Copropriété Betralot Syslvestre : Point du CS Syndical pour l'AG du 30 Novembre 2011
Marc Dédéi
Cher Copropriétaires,
Vous avez reçu votre convocation à l’Assemblée Générale pour le mercredi 30 novembre 2011 avec l’ensemble des documents vous permettant d’appréhender la gestion passée et les problématiques se posant pour l’année à venir.
Le CS vous a informé au travers du blog (communication du 8 décembre 2010 et des 29 janvier, 26 février, 9 avril et 3 juillet 2011) des actions quotidiennes réalisées et des travaux ponctuels afin de maintenir la copropriété, de résoudre certains problèmes rencontrés par des copropriétaires et d’éviter qu’un manque d’entretien puisse déboucher sur des soucis plus graves à terme. Ces actions représentent un coût complémentaire même réduit, du temps et des discussions que l’on essaie constructives, mais sont essentielles à l’entretien et à la qualité de vie de la communauté.
Les dossiers importants en cours et à venir par leur taille et/ou les risques sont :
1 - Le chantier des ascenseurs (point 16 de l’AG) :
A ce jour, des réserves ont été formulées qui seront levées une fois leurs résolutions réalisées par Schindler.
Certains retards de livraison et de levée de réserve vont faire jouer la clause de pénalité pour un montant maximum de 11 922, 84 € que récupérera la copropriété.
2- Le dossier Bineau Pinault (Point 13, 14 & 15 de l’AG) :
Ce copropriétaire réclame, à ce jour, 29 880 € de dommages et intérêt à la copropriété pour perte de jouissance de son appartement & article 700 suite aux dégâts des eaux (Cf. les 2 dernières AG).
Notre assureur COVEA ayant rejeté notre demande de couverture de risque, l’action judicaire en cours doit nous permettre de faire condamner l’assureur et de lui faire payer directement le montant final jugé à M. et Mme Bineau Pinault et éviter à la copropriété un débours important.
Dans le cas où nous perdrions, nous avons soit la possibilité :
- de faire appel de la décision (d’où 5 000 € de provisions pour frais de justice) et qui peut ou non être suspensif de payer les dommages et intérêts décidés.
- où d’arrêter là et de verser le montant à M. et Mme Bineau Pinault
Si l’appel n’est pas suspensif ou que nous décidions de ne pas faire appel, le syndic fera un appel de fonds extraordinaire ce qui représentera un coût moyen de 585 € par copropriétaire : 29 880 / 51 lots à relativiser en fonction des tantième de charges) ; 51 lots et non 52 lots M. et Mme Bineau Pinault ne participant pas à ce coût ni aux coûts des travaux qui ont été engagés (cf. annexe 4 Travaux et procédures M. et Mme Bineau Pinault).
3- Teneur en plomb de l’alimentation de l’eau froide (point 18 & 19 de l’AG)
Afin d’étudier les risques et nos obligations sur ce point, vous trouverez un devis pour analyser la teneur en plomb de l’alimentation de l’eau froide et nous aurons à décider si les résultats de cette analyse nous obligent à aller plus avant avec un appel d’offres. Nous avons la possibilité de commencer à travailler ce sujet ou le choix de le repousser en 2012 ce qui pourrait nous obliger à faire des travaux, si la teneur était supérieure à 25 mg avant 2013 et à le gérer plus dans l’urgence.
A titre informatif sur le site de l’Afnor (http://www.afnor.org/profils/situation/organismes-publics-et-collectivites-territoriales/canalisations-en-plomb)
« La teneur en plomb dans l'eau sera dans une première phase transitoire limitée à 25 µg/l jusqu'au 25 décembre 2013 puis abaissée à 10µg/l à compter du 25 décembre 2013 (cf. Arrêté du 11 janvier 2007). Pour ne pas dépasser ces valeurs limites et se mettre en conformité il faudra en général remplacer les canalisations en plomb. »
4- Budget et comptes
Les comptes ont été vérifiés afin d’en valider la sincérité et le budget a été déterminé après plusieurs réunions d’analyses et de travail avec le service comptable du syndic.
Nous vous présenterons une analyse des coûts engagés et de ceux à venir lors de l’AG (point 4 de l’AG) et si possible, vous ferons parvenir une synthèse d’ici là par le blog.
Cordialement.
Marc DEDEI
Pour le Conseil Syndical