Haus geerbt - Alles für die Steuer?
Franzi
mein Onkel hat mir sein Haus mit Grundstück vererbt.
Nachdem ich die Abwicklung ersteinmal verdrängt hatte, ist es nun doch
soweit, denn das Nachlaßgericht hat sich gemeldet. Meine Planung war,
das Haus mit Grundstück zu verkaufen und vom Erlös ein neues
Grundstück bei uns im Ort zu erwerben.
Nun haben mich meine Freunde total desillusioniert, denn sie meinen,
dass höchstens 50% des Wertes übrigbleiben. Die Erbschaftssteuer und
vor allem, später beim Verkauf die Einkommenssteuer auf den
Verkaufspreis würden nicht viel übrig lassen.
Stimmt das?
Wenn ich ein Grundstück verkaufe und im Gegenzug ein anderes erwerbe
kann das doch (hoffentlich) nicht sein.
Laut Feuerkasse hat das Haus einen Verkehrswert von 200.000€. Wie hoch
wäre dann:
- die Erbschaftssteuer?
- Einkommenssteuer (Verkaufspreis=200T€)
Habt Ihr sonst vielleicht Tipps, wie ich's besser anstellen kann?
Über Eure Antworten & Tipps würde ich mich freuen
Franzi
Markus Ritter
"Franzi" schrieb
>
> mein Onkel hat mir sein Haus mit Grundstück vererbt.
> dass höchstens 50% des Wertes übrigbleiben.
> Erbschaftssteuer [..] Verkauf die Einkommenssteuer
> Stimmt das?
Wahrscheinlich nicht, aber dazu fehlen Informationen.
Als Nichte bist Du in Steuerklasse II (Geschwister und deren Kinder)
Damit hast Du einen Freibetrag von 10300 EUR, macht also
eine zu versteuernde Erbschaft von 189700 EUR mit einem
Prozentsatz von 17% = 32249 EUR.
Das gilt, wenn sich das BVerfG dazu entschliesst, Immobilien
genauso zu bewerten wie Geldschenkungen/Erbschaften.
Momentan ist ein Verfahren anhaengig, weil bei Immobilien
nicht der Verkehrswert, sondern nach einem komplizierten
undurchsichtigen Verfahren ein anderer Wert, bei dem je
nach Alter der Immobilie ein Wert von 30%-100% des
Verkehrswertes herauskommt, angenommen wird.
Bei einer Schenkung/Erbschaft zählt nicht der Zeitpunkt des
Übergangs an Dich als Kaufzeitpunkt, sondern der Zeitpunkt,
an dem Dein Onkel die Immobilie gekauft hat.
Ist das länger als 10 Jahre her(Spekulationsfrist bei Immobilien),
dann ist sowieso alles egal und es fällt keine weitere Steuer beim
Verkauf an[1]. Ist es weniger lang her, dann ist auch nur der Gewinn
steuerpflichtig (er hat bspw. für 180000 EUR gekauft, dann sind
nur 20000 EUR steuerpflichtig).
Markus
[1] Ich weiss, dass Erwerber und bisheriger Eigentümer
Gesamtschuldner der Grunderwerbssteuer sind, aber ich
habe bisher noch nicht erlebt, dass das in der Realität
Auswirkungen hat.
Franzi
Hallo Markus,
danke für die "schöne" Antwort!
Was meinst Du denn damit, dass noch Informationen fehlen?
Bin ich auch Steuerklasse II, wenn mein Onkel "nur" der Mann der
Schwester meines Vaters war? Deine Definition (Geschwister und deren
Kinder) trifft ja dann nicht auf mich zu.
Schon mal Danke und ein schönes Wochenende
Franziska
Markus Ritter
"Franzi" schrieb
> Was meinst Du denn damit, dass noch Informationen fehlen?
Zum Beispiel die untenstehende :-)
Oder, wann denn der Onkel das Haus gekauft hat (wg. Spekulationsfrist)
> Bin ich auch Steuerklasse II, wenn mein Onkel "nur" der Mann der
> Schwester meines Vaters war? Deine Definition (Geschwister und deren
> Kinder) trifft ja dann nicht auf mich zu.
Nein, dann bist Du Steuerklasse III (alle übrigen :-)
Freibetrag 5200 EUR, Steuersatz 23%
Dann gehen 44800 EUR an den Staat.
