Tieu luan dan su. kn gddsvh
6 views
Skip to first unread message
Trang
Apr 19, 2012, 10:28:01 PM4/19/12
to Dansu11
II. Giao dịch dân sự vô hiệu về hình thức
1.Khái niệm
Điều 124 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Giao dịch dân sự được thể hiện
bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể. Giao dịch dân sự
thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu được
coi là giao dịch bằng văn bản. Trong trường hợp pháp luật quy định
giao dịch dân sự phải thể hiện bằng văn bản, phải có công chứng hoặc
chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo quy định
đó”.
Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều
kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu
cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác
quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch
trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch
vô hiệu.
Tuỳ theo tính chất của đối tượng giao dịch và nhu cầu quản lý của nhà
nước mà pháp luật dân sự có những yêu cầu khác nhau về hình thức của
giao dịch. Đối với các giao dịch đáp ứng cho nhu cầu vật chất và tinh
thần hàng ngày của cuộc sống và thông thường giá trị tài sản không lớn
thì chỉ cần các bên thể hiện bằng lời nói, có sự tự nguyện, thống nhất
ý chí của các bên là giao dịch đó có hiệu lực. Tuy nhiên, có loại giao
dịch không đòi hỏi phải có sự thống nhất ý chí của hai bên mà chỉ cần
1 bên bày tỏ ý chí bằng lời nói hoặc bằng hành vi cụ thể ví dụ như
viết di chúc. Song có những loại giao dịch pháp luật bắt buộc hai bên
phải thể hiện bằng văn bản và còn có trường hợp phải có công chứng,
chứng thực của cơ quan có thẩm quyền. Theo quy định tại khoản 2 Điều
122 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì chỉ trong những trường hợp có quy định
của pháp luật về loại giao dịch nào đó phải tuân theo những hình thức
nhất định và hình thức đó là điều kiện có hiệu lực của giao dịch thì
hình thức của giao dịch mới trở thành một điều kiện bắt buộc để giao
dịch đó có hiệu lực.
Có hai cách hiểu khác nhau về quy định tại khoản 2 Điều 122 Bộ luật
Dân sự. Quan điểm thứ nhất nên cũng có ý kiến cho rằng khi pháp luật
đã quy định hình thức của giao dịch là một điều kiện bắt buộc thì khi
các bên vi phạm điều kiện về hình thức thì giao dịch sẽ vô hiệu. Trong
trường hợp này nếu các bên không yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch đó
vô hiệu về hình thức Toà án cũng có quyền tuyên bố giao dịch đó vô
hiệu, có như vậy mới bảo đảm được yêu cầu quản lý của Nhà nước và sự
nghiêm minh của pháp luật. Bởi chính khoản 2 Điều 124 đã quy định rõ
là “Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể
hiện bằng văn bản, phải có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký
hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó”. Đây là một quy định
mệnh lệnh dứt khoát, bắt buộc chứ không phải là một quy định tuỳ nghi.
Hơn nữa Điều 127 Bộ luật Dân sự cũng quy định: “giao dịch dân sự không
có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 122 của Bộ luật này
thì vô hiệu”. Như vậy 3 điều kiện về nội dung là điều kiện cần và điều
kiện về hình thức là điều kiện đủ để cho một giao dịch dân sự có hiệu
lực pháp luật. Do đó, không có lý do gì khi hợp đồng đã vi phạm điều
kiện này mà Toà án phải chờ một bên hoặc các bên có yêu cầu mới tuyên
bố hợp đồng vô hiêu, còn đương sự không có yêu cầu thì không xem xét
là không hợp lý, không phù hợp với tinh thần, lời văn của điều luật.
Quan điểm thứ 2 cho rằng các quy định tại Điều 122, khoản 2 Điều 124,
Điều 127 Bộ luật Dân sự là những quy định chung, mang tính nguyên tắc,
không nhất thiết hợp đồng vi phạm điều kiện về hình thức là vô hiệu.
Theo định nghĩa về giao dịch dân sự được quy định tại Điều 121 Bộ luật
Dân sự thì: “Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn
phương, làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền nghĩa vụ dân sự”.
