ETWs rechtlich zusammenlegen?
Domino
Wie geht man vor, wenn man zwei Eigentumswohnungen rechtlich
zusammenlegen will?
Die "beiden" Wohnungen sind intern genehmigt verbunden, jedoch in
der Teilungserklaerung und im Grundbuch als getrennt ausgewiesen.
Auswirkung ist, dass zweimal die Verwalter-Gebuehr faellig wird.
Wie und bei wem beantragt man die Aenderung der
- Grundbuch-Eintragung?
- Teilungserklaerung?
In welcher Reihenfolge?
Besteht die Moeglichkeit,
- die Teilungserklaerung zu aendern, ohne die Grundbucheintragung?
- Umgekehrt?
Was kostet das?
Wer hat Widerspruchsrechte?
Herzlichen Dank im voraus!
MfG
Domino
Rpfladw
<dom...@informatik.tu-muenchen.de> schreibt:
1. Geh zu einem Notar deines Vertrauens, sowas muß nämlich notariell beurkundet
werden.
2. Die Teilungserklärung als solche ist zu ändern, die Änderung ist in's
Grundbuch einzutragen.
3. Alle Miteigentümer (Eigentümer von Wohnungs- oder Sondereigentumsanteilen)
müssen, ich wiederhole müssen mitwirken.
4. Wenn Du die Wohnungen mal wieder getrennt verwerten willst, geht der ganze
Weg wieder zurück.
5. Die Kosten sind relativ noch, da sie sich aus den Werten aller betroffenen
Wohnungseigentumsanteile berechnen.
Nur wenige (gute) Notare kriegen sowas im ersten Anlauf gegenüber dem
Grundbuchamt hin.
Adalbert Wittmann
Dr. Ludwig Hofstetter
Rpfladw schrieb:
>
> 1. Geh zu einem Notar deines Vertrauens, sowas muß nämlich notariell beurkundet
> werden.
Wenn die Beteiligten das selber machen können, reicht die Beglaubigung
durch den Notar, eine Beurkundung ist nicht unbedint erforderlich.
Natürlich wird in der Praxis das beurkundet werden, da der Notar wohl
der Einzige ist, der das beherrscht.
> 2. Die Teilungserklärung als solche ist zu ändern, die Änderung ist in's
> Grundbuch einzutragen.
Richtig.
> 3. Alle Miteigentümer (Eigentümer von Wohnungs- oder Sondereigentumsanteilen)
> müssen, ich wiederhole müssen mitwirken.
>
Nein, die Mitwirkung der übrigen Beteiligten ist nicht erforderlich, da
sie rechtlich nicht betroffen sind (vgl. auch Haegele, RndNr 2979).
Die Zustimmung wäre nur erforderlich, wenn die Zusammenlegung z.B.
Auswirkungen auf das Stimmrecht hat. Im umgekehrten Fall (Unterteilung
einer Wohnung in zwei Wohnungen) ist dies vom BGH auch schon entschieden
(vgl. BGHZ 49,250). Hinsichtlich des Stimmrechts schlägt der BGH in
solchen Fällen ein einheitliches Stimmrecht analog § 25 II 2 WEG vor.
Soweit das Stimmrecht sich nach den Miteigenumsanteilen bemisst, dürfte
es keine Probleme geben, da sich dann die Unterteilung und auch die
Zusammenlegung nicht auf das Stimmrecht auswirkt.
Die Unterteilung von Wohnungen habe ich schon einige male beurkundet,
das Grundbuchamt war in einem Fall zunächst der Auffassung, man bräuchte
die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer, konnte dann aber von der
richtigen Auffassung überzeugt werden.
Im übrigen wäre, wenn die Zustimmung der anderen Eigentümer erforderlich
wäre, auch die Zustimmung aller dinglich Berechtigten erforderlicht.
> 4. Wenn Du die Wohnungen mal wieder getrennt verwerten willst, geht der ganze
> Weg wieder zurück.
>
Korrekt, bedarf aber, wie bereits gesagt auch nicht der Zustimmung der
anderen Eigentümer.
> 5. Die Kosten sind relativ noch, da sie sich aus den Werten aller betroffenen
> Wohnungseigentumsanteile berechnen.
Nur aus den beiden, die zusammengelegt werden, soweit ich das sehe, gäbe
es beim Notar nur die Gebühr aus §38 II KO.