Die enstsprechenden Gesetze gibt es übrigens bei
http://bundesrecht.juris.de/bundesrecht/erbstg_1974/index.html
http://bundesrecht.juris.de/bundesrecht/bewg/index.html
Markus
Rainer Zocholl
>Hallo,
>mein Onkel hat mir sein Haus mit Grundstück vererbt.
>Nachdem ich die Abwicklung ersteinmal verdrängt hatte, ist es nun doch
>soweit, denn das Nachlaßgericht hat sich gemeldet. Meine Planung war,
>das Haus mit Grundstück zu verkaufen und vom Erlös ein neues
>Grundstück bei uns im Ort zu erwerben.
Ich würd mir KEINE Illusionen über den Wert des Hauses machen.
Ein Makler wird immer zu hoch ran gehen:
Du willst ja ein wertvolles Haus haben und er seine Provision.
Wenn Du privat verkaufst, gebe die gesparet Provision gleich in
den Preis udn versuche sie nicht zusätzlich zu kassieren.
Auch die Masche "für den Verkäufer provisionfrei" und
dann die Provision auf den Haupreis aufschlagen ist ungeschickt:
Letztlich zahlst Du ihn doch.
Du hast allerdings den Vorteil nicht auch noch emotional an das
Haus gebunden zu sein was manche Hausbesitzer zu absurden Forderungen
verleitet.
Den Wert würde ich von einem gerichtszugelassenen Sachverständigen
SCHRIFTLICH geben lassen. Mündlich wird das vielleicht billiger (und/da
schwarz) machen, aber das ist dann für Dich wertlos.
>Nun haben mich meine Freunde total desillusioniert, denn sie meinen,
>dass höchstens 50% des Wertes übrigbleiben.
Was haben sie Wert angesetzt? Das Doppelte? ;-)
>Die Erbschaftssteuer und
>vor allem, später beim Verkauf die Einkommenssteuer auf den
>Verkaufspreis würden nicht viel übrig lassen.
>Stimmt das?
Es wird immer wieder gesagt, das, wenn man ein geerbtes Haus
zu schnell verkauft, für diese Ertrag Spekulations-Steuer anfallen würde.
Interssant ist evtl. das Problem, das -noch- Immob. nach dem
sog. "Einheitswert von 1910" bewertet werden, der eine Art
"Verschleiss" beinhaltet und oftmals einen sehr geringen Wert ergibt,
der Verkauf allerdings einen deutlich höheren nachweist.
Dazu frage Deinen Steuerberater.
>Wenn ich ein Grundstück verkaufe und im Gegenzug ein anderes erwerbe
>kann das doch (hoffentlich) nicht sein.
Es ist steuertechnisch wurscht was Du mit den Geld machst.
Manchmal kann man, wenn man sein Grundstück der Gemeinde
für gemeinschaftlichen Zweck übereignet erreichen, das die
Grunderwerbsteuer erlassen wird oder die Kosten für's Grundbuch
übernommen werden.
>Laut Feuerkasse hat das Haus einen Verkehrswert von 200.000Ç.
Ich würde davonausgehen, das dieser Betrag als "Theoretischer niemals
zu erzielender Verkauserlös" zu betrachten ist.
a) Wollen Versicherungsvertreter auch leben und gehen von
daher nicht zu knapp ran.
b) Wollen Versicherungsvertreter dem Besitzer schmeicheln
und gehen daher nicht zu knapp ran.
c) Kann die Summe so bemessen sein, das sie für Abriss+Endsorgung der
verbliebenen Rouine und einem kompletten Neubau(!) zu heutigen
Preisen ausreicht.
d) Pro: Ist natürlich der Wert des Grundstücks nicht enthalten, da sich
das rel. selten in Rauch auflöst oder von einen Hurrikan
weggetragen wird. (Und an der Elbe liegt es ja wohl hoffentlich nicht).
Einen rel. verlässliche Angabe zum Grundstückpreis erhälst Du
vom sog. "Gutachterausschuss", mündlich sogar kostenlos.)
Du solltest, wenn Du nicht eh sofort verkaufen kannst, schnell
mit der Verischerung sprechen resp. Dir andere Angebote einholen.
Oftmals sind dabei erheblich geringere Prämien möglich als
der alte Besitzer gezahlt hat.
Aber Vorsicht: Ein nun länger leerstehendes Haus kann auch mehr
Versicherung kosten, resp. es muss diese Nutzungänderung der
Versicherung gemeldet werden, denn so ein Haus ist natürlich
stärker gefährdet.
