note informative concernant l'assemblée générale du 30 novembre 2010
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Copropriete Bertalot-Silvestre
Nov 11, 2010, 6:05:14 AM11/11/10
to Copropriete-Bertalot-Silestre
Ne dérogeant pas à la tradition des conseils syndicaux de la
copropriété, voici la note d'information que tout copropriétaire est
en droit de recevoir, concernant les points inscrits à l'ordre du jour
de l'assemblée générale annuelle.
Les chiffres mentionnés sont actualisés à ce jour (sont donc
différents de l'annexe 5 de la convocation, présentant une situation à
fin d'exercice - juin 2010).
Dans un souci d'information du plus grand nombre, cette note sera
également envoyée par mail ou par courrier aux propriétaires non
résidents dont nous n'avons pas encore le mail, affichée dans les
halls et distribuée sous les portes.
Nous rappelerons également l'adresse du blog afin que les nouveaux
venus disposent des informations diffusées par ce biais.
Copropriété des
181 / 183 rue Armand Silvestre
2 / 4 square Léon de Bertalot
92400 Courbevoie
Mesdames et Messieurs les copropriétaires
Courbevoie, le 10 novembre 2010
Ce courrier reprend en détail la plupart des points qui seront abordés
lors de l'Assemblée Générale du 30 novembre , à 18h, en salle Esperet
( 125 rue Armand Silvestre à Courbevoie).. Merci de le lire avec
attention. Ce serait, en effet, dommage de découvrir ces sujets le
jour de l'assemblée, nous perdrions en efficacité"
Comme chaque année, le Conseil Syndical tient à vous faire un point :
- sur les dossiers en cours
- sur les comptes de l’exercice écoulé et sur le budget de l’année en
cours
- sur les différents points qui sont inscrits à l’ordre du jour de
notre prochaine AG
1/ Dossier Bineau Pinault
Les travaux votés lors de l’AG de 2009 (44ième décision, 45 K€) ont
été réalisés par la société Ravier Ruffin, conformément aux
conclusions de l’expert judiciaire mandaté.
En date du 28 septembre 2010, Mme Bineau Pinault a de nouveau eu des
problèmes d’infiltration d’eau et la visite de Ravier Ruffin a révélé
qu’il fallait changer la colonne d’eaux fluviales (coût de l’opération
2 770 € TTC). Ce nouveau sinistre ne remettant pas en cause les
travaux de toiture réalisés par Ravier Ruffin cet été.
A la date de préparation de l’Assemblée Générale à venir, le solde de
ce dossier présentait un crédit de 16 613,11€.
Sur les recommandations de Me Wagner, chargé du dossier, le conseil
syndical, lors de la préparation de l’AG, a opté pour un remboursement
des frais d’expertise déjà engagés par Mme Bineau (9 398,78 €).
A cela, il faut ajouter les frais d’avocats (provision de 3 000 €).
A la date de l’AG, le solde du dossier présente donc toujours un
crédit de 1 444,33€.
Les assureurs (de Mme Bineau Pinault d’une part et de la copropriété
d’autre part, Covea Risk) ont refusé de prendre en charge les frais
d’expertise (9 398,78 €) ainsi que les frais matériels (3 627,13 €)
comme immatériels, perte de jouissance (estimés en septembre 2010 à 19
314 €).
Le défaut d’entretien n’est pas caractérisé et les séries de fuites
accidentelles ont fait à chaque fois l’objet d’actions. L’expertise
judiciaire a également permis de cerner le problème.
Me Wagner a donc préconisé, dans un but d’apaisement des parties, de
prendre en charge les frais d’expertise de recherche de fuites. Les
coûts matériels devant être pris en charge par l’assurance des Bineau
Pinault, il reste à répartir les frais immatériels (pour mémoire,
mentionnés dans la 43ième décision de l’AG 2009 « l’AG est informée de
ce que la question de la réparation du trouble de jouissance suite aux
désordres sera éventuellement mise à l’ordre du jour de la prochaine
assemblée générale, selon les suites données par les compagnies
d’assurances de Mme Bineau Pinault et du syndicat des copropriétaires
aux réclamations présentées ».
