Cecilia Tononi
TODROS, JOSE R. Y OTROS c. TODROS FRASER, JORGE - Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala C - 21/11/1978
Una persona titular de dominio vendió un inmueble por boleto de compraventa a otra y le hizo entrega de la posesión (tradición).
Posteriormente el mismo titular que había vendido por boleto vuelve a vender el inmueble a otro y le otorga escritura, la cual se inscribe en el registro.
El adquirente por escritura hipoteca la cosa a un tercero, quien ante la falta de pago ejecuta la hipoteca, encontrándose con que hay un poseedor por boleto.
Planteos de la partes:
A) El adquirente por boleto con entrega de la posesión plantea:
I) La nulidad de la escritura de venta dado que ante la falta de tradición no hay transmisión de dominio;
II) La nulidad de la hipoteca ya que fue constituida por quien no era propietario de la cosa.
B) El acreedor hipotecario plantea:
I) Ser tercer adquirente de buena fe y a titulo oneroso conforme al artículo 1051 del Código Civil, alegando que quien constituyó la hipoteca aparecía en el Registro como titular de dominio.
Resolución de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil:
Se resolvió que en conflictos entre acreedor embargante (publicidad registral) y poseedor con boleto (publicidad posesoria) prevalece el que está antes en el tiempo siempre que sea de buena fe.
Resulta inaplicable el artículo 1051 del Código Civil en tanto la buena fe contemplada en el no es compatible con la negligencia de un acreedor hipotecario que se atuvo a lo que decía la escritura que instrumentó la venta a favor del constituyente de la hipoteca sin haber constatado el estado de ocupación del inmueble.
Jorge Alterini le da importancia a la publicidad posesoria alegando que “corrige” la registral.
FELDMAN MAURICIO - Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil (en pleno) - 27/07/1977
Es un antes y un después en la interpretación del principio de legalidad (artículo 8 de la ley 17.801).
Ingresó al Registro de la Propiedad Inmueble una escritura a la que le faltaba el asentimiento del cónyuge no disponiente y este no la inscribió por no cumplir con el artículo 1277 del Código Civil.
El escribano autorizante alegó que dicho artículo es una norma de fondo y que en base a lo dispuesto por el art.8 de la 17.801 (“El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos cuya inscripción se solicite…”) debía inscribirlo.
En un fallo plenario la Cámara de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal dijo que el Registro de la Propiedad Inmueble está habilitado para calificar el cumplimiento del artículo 1277 del Código Civil ya que el fin de dicho artículo es la protección de la vivienda familiar y si el Registro no puede analizar su cumplimiento, la finalidad de la ley podría no cumplirse.
Hoy se cree que hay que salirse de la idea de que el Registro solo califica la forma, en tanto analiza también la condición de titulo inscribible, si posee nulidades manifiestas, el cumplimiento del tracto, si el disponiente está inhibido, etc