paypal.me/ThomasHomilius
UStG geht über den Begriff des Gewerbebetriebes nach dem EStG und dem
GewStG hinaus"
<http://www.steuerlinks.de/richtlinie/ustae/abs2.3..html>
Die Gruendung eines Gewerbebetriebs fuer die Vermietung von Immobilien
ist nicht notwendig, nur um Unternehmer zu sein. Wer Einkuenfte aus
Vermietung und Verpachtung hat, der ist auch Unternehmer nach dem UStG.
Die Vermietung und Verpachtung von Grundstuecken ist grundsaetzlich
umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 12 UStG). Der Unternehmer (Vermieter) kann
aber auf die Steuerbefreiung verzichten (Optieren), z.B. wenn der Mieter
ein umsatzsteuerpflichtiger Unternehmer ist.
Wenn der Vermieter jetzt gleichzeitig Wohnungen an Privatleute und
Bueroraeume an Unternehmer vermietet, glaube ich nicht, dass der
Vermieter die Bueroraeume in einen eigenen Gewerbebetrieb auslagern
muss, das waere bei der USt auch irrelevant.
--
Thomas Homilius
E-Mail: Thomas....@gmail.com | PGP-Key: 0xA5AD0637441E286F
https://imgur.com/a/0qEQqvO
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Matthias Hanft
Oct 29, 2020, 5:42:02 PM10/29/20
to
Detlef Meißner schrieb:
Steuer ausgewiesen hast, darf er auch keine Vorsteuer ziehen.
Daher sollte es ihn auch nicht jucken, wenn das (auch rückwirkend)
auf "30 zzgl. Mwst" korrigiert wird - denn dann hat er immer noch
die 30 als Betriebsausgabe, zahlt dir die Mwst. nach und kriegt
sie als Vorsteuer wieder.
Ein bisschen Verwaltungsaufwand, aber keine Mehrkosten für ihn.
> Apropos: Bei meinem Steuerprogramm ist der MWSteuersatz von 19% fest
> eingegeben, bei Elster wohl auch. Mal sehen wie das dann bei der
> Steuererklärung für 2020 aussieht.
Was meinst du mit "Elster"? In der USt-VAM sind die 19% bei Kz 81
natürlich fest, aber die 16%-Umsätze müssen ja in Kz 35/36.
> Vielleicht falsche Frage. Ist es sinnvoll, *überhaupt* die Vorsteuer zu
> ziehen? Macht doch etliche Arbeit - für beide Seiten.
Naja, dem Mieter kanns eigentlich egal sein. Buchen muss ers eh,
und ob der dabei "inkl." oder "ohne" Mwst. ankreuzt beim Buchen,
macht auch nicht mehr Arbeit.
Ohne Mwst. könnte sich halt der Vermieter die ganzen USt-Anmeldungen
und -Erklärungen sparen. Aber gerade bei größeren Reparaturen lohnt
sich die USt-Option normalerweise schon...
Gruß Matthias.
>
> Jetzt hat der Vermieter 30,-€ bekommen, muss davon aber 4,75€ an MwSt
> weitergeben.
> Wie der Mieter das bisher bei seiner Steuer angegeben hat, ist noch
> nicht geklärt.
Korrekt wäre 30 Betriebsausgabe - ohne Steuer. Denn wenn du keine
> Jetzt hat der Vermieter 30,-€ bekommen, muss davon aber 4,75€ an MwSt
> weitergeben.
> Wie der Mieter das bisher bei seiner Steuer angegeben hat, ist noch
> nicht geklärt.
Steuer ausgewiesen hast, darf er auch keine Vorsteuer ziehen.
Daher sollte es ihn auch nicht jucken, wenn das (auch rückwirkend)
auf "30 zzgl. Mwst" korrigiert wird - denn dann hat er immer noch
die 30 als Betriebsausgabe, zahlt dir die Mwst. nach und kriegt
sie als Vorsteuer wieder.
Ein bisschen Verwaltungsaufwand, aber keine Mehrkosten für ihn.
> Apropos: Bei meinem Steuerprogramm ist der MWSteuersatz von 19% fest
> eingegeben, bei Elster wohl auch. Mal sehen wie das dann bei der
> Steuererklärung für 2020 aussieht.
natürlich fest, aber die 16%-Umsätze müssen ja in Kz 35/36.