Như vậy, hợp đồng cũng là một loại giao dịch mà theo quy định tại Điều
401 Bộ luật Dân sự thì khi pháp luật không quy định loại hợp đồng đó
phải được giao kết bằng một hình thức nhất định thì hai bên có thể
thoả thuận chọn hình thức thể hiện của hợp đồng. Hợp đồng có thể được
thể hiện dưới hình thức lời nói, hoặc hình thức bằng văn bản hay bằng
hành vi cụ thể.
2. Ví dụ
Ví dụ, ngày 01/01/2005, Hai bên ký kết hợp đồng mua bán nhà đất. Hợp
đồng này chỉ vi phạm điều kiện về hình thức nhưng đến ngày 20/01/2007
(quá hai năm) một bên khởi kiện ra Toà án yêu cầu Toà án tuyên bố hợp
đồng mua bán nhà đất vô hiệu thì Toà án bác yêu cầu của họ, công nhận
hợp đồng mua bán. Tuy nhiên nếu ngày 01/10/2006 (trong thời hạn 2 năm)
mà họ có đơn yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu về hình
thức thì Toà án căn cứ Điều 134 Bộ luật Dân sự năm 2005 ra quyết định
buộc các bên thực hiện quy định về hình thức giao dịch trong thời hạn
1 tháng. Quá thời hạn đó mà không thực hiện thì Toà án tuyên bố giao
dịch vô hiệu. Trong trường hợp này bên nào có lỗi làm cho giao dịch
dân sự vô hiệu sẽ phải bồi thường thiệt hại cho bên kia. Như vậy, Toà
án chỉ áp dụng Điều 134 Bộ luật Dân sự buộc các bên thực hiện quy định
về hình thức của giao dịch khi đương sự khởi kiện còn trong thời hiệu
theo quy định của Điều 136 Bộ luật Dân sự.
Các ví dụ về hình thức giao dịch dân sự vô hiệu :
Ví dụ 1: Ngày 01/01/2005, Hai bên ký kết hợp đồng mua bán nhà đất. Hợp
đồng này chỉ vi phạm điều kiện về hình thức nhưng đến ngày 20/01/2007
(quá hai năm) một bên khởi kiện ra Toà án yêu cầu Toà án tuyên bố hợp
đồng mua bán nhà đất vô hiệu thì Toà án bác yêu cầu của họ, công nhận
hợp đồng mua bán. Tuy nhiên nếu ngày 01/10/2006 (trong thời hạn 2 năm)
mà họ có đơn yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu về hình
thức thì Toà án căn cứ Điều 134 Bộ luật Dân sự năm 2005 ra quyết định
buộc các bên thực hiện quy định về hình thức giao dịch trong thời hạn
1 tháng. Quá thời hạn đó mà không thực hiện thì Toà án tuyên bố giao
dịch vô hiệu. Trong trường hợp này bên nào có lỗi làm cho giao dịch
dân sự vô hiệu sẽ phải bồi thường thiệt hại cho bên kia. Như vậy, Toà
án chỉ áp dụng Điều 134 Bộ luật Dân sự buộc các bên thực hiện quy định
về hình thức của giao dịch khi đương sự khởi kiện còn trong thời hiệu
theo quy định của Điều 136 Bộ luật Dân sự.
Ví dụ 2: Năm 2003, khi em A đi làm xa, B đã tự ý bán một phần đất do A
đứng tên (việc mua bán chỉ làm giấy tay, hiện người mua đất chưa xây
dựng gì). Nay nếu A không chịu làm thủ tục tách thửa cho người mua thì
B phải chịu trách nhiệm như thế nào?
Phân tích: Theo quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai năm 1993,
2003, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được công nhận khi
có đầy đủ các điều kiện như sau: Người tham gia giao kết hợp đồng có
năng lực hành vi dân sự, hoàn toàn tự nguyện; mục đích và nội dung của
hợp đồng không trái pháp luật, đạo đức xã hội; đất chuyển nhượng đã
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; bên chuyển nhượng phải có
đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải có đủ điều
kiện về nhận chuyển nhượng theo quy định; hợp đồng chuyển nhượng được
lập thành văn bản có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của
UBND cấp có thẩm quyền.