Pour ce faire, Me Wagner préconise d’attendre l’injonction de payer
(figeant la somme actuelle, afin d’éviter les intérêts au taux légal)
pour ensuite se retourner contre Covea Risk, l’assureur de la
copropriété au moment des faits.
La rédaction de la 15ième décision ne pose aucun problème.
Les frais de procédure ont été discutés avec Me Wagner et
s’élèveraient à environ 1 300 €. Rappelons que le compte présente un
solde créditeur. Une provision de 1 000 € a également été intégrée à
la proposition de budget.
2/ Dossiers de la rénovation des ascenseurs (Maitre d’œuvre Exxeco et
fournisseur Schindler)
Le marché travaux a été transmis le 11 mai 2010 et accord a été donné
le 17 juin 2010.
Les dernières dates d’intervention communiquées (14 septembre 2010)
seraient les suivantes :
- 181 rue A.Silvestre / 2 square Léon de Bertalot : du 2 mai au 24
juin 2011
- 183 sur A.Silvestre / 4 square Léon de Bertalot : du 27 juin au 26
aout 2011
Il a été décidé de maintenir les 5 appels de fonds prévus lors de l’AG
de 2009, pour mémoire avril, juillet, octobre 2010 et janvier, avril
2011.
Chaque appel de fonds représentant environ 41 115 €.
A ce jour, 111 000 € ont été mis sur le compte à terme (ce qui
représente des intérêts de l’ordre de 741,56 €, dont 220,29 € pour
l’exercice écoulé).
Le règlement de l’acompte (30%) correspondant à la signature du marché
travaux devait être réglé à fin juillet. L’appel de fonds de juillet
ainsi que celui d’octobre couvrant ce montant (75 471,80 €). Ces
appels de fonds n’ont donc pas été versés sur le compte rémunéré.
A ce jour, malgré les nombreuses relances du conseil syndical à
Loiselet puis de Loiselet à Exxeco puis de Exxeco (Mme Bancel) à
Schindler… les fonds (75 471,80 €) n’ont toujours pas été ni réglés,
au motif qu’il manque la facture d’acompte….
Pour mémoire, les fonds devraient être versés comme suit
30 % à payer au moment de la signature du marché,
20 % au début des travaux,
10 % au milieu des travaux,
20 % à la fin des travaux,
20 % à la levée des réserves.
Concernant le différentiel de taux d’honoraires entre Loiselet (2%) et
le Centre de Gestion de la Copropriété (2,6%), la question a été
envisagée.
Loiselet ne se sera finalement chargé, en cas de vote favorable pour
le Centre de Gestion de la Copropriété, que de 3 appels de fonds sur
5.
La comptabilité du chantier ainsi que la réception du chantier restant
à faire. Il serait donc normal que Loiselet ne facture qu’une partie
de ses honoraires ; le candidat syndic étant de son côté prêt à
convenir d’un abattement sur les honoraires. Un accord de principe a
été donné.
Il nous est donc difficile de faire une estimation précise, chiffrée
et détaillée pour chaque copropriétaire en raison des incertitudes
évoquées : taux de tva en fonction de la date de règlement (y compris
les 30% d’acompte, incidence du taux d’honoraires sur le coût total).
3/ Revue des comptes et proposition de budget pour l’année en cours
Le Budget 2009 – 2010 représente 169 410,71 €.
Le poste « Assurance » est le poste qui a subi la plus forte
augmentation, soit 44,5%, suite à l’annonce de Covea Risk de ne plus
nous assurer au 31/12/2009, au regard de notre « trop grande
sinistrabilité ».
L’information n’a été connue du conseil syndical qu’à fin janvier
2010, lors d’une discussion informelle avec Mr Fernandez, sur un autre
sujet.
Nous avons regretté ce manque de transparence (Covea Risk ayant
informé à fin octobre - … l’AG de 2009 n’ayant pas encore eu lieu à
cette date.).
