Bauen in zweiter Reihe
Klaus-Dieter Gogoll
Reihe" darf man in NRW (und woanders) nicht lt. Paragraf sowieso.
Scheint ein ähnlich stehender Begriff und genauso verboten zu sein wie
"Parken in zweiter Reihe". ;-) Wie konnte ich nur auf so eine abwegige
Idee kommen...
Es geht um ein großes Grundstück (ehemalige Tongrube) von drei Seiten
von einem Wohngebiet umgeben. Wenn man eine private Stichstraße
hineinbauen würde (Bauamt: "Glauben Sie mal nicht, dass die Gemeinde die
baut"), ändert das aber offenbar nichts an dem Charakter der "zweiten
Reihe"?
Die Häuser in dieser "zweiten Reihe" ständen deutlich tiefer (da im
Zentrum der Grube) als die Häuser am Rand. Sozusagen Hanglage. Die Grube
ist natürlich an einer Seite offen, genau an der Seite schließt ein
Gewerbebetrieb an, der zwar das Verlegen der Versorgungsleitungen
ermöglichen würde aber sonst keine Zufahrt bietet.
Frage: Gibt es Ausnahmen vom Bauverbot in zweiter Reihe? Wie werden die
erteilt? Falls es keine Ausnahmen gibt, was kann man in die zweite Reihe
bauen? Einen Garagenhof? Einen Gewerbetrieb? Oder geht gar nichts?
--
fragt Klaus-Dieter Gogoll
Peter Sieker
"Klaus-Dieter Gogoll" <gog...@schmidtEDV.net> schrieb im Newsbeitrag
news:1eyyr0b.adccnp1ljg9c0N%gog...@schmidtEDV.net...
> Heute bin ich beim Bauamt ins Fettnäpfchen getreten. "Bauen in zweiter
> Reihe" darf man in NRW (und woanders) nicht lt. Paragraf sowieso.
>
> von einem Wohngebiet umgeben. Wenn man eine private Stichstraße
> hineinbauen würde (Bauamt: "Glauben Sie mal nicht, dass die Gemeinde die
> baut"), ändert das aber offenbar nichts an dem Charakter der "zweiten
> Reihe"?
Ich will den Fachleuten hier nicht vorgreifen, aber selbstverständlich
ist Bauen in zweiter Reihe nicht grundsätzlich verboten.
Das Problem ist nur, daß man einen Zugang zum Grundstück
braucht, also entweder muß das erworbene Grundstück
mit einer Mindestbreite an eine Strasse anschliessen
(welche eine Zufahrt zulässt),
oder es räumt Dir jemand per Baulast ein Wegerecht ein.
Bei uns gibt es dutzende von sogenannten Hammergrundstücken,
bei denen in 2. Reihe gebaut wurde.
Ich selbst habe einen Nachbarn dessen Grundstück in 3 Richtungen
von Fremdgrundstücken umgeben ist. Die 4. Richtung ist eine
Landstr. für die er keine Anschlußgenehmigung bekam.
Er hat dann von mir ein Wegerecht bekommen, und dann konnte
er kräftigst bauen.
Peter
Robert Pflüger
was wie und unter welchen Umständen auf einem Grundstück gebaut werden
darf ist ein so spezielles Thema, daß die von Dir gemachten Angaben bei
Weitem nicht ausreichen eine halbwegs vernünftige Antwort zu liefern.
gibt es einen Bebauungsplan, wenn ja dann besorg dir diesen.
wenn Griffbereit auch die Pläne der öffentlichen Ver- und
Entsorgungsleitungen. ..und die "Baugenehmigung" des bestehenden
Gebäudes.
... und dann vereinbare einen (ersten) Orts-Termin mit einem Planer aus
der Region. Dann sieht er gleich die Bebauung in der Nachbarschaft und
das Grundstück selbst. und ob man es Teilen kann/muß oder was sonst
vorstellbar wäre.