Do giao dịch mua bán đất giữa B của bạn với người mua không đảm bảo
các điều kiện nêu trên nên nhiều khả năng đó là giao dịch dân sự vô
hiệu. Theo khoản 2 Điều 137 Bộ luật Dân sự, khi giao dịch dân sự vô
hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau
những gì đã nhận... Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
Ví dụ 3:
- Anh Tân thuê nhà của nhà nước, sau đó được hợp thức hóa. Anh Tân
thuê anh Lượng, giám đốc 1 công ty nhà đất làm thủ tục với lời hứa (có
hợp đồng) sẽ cắt thưởng 100m2 đất sau khi hoàn thành thủ tục.
- Anh Lượng chuyển nhượng hợp đồng đó cho anh Dũng (1 giám đốc công ty
môi giới nhà đất khác) thực hiện.
- Năm 2004, (khi chưa hoàn tất thủ tục hợp thức hóa nhà đất cho anh
Tân) Anh Dũng lại kí hợp đồng bán 100m2 đất ấy cho Ba với cam kết sẽ
lo ra đến bìa đỏ QSDĐ tên Ba + nếu sau 2 tháng không hoàn tất sẽ bồi
thường gấp đôi số tiền đã nhận + nếu vì lí do nào đó việc sang nhượng
không thực hiện được sẽ bồi thường giá trị nhà Ba xây trên đất. anh
Dũng đã nhận 3 đợt (2/3 tổng số tiền) ngay sau đó.
Năm 2006, do sự thỏa thuận lại giữa 2 anh Tân và Lượng, anh Lượng đã
làm xong giấy tờ nhưng giữ luôn và bỏ trốn. Sau đó anh Tân làm đơn báo
mất và làm lại giấy tờ khác. Dù gia đình Ba đã liên tục nhắc nhở nhưng
đến nay anh Dũng (trực tiếp kí với Ba) vẫn không thực hiện hợp đồng.
(Nhà Ba đã xây, ở được 6 năm)
Xin hỏi :
1- Việc Ba kí hợp đồng mua bán với anh Dũng (có đóng dấu công ty anh
Dũng) có được pháp luật công nhận không?
2-* Đến nay (2010), Ba có còn quyền khiếu kiện anh Dũng ra tòa án
không?
3- Nếu anh Dũng không thể thực hiện hợp đồng thì tòa sẽ giải quyết như
thế nào?
Trả lời:
Thứ nhất: Việc ký hợp đồng mua bán giữa Ba và anh Dũng không được pháp
luật công nhận vì* đây là hợp đồng vô hiệu do không đảm bảo điều kiện
có hiệu lực của giao dịch dân sự quy định tại Điều 122 BLDS năm 2005:
“2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch
trong trường hợp pháp luật có quy định”, cụ thể:
Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này cũng vi phạm
quy định của pháp luật về hình thức: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất phải được công chứng, chứng thực theo quy định tại điểm b,
khoản 1, Điều 127 Luật Đất Đai: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa
chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của
Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.”
Ngoài ra giao dịch giữa Ba và anh Dũng còn có thể bị vô hiệu nếu bạn
chứng minh được rằng anh Dũng đã lừa dối Ba làm cho Ba hiểu sai lệch
về chủ thể tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự
nên đã xác lập giao dịch đó theo quy định tại khoản 1, Điều 132 BLDS
năm 2005.*
Do vi phạm cả về hình thức và về mặt ý chí khi ký kết hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nên hợp đồng mà Ba ký kết bị vô hiệu và không
được pháp luật thừa nhận.
Thứ hai: Theo quy định tại khoản 1, Điều 136 BLDS năm 2005 thì thời
hiệu khởi kiện đối với giao dịch dân sự vô hiệu về hình thức và vi
phạm về ý chí chủ thể tại Điều 132 BLDS năm 2005 là 2 năm kể từ ngày
giao dịch dân sự được xác lập. Giao dịch giữa Ba và anh Dũng được xác
lập từ năm 2004, đến nay đã 6 năm, vì vậy vụ việc của Ba đã hết thời
hiệu để Ba khởi kiện theo quy định của pháp luật.
Ví dụ 4 : Vợ chồng ông A rất thân với vợ chồng ông B và cho vợ chồng
ông B mượn nhà để sinh sống. Khi cơ hội đến, vợ chồng ông A đã dùng
căn nhà của mình đem thế chấp ngân hàng để vay tiền kinh doanh. Nhưng
do việc làm ăn của vợ chồng ông A không thuận lợi, nợ nần quá nhiều,
khiến vợ chồng ông B phải cho vợ chồng ông A vay tiền để trả ngân hàng
và trang trải nợ nần.