Le changement d’assurance a représenté un surcout de 1 915 €
correspondant à un delta supérieur au montant défini par l’AG de 2009
à partir duquel le syndic est censé consulter le conseil syndical
avant d’engager la copropriété (1 000 €).
Nous avons souhaité que Loiselet se mette en quête d’un assureur moins
cher (qu’AXA actuellement, 6 215,12 €) mais nous n’avons à ce jour
aucun retour favorable.
La proposition de Budget pour l’année en cours est de 178 234 €, soit
une augmentation de 4,95%.
Les charges générales augmentent tant sur les postes « eau » que «
électricité » ou bien sûr « assurances ».
La plupart des contrats actuellement en vigueur n’ont pas été
renégociés depuis un certain temps. Certains rapprochements sont
difficiles à réaliser car les périodes de facturation sont différentes
(année civile ou année roulante) et bien souvent les listings de
copropriétaires / occupants sont erronés – les mises à jour datant, de
fait l’imputation au copropriétaire concerné relève d’un exercice
délicat.
Une remarque spéciale concernant la consommation d’eau (froide ou
chaude) : les montants sont en forte augmentation et la récupération
aléatoire : encore un écart important cette année (relevés
trimestriels effectués dans les appartements) => il conviendrait donc
que chacun veille à obtenir la meilleure récupération possible en
donnant accès aux appartements lors des relevés.
Le poste budgétaire, correspondant au personnel, représente dans les
dépenses générales, 80 479,81 €, soit 47,5% du total.
L’augmentation de salaire de 5% suggérée par le syndic n’a pas été
retenue. A ce jour, nous sommes en effet tout à fait conformes au
salaire minimum conventionnel.
Les recettes du parking sont en baisse, le loyer mensuel étant passé
de 72 € à 50 € afin de s’aligner sur les tarifs proposés par les
autres copropriétés de l’ASL.
Nous avons en effet constaté que certains préféraient louer au tarif
le plus avantageux
.
Nous profitons de ce point pour rappeler aux copropriétaires qu’il
reste deux places disponibles.
4/ Ordre du jour
4.1 Changement de Syndic
Les prestations de Loiselet Daigremont n’étant plus à la hauteur de ce
que l’on est en droit d’attendre d’un syndic, le conseil syndical a
lancé un appel d’offres afin de trouver un prestataire au moins aussi
performant et travaillant en toute transparence pour les intérêts de
la copropriété.
Sur les quatre cabinets reçus le choix s’est porté sur le Centre de
Gestion de la Copropriété, dont le siège est à Courbevoie, www.cgcop.com.
L’offre de prestation a été transmise et communiquée aux
copropriétaires.
Suite aux différentes questions posées par les copropriétaires, nous
pouvons ajouter pour les propriétaires bailleurs que les charges
locatives apparaissent :
- sur la répartition des charges annuelles sur le compte de chaque
copropriétaire et,
- sur l’état des charges joint à la convocation de l’assemblée
générale (avec indication de la nature des dépenses).
4.2 Chapeaux sur souches de cheminées
Lors de la visite de fin de chantier des travaux de couverture par la
société Ravier Ruffin, l’architecte, Mr Fraudet, a invité le conseil
syndical à monter sur la partie supérieure du toit.
Nous avons donc pu constater que les cheminées présentes n’étaient pas
couvertes ou que certains chapeaux sur les souches étaient endommagés.
Mr Fraudet, architecte, a précisé qu’en cas de sinistre sur la
toiture, le fait que les souches de cheminées ne soient pas ou mal
couvertes impliquait que nous ne serions pas couverts par l’assurance.
Le conseil syndical a donc pris la liberté de demander un devis.
Lequel a été fait dans la foulée, profitant de la présence de
l’échafaudage.
4.3 Les boites aux lettres
Il est délicat de laisser sous les paillassons des courriers et/ou
objets importants et confidentiels, par respect pour chacun. Par
ailleurs, cela évitera au personnel de monter dans les étages. Un
appel d’offre a été lancé et le conseil syndical a reçu deux sociétés.