Gruß,
Robert
Klaus-Dieter Gogoll wrote:
> ... was kann man in die zweite Reihe
nino
(Klaus-Dieter Gogoll) wrote:
Hi,
>Heute bin ich beim Bauamt ins Fettnäpfchen getreten. "Bauen in zweiter
>Reihe" darf man in NRW (und woanders) nicht lt. Paragraf sowieso.
>Scheint ein ähnlich stehender Begriff und genauso verboten zu sein wie
>"Parken in zweiter Reihe". ;-) Wie konnte ich nur auf so eine abwegige
>Idee kommen...
grundsätzlich geht das schon :-)
Wahrscheinlich gibt es für die Grube keinen Babauungsplan, oder?
Dann mache einen schönen Entwurf wie das aussehen könnte
im Zusammenhang mit der umliegenden Bebauung.
Die Gemeinde berät dann darüber und leitet es an die untere
Baurechtsbehörde weiter. Teile die Grundstücke am besten so
ein, daß jeder in der zweiten Reihe eine eigene - oder mehrere eine
gemeinsame Zufahrt - hat/haben. Diese Grundstücke (bei gemeinsamer
Zufahrt) werden dann Gemeinschaftseigentum der Anlieger an
diesen Erschließungen, d.h. sie tragen die Baukosten und den
Unterhalt.
So kann es der Gemeinde egal sein. Dasselbe mit Wasser, Gas, etc.
ab Grenze zum Gemeinschaftsgrundstück.
Wenn die Grube nicht zu groß ist, müßte das auch ohne einen
Bebauungsplan mit einer "Bebauungssatzung" möglich sein,
also einer Art Bebauungsvorschrift ähnlich einer "Gaubensatzung" etc.
ohne ein langwieriges Verfahren (bin mir da aber nicht ganz sicher).
Sonst müßte auch ein Bauantrag ausreichen (wenn die Gestaltung
der Häuser schon feststeht).
Vielleicht kann man noch Wasser in der Grube sammeln (Regenwasser)
und hat dann sogar "Wohnen am Teich". In der Mitte noch eine kleine
Insel mit einem Steg :-) Dort dann die Würstchenbude, die man ich
guten Zeiten verpachtet, in schlechten dortselbst Fritten brät :-)
Gruß
Tobias
Hänel@debitel.net Bettina Hänel
Hallo Klaus!
> Heute bin ich beim Bauamt ins Fettnäpfchen getreten. "Bauen in zweiter
> Reihe" darf man in NRW (und woanders) nicht lt. Paragraf sowieso.
> Scheint ein ähnlich stehender Begriff und genauso verboten zu sein wie
> "Parken in zweiter Reihe". ;-) Wie konnte ich nur auf so eine abwegige
> Idee kommen...
Einen derartigen Paraprahen kann ich mir nicht vorstellen, gibt es in der
SächsBauO nicht, Bebauungen in der 2. Reihe werden nach dem §34
("Art und Maß"!! der angrenzenden Bebauung) genehmigt oder nicht...
wobei die Auslegung dieses Gummiparagraphen wieder eine behördliche
Ermessensfrage ist, wovon ich schöne und traurige Liedchen zu singen weiß
(insbesondere was die Nachbarschaft von Flachdächern zu einem zwar
genehmigten aber über alle Maßen grausigen "klassischen Warzenenker"
betrifft *grummel*).
Merke: Kernsatz diese §34 ist: "Art und Maß" der angrenzenden Bebauung,
der Rest ist Auslegungssache...also GRZ, GFZ, Höhen, Dachneigungen,
Materialien usw...also Fotoapparat gezückt mit dem Lageplan das Quartier
gut untersuchen...
Ein anderer Fall hier in DD über meinem Tisch, Stadtplanungsamt lehnt die
2. Reihe ab, untere Bauaufsichtsbehörde unterstützt dieses, Fall geht in die
Anhörung, und hier streiten sich nun tatsächlich und allen Ernstes die
Ämter,
an welcher _Straßenkreuzung_ nun die Nachbarschaft aufhört oder nicht und
damit die Wirkung des §34 SächsBauO...Endstation wird wohl das
Verwaltungsgericht sein...