Trước tình hình đó, vợ chồng ông A gợi ý bán căn nhà cho vợ chồng ông
B. Sau nhiều lần thỏa thuận, hai bên đã lập bốn văn bản mua bán căn
nhà có đầy đủ chữ ký của các bên nhưng không đem đi công chứng, chứng
thực. Đang trong quá trình sang tên sổ đỏ, vợ chồng ông A lại làm đơn
ra tòa yêu cầu hủy thỏa thuận mua bán căn nhà, buộc vợ chồng ông B
phải trả lại nhà.
Qua các cấp xét xử, sơ thẩm rồi đến phúc thẩm, tòa án đều xác nhận
việc mua bán căn nhà là có thực, song tuyên bố chấp nhận yêu cầu xin
hủy thỏa thuận mua bán căn nhà của vợ chồng ông A và tuyên bố hợp đồng
này vô hiệu. Lý do mà tòa án đưa ra là thỏa thuận mua bán căn nhà chưa
được hai bên lập hợp đồng, công chứng, chứng thực theo quy định của
pháp luật, vi phạm quy định về hình thức hợp đồng.
Tuyên bố hợp đồng mua bán căn nhà vô hiệu, tòa án buộc ông vợ chồng
ông B phải trả lại căn nhà; ngược lại, vợ chồng ông A có nghĩa vụ trả
lại cho vợ chồng ông B tiền bán căn nhà đã nhận.
Vi phạm về hình thức hợp đồng
Nhằm đảm bảo lợi ích công cộng, sự quản lý của nhà nước, lợi ích của
các bên tham gia hợp đồng cũng như lợi ích của người khác, pháp luật
quy định hợp đồng liên quan đến tài sản lớn phải được thể hiện dưới
một dạng hình thức nhất định.
Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện
bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép
thì phải tuân theo các quy định đó. Và theo điều 450 Bộ luật Dân sự
2005 quy định: “Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có
công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định
khác”.
Do đó, vợ chồng ông A và vợ chồng ông B lập bốn văn bản mua bán căn
nhà có đầy đủ chữ ký của các bên nhưng không đem đi công chứng, chứng
thực đã vi phạm quy định về hình thức của hợp đồng.
1.Khái niệm
Điều 124 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Giao dịch dân sự được thể hiện
bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể. Giao dịch dân sự
thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu được
coi là giao dịch bằng văn bản. Trong trường hợp pháp luật quy định
giao dịch dân sự phải thể hiện bằng văn bản, phải có công chứng hoặc
chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo quy định
đó”.
Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều
kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu
cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác
quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch
trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch
vô hiệu.
Tuỳ theo tính chất của đối tượng giao dịch và nhu cầu quản lý của nhà
nước mà pháp luật dân sự có những yêu cầu khác nhau về hình thức của
giao dịch. Đối với các giao dịch đáp ứng cho nhu cầu vật chất và tinh
thần hàng ngày của cuộc sống và thông thường giá trị tài sản không lớn
thì chỉ cần các bên thể hiện bằng lời nói, có sự tự nguyện, thống nhất
ý chí của các bên là giao dịch đó có hiệu lực. Tuy nhiên, có loại giao
dịch không đòi hỏi phải có sự thống nhất ý chí của hai bên mà chỉ cần
1 bên bày tỏ ý chí bằng lời nói hoặc bằng hành vi cụ thể ví dụ như
viết di chúc. Song có những loại giao dịch pháp luật bắt buộc hai bên
phải thể hiện bằng văn bản và còn có trường hợp phải có công chứng,
chứng thực của cơ quan có thẩm quyền. Theo quy định tại khoản 2 Điều
122 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì chỉ trong những trường hợp có quy định
của pháp luật về loại giao dịch nào đó phải tuân theo những hình thức
nhất định và hình thức đó là điều kiện có hiệu lực của giao dịch thì
hình thức của giao dịch mới trở thành một điều kiện bắt buộc để giao
dịch đó có hiệu lực.