Concernant les boites supplémentaires, les boites sont vendues par
deux et on ne peut les dissocier.
5/ Divers
5.1 Demande de Mr Romil – 27ième décision
La chocolaterie (lot 3 du Bâtiment B) est chauffée par l'immeuble et
des charges de chauffage sont payées pour ce lot.
Ce n’est pas le cas du local plongée (lot 4 du bâtiment C) : Mr
Houbihi avait effectivement installé des radiateurs électriques.
Compte tenu de l'état déplorable de l'installation électrique sur ce
lot, Mr Romil a dû faire appel à un professionnel pour obtenir un
Consuel (Norme de l'installation pour un local commercial). Il
n'existe aucun radiateur installé sur le système de chaufferie
générale de l'immeuble.
Tout copropriétaire souhaitant s’en assurer est invité à venir visiter
l'école de plongée pour vérifier cette installation.
5.2 Principe de mise en concurrence (nombre de devis)
Qu’il s’agisse de disjoncteurs à installer lors de la rénovation des
ascenseurs, de demandes concernant l’installation de boutons poussoirs
au 6ième étage de chaque bâtiment ou la simple mise en concurrence des
contrats existants, Loiselet répugne à exercer spontanément sa
prestation sans être relancé un certain nombre de fois, parfois sur
plusieurs mois.
Ce phénomène n’est pas nouveau et fait partie des raisons pour
lesquelles nous avons souhaité nous lancer dans la recherche d’un
nouveau partenaire.
Concernant les devis pour les disjoncteurs, le parti a été pris de
palier le manque de soin de Loiselet sur ce dossier. Le conseil
syndical ne disposant encore une fois que d’un devis et ce malgré
plusieurs demandes, répétées, nous avons souhaité ajouter « mandat est
donné au conseil syndical pour le choix définitif de l’entreprise à
définir » afin de ne pas bloquer la prise de décision ou d’avoir à
convoquer une AG exceptionnelle lors de la mise en œuvre des travaux
de rénovation (prévus à mi 2011).
Monsieur Fernandez nous a précisé hier qu’un nouveau devis (datant
d’octobre….) allait être transmis et ajouté.
5.3 ASL et stationnement
Nous profitons de cette note d’information pour rappeler que l’ASL est
gérée par le Cabinet Dreux Gestion. Notre représentant auprès de ce
cabinet étant notre syndic actuel, Loiselet.
Malgré nos différentes interventions en direct auprès du commissariat,
le stationnement des deux roues est de nouveau en progression. Il est
important de rappeler que l’entretien de cette allée privée représente
des frais assez lourds et que l’encombrement permanent nuit bien
évidemment à la prestation de nettoyage que nous payons.
Une démarche en concertation avec les autres syndics des copropriétés
ou maisons individuelles concernées par cette ASL est en cours.
Le conseil syndical se tient à votre disposition pour tout complément
d’informations.
copropriété, voici la note d'information que tout copropriétaire est
en droit de recevoir, concernant les points inscrits à l'ordre du jour
de l'assemblée générale annuelle.
Les chiffres mentionnés sont actualisés à ce jour (sont donc
différents de l'annexe 5 de la convocation, présentant une situation à
fin d'exercice - juin 2010).
Dans un souci d'information du plus grand nombre, cette note sera
également envoyée par mail ou par courrier aux propriétaires non
résidents dont nous n'avons pas encore le mail, affichée dans les
halls et distribuée sous les portes.
Nous rappelerons également l'adresse du blog afin que les nouveaux
venus disposent des informations diffusées par ce biais.