> Vielleicht falsche Frage. Ist es sinnvoll, *überhaupt* die Vorsteuer zu
> ziehen? Macht doch etliche Arbeit - für beide Seiten.
und ob der dabei "inkl." oder "ohne" Mwst. ankreuzt beim Buchen,
macht auch nicht mehr Arbeit.
Ohne Mwst. könnte sich halt der Vermieter die ganzen USt-Anmeldungen
und -Erklärungen sparen. Aber gerade bei größeren Reparaturen lohnt
sich die USt-Option normalerweise schon...
Gruß Matthias.
Detlef Meißner
Oct 30, 2020, 6:49:52 AM10/30/20
to
Am 29.10.2020 um 22:41 schrieb Matthias Hanft:
> Detlef Meißner schrieb:
>>
>> Jetzt hat der Vermieter 30,-€ bekommen, muss davon aber 4,75€ an MwSt
>> weitergeben.
>> Wie der Mieter das bisher bei seiner Steuer angegeben hat, ist noch
>> nicht geklärt.
>
> Korrekt wäre 30 Betriebsausgabe - ohne Steuer. Denn wenn du keine
> Steuer ausgewiesen hast, darf er auch keine Vorsteuer ziehen.
Ja, das ist klar. Aber offensichtlich hat der Vermieter zwar Vorsteuer
> Detlef Meißner schrieb:
>>
>> Jetzt hat der Vermieter 30,-€ bekommen, muss davon aber 4,75€ an MwSt
>> weitergeben.
>> Wie der Mieter das bisher bei seiner Steuer angegeben hat, ist noch
>> nicht geklärt.
>
> Korrekt wäre 30 Betriebsausgabe - ohne Steuer. Denn wenn du keine
> Steuer ausgewiesen hast, darf er auch keine Vorsteuer ziehen.
bezahlt bzw. soll sie bezahlen, der Mieter hat aber keine gezogen.
> Daher sollte es ihn auch nicht jucken, wenn das (auch rückwirkend)
> auf "30 zzgl. Mwst" korrigiert wird - denn dann hat er immer noch
> die 30 als Betriebsausgabe, zahlt dir die Mwst. nach und kriegt
> sie als Vorsteuer wieder.
Wie weit darf man das rückwirkend gestalten?. Es geht um das Jahr 2019.
> Ein bisschen Verwaltungsaufwand, aber keine Mehrkosten für ihn.
>
>> Apropos: Bei meinem Steuerprogramm ist der MWSteuersatz von 19% fest
>> eingegeben, bei Elster wohl auch. Mal sehen wie das dann bei der
>> Steuererklärung für 2020 aussieht.
>
> Was meinst du mit "Elster"? In der USt-VAM sind die 19% bei Kz 81
> natürlich fest, aber die 16%-Umsätze müssen ja in Kz 35/36.
>> Vielleicht falsche Frage. Ist es sinnvoll, *überhaupt* die Vorsteuer zu
>> ziehen? Macht doch etliche Arbeit - für beide Seiten.
>
> Naja, dem Mieter kanns eigentlich egal sein. Buchen muss ers eh,
> und ob der dabei "inkl." oder "ohne" Mwst. ankreuzt beim Buchen,
> macht auch nicht mehr Arbeit.
>
> Ohne Mwst. könnte sich halt der Vermieter die ganzen USt-Anmeldungen
> und -Erklärungen sparen. Aber gerade bei größeren Reparaturen lohnt
> sich die USt-Option normalerweise schon...
wurde, ist aber wohl auch abhängig von dem übrigen zu versteuernden
Einkommen des Vermieters.
Detlef
Matthias Hanft
Oct 30, 2020, 9:31:36 AM10/30/20
to
Detlef Meißner schrieb:
gibt. Aber das ist eher eine rechtliche als steuerliche Frage.
Außerdem ist das ja keine "Gestaltung", sondern nur die Korrektur
einer offensichtlich unrichtigen Buchführung (denn die Miete selbst
wurde ja korrekt versteuert).
>> Was meinst du mit "Elster"? In der USt-VAM sind die 19% bei Kz 81
>> natürlich fest, aber die 16%-Umsätze müssen ja in Kz 35/36.
> Ich meine die Umsatzsteuervoranmeldung für 2020.
Ja, da wird das so gemacht.
> Das war wohl der Grund dafür, dass das ursprünglich so eingerichtet
> wurde, ist aber wohl auch abhängig von dem übrigen zu versteuernden
> Einkommen des Vermieters.