Có hai cách hiểu khác nhau về quy định tại khoản 2 Điều 122 Bộ luật
Dân sự. Quan điểm thứ nhất nên cũng có ý kiến cho rằng khi pháp luật
đã quy định hình thức của giao dịch là một điều kiện bắt buộc thì khi
các bên vi phạm điều kiện về hình thức thì giao dịch sẽ vô hiệu. Trong
trường hợp này nếu các bên không yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch đó
vô hiệu về hình thức Toà án cũng có quyền tuyên bố giao dịch đó vô
hiệu, có như vậy mới bảo đảm được yêu cầu quản lý của Nhà nước và sự
nghiêm minh của pháp luật. Bởi chính khoản 2 Điều 124 đã quy định rõ
là “Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể
hiện bằng văn bản, phải có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký
hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó”. Đây là một quy định
mệnh lệnh dứt khoát, bắt buộc chứ không phải là một quy định tuỳ nghi.
Hơn nữa Điều 127 Bộ luật Dân sự cũng quy định: “giao dịch dân sự không
có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 122 của Bộ luật này
thì vô hiệu”. Như vậy 3 điều kiện về nội dung là điều kiện cần và điều
kiện về hình thức là điều kiện đủ để cho một giao dịch dân sự có hiệu
lực pháp luật. Do đó, không có lý do gì khi hợp đồng đã vi phạm điều
kiện này mà Toà án phải chờ một bên hoặc các bên có yêu cầu mới tuyên
bố hợp đồng vô hiêu, còn đương sự không có yêu cầu thì không xem xét
là không hợp lý, không phù hợp với tinh thần, lời văn của điều luật.
Quan điểm thứ 2 cho rằng các quy định tại Điều 122, khoản 2 Điều 124,
Điều 127 Bộ luật Dân sự là những quy định chung, mang tính nguyên tắc,
không nhất thiết hợp đồng vi phạm điều kiện về hình thức là vô hiệu.
Theo định nghĩa về giao dịch dân sự được quy định tại Điều 121 Bộ luật
Dân sự thì: “Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn
phương, làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền nghĩa vụ dân sự”.
Như vậy, hợp đồng cũng là một loại giao dịch mà theo quy định tại Điều
401 Bộ luật Dân sự thì khi pháp luật không quy định loại hợp đồng đó
phải được giao kết bằng một hình thức nhất định thì hai bên có thể
thoả thuận chọn hình thức thể hiện của hợp đồng. Hợp đồng có thể được
thể hiện dưới hình thức lời nói, hoặc hình thức bằng văn bản hay bằng
hành vi cụ thể.
2. Ví dụ
Ví dụ, ngày 01/01/2005, Hai bên ký kết hợp đồng mua bán nhà đất. Hợp
đồng này chỉ vi phạm điều kiện về hình thức nhưng đến ngày 20/01/2007
(quá hai năm) một bên khởi kiện ra Toà án yêu cầu Toà án tuyên bố hợp
đồng mua bán nhà đất vô hiệu thì Toà án bác yêu cầu của họ, công nhận
hợp đồng mua bán. Tuy nhiên nếu ngày 01/10/2006 (trong thời hạn 2 năm)
mà họ có đơn yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu về hình
thức thì Toà án căn cứ Điều 134 Bộ luật Dân sự năm 2005 ra quyết định
buộc các bên thực hiện quy định về hình thức giao dịch trong thời hạn
1 tháng. Quá thời hạn đó mà không thực hiện thì Toà án tuyên bố giao
dịch vô hiệu. Trong trường hợp này bên nào có lỗi làm cho giao dịch
dân sự vô hiệu sẽ phải bồi thường thiệt hại cho bên kia. Như vậy, Toà
án chỉ áp dụng Điều 134 Bộ luật Dân sự buộc các bên thực hiện quy định
về hình thức của giao dịch khi đương sự khởi kiện còn trong thời hiệu
theo quy định của Điều 136 Bộ luật Dân sự.