Copropriété des
181 / 183 rue Armand Silvestre
2 / 4 square Léon de Bertalot
92400 Courbevoie
Mesdames et Messieurs les copropriétaires
Courbevoie, le 10 novembre 2010
Ce courrier reprend en détail la plupart des points qui seront abordés
lors de l'Assemblée Générale du 30 novembre , à 18h, en salle Esperet
( 125 rue Armand Silvestre à Courbevoie).. Merci de le lire avec
attention. Ce serait, en effet, dommage de découvrir ces sujets le
jour de l'assemblée, nous perdrions en efficacité"
Comme chaque année, le Conseil Syndical tient à vous faire un point :
- sur les dossiers en cours
- sur les comptes de l’exercice écoulé et sur le budget de l’année en
cours
- sur les différents points qui sont inscrits à l’ordre du jour de
notre prochaine AG
1/ Dossier Bineau Pinault
Les travaux votés lors de l’AG de 2009 (44ième décision, 45 K€) ont
été réalisés par la société Ravier Ruffin, conformément aux
conclusions de l’expert judiciaire mandaté.
En date du 28 septembre 2010, Mme Bineau Pinault a de nouveau eu des
problèmes d’infiltration d’eau et la visite de Ravier Ruffin a révélé
qu’il fallait changer la colonne d’eaux fluviales (coût de l’opération
2 770 € TTC). Ce nouveau sinistre ne remettant pas en cause les
travaux de toiture réalisés par Ravier Ruffin cet été.
A la date de préparation de l’Assemblée Générale à venir, le solde de
ce dossier présentait un crédit de 16 613,11€.
Sur les recommandations de Me Wagner, chargé du dossier, le conseil
syndical, lors de la préparation de l’AG, a opté pour un remboursement
des frais d’expertise déjà engagés par Mme Bineau (9 398,78 €).
A cela, il faut ajouter les frais d’avocats (provision de 3 000 €).
A la date de l’AG, le solde du dossier présente donc toujours un
crédit de 1 444,33€.
Les assureurs (de Mme Bineau Pinault d’une part et de la copropriété
d’autre part, Covea Risk) ont refusé de prendre en charge les frais
d’expertise (9 398,78 €) ainsi que les frais matériels (3 627,13 €)
comme immatériels, perte de jouissance (estimés en septembre 2010 à 19
314 €).
Le défaut d’entretien n’est pas caractérisé et les séries de fuites
accidentelles ont fait à chaque fois l’objet d’actions. L’expertise
judiciaire a également permis de cerner le problème.
Me Wagner a donc préconisé, dans un but d’apaisement des parties, de
prendre en charge les frais d’expertise de recherche de fuites. Les
coûts matériels devant être pris en charge par l’assurance des Bineau
Pinault, il reste à répartir les frais immatériels (pour mémoire,
mentionnés dans la 43ième décision de l’AG 2009 « l’AG est informée de
ce que la question de la réparation du trouble de jouissance suite aux
désordres sera éventuellement mise à l’ordre du jour de la prochaine
assemblée générale, selon les suites données par les compagnies
d’assurances de Mme Bineau Pinault et du syndicat des copropriétaires
aux réclamations présentées ».
Pour ce faire, Me Wagner préconise d’attendre l’injonction de payer
(figeant la somme actuelle, afin d’éviter les intérêts au taux légal)
pour ensuite se retourner contre Covea Risk, l’assureur de la
copropriété au moment des faits.
La rédaction de la 15ième décision ne pose aucun problème.
Les frais de procédure ont été discutés avec Me Wagner et
s’élèveraient à environ 1 300 €. Rappelons que le compte présente un
solde créditeur. Une provision de 1 000 € a également été intégrée à
la proposition de budget.
2/ Dossiers de la rénovation des ascenseurs (Maitre d’œuvre Exxeco et
fournisseur Schindler)
Le marché travaux a été transmis le 11 mai 2010 et accord a été donné
le 17 juin 2010.
Les dernières dates d’intervention communiquées (14 septembre 2010)
seraient les suivantes :
- 181 rue A.Silvestre / 2 square Léon de Bertalot : du 2 mai au 24
juin 2011
- 183 sur A.Silvestre / 4 square Léon de Bertalot : du 27 juin au 26
aout 2011
Il a été décidé de maintenir les 5 appels de fonds prévus lors de l’AG
de 2009, pour mémoire avril, juillet, octobre 2010 et janvier, avril
2011.