Naja, sagen wir mal, der Vermieter macht eine Fassadenrenovierung
für 119.000 € inkl. 19% Mwst. Bei Mwst.-Option kriegt er die
19.000 € Mwst. sofort bar auf die Kralle wieder zurück. Ich denke,
einen Betrag X "nicht zahlen müssen" ist *immer* günstiger als
"absatzen können"...
Gruß Matthias.
>
> Wie weit darf man das rückwirkend gestalten?. Es geht um das Jahr 2019.
IMHO so weit, wie es noch keinen rechtskräftigen Steuerbescheid
> Wie weit darf man das rückwirkend gestalten?. Es geht um das Jahr 2019.
gibt. Aber das ist eher eine rechtliche als steuerliche Frage.
Außerdem ist das ja keine "Gestaltung", sondern nur die Korrektur
einer offensichtlich unrichtigen Buchführung (denn die Miete selbst
wurde ja korrekt versteuert).
>> Was meinst du mit "Elster"? In der USt-VAM sind die 19% bei Kz 81
>> natürlich fest, aber die 16%-Umsätze müssen ja in Kz 35/36.
> Ich meine die Umsatzsteuervoranmeldung für 2020.
> Das war wohl der Grund dafür, dass das ursprünglich so eingerichtet
> wurde, ist aber wohl auch abhängig von dem übrigen zu versteuernden
> Einkommen des Vermieters.
für 119.000 € inkl. 19% Mwst. Bei Mwst.-Option kriegt er die
19.000 € Mwst. sofort bar auf die Kralle wieder zurück. Ich denke,
einen Betrag X "nicht zahlen müssen" ist *immer* günstiger als
"absatzen können"...
Gruß Matthias.
Detlef Meißner
Oct 30, 2020, 10:06:17 AM10/30/20
to
Am 30.10.2020 um 14:31 schrieb Matthias Hanft:
> Detlef Meißner schrieb:
>>
>> Wie weit darf man das rückwirkend gestalten?. Es geht um das Jahr 2019.
>
> IMHO so weit, wie es noch keinen rechtskräftigen Steuerbescheid
> gibt. Aber das ist eher eine rechtliche als steuerliche Frage.
> Außerdem ist das ja keine "Gestaltung", sondern nur die Korrektur
> einer offensichtlich unrichtigen Buchführung (denn die Miete selbst
> wurde ja korrekt versteuert).
Da scheint bisher alles etwas durcheinander gegangen zu sein.
> Detlef Meißner schrieb:
>>
>> Wie weit darf man das rückwirkend gestalten?. Es geht um das Jahr 2019.
>
> IMHO so weit, wie es noch keinen rechtskräftigen Steuerbescheid
> gibt. Aber das ist eher eine rechtliche als steuerliche Frage.
> Außerdem ist das ja keine "Gestaltung", sondern nur die Korrektur
> einer offensichtlich unrichtigen Buchführung (denn die Miete selbst
> wurde ja korrekt versteuert).
Der Einspruch des Vermieters gegen den Umsatzsteuerbescheid 2019 soll
wegen mangels auf Erfolg bis zum 20.11.20 zurückgenommen werden. Ist
dann anschließend noch eine Korrektur auf 30€ + MwSt möglich?
...
>> Das war wohl der Grund dafür, dass das ursprünglich so eingerichtet
>> wurde, ist aber wohl auch abhängig von dem übrigen zu versteuernden
>> Einkommen des Vermieters.
>
> Naja, sagen wir mal, der Vermieter macht eine Fassadenrenovierung
> für 119.000 € inkl. 19% Mwst. Bei Mwst.-Option kriegt er die
> 19.000 € Mwst. sofort bar auf die Kralle wieder zurück. Ich denke,
> einen Betrag X "nicht zahlen müssen" ist *immer* günstiger als
> "absatzen können"...
>
Kenne mich damit aber leider nicht aus. Bedeutet das, dass die Rechnung
nach ihrer Bezahlung sofort beim FA eingereicht werden kann? Bisher hat
der Vermieter das erst bei der jährlichen Steuererklärung gemacht.
Detlef
Matthias Hanft
Oct 30, 2020, 1:41:23 PM10/30/20
to
Detlef Meißner schrieb:
meistens gar nicht, wenn man rückwirkend noch "rummauschelt" und
sagt "ach, jetzt möchte ich das aber doch anders buchen".
Andererseits würden sie bei dieser Korrektur ja sogar *mehr* Geld
kriegen (nämlich die USt aus 12 x 30 zzgl. Mwst. statt wie bisher
nur die USt aus 12 x 30 inkl. Mwst.). Wenn sie also die Korrektur
verweigern, schneiden sie sich letztendlich ins eigene Fleisch.
Bei so heiklen Sachen würde ich aber mit dem Finanzamt doch lieber
über einen Steuerberater/Rechtsbeistand kommunizieren.
Abgesehen davon könnte man das auch jetzt in 2020 (ohne viel Auf-
sehen) noch geradebiegen:
Der Vermieter schreibt dem Mieter (*jetzt*!) eine korrigierte
Nebenkostenabrechnung für 2019 à la
Gutschrift Januar bis Dezember 2019 12 x 25,21 € -302,52 €
Nachberechnung Januar bis Dezember 2019 12 x 30,00 € 360,00 €
--------------------------------------------------------------------
Nettosumme 57,48 €
zzgl. 19% Mwst. 10,92 €
--------------------------------------------------------------------
Nachzahlung für 2019 68,40 €
====================================================================
Falls der Mieter die 30 € bisher (korrekt) ohne Mwst. eingebucht hat,
muss er sie natürlich auch so wieder ausbuchen. Letztendlich kann er
auch einfach jetzt eine "Nachzahlung für 2019 inkl. Mwst." einbuchen...
Mitspielen muss der Mieter da natürlich schon. Wenn er sich auf den
Standpunkt stellt "die 30 waren inkl. Mwst. vereinbart", hat man
als Vermieter schlechte Karten. Als Unternehmer redet man aber
normalerweise *immer* über Nettopreise...
> Kenne mich damit aber leider nicht aus. Bedeutet das, dass die Rechnung
> nach ihrer Bezahlung sofort beim FA eingereicht werden kann? Bisher hat
> der Vermieter das erst bei der jährlichen Steuererklärung gemacht.
Rechnungen werden nicht eingereicht, nur Umsatzsteuervoranmeldungen,
standardmäßig quartalsmäßig. Da steht dann z.B. drin (um bei dem
Beispiel mit der Fassadenrenovierung zu bleiben)
Umsätze zu 19% 990 (=3 x 300+30)
Gezahlte Vorsteuer 19.000
-----------------------------------------
Zu entrichtende Umsatzsteuer -18.811,90
=========================================
(weil man 19% von 990 = 188,10 abführen muss, aber 19.000 wieder kriegt)
und drei Tage nach Abgabe hat man das Geld auf seinem Konto. (Naja, bei
so einem großen Vorsteuerbetrag fordert das Finanzamt manchmal doch erst
die zugehörige Rechnung an.)
Man kann die Rechnung auch schon in die USt-Voranmeldung schreiben,
wenn man sie noch gar nicht bezahlt hat - das spielt keine Rolle.
Es muss nur die Rechnung vorliegen und die Leistung erbracht worden
sein (§ 15 UStG).
Wenn die USt bisher so gering war, dass der Vermieter von der Abgabe
von Voranmeldungen befreit war, kann er das alles natürlich auch erst
in der Jahreserklärung angeben, aber gerade bei einem hohen Vorsteuer-
überhang wäre er ja schön blöd, wenn er so lange auf sein Geld warten
wollte :-)
Gruß Matthias.
>
> Der Einspruch des Vermieters gegen den Umsatzsteuerbescheid 2019 soll
> wegen mangels auf Erfolg bis zum 20.11.20 zurückgenommen werden. Ist
> dann anschließend noch eine Korrektur auf 30€ + MwSt möglich?
Hmmm... wenn schon ein Bescheid da ist, mögen es die Finanzämter
> Der Einspruch des Vermieters gegen den Umsatzsteuerbescheid 2019 soll
> wegen mangels auf Erfolg bis zum 20.11.20 zurückgenommen werden. Ist
> dann anschließend noch eine Korrektur auf 30€ + MwSt möglich?
meistens gar nicht, wenn man rückwirkend noch "rummauschelt" und
sagt "ach, jetzt möchte ich das aber doch anders buchen".
Andererseits würden sie bei dieser Korrektur ja sogar *mehr* Geld
kriegen (nämlich die USt aus 12 x 30 zzgl. Mwst. statt wie bisher
nur die USt aus 12 x 30 inkl. Mwst.). Wenn sie also die Korrektur
verweigern, schneiden sie sich letztendlich ins eigene Fleisch.
Bei so heiklen Sachen würde ich aber mit dem Finanzamt doch lieber
über einen Steuerberater/Rechtsbeistand kommunizieren.
Abgesehen davon könnte man das auch jetzt in 2020 (ohne viel Auf-
sehen) noch geradebiegen:
Der Vermieter schreibt dem Mieter (*jetzt*!) eine korrigierte
Nebenkostenabrechnung für 2019 à la
Gutschrift Januar bis Dezember 2019 12 x 25,21 € -302,52 €
Nachberechnung Januar bis Dezember 2019 12 x 30,00 € 360,00 €
--------------------------------------------------------------------
Nettosumme 57,48 €
zzgl. 19% Mwst. 10,92 €
--------------------------------------------------------------------
Nachzahlung für 2019 68,40 €
====================================================================
Falls der Mieter die 30 € bisher (korrekt) ohne Mwst. eingebucht hat,
muss er sie natürlich auch so wieder ausbuchen. Letztendlich kann er
auch einfach jetzt eine "Nachzahlung für 2019 inkl. Mwst." einbuchen...
Mitspielen muss der Mieter da natürlich schon. Wenn er sich auf den
Standpunkt stellt "die 30 waren inkl. Mwst. vereinbart", hat man
als Vermieter schlechte Karten. Als Unternehmer redet man aber
normalerweise *immer* über Nettopreise...
> Kenne mich damit aber leider nicht aus. Bedeutet das, dass die Rechnung
> nach ihrer Bezahlung sofort beim FA eingereicht werden kann? Bisher hat
> der Vermieter das erst bei der jährlichen Steuererklärung gemacht.
standardmäßig quartalsmäßig. Da steht dann z.B. drin (um bei dem
Beispiel mit der Fassadenrenovierung zu bleiben)
Umsätze zu 19% 990 (=3 x 300+30)
Gezahlte Vorsteuer 19.000
-----------------------------------------
Zu entrichtende Umsatzsteuer -18.811,90
=========================================
(weil man 19% von 990 = 188,10 abführen muss, aber 19.000 wieder kriegt)
und drei Tage nach Abgabe hat man das Geld auf seinem Konto. (Naja, bei
so einem großen Vorsteuerbetrag fordert das Finanzamt manchmal doch erst
die zugehörige Rechnung an.)
Man kann die Rechnung auch schon in die USt-Voranmeldung schreiben,
wenn man sie noch gar nicht bezahlt hat - das spielt keine Rolle.
Es muss nur die Rechnung vorliegen und die Leistung erbracht worden
sein (§ 15 UStG).
Wenn die USt bisher so gering war, dass der Vermieter von der Abgabe
von Voranmeldungen befreit war, kann er das alles natürlich auch erst
in der Jahreserklärung angeben, aber gerade bei einem hohen Vorsteuer-
überhang wäre er ja schön blöd, wenn er so lange auf sein Geld warten
wollte :-)
Gruß Matthias.
Detlef Meißner
Oct 31, 2020, 12:04:56 PM10/31/20
to
Am 30.10.2020 um 18:41 schrieb Matthias Hanft:
> Detlef Meißner schrieb:
>>
>> Der Einspruch des Vermieters gegen den Umsatzsteuerbescheid 2019 soll
>> wegen mangels auf Erfolg bis zum 20.11.20 zurückgenommen werden. Ist
>> dann anschließend noch eine Korrektur auf 30€ + MwSt möglich?
>
> Hmmm... wenn schon ein Bescheid da ist, mögen es die Finanzämter
> meistens gar nicht, wenn man rückwirkend noch "rummauschelt" und
> sagt "ach, jetzt möchte ich das aber doch anders buchen".
Klar, wer mag so etwas schon?
> Detlef Meißner schrieb:
>>
>> Der Einspruch des Vermieters gegen den Umsatzsteuerbescheid 2019 soll
>> wegen mangels auf Erfolg bis zum 20.11.20 zurückgenommen werden. Ist
>> dann anschließend noch eine Korrektur auf 30€ + MwSt möglich?
>
> Hmmm... wenn schon ein Bescheid da ist, mögen es die Finanzämter
> meistens gar nicht, wenn man rückwirkend noch "rummauschelt" und
> sagt "ach, jetzt möchte ich das aber doch anders buchen".
> Andererseits würden sie bei dieser Korrektur ja sogar *mehr* Geld
> kriegen (nämlich die USt aus 12 x 30 zzgl. Mwst. statt wie bisher
> nur die USt aus 12 x 30 inkl. Mwst.).
> Wenn sie also die Korrektur
> verweigern, schneiden sie sich letztendlich ins eigene Fleisch.
>
> Bei so heiklen Sachen würde ich aber mit dem Finanzamt doch lieber
> über einen Steuerberater/Rechtsbeistand kommunizieren.
200 € für Steuerberater und 50 € Ersparnis rechnen sich nicht so recht.
> Abgesehen davon könnte man das auch jetzt in 2020 (ohne viel Auf-
> sehen) noch geradebiegen:
>
> Der Vermieter schreibt dem Mieter (*jetzt*!) eine korrigierte
> Nebenkostenabrechnung für 2019 à la
>
> Gutschrift Januar bis Dezember 2019 12 x 25,21 € -302,52 €
> Nachberechnung Januar bis Dezember 2019 12 x 30,00 € 360,00 €
> --------------------------------------------------------------------
> Nettosumme 57,48 €
> zzgl. 19% Mwst. 10,92 €
> --------------------------------------------------------------------
> Nachzahlung für 2019 68,40 €
> ====================================================================
>
> Falls der Mieter die 30 € bisher (korrekt) ohne Mwst. eingebucht hat,
> muss er sie natürlich auch so wieder ausbuchen. Letztendlich kann er
> auch einfach jetzt eine "Nachzahlung für 2019 inkl. Mwst." einbuchen...
Sollte man den Mietvertrag auch dementsprechend ergänzen? Der Mieter
kennt sich mit derartigen Angelegenheit auch nicht groß aus und verweist
auf seinen Steuerberater, der würde alles machen.
> Mitspielen muss der Mieter da natürlich schon. Wenn er sich auf den
> Standpunkt stellt "die 30 waren inkl. Mwst. vereinbart", hat man
> als Vermieter schlechte Karten. Als Unternehmer redet man aber
> normalerweise *immer* über Nettopreise...
- Miete 500 € + 19 % MwSt
- NK 30 €
>> Kenne mich damit aber leider nicht aus. Bedeutet das, dass die Rechnung
>> nach ihrer Bezahlung sofort beim FA eingereicht werden kann? Bisher hat
>> der Vermieter das erst bei der jährlichen Steuererklärung gemacht.
>
> Rechnungen werden nicht eingereicht, nur Umsatzsteuervoranmeldungen,
> standardmäßig quartalsmäßig. Da steht dann z.B. drin (um bei dem
> Beispiel mit der Fassadenrenovierung zu bleiben)
>
> Umsätze zu 19% 990 (=3 x 300+30)
> Gezahlte Vorsteuer 19.000
> -----------------------------------------
> Zu entrichtende Umsatzsteuer -18.811,90
> =========================================
>
> (weil man 19% von 990 = 188,10 abführen muss, aber 19.000 wieder kriegt)
>
> und drei Tage nach Abgabe hat man das Geld auf seinem Konto. (Naja, bei
> so einem großen Vorsteuerbetrag fordert das Finanzamt manchmal doch erst
> die zugehörige Rechnung an.)
rechnen, demnächst Geld vom FA zu bekommen. :-)
>
> Man kann die Rechnung auch schon in die USt-Voranmeldung schreiben,
> wenn man sie noch gar nicht bezahlt hat - das spielt keine Rolle.
> Es muss nur die Rechnung vorliegen und die Leistung erbracht worden
> sein (§ 15 UStG).
>
> Wenn die USt bisher so gering war, dass der Vermieter von der Abgabe
> von Voranmeldungen befreit war,
Nein, er musste vierteljählich die Voranmeldung abgeben.
> Man kann die Rechnung auch schon in die USt-Voranmeldung schreiben,
> wenn man sie noch gar nicht bezahlt hat - das spielt keine Rolle.
> Es muss nur die Rechnung vorliegen und die Leistung erbracht worden
> sein (§ 15 UStG).
>
> Wenn die USt bisher so gering war, dass der Vermieter von der Abgabe
> von Voranmeldungen befreit war,
> kann er das alles natürlich auch erst
> in der Jahreserklärung angeben, aber gerade bei einem hohen Vorsteuer-
> überhang wäre er ja schön blöd, wenn er so lange auf sein Geld warten
> wollte :-)
>
Danke für deine Ausführungen.
Detlef
Detlef Meißner
Dec 17, 2020, 11:18:39 AM12/17/20
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für 2020 korrigiert, und das Geld ist bereits eingetrudelt.
Für 2019 wurde nichts mehr unternommen.
Detlef
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