Empfehlung: Qualifizierten Bauvorbescheid beantragen und Begründung
abwarten, gegen die kann man dann wenigstens in Widerspruch gehen, gegen
eine mündliche Aussage am Behördentisch nicht...
Was allerdings Deine Erschließung betrifft, ist das Sache des Eigentümers
und darüber sollte auch keine bittere Träne vergossen werden, denn eine
öffentliche kann nur teurer kommen...aber die Bemerkung: (Bauamt:
"Glauben Sie mal nicht, dass die Gemeinde die baut") würde ich doch
persönlich als indirektes Zugeständnis der Behörde als doch mögliche
Bebaubarkeit der 2. Reihe werten (warum betont man, eine Straße für
eine Bebauung _nicht_ bauen zu wollen, wenn dieses Bebauung doch
eigentlich gar nicht möglich sein soll, oder???)
Also frech gegrinst und frisch ans Werk (Bauvoranfrage)....und viel
Erfolg!
Bettina
Karl-Ludwig Diehl
gog...@schmidtEDV.net (Klaus-Dieter Gogoll) wrote:
>Frage: Gibt es Ausnahmen vom Bauverbot in zweiter Reihe? Wie werden die
>erteilt? Falls es keine Ausnahmen gibt, was kann man in die zweite Reihe
>bauen? Einen Garagenhof? Einen Gewerbetrieb? Oder geht gar nichts?
In zweiter Reihe wird eigentlich sehr oft gebaut. Stichstrassen sind allerdings
Privatangelegenheit.
Die Leute behelfen sich in der Regel mit einem einfachen Schotter/Kies-Weg.
Wenn das Bauamt nicht mitspielen will, muss man wohl an den Gemeinderat
herantreten, oder Buergermeister ansprechen.
Der kann Ausnahmeregelungen einfordern und befuerworten lassen.
Allerdings kann Dir der Anschluss durch das Areal des Gewerbebetriebes versagt
werden, da Privatgelaende. Wenn dort Bereitschaft vorhanden ist, muesstest Du
eigentlich weiterkommen.
Gruesse
K.L.Diehl
--
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Martina Gross
>Klaus-Dieter Gogoll <gog...@schmidtEDV.net> schrieb in im Newsbeitrag:
>
>Hallo Klaus!
>
>> Heute bin ich beim Bauamt ins Fettnäpfchen getreten. "Bauen in zweiter
>> Reihe" darf man in NRW (und woanders) nicht lt. Paragraf sowieso.
>> Scheint ein ähnlich stehender Begriff und genauso verboten zu sein wie
>> "Parken in zweiter Reihe". ;-) Wie konnte ich nur auf so eine abwegige
>> Idee kommen...
Hallo Klaus-Dieter,
eine Hinterlandbebauung ist im 34er Bereich eine heikle Sache, wobei
die Erschließung nur ein Teil des Problems ausmacht. Wenn in der
Umgebung nicht schon Wohngebäude in gleicher Tiefe (hintere faktische
Baugrenze) vorhanden sind, Deins also einen Vorbildcharakter hätte,
wird es schwierig sein, eine Genehmigung zu bekommen. Zumal dieses
Thema in Deiner Stadt brandaktuell ist. Das Verwaltungsgericht hat
Anfang des Jahres eine vor ein paar Jahren erteilte Genehmigung
-Wohngebäude in zweiter Reihe, ist schon gebaut- für rechtswidrig
erklärt, ob das Verfahren am OVG als nächst höherer Instanz zugelassen
wird, ist -glaube ich- noch nicht entschieden. Du kannst Dir
vorstellen, dass man im Amt mit vergleichbaren Anfragen vorsichtig
umgeht.
Sollte eine Bauvoranfrage negativ beschieden werden, so bleibt noch
der Weg des Widerspruchs, hier wird die Bezirksregierung gefragt und
letztlich der Gang vor's Verwaltungsgericht.
Gruß
Martina
btw, Bettina
was ist aus Deinem Flachdach geworden?
Klaus-Dieter Gogoll
Dank an Martina und die anderen für die Antworten, ich bemühe mich
aufgrund der Anregungen um zusätzliche Infos und werde dann nochmal
posten.
> eine Hinterlandbebauung ist im 34er Bereich eine heikle Sache, wobei
> die Erschließung nur ein Teil des Problems ausmacht.
Ist ein 34er-Bereich nicht einfach ein Innenbereich? Oder was gibt es
noch für Bereiche? (Im Außenbereich ist es ja wohl noch viel
schwieriger).
> Wenn in der Umgebung nicht schon Wohngebäude in gleicher Tiefe (hintere
> faktische Baugrenze) vorhanden sind, Deins also einen Vorbildcharakter
> hätte, wird es schwierig sein, eine Genehmigung zu bekommen.
Nein, die Hinterlandbebauung wäre die erste in der Gegend. Es ist auch
keine andere Bebauung möglich, da alle Grundstücke mit Häusern ein "U"
bilden und auf der oberen Kante der Tongrube liegen. Es soll ja aber
nicht einfach nur ein Haus gebaut werden, sondern das ehemalige
Grubengelände komplett umgestaltet werden mit Stichstraße und mehreren
Häusern (und Teich ;-)
> Zumal dieses Thema in Deiner Stadt brandaktuell ist. ... Du kannst Dir
> vorstellen, dass man im Amt mit vergleichbaren Anfragen vorsichtig umgeht.
Sicher meinst Du Duisburg, da habe ich in der Lokalpresse nichts
derartiges mitbekommen. Finde ich ja ein Ding, was Du da schreibst.
(Meine Anfrage bezog sich allerdings auf eine andere Stadt).
> Sollte eine Bauvoranfrage negativ beschieden werden, so bleibt noch
> der Weg des Widerspruchs, hier wird die Bezirksregierung gefragt und
> letztlich der Gang vor's Verwaltungsgericht.
Anlaß für meine naive Nachfrage beim Bauamt war, dass ich vor der
Bauvoranfrage mal hören wollte, ob da überhaupt was geht. Nachdem ich da
ziemlich abgebügelt wurde schöpfe ich hier wieder neuen Mut, es doch zu
versuchen :-))
--
meint Klaus-Dieter Gogoll
H. Skutta
Hallo Klaus-Dieter,
wie es scheint, hat die zuständige Gemeinde für den hinteren (und vorderen
?) Bereich Deines großen Grundstücks keinen Bebauungsplan (§30 BauGB)
aufgestellt.
Einen Rechtsanspruch auf Aufstellung hast Du nicht.
Für "im Zusammenhang bebaute Ortsteile", für die es keinen Bebauungsplan
gibt, muß für den planungsrechtlichenTeil einer Baugenehmigung die Regelung
nach § 34 BauGB angewandt werden.
Hierbei spielt die Bebauung in der Nachbarschaft eine wichtige Rolle.
Vielleicht liegt das Problem darin, daß Dein Grundstück schon so groß ist,
daß die benachbarten bebauten Grundstücke schon so weit weg liegen, daß sie
i.S. des Gesetzes nicht mehr als Umgebung bezeichnet werden können und somit
der "Zusammenhang" nicht mehr besteht.
Vielleicht sind es aber auch ökölogische oder wasserhaushaltstechnische
Probleme, die die Gemeinde zur Zurückhaltung veranlassen.
Ich müßte da mal jetzt auf ne Flurkarte schauen und mir das Areal angucken,
um was genaueres zu sagen. Daher kann ich mich dem Rat anderer anschließen,
einen ortskundigen Architekten aufzusuchen.
Wichtig ist nun auch, mit der Gemeinde diplomatisch umzugehen: Versuche erst
einmal in aller Ruhe, die wirklichen Gründe der Ablehnung herauszufinden und
für Dich zu verstehen.
Dabei sollte Dir Dein Architekt helfen.
Heiner Skutta, ÖbVI