Chaque appel de fonds représentant environ 41 115 €.
A ce jour, 111 000 € ont été mis sur le compte à terme (ce qui
représente des intérêts de l’ordre de 741,56 €, dont 220,29 € pour
l’exercice écoulé).
Le règlement de l’acompte (30%) correspondant à la signature du marché
travaux devait être réglé à fin juillet. L’appel de fonds de juillet
ainsi que celui d’octobre couvrant ce montant (75 471,80 €). Ces
appels de fonds n’ont donc pas été versés sur le compte rémunéré.
A ce jour, malgré les nombreuses relances du conseil syndical à
Loiselet puis de Loiselet à Exxeco puis de Exxeco (Mme Bancel) à
Schindler… les fonds (75 471,80 €) n’ont toujours pas été ni réglés,
au motif qu’il manque la facture d’acompte….
Pour mémoire, les fonds devraient être versés comme suit
30 % à payer au moment de la signature du marché,
20 % au début des travaux,
10 % au milieu des travaux,
20 % à la fin des travaux,
20 % à la levée des réserves.
Concernant le différentiel de taux d’honoraires entre Loiselet (2%) et
le Centre de Gestion de la Copropriété (2,6%), la question a été
envisagée.
Loiselet ne se sera finalement chargé, en cas de vote favorable pour
le Centre de Gestion de la Copropriété, que de 3 appels de fonds sur
5.
La comptabilité du chantier ainsi que la réception du chantier restant
à faire. Il serait donc normal que Loiselet ne facture qu’une partie
de ses honoraires ; le candidat syndic étant de son côté prêt à
convenir d’un abattement sur les honoraires. Un accord de principe a
été donné.
Il nous est donc difficile de faire une estimation précise, chiffrée
et détaillée pour chaque copropriétaire en raison des incertitudes
évoquées : taux de tva en fonction de la date de règlement (y compris
les 30% d’acompte, incidence du taux d’honoraires sur le coût total).
3/ Revue des comptes et proposition de budget pour l’année en cours
Le Budget 2009 – 2010 représente 169 410,71 €.
Le poste « Assurance » est le poste qui a subi la plus forte
augmentation, soit 44,5%, suite à l’annonce de Covea Risk de ne plus
nous assurer au 31/12/2009, au regard de notre « trop grande
sinistrabilité ».
L’information n’a été connue du conseil syndical qu’à fin janvier
2010, lors d’une discussion informelle avec Mr Fernandez, sur un autre
sujet.
Nous avons regretté ce manque de transparence (Covea Risk ayant
informé à fin octobre - … l’AG de 2009 n’ayant pas encore eu lieu à
cette date.).
Le changement d’assurance a représenté un surcout de 1 915 €
correspondant à un delta supérieur au montant défini par l’AG de 2009
à partir duquel le syndic est censé consulter le conseil syndical
avant d’engager la copropriété (1 000 €).
Nous avons souhaité que Loiselet se mette en quête d’un assureur moins
cher (qu’AXA actuellement, 6 215,12 €) mais nous n’avons à ce jour
aucun retour favorable.
La proposition de Budget pour l’année en cours est de 178 234 €, soit
une augmentation de 4,95%.
Les charges générales augmentent tant sur les postes « eau » que «
électricité » ou bien sûr « assurances ».
La plupart des contrats actuellement en vigueur n’ont pas été
renégociés depuis un certain temps. Certains rapprochements sont
difficiles à réaliser car les périodes de facturation sont différentes
(année civile ou année roulante) et bien souvent les listings de
copropriétaires / occupants sont erronés – les mises à jour datant, de
fait l’imputation au copropriétaire concerné relève d’un exercice
délicat.
Une remarque spéciale concernant la consommation d’eau (froide ou
chaude) : les montants sont en forte augmentation et la récupération
aléatoire : encore un écart important cette année (relevés
trimestriels effectués dans les appartements) => il conviendrait donc
que chacun veille à obtenir la meilleure récupération possible en
donnant accès aux appartements lors des relevés.