Bautechnisch solltest Du daran denken dss wir "bald" Winter haben,
also ggf. die Heizung aktiviert werden muss um Schäden am Bau zu
vermeiden, falls dieser nun unbewohnt ist.
Franzi
> "Franzi" schrieb
> > Was meinst Du denn damit, dass noch Informationen fehlen?
>
> Zum Beispiel die untenstehende :-)
> Oder, wann denn der Onkel das Haus gekauft hat (wg. Spekulationsfrist)
Das Haus hat er 1935 erstanden. Das reicht dann ja.
>
> > Bin ich auch Steuerklasse II, wenn mein Onkel "nur" der Mann der
> > Schwester meines Vaters war? Deine Definition (Geschwister und deren
> > Kinder) trifft ja dann nicht auf mich zu.
>
> Nein, dann bist Du Steuerklasse III (alle übrigen :-)
> Freibetrag 5200 EUR, Steuersatz 23%
> Dann gehen 44800 EUR an den Staat.
>
> Die enstsprechenden Gesetze gibt es übrigens bei
>
> http://bundesrecht.juris.de/bundesrecht/erbstg_1974/index.html
> http://bundesrecht.juris.de/bundesrecht/bewg/index.html
>
Danke, dann hab' ich ja jetzt was zum Lesen.
>
>
> Markus
Vielen Dank, Du hast mir sehr weitergeholfen!
Franziska
Franzi
Hallo Rainer,
danke auch Dir für die ausführliche Antwort.
Mit dem Verkaufswert hast Du ein Thema angeschnitten, dass mir auch
noch Sorgen macht. Ich denke nämlich, wie Du, dass der Wert viel zu
hoch liegt. Das Haus ist nämlich Baujahr 1905 und in einem sehr
schlechten Zustand, so dass ich denke, dass man es eigentlich
abreissen müsste.
Ich hab zwischenzeitlich gelernt, dass ich den Verkehrswert auch für
die Beantragung des Erbscheines brauche. Je höher der Verkehrswert,
desto teuer der Erbschein. Von daher wäre natürlich ein möglichst
niedriger Verkehrswert interessant. Oder?
Franziska
Rainer Zocholl
[unnötigen Full quote entsorgt. Bitte lese de.newusers.infos]
>Mit dem Verkaufswert
Verkaufspreis oder Verkehswert.
>hast Du ein Thema angeschnitten, dass mir auch
>noch Sorgen macht. Ich denke nämlich, wie Du, dass der Wert viel zu
>hoch liegt. Das Haus ist nämlich Baujahr 1905 und in einem sehr
>schlechten Zustand, so dass ich denke, dass man es eigentlich
>abreissen müsste.
Nana...erst 200TE "wert" und nun gleich abreissen? ;-)
>Ich hab zwischenzeitlich gelernt, dass ich den Verkehrswert auch für
>die Beantragung des Erbscheines brauche. Je höher der Verkehrswert,
>desto teuer der Erbschein. Von daher wäre natürlich ein möglichst
>niedriger Verkehrswert interessant. Oder?
Ehrlich währt am längsten.
Lass das Amt doch schätzen...denn ohne Erbschein kommst Du
nur zusammen mit dem Testamentvollstecker ins Haus rein
was eien Schätzung u.U. erschwert.
Versuche einen unabhängigen Gutachter zu bekommen.
(Ich würde mal bei einem Verein wie "Verband der privaten Bauherren"
oder so nachfragen, wenn ich gar keinen kenne.)
Du könntest auch erstmal mit einem "sach-verständigen" (kleingeschrieben)
Deiner Hausbank das Teil ansehen um überhaupt einmal ein Gefühl
für die Kate zu bekommen.
Evtl. musst Du gar das Erbe ausschlagen, wenn Du drauf zahlen müsstest.
Denn auch die Schulden erbst Du, und gut möglich das irgendwelche
dubiosen Baufirmen und Pornoartikelversender Dir Rechnungen
schicken werden sobald Du das Erbe angetreten hast.
Geh mal in eine Buchhandlung und lass Dir ein Büchlein
"Grundlagen des Erbens udn Verebens" oder so verkaufen. Dann kannst
Du auch mit Deinem Anwalt klarer reden.
BTW: "Erbschaftsachen" sind, wie alles was regelmässig und sicher
vorkommen kann und teuer wird und dessen Ausgang nicht 100%ig sicher ist,
aus Rechtsschutzversicherungen ausgenommen. Aber eine "Erstberatung"
wird oft übernommen (Kostet auch nicht soo viel).
Ich würde mich nicht auf den Rat aus dem Usenet verlassen!
Harald Friis
schrieb:
Hallo Zocki,
mit diesem Posting hast du deine sonstige Unbedarftheit noch einmal
deutlich unterbieten können.
> Ich würd mir KEINE Illusionen über den Wert des Hauses machen.
> Ein Makler wird immer zu hoch ran gehen:
a) hat die OP nicht von einem Makler, sondern von der Feuerpolice
geschrieben b) wird ein Immobilien-Makler versuchen, einen
realistischen Preis zu nennen. 5% von etwas weniger als Höchstpreis mit
Käufer ist viel mehr als 5% von Höchstpreis ohne Käufer.
> Den Wert würde ich von einem gerichtszugelassenen Sachverständigen
> SCHRIFTLICH geben lassen. Mündlich wird das vielleicht billiger (und/da
> schwarz) machen, aber das ist dann für Dich wertlos.
welchen Wert? Den Kaufpreis zahlt letzlich der Käufer. Ob du ein
Sachverständigen-Gutachten mündlich oder auf Büttenpapier hast,
interessiert dabei ü b e r h a u p t nicht.
> Es wird immer wieder gesagt, das, wenn man ein geerbtes Haus
> zu schnell verkauft, für diese Ertrag Spekulations-Steuer anfallen würde.
Was du nicht weißt, aber offensichtlich doch mal erwähnen wolltest.
> Interssant ist evtl. das Problem, das -noch- Immob. nach dem
> sog. "Einheitswert von 1910" bewertet werden, der eine Art
> "Verschleiss" beinhaltet und oftmals einen sehr geringen Wert ergibt,
> der Verkauf allerdings einen deutlich höheren nachweist.
> Dazu frage Deinen Steuerberater.
Das ist Unsinn.
> >Laut Feuerkasse hat das Haus einen Verkehrswert von 200.000Ç.
Liebe OP: Die "Feuerkasse" interessiert sich für den Verkehrswert nicht
die Bohne, dieser ist auch nicht mit 200.000 Fragezeichen versichert.
Die Versicherung hat - nach welchen Berechnungen auch immer, da gibt es
verschiedene Methoden - ermittelt, dass der *Wiederaufbau* des Hauses
nach heutigen Preisen 200.000 Euro kostet. Das Grundstück ist nicht
enthalten, weil dieses nicht verbrennen kann.
Der Wert in der Feuerpolice hat mit dem Verkehrswert deines Anliegens
nichts, nichts, nichts zu tun.
> Ich würde davonausgehen, das dieser Betrag als "Theoretischer niemals
> zu erzielender Verkauserlös" zu betrachten ist.
Unsinn.
> a) Wollen Versicherungsvertreter auch leben und gehen von
> daher nicht zu knapp ran.
Unsinn.
> b) Wollen Versicherungsvertreter dem Besitzer schmeicheln
> und gehen daher nicht zu knapp ran.
Unsinn.
> c) Kann die Summe so bemessen sein, das sie für Abriss+Endsorgung der
> verbliebenen Rouine und einem kompletten Neubau(!) zu heutigen
> Preisen ausreicht.
Sie soll so - und nur so - berechnet sein.
> d) Pro: Ist natürlich der Wert des Grundstücks nicht enthalten, da sich
> das rel. selten in Rauch auflöst oder von einen Hurrikan
> weggetragen wird. (Und an der Elbe liegt es ja wohl hoffentlich nicht).
> Einen rel. verlässliche Angabe zum Grundstückpreis erhälst Du
> vom sog. "Gutachterausschuss", mündlich sogar kostenlos.)
Die Aussage ist richtig.
> Du solltest, wenn Du nicht eh sofort verkaufen kannst, schnell
> mit der Verischerung sprechen resp. Dir andere Angebote einholen.
> Oftmals sind dabei erheblich geringere Prämien möglich als
> der alte Besitzer gezahlt hat.
Was immer eine Verischerung ist: das mag für die Absicherung des
Objektes gelten, hat aber mit der Höhe der Erbschaftssteuer nichts zu
tun.
Franzi: Die Höhe der Erbschaftssteuer wurde genannt, wobei allerdings
offensichtlich der Wert des Objektes von dir völlig falsch eingeschätzt
wurde. Diese Steuer fällt übrigens ohnehin an, ob du nun die Hütte
verkaufst oder nicht. Mehr als die Hälfte bleibt auf jeden Fall über.
Du kannst auch mal einen Blick in das Bewertungsgesetz BewG werfen, du
findest es bestimmt auch irgendwo online. Dort kannst du nachlesen, wie
hoch das Haus ungefähr bewertet werden wird, davon berechnest du dann
die Erbschaftssteuer.
Gruß
Harald Friis
Franzi
Hallo Harald,
Du hast Recht, beim Passus mit der Feuerkasse habe ich die Begriffe
durcheinander gebracht. Richtig ist, dass das Gebaüde mit 200.000€
Neuwert versichert ist.
Den "richtigen" Verkehrswert herauszubekommen ist anscheinend die
Kunst. Was ist denn, wenn ich bei einem späteren Verkauf den
Verkehrswert gar nicht erziele? Zahlt dann der Gutachter die
Differenz, oder gibt's ne Steuerrückerstattung?
Warum macht man es nicht so, dass verebte Immobilien IMMER von einem
Gutachter geschätzt werden müssen? Dann hätte man einen Wert und käme
nicht auf "dumme" Gedanken. In dem Schreiben vom Nachlaßgericht steht
hingegen wortwörtlich, dass einem nicht zugemutet werden kann einen
Gutachter zu bestellen. Was soll das?
Franzi
Stefan Krieg
Franzi <fran...@gmx-topmail.de> wrote:
[...Fullquote gesnippt, bitte http://learn.to/quote besuchen...]
> Warum macht man es nicht so, dass verebte Immobilien IMMER von einem
> Gutachter geschätzt werden müssen?
Weil dann IMMER auch gleich Gutachterkosten (je nach Objekt und
Bewertungsschwierigkeiten so ab 2,5 - 10 TEU zu bekommen) dazu
kämen?
Also, wenn's nicht unbedingt notwendig ist, kann man's ja auch
vermeiden, oder (niemand verbietet einem jedoch, Gutachten auf
eigene Kosten anfertigen zu lassen).
gruß aus berlin
der stef
Thomas Wiesner
(... Einen Astreinen TuFo)
Bitte, Franzi, tippe die Worte "Netiquette", "Fullquote" und "ToFu" in
deine Suchmaschine und beschäftige dich einige Zeit mit den
Ergebnissen.
Die so gelernten Regeln macht das "Zusammenleben" in den NewsGroups
bedeutend leichter.
Danke und schönes Wochenende
TomW
Franzi
Hi Stef,
was hindert mich denn dann, für die Immobilie einen (für die Steuer)
schön niedrigen Wert anzusetzen?
Franziska
Stefan Krieg
(die Angabe eines vollständigen Realnamens erhöht die
Wahrscheinlichkeit, gelesen zu werden und damit auf
mehrere Antworten)
Franzi <fran...@gmx-topmail.de> wrote:
>>> Warum macht man es nicht so, dass verebte Immobilien IMMER von einem
>>> Gutachter geschätzt werden müssen?
>> Weil dann IMMER auch gleich Gutachterkosten (je nach Objekt und
>> Bewertungsschwierigkeiten so ab 2,5 - 10 TEU zu bekommen) dazu
>> kämen?
> was hindert mich denn dann, für die Immobilie einen (für die Steuer)
> schön niedrigen Wert anzusetzen?
Zunächst erstmal niemand.
Nur abnehmen wird Dir das Finanzamt das nicht.
Denn für die gilt:
http://www.steuernetz.de/gesetze/erbstg/20001219/p12.html und
http://bundesrecht.juris.de/bundesrecht/bewg/__19.html (ff)
Stefan Krieg
>> was hindert mich denn dann, für die Immobilie einen (für die Steuer)
>> schön niedrigen Wert anzusetzen?
> http://www.steuernetz.de/gesetze/erbstg/20001219/p12.html und
> http://bundesrecht.juris.de/bundesrecht/bewg/__19.html (ff)
Hab ich noch vergessen:
http://bundesrecht.juris.de/bundesrecht/bewg/__138.html
Harald Friis
Hallo Franzi,
könntest du dir vom Geld, das du durch den Hausverkauf bekommst, mal
einen Nachnamen kaufen? Das wäre prima
> was hindert mich denn dann, für die Immobilie einen (für die Steuer)
> schön niedrigen Wert anzusetzen?
... und hast du schon mal in das Bewertungsgesetz reingeschaut?
Gruß
Harald Friis