Các ví dụ về hình thức giao dịch dân sự vô hiệu :
Ví dụ 1: Ngày 01/01/2005, Hai bên ký kết hợp đồng mua bán nhà đất. Hợp
đồng này chỉ vi phạm điều kiện về hình thức nhưng đến ngày 20/01/2007
(quá hai năm) một bên khởi kiện ra Toà án yêu cầu Toà án tuyên bố hợp
đồng mua bán nhà đất vô hiệu thì Toà án bác yêu cầu của họ, công nhận
hợp đồng mua bán. Tuy nhiên nếu ngày 01/10/2006 (trong thời hạn 2 năm)
mà họ có đơn yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu về hình
thức thì Toà án căn cứ Điều 134 Bộ luật Dân sự năm 2005 ra quyết định
buộc các bên thực hiện quy định về hình thức giao dịch trong thời hạn
1 tháng. Quá thời hạn đó mà không thực hiện thì Toà án tuyên bố giao
dịch vô hiệu. Trong trường hợp này bên nào có lỗi làm cho giao dịch
dân sự vô hiệu sẽ phải bồi thường thiệt hại cho bên kia. Như vậy, Toà
án chỉ áp dụng Điều 134 Bộ luật Dân sự buộc các bên thực hiện quy định
về hình thức của giao dịch khi đương sự khởi kiện còn trong thời hiệu
theo quy định của Điều 136 Bộ luật Dân sự.
Ví dụ 2: Năm 2003, khi em A đi làm xa, B đã tự ý bán một phần đất do A
đứng tên (việc mua bán chỉ làm giấy tay, hiện người mua đất chưa xây
dựng gì). Nay nếu A không chịu làm thủ tục tách thửa cho người mua thì
B phải chịu trách nhiệm như thế nào?
Phân tích: Theo quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai năm 1993,
2003, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được công nhận khi
có đầy đủ các điều kiện như sau: Người tham gia giao kết hợp đồng có
năng lực hành vi dân sự, hoàn toàn tự nguyện; mục đích và nội dung của
hợp đồng không trái pháp luật, đạo đức xã hội; đất chuyển nhượng đã
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; bên chuyển nhượng phải có
đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải có đủ điều
kiện về nhận chuyển nhượng theo quy định; hợp đồng chuyển nhượng được
lập thành văn bản có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của
UBND cấp có thẩm quyền.
Do giao dịch mua bán đất giữa B của bạn với người mua không đảm bảo
các điều kiện nêu trên nên nhiều khả năng đó là giao dịch dân sự vô
hiệu. Theo khoản 2 Điều 137 Bộ luật Dân sự, khi giao dịch dân sự vô
hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau
những gì đã nhận... Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
Ví dụ 3:
- Anh Tân thuê nhà của nhà nước, sau đó được hợp thức hóa. Anh Tân
thuê anh Lượng, giám đốc 1 công ty nhà đất làm thủ tục với lời hứa (có
hợp đồng) sẽ cắt thưởng 100m2 đất sau khi hoàn thành thủ tục.
- Anh Lượng chuyển nhượng hợp đồng đó cho anh Dũng (1 giám đốc công ty
môi giới nhà đất khác) thực hiện.
- Năm 2004, (khi chưa hoàn tất thủ tục hợp thức hóa nhà đất cho anh
Tân) Anh Dũng lại kí hợp đồng bán 100m2 đất ấy cho Ba với cam kết sẽ
lo ra đến bìa đỏ QSDĐ tên Ba + nếu sau 2 tháng không hoàn tất sẽ bồi
thường gấp đôi số tiền đã nhận + nếu vì lí do nào đó việc sang nhượng
không thực hiện được sẽ bồi thường giá trị nhà Ba xây trên đất. anh
Dũng đã nhận 3 đợt (2/3 tổng số tiền) ngay sau đó.
Năm 2006, do sự thỏa thuận lại giữa 2 anh Tân và Lượng, anh Lượng đã
làm xong giấy tờ nhưng giữ luôn và bỏ trốn. Sau đó anh Tân làm đơn báo
mất và làm lại giấy tờ khác. Dù gia đình Ba đã liên tục nhắc nhở nhưng
đến nay anh Dũng (trực tiếp kí với Ba) vẫn không thực hiện hợp đồng.
(Nhà Ba đã xây, ở được 6 năm)
Xin hỏi :
1- Việc Ba kí hợp đồng mua bán với anh Dũng (có đóng dấu công ty anh
Dũng) có được pháp luật công nhận không?
2-* Đến nay (2010), Ba có còn quyền khiếu kiện anh Dũng ra tòa án
không?
3- Nếu anh Dũng không thể thực hiện hợp đồng thì tòa sẽ giải quyết như
thế nào?
Trả lời:
Thứ nhất: Việc ký hợp đồng mua bán giữa Ba và anh Dũng không được pháp
luật công nhận vì* đây là hợp đồng vô hiệu do không đảm bảo điều kiện
có hiệu lực của giao dịch dân sự quy định tại Điều 122 BLDS năm 2005:
“2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch
trong trường hợp pháp luật có quy định”, cụ thể:
Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này cũng vi phạm
quy định của pháp luật về hình thức: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất phải được công chứng, chứng thực theo quy định tại điểm b,
khoản 1, Điều 127 Luật Đất Đai: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa
chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của
Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.”
Ngoài ra giao dịch giữa Ba và anh Dũng còn có thể bị vô hiệu nếu bạn
chứng minh được rằng anh Dũng đã lừa dối Ba làm cho Ba hiểu sai lệch
về chủ thể tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự
nên đã xác lập giao dịch đó theo quy định tại khoản 1, Điều 132 BLDS
năm 2005.*
Do vi phạm cả về hình thức và về mặt ý chí khi ký kết hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nên hợp đồng mà Ba ký kết bị vô hiệu và không
được pháp luật thừa nhận.
Thứ hai: Theo quy định tại khoản 1, Điều 136 BLDS năm 2005 thì thời
hiệu khởi kiện đối với giao dịch dân sự vô hiệu về hình thức và vi
phạm về ý chí chủ thể tại Điều 132 BLDS năm 2005 là 2 năm kể từ ngày
giao dịch dân sự được xác lập. Giao dịch giữa Ba và anh Dũng được xác
lập từ năm 2004, đến nay đã 6 năm, vì vậy vụ việc của Ba đã hết thời
hiệu để Ba khởi kiện theo quy định của pháp luật.
Ví dụ 4 : Vợ chồng ông A rất thân với vợ chồng ông B và cho vợ chồng
ông B mượn nhà để sinh sống. Khi cơ hội đến, vợ chồng ông A đã dùng
căn nhà của mình đem thế chấp ngân hàng để vay tiền kinh doanh. Nhưng
do việc làm ăn của vợ chồng ông A không thuận lợi, nợ nần quá nhiều,
khiến vợ chồng ông B phải cho vợ chồng ông A vay tiền để trả ngân hàng
và trang trải nợ nần.
Trước tình hình đó, vợ chồng ông A gợi ý bán căn nhà cho vợ chồng ông
B. Sau nhiều lần thỏa thuận, hai bên đã lập bốn văn bản mua bán căn
nhà có đầy đủ chữ ký của các bên nhưng không đem đi công chứng, chứng
thực. Đang trong quá trình sang tên sổ đỏ, vợ chồng ông A lại làm đơn
ra tòa yêu cầu hủy thỏa thuận mua bán căn nhà, buộc vợ chồng ông B
phải trả lại nhà.
Qua các cấp xét xử, sơ thẩm rồi đến phúc thẩm, tòa án đều xác nhận
việc mua bán căn nhà là có thực, song tuyên bố chấp nhận yêu cầu xin
hủy thỏa thuận mua bán căn nhà của vợ chồng ông A và tuyên bố hợp đồng
này vô hiệu. Lý do mà tòa án đưa ra là thỏa thuận mua bán căn nhà chưa
được hai bên lập hợp đồng, công chứng, chứng thực theo quy định của
pháp luật, vi phạm quy định về hình thức hợp đồng.
Tuyên bố hợp đồng mua bán căn nhà vô hiệu, tòa án buộc ông vợ chồng
ông B phải trả lại căn nhà; ngược lại, vợ chồng ông A có nghĩa vụ trả
lại cho vợ chồng ông B tiền bán căn nhà đã nhận.
Vi phạm về hình thức hợp đồng
Nhằm đảm bảo lợi ích công cộng, sự quản lý của nhà nước, lợi ích của
các bên tham gia hợp đồng cũng như lợi ích của người khác, pháp luật
quy định hợp đồng liên quan đến tài sản lớn phải được thể hiện dưới
một dạng hình thức nhất định.
Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện
bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép
thì phải tuân theo các quy định đó. Và theo điều 450 Bộ luật Dân sự
2005 quy định: “Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có
công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định
khác”.
Do đó, vợ chồng ông A và vợ chồng ông B lập bốn văn bản mua bán căn
nhà có đầy đủ chữ ký của các bên nhưng không đem đi công chứng, chứng
thực đã vi phạm quy định về hình thức của hợp đồng.
Reply all
Reply to author
Forward
0 new messages