Le poste budgétaire, correspondant au personnel, représente dans les
dépenses générales, 80 479,81 €, soit 47,5% du total.
L’augmentation de salaire de 5% suggérée par le syndic n’a pas été
retenue. A ce jour, nous sommes en effet tout à fait conformes au
salaire minimum conventionnel.
Les recettes du parking sont en baisse, le loyer mensuel étant passé
de 72 € à 50 € afin de s’aligner sur les tarifs proposés par les
autres copropriétés de l’ASL.
Nous avons en effet constaté que certains préféraient louer au tarif
le plus avantageux
.
Nous profitons de ce point pour rappeler aux copropriétaires qu’il
reste deux places disponibles.
4/ Ordre du jour
4.1 Changement de Syndic
Les prestations de Loiselet Daigremont n’étant plus à la hauteur de ce
que l’on est en droit d’attendre d’un syndic, le conseil syndical a
lancé un appel d’offres afin de trouver un prestataire au moins aussi
performant et travaillant en toute transparence pour les intérêts de
la copropriété.
Sur les quatre cabinets reçus le choix s’est porté sur le Centre de
Gestion de la Copropriété, dont le siège est à Courbevoie, www.cgcop.com.
L’offre de prestation a été transmise et communiquée aux
copropriétaires.
Suite aux différentes questions posées par les copropriétaires, nous
pouvons ajouter pour les propriétaires bailleurs que les charges
locatives apparaissent :
- sur la répartition des charges annuelles sur le compte de chaque
copropriétaire et,
- sur l’état des charges joint à la convocation de l’assemblée
générale (avec indication de la nature des dépenses).
4.2 Chapeaux sur souches de cheminées
Lors de la visite de fin de chantier des travaux de couverture par la
société Ravier Ruffin, l’architecte, Mr Fraudet, a invité le conseil
syndical à monter sur la partie supérieure du toit.
Nous avons donc pu constater que les cheminées présentes n’étaient pas
couvertes ou que certains chapeaux sur les souches étaient endommagés.
Mr Fraudet, architecte, a précisé qu’en cas de sinistre sur la
toiture, le fait que les souches de cheminées ne soient pas ou mal
couvertes impliquait que nous ne serions pas couverts par l’assurance.
Le conseil syndical a donc pris la liberté de demander un devis.
Lequel a été fait dans la foulée, profitant de la présence de
l’échafaudage.
4.3 Les boites aux lettres
Il est délicat de laisser sous les paillassons des courriers et/ou
objets importants et confidentiels, par respect pour chacun. Par
ailleurs, cela évitera au personnel de monter dans les étages. Un
appel d’offre a été lancé et le conseil syndical a reçu deux sociétés.
Concernant les boites supplémentaires, les boites sont vendues par
deux et on ne peut les dissocier.
5/ Divers
5.1 Demande de Mr Romil – 27ième décision
La chocolaterie (lot 3 du Bâtiment B) est chauffée par l'immeuble et
des charges de chauffage sont payées pour ce lot.
Ce n’est pas le cas du local plongée (lot 4 du bâtiment C) : Mr
Houbihi avait effectivement installé des radiateurs électriques.
Compte tenu de l'état déplorable de l'installation électrique sur ce
lot, Mr Romil a dû faire appel à un professionnel pour obtenir un
Consuel (Norme de l'installation pour un local commercial). Il
n'existe aucun radiateur installé sur le système de chaufferie
générale de l'immeuble.
Tout copropriétaire souhaitant s’en assurer est invité à venir visiter
l'école de plongée pour vérifier cette installation.
5.2 Principe de mise en concurrence (nombre de devis)
Qu’il s’agisse de disjoncteurs à installer lors de la rénovation des
ascenseurs, de demandes concernant l’installation de boutons poussoirs
au 6ième étage de chaque bâtiment ou la simple mise en concurrence des
contrats existants, Loiselet répugne à exercer spontanément sa
prestation sans être relancé un certain nombre de fois, parfois sur
plusieurs mois.
