Miete und Mehrwertsteuer
Erwin Mueller
Ich habe eine Frage: Unter welchen Umständen kann bzw. muss der
Vermieter Mehrwertsteuer erheben oder kann er frei entscheiden, ob er
MwSt. erhebt oder nicht?
Es geht hier um die Vermietung von Gewerberäumen an eine Arztpraxis.
Ist das nur abhängig von der Frage, ob er selbst
vorsteuerabzugsberechtigt ist?
FG
Erwin
Stefan
Nicht nur. Es kann auch vom Mieter bzw. der Art der Nutzung abhängen.
Wir vermieten z.B. Büroräume an eine Behörde und weisen dort keine MwSt.
aus. Bei gewerblichen Mietern im selben Gebäude weisen wir die MwSt. aus.
Kompliziert wird das ganze dadurch, dass auch bei den Investitionen die
Vorsteuer dann nur teilweise gezogen werden kann.
Ähnlich ist es, wenn in einem Gebäude sowohl Wohnungen als auch
gewerbliche Räume vorhanden sind.
Gruß
Stefan
Maria Bin
Dazu meint Wikipedia:
"Die Vermietung und die Verpachtung von Grundstücken ist
umsatzsteuerfrei nach § 4 Nr. 12 UStG. Der Vermieter kann einen solchen
Umsatz als steuerpflichtig behandeln, wenn die Vermietung an einen
anderen Unternehmer für dessen Unternehmen ausgeführt wird (Option). Der
Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung ist jedoch nur zulässig, wenn der
Leistungsempfänger (Mieter) das Objekt ausschließlich für Umsätze
verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Daraus folgt, dass
z. B. bei Vermietung von Praxis- oder Büroräumen an Ärzte,
Versicherungen, Versicherungsvertreter, Banken etc. nicht auf die
Umsatzsteuerbefreiung verzichtet werden kann. Das gleiche gilt auch für
die Vermietung an "gewerbliche Zwischenmieter" (vgl. weiter unten)
sofern diese an natürliche Personen weitervermieten, weil die
Zwischenmieter in diesen Fällen nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt
sind. An die Option ist man zeitlich nicht gebunden (Vgl. R. 148(3)1
UStR), es ist aber die Korrektur nach § 15a UStG zu beachten, die bei
Gebäuden gem. § 15a Abs. 1 S. 2 UStG 10 Jahre greift; die Vorsteuer ist
für den von 10 Jahren verbliebenen Zeitraum einer USt-freien Vermietung
zurück zu zahlen."
Keine Ahnung, was das auf deutsch heißt ;-)
Maria
Stefan
> Erwin Mueller schrieb:
> UStR), es ist aber die Korrektur nach § 15a UStG zu beachten, die bei
> Gebäuden gem. § 15a Abs. 1 S. 2 UStG 10 Jahre greift; die Vorsteuer ist
> für den von 10 Jahren verbliebenen Zeitraum einer USt-freien Vermietung
> zurück zu zahlen."
>
> Keine Ahnung, was das auf deutsch heißt ;-)
Das bedeutet, dass die Vorsteuer, die beim Kauf oder Bau des Objektes
gezogen wurde an das FA abzuführen ist.
Beispiel:
Gewerbeimmobilie Preis netto 1.000.000,- €
Umsatzsteuer: 190.000,- €
Du zahlst also für die Erstellung des Objektes 1.190.000,- € und
bekommst die Vorsteuer von 190.000,- € vom FA zurück.
Vorausgesetzt, die Immobilie wird komplett gewerblich vermietet und es
wird Umsatzsteuer ausgewiesen und abgeführt.
Wenn jetzt nach einigen Jahren ein Teil der Immobilie z.B. an eine
Versicherung vermietet wird, entfällt die Umsatzsteuer, weil die
Versicherung nicht vorsteuerabzugsberechtigt ist. Es ist dann anteilig
die Vorsteuer, die ja beim Erwerb des Objektes gezahlt und anschließend
gezogen wurde wieder an das FA zu überweisen.
Gruß
Stefan
Erwin Mueller
Wohnung befindet, die der Eigemtï¿œmer selbst nutzt, und eine
Bï¿œroeinheit, die er an eine Versicherungsagentur vermietet hat. Ich
gehe davon aus, dass der Eigentï¿œmer keine Mehrwertsteuer vom FA
zurï¿œckerstattet bekommen hat. Der Versicherungsagent ist nicht
vorsteuerabzugsberechtigt. Deshalb sollte der Eigentï¿œmer keine
Mehrwertesteuer erheben. Es wï¿œre ein durchlaufender Posten, der nur dem
FA etwas nï¿œtzt.
Gruￜ
Erwin
> Beispiel:
>
> Gewerbeimmobilie Preis netto 1.000.000,- ￜ
> Umsatzsteuer: 190.000,- ￜ
>
> Du zahlst also fￜr die Erstellung des Objektes 1.190.000,- ￜ und
> bekommst die Vorsteuer von 190.000,- ￜ vom FA zurￜck.
>
> Vorausgesetzt, die Immobilie wird komplett gewerblich vermietet und es
> wird Umsatzsteuer ausgewiesen und abgefï¿œhrt.
>
> Wenn jetzt nach einigen Jahren ein Teil der Immobilie z.B. an eine
> Versicherung vermietet wird, entfï¿œllt die Umsatzsteuer, weil die
> Versicherung nicht vorsteuerabzugsberechtigt ist. Es ist dann anteilig
> die Vorsteuer, die ja beim Erwerb des Objektes gezahlt und anschlieï¿œend
> gezogen wurde wieder an das FA zu ï¿œberweisen.
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> Gruￜ
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> Stefan
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