> Nur wenige (gute) Notare kriegen sowas im ersten Anlauf gegenüber dem
> Grundbuchamt hin.
Kann ich nicht beurteilen, bei solch einer aussergewöhnlichen Sache
dürfte dem erfahrenen Notar eigentlich kein Fehler unterlaufen, zumal es
hierfür auch Muster geben dürfte.
Ein Problem könnte sich noch ergeben, wenn die Wohnungen unterschiedlich
belastet sind, dann müssten noch Pfandunterstellungen erfolgen, soweit
eine Unterwerfung nach § 800 ZPO erfolgen soll, muss dies beurkundet
werden, die blosse Pfandunterstellung reicht nicht, etwas, was gern
vergessen wird.
Gruss, Ludwig
Dr. Ludwig Hofstetter
Änderung der Teilungserklärung erforderlich, ein Vereinigungsantrag nach
§890 BGB reicht aus, Probleme kann es dann nur geben, wenn die Wohnungen
unterschiedlich belastet sind, dann würde dieser Antrag wohl wegen
Gefahr der Grundbuchverwirrung abgelehnt werden. In diesem Fall müssten
durch Pfandunterstellung einheitliche Belastungsverhältnisse hergestellt
werden.
Gruss, Ludwig
Domino
> Ich habe die Sache noch einmal geprüft, danach ist nicht einmal die
> Änderung der Teilungserklärung erforderlich, ein Vereinigungsantrag nach
Das klingt ja im Prinzip sehr gut. Aber wo fange ich an?
Ich gehe zum Grundbuchamt und beantrage dort die Zusammenlegung?
Oder ich gehe zum Notar und beantrage dort die Zusammenlegung?
Und groessenordnungmaessig, was kostet das?
Und zu welchem Zeitpunkt im Ablauf teile ich das der Hausverwaltung mit?
Und wann muss die dann die Zusammenlegung akzeptieren, d.h. darf nur eine
Gebuehr verlangen, statt zwei?
Ausserdem hat hier kuerzich jemand was geposted, dass man ab dem Verkauf
von 4 Objekten pro Jahr als gewerblicher Haendler gelten kann und zwei
Wohungen plus zwei TG als 4 Objekte gelten. Das Aktenzeichen habe ich
mal notiert.
> Probleme kann es dann nur geben, wenn die Wohnungen
> unterschiedlich belastet sind, dann würde dieser Antrag wohl wegen
> Gefahr der Grundbuchverwirrung abgelehnt werden. In diesem Fall müssten
> durch Pfandunterstellung einheitliche Belastungsverhältnisse hergestellt
> werden.
Nope. Als wir die "Wohnungen" gekauft haben, ist eine Hypothek auf
beide (plus 2 TG) eingetragen worden. Stimmrecht ist nach Miteigentums-
Anteilen im Zweifelsfall, sonst nach Wohnungen.
Die beiden Wohnungen sind uebrigens bereits zusammengelegt gebaut
worden. In der Teilungserklaerung sind sie eingezeichnet als ein
kleines Appartment ohne extra K"uche, sowie eine 3-Zimmerwohnung.
Der Ersteigentuemer hat das aus steuerlichen Gruenden gemacht, weil
er das Appatment gekauft hat und die 3-Zimmerwohnung von seinen
Eltern gemietet hat. Faktisch ist es eine 5-Zimmerwohnung (2 kleine
im Appartment) mit zwei getrennten Wasser- und Stromkreislaeufen,
Eingangstueren (eine stillgelegt) und Briefkaesten. Wir sehen nicht,
dass ein so winziges Appartment, das relativ weit ausserhalb liegt
(30 min S-Bahn bis Innenstadt) alleine vernuenftig verwertbar waere,
aber eine grosse Familienwohnung in einer Familienschlafstadt schon.
Cheers
Domino
Dr. Ludwig Hofstetter
Domino schrieb:
>
> Dr. Ludwig Hofstetter <hofst...@hk.mailbox.de> wrote:
> > Ich habe die Sache noch einmal geprüft, danach ist nicht einmal die
> > Änderung der Teilungserklärung erforderlich, ein Vereinigungsantrag nach
> > §890 BGB reicht aus.
>
> Das klingt ja im Prinzip sehr gut. Aber wo fange ich an?
> Ich gehe zum Grundbuchamt und beantrage dort die Zusammenlegung?
> Oder ich gehe zum Notar und beantrage dort die Zusammenlegung?
Du gehst zum Notar und sagst ihm was Du vorhast, der wird dann den
Antrag vorbereiten und wenn er von Euch unterschrieben ist, wird er ihn
ans Grundbuchamt weiterleiten.
> Und groessenordnungmaessig, was kostet das?
Das kommt auf den Wert der Wohnungen an, was das Grundbuchamt kostet,
kann ich nicht sagen.
> Und zu welchem Zeitpunkt im Ablauf teile ich das der Hausverwaltung mit?
> Und wann muss die dann die Zusammenlegung akzeptieren, d.h. darf nur eine
> Gebuehr verlangen, statt zwei?
So wie ich das sehe, dürfte es hier auf das Wirtschaftsjahr ankommen,
ich würde mich einfach bei der Hausverwaltung erkundigen.
> Ausserdem hat hier kuerzich jemand was geposted, dass man ab dem Verkauf
> von 4 Objekten pro Jahr als gewerblicher Haendler gelten kann und zwei
> Wohungen plus zwei TG als 4 Objekte gelten. Das Aktenzeichen habe ich
> mal notiert.
Das verstehe ich nicht. Du verkaufst doch keine Wohnung sondern machst
aus zwei Sondereigentumseinheiten eine, das hat auf die Frage des
gewerblichen Grundstückshandels keine Auswirkungen. Es gibt den
Grundsatz, dass dann, wenn jemand innerhalb von 5 Jahren mehr als drei
Wohnungen anschafft und verkauft er als gewerblicher Grundstückshändler
gilt, mit der Folge, dass er Gewinne versteuern muss. Nachdem aber die
Spekulationsfrist bei Grundstücken auf 10 Jahre verlängert wurde, hat
dies erheblich an Bedeutung verloren.
Das alles hat aber mit Deinem Problem nichts zu tun, da Du ja keine
Wohnungen veräusserst.
>
> > Probleme kann es dann nur geben, wenn die Wohnungen
> > unterschiedlich belastet sind, dann würde dieser Antrag wohl wegen
> > Gefahr der Grundbuchverwirrung abgelehnt werden. In diesem Fall müssten
> > durch Pfandunterstellung einheitliche Belastungsverhältnisse hergestellt
> > werden.
>
> Nope. Als wir die "Wohnungen" gekauft haben, ist eine Hypothek auf
> beide (plus 2 TG) eingetragen worden. Stimmrecht ist nach Miteigentums-
> Anteilen im Zweifelsfall, sonst nach Wohnungen.
>
Dann dürfte es bei der Zusammenlegung der Wohnungen keine Probleme
geben.
> Die beiden Wohnungen sind uebrigens bereits zusammengelegt gebaut
> worden. In der Teilungserklaerung sind sie eingezeichnet als ein
> kleines Appartment ohne extra K"uche, sowie eine 3-Zimmerwohnung.
> Der Ersteigentuemer hat das aus steuerlichen Gruenden gemacht, weil
> er das Appatment gekauft hat und die 3-Zimmerwohnung von seinen
> Eltern gemietet hat. Faktisch ist es eine 5-Zimmerwohnung (2 kleine
> im Appartment) mit zwei getrennten Wasser- und Stromkreislaeufen,
> Eingangstueren (eine stillgelegt) und Briefkaesten. Wir sehen nicht,
> dass ein so winziges Appartment, das relativ weit ausserhalb liegt
> (30 min S-Bahn bis Innenstadt) alleine vernuenftig verwertbar waere,
> aber eine grosse Familienwohnung in einer Familienschlafstadt schon.
>
Das alles spielt für die Frage der Zusammenlegung keine Rolle, wenn Du
die Wohnungen verkaufen willst, kannst Du das auch ohne sie vorher
zusammengelegt zu haben. Ob es sich allein wegen der Verwalterkosten
lohnt, die Wohnungen zusammenzulegen, wage ich zu bezweifeln, zumindest
würde ich bei der Hausverwaltung nachfragen, ob sich die
Verwaltungskosten dadurch wirklich reduzieren, man müsste dazu auch
einen Blick in die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung werfen.
Gruss, Ludwig
Domino
> Du gehst zum Notar und sagst ihm was Du vorhast, der wird dann den
> Antrag vorbereiten und wenn er von Euch unterschrieben ist, wird er ihn
> ans Grundbuchamt weiterleiten.
Ok. Danke. Jetzt ist mir zumindest dieser Teile des Ablaufs klar.
> Grundsatz, dass dann, wenn jemand innerhalb von 5 Jahren mehr als drei
> Wohnungen anschafft und verkauft er als gewerblicher Grundstückshändler
> gilt, mit der Folge, dass er Gewinne versteuern muss.
> Das alles hat aber mit Deinem Problem nichts zu tun, da Du ja keine
> Wohnungen veräusserst.
Jein. Wie Du unten selber bemerkt hast, ist allein das potentielle Sparen
der Verwaltergeb"uhr nur ein Aspekt. Wir wohnen zwar momentan selber in
der Wohnung, aber irgendwann wollen wir die ja auch wieder verkaufen.
Und dann wollen wir ungern gewerbliche Immobilienhaendler sein. Wegen
2 Wohnungen und 2 TG = 4 Objekte = mehr als 3.
Und ein k"unftiger K"aufer wird auch nicht von der Aussicht berauscht
sein, doppelte Verwaltergeb"uhr zahlen zu m"ussen. Wenn er es denn
vorher rafft. Wir haben es auch erst nachher gemerkt.
> zusammengelegt zu haben. Ob es sich allein wegen der Verwalterkosten
> lohnt, die Wohnungen zusammenzulegen, wage ich zu bezweifeln, zumindest
> würde ich bei der Hausverwaltung nachfragen, ob sich die
> Verwaltungskosten dadurch wirklich reduzieren, man müsste dazu auch
> einen Blick in die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung werfen.
Tja. Jetzt hast Du den Finger auf den noch wunden Punkt gelegt.
Das weiss ich auch noch nicht. Vielleicht rede ich mal mit der
Hausverwaltung. Aber da die dadurch Geld verlieren, werden die mir wohl
kaum weiterhelfen. Hm. Vielleicht der Haus- und Grundbesitzerverein?
Hat den ausser mir noch niemand dieses Problem beackert?
Auf jeden Fall Danke f"ur Deine Hilfe!!!!
mfG
Domino
Thorsten Kuthe
>Nur wenige (gute) Notare kriegen sowas im ersten Anlauf gegenüber dem
>Grundbuchamt hin.
Ups, wie kommt das denn, wo ist das Problem?
Thorsten
-----------------------------------------------------
>>>> www.SoftNews.de <<<<
M.A.C.H.1 - Die CD ist da. Darauf findet man:
- 12 erstklassigen Instrumentalsongs für den CD-Player
- italienischen Kochrezepte,
- CD-Datenbankprogrammen,
- Wie das Internet funktioniert,...
E-Mail: a275xx...@smail.uni-koeln.de
Delete xxxx to send mail
Markus Gail
> Wie geht man vor, wenn man zwei Eigentumswohnungen rechtlich zusammenlegen
> will?
Ganz dumme Frage: Warum sollte man das tun? Wenn man eine Wand
durchbrechen will, braucht man doch wahrscheinlich sowieso die
Genehmigung der Eigentümergemeinschaft!?
BTW: Sind die Wohnungen nebeneinander oder übereinander? :)
--
Markus Gail - PGP - <mailto:ga...@gmx.de> - <http://home.pages.de/~gail>
-------------------- Freiheit ist eine Zumutung. Aber sie ist zumutbar.
Der Lauscher an der Wand hört seine eigne Schand.
Olaf Peters
Thorsten Kuthe schrieb:
>
>
> Ups, wie kommt das denn, wo ist das Problem?
>
Das rechtliche Konzept, das hinter den Eigentumswohnungen steht ist
höllisch kompliziert, weil es Dinge ermöglichen soll, die nach den
Vorstellungen, die dem deutschen Sachenrecht zugrundeliegen, eigentlich
nicht möglich sind.
mfg
olaf peters
Olaf Peters
Domino schrieb:
>
> Tja. Jetzt hast Du den Finger auf den noch wunden Punkt gelegt.
> Das weiss ich auch noch nicht. Vielleicht rede ich mal mit der
> Hausverwaltung. Aber da die dadurch Geld verlieren, werden die mir > wohl
> kaum weiterhelfen. Hm. Vielleicht der Haus- und Grundbesitzerverein?