Ce phénomène n’est pas nouveau et fait partie des raisons pour
lesquelles nous avons souhaité nous lancer dans la recherche d’un
nouveau partenaire.
Concernant les devis pour les disjoncteurs, le parti a été pris de
palier le manque de soin de Loiselet sur ce dossier. Le conseil
syndical ne disposant encore une fois que d’un devis et ce malgré
plusieurs demandes, répétées, nous avons souhaité ajouter « mandat est
donné au conseil syndical pour le choix définitif de l’entreprise à
définir » afin de ne pas bloquer la prise de décision ou d’avoir à
convoquer une AG exceptionnelle lors de la mise en œuvre des travaux
de rénovation (prévus à mi 2011).
Monsieur Fernandez nous a précisé hier qu’un nouveau devis (datant
d’octobre….) allait être transmis et ajouté.
5.3 ASL et stationnement
Nous profitons de cette note d’information pour rappeler que l’ASL est
gérée par le Cabinet Dreux Gestion. Notre représentant auprès de ce
cabinet étant notre syndic actuel, Loiselet.
Malgré nos différentes interventions en direct auprès du commissariat,
le stationnement des deux roues est de nouveau en progression. Il est
important de rappeler que l’entretien de cette allée privée représente
des frais assez lourds et que l’encombrement permanent nuit bien
évidemment à la prestation de nettoyage que nous payons.
Une démarche en concertation avec les autres syndics des copropriétés
ou maisons individuelles concernées par cette ASL est en cours.
Le conseil syndical se tient à votre disposition pour tout complément
d’informations.
Marc Dédéi
Nov 11, 2010, 9:00:47 AM11/11/10
to copropr...@googlegroups.com
Bonjour,
En effet, il serait dommage de ne pas avoir pris connaissance des points à traiter notamment du sinistre « Dossier Bineau Pinault » qui a déjà coûté 76 000 € à l’ensemble de la copropriété sans aucun règlement des causes réelles (un colonne d’eaux pluviales à 3000 € ?).
Je vous serai gré d’annexer mes réponses à votre dossier :
1- La rédaction de la 15ième décision ne pose aucun problème.
Oui, elle pose problème car elle oblige les copropriétaires à donner 1 réponse pour 2 questions :
- doit-on attaquer les assurances ?
- doit-on rembourser à Me Bineau Pinault des sommes supplémentaires alors que l’année dernière nous avons déjà voté un remboursement de 10 000 € où tout était compris même les frais d’avocat.
2- Le sinistre lui-même.
Il semble que l’on arrive à la conclusion habituelle depuis la mise en copropriété de l’immeuble ; en effet, tous les sinistres de 2004 à 2008 de dégâts des eaux de ce type ont été liés aux colonnes d’eaux pluviales en fonte qui deviennent poreuses ou des manchons des mêmes colonnes qui n’avaient pas été changés lors des changements de colonnes.
Des modificatifs d’une colonne d’eaux pluviales avaient déjà été réalisés en 2005 et il semble que nous ayons engagé des sommes importantes pour rien et pour faire face à une procédure judiciaire engagé par ce copropriétaire où tous les intervenants se sont couverts face aux risques.
Je me permets donc pour l’information de tous de revenir sur cet historique :
- en 2005, des interventions ont été réalisées par la Société Delasserra et cela semblait avoir réglé les problèmes puisque le conseil syndical de l’époque auquel je participais à l’époque n’a pas eu de nouvelles de Me BINEAU sur ce sujet entre mi 2005 et fin 2007
- en fin 2007 – début 2008, le conseil syndical à pousser le syndic à régler ce problème et M. Ibos (propriétaire en dessous de Me BINEAU participant au conseil syndical) lui-même impliqué dans le sinistre était régulièrement en contact avec ME BINEAU sur le sujet
- lors de l’AG de fin 2008, M. PINAULT est venu et à demