上海已经“熊出没”[转贴]
祭灵魂
上海楼市在经过暴涨和宏观调控之后，目前市场怎样了？在住交会前两天，一则“上海出现团体退房”的消息悄悄登上了网络，所谓团退是业主因为同一项目新开盘价大幅低于自己买的房价，而要求开发商退房。一时间舆论哗然。
团退，这个接近年底出现的事件，在很多“心急”盘点的媒体中没能涵盖。抱着探求团退是个别现象还是楼市拐点的前兆，很多北京的媒体记者和房地产的业内人，最近一段时间一头扎进了上海的各个楼盘。
上海真的“熊出没”？这个问题可能比观看自娱自乐的“地产大戏”对地产人更重要，试想，当今后市场的外部环境改变，房地产开发收成难保的时候，谁还有心思歌舞升平？
论坛之后，这位嘉宾与笔者私下交流，上海的房价已经下跌了20％左右。同在上海，另一位嘉宾的感觉为何大不同？在笔者的后来追访中，这位嘉宾也承认当时的言论其实出于“力挺”上海的动机。“上海6个楼盘降了30％，15个楼盘降了20％，降20％以内的就很多了”，这位上海的人士说：“今年上海某集团同时在售的有8个楼盘，3个卖的非常好，3个卖的一般，2个被套死了（价格太高）。我们是上海开发商中本地楼盘数量最多的，每年都有5－10个楼盘。从我们第一线的感受，对百姓的感觉非常真切。”
“我们客观预测的结论是：明年7－9月份有希望跌停。秋季或者07年春季有希望缓慢回温。全国大多数城市都在涨，只有4个城市（以前涨的快的）在跌。这样下去，上海也不会跌太久了。价格已经出现缓慢态势，春节后会更加缓慢。”
“上海市场没有死掉，只是价格在跌而已，近期供应量太大。历史房价涨的太快太高，脱离了各个阶层的购买力或期望值。市场正在寻求供应量、需求、价格三者之间的新的均衡。一旦找到，有会活起来，和全国城市一起缓步上涨，涨速也没花头了，会在通胀和居民收入增长速度之间。”这位上海开发商的一番分析倒是很清醒。
团退是个很有趣的事情 买方影响博弈关系
上海的一位开发商说，上海仅有一个开发商退了（业主）3000万，并且把价格降了下来，但仍旧卖的很差。在团退事件中，有一个闹得很厉害，开发商是民营开发商，就是不退，现场销售情况非常糟糕。但隔壁我们有个自己的楼盘，价格稍高反而卖的很好，可见“百姓的信心很重要”。
在焦点房地产网做的第四期pk：买不起房是收入太低还是房价太高的讨论中，反方于凌罡针对房价是市场供需关系的结果的市场普遍论调，认为，游戏规则主要是由开发商来制定和操纵的，买家只能很小程度地影响博弈的游戏规则，而不能改变。
在今年以前，还可以说这个说法是准确的。那时的市场只要地产大腕振臂一呼，观点就会左右市场。比如说房价要涨，受影响的买家就会跟进市场，使得短期内需求增加，楼盘售价上调，更多的人从观望犹豫变成实际行动，房价再次上扬。这样的循环之后，预言变成了准确的预测，这也就能够解释为何房地产还存在一个“观点市场”，而且会非常地重视。
而今年楼市格外不同，一些号召性的观点不太“灵光”了，买方人对楼市房价的思考和行业的健康水平等深层思考都以网络和媒体记者的文章集中爆发出来。楼市买房群体以理性的考察和独立的行动正越来越影响楼市的游戏规则，也让开发商们不得不重视市场的声音，买卖双方的博弈影响游戏规则已经成为楼市不二法则。