> Hat den ausser mir noch niemand dieses Problem beackert?
>
Die Teilungserklärung kannst Du, falls Deine Hausverwaltung sie nicht
hat und/oder Dich nicht reinschauen läßt(wozu sie eigentlich
verpflichtet wäre) im Grundbuchamt einsehen. Wie funktioniert das? Du
solltest bei Deinen Unterlagen einen Grundbuchauszug über Deine ETW
haben. In diesem steht im Bestandsverzeichnis, auf welchem Blatt das
Gurndstück verzeichnet ist, das ursprünglich geteilt wurde. In der
dazugehörigen Grundakte befindet sich die Teilungserklärung mit der
üblicherweise zum Bestandteil der Teilungserklärung gemachten
Gemeinschaftsordnung. Als Wohnungseigentümer hast Du ein berechtigtes
Interesse, Einsicht in diese Akte zu nehmen.
mfg
olaf peters
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Domino
> Domino <dom...@informatik.tu-muenchen.de> wrote:
> > Wie geht man vor, wenn man zwei Eigentumswohnungen rechtlich zusammenlegen
> > will?
> Ganz dumme Frage: Warum sollte man das tun?
Meine Ueberlegungen sind:
1) Nur einmal DM 350/Jahr Verwaltergebuehr statt zweimal.
2) Beim Verkauf nur 3 Objekte statt 4 (2 Wohnungen, 2 TG), d.h. kein
Verdacht des Finanzamts auf gewerblichen Immobilienhandel
3) Leichter verkaufbar, da Kaeufer vielleicht auch auf 1) und 2) achtet.
Bis jetzt noch unklar:
Wenn die Wohnungen im Grundbuch vereinigt sind, wird die Teilungserklaerung
dann nachgezogen?
Und, ab wann kann ich dann die Verwaltung auf eine Gebuehr reduzieren?
> Wenn man eine Wand durchbrechen will, braucht man doch wahrscheinlich
> sowieso die Genehmigung der Eigentümergemeinschaft!?
Die Wohnungen sind bereits zusammengelegt gebaut worden. Sie sind
nur juristisch (Grundbuch, Teilungserklaerung) getrennt.
> BTW: Sind die Wohnungen nebeneinander oder übereinander? :)
Nebeneinander.
mfG
Domino
Thorsten Kuthe
<H.und.O...@t-online.de> wrote:
>> Ups, wie kommt das denn, wo ist das Problem?
>Das rechtliche Konzept, das hinter den Eigentumswohnungen steht ist
>höllisch kompliziert, weil es Dinge ermöglichen soll, die nach den
>Vorstellungen, die dem deutschen Sachenrecht zugrundeliegen, eigentlich
>nicht möglich sind.
Das das nicht einfach ist war mir klar, nur frage ich mich, warum
gerade das so schwierig ist, dass es ein Notar, der taeglich mit
solchen Sachen zu tun hat und ueber einen umfangreichen Fundus an
Standardvertraegen verfuegt nicht vernuenftig hinbekommt.
Thorsten
-----------------------------------------------------
>>>> www.SoftNews.de <<<<
Mietrechts-FAQ, Kochrezepte, Computer fuer Kids, etc.
H.und.O.Peters
Thorsten Kuthe schrieb:
>
> On Tue, 17 Aug 1999 10:07:12 +0200, Olaf Peters
> <H.und.O...@t-online.de> wrote:
>
> Das das nicht einfach ist war mir klar, nur frage ich mich, warum
> gerade das so schwierig ist, dass es ein Notar, der taeglich mit
> solchen Sachen zu tun hat und ueber einen umfangreichen Fundus an
> Standardvertraegen verfuegt nicht vernuenftig hinbekommt.
Zum Tagesgeschäft eines Notars gehören nach meiner Einschätzung
Begründung von Wohnungseigentum, Übertragung einer Eigentumswohnung.
Aber Sachen wie nachträgliche Begründung eines Sondernutzungsrechts oder
wie hier die Zusammenlegung zweier EInheiten, kommen einfach zu selten
vor.
Die Tatsache, daß Ludwig erst im Haegele nachschauen mußte, spricht
Bände.
mfg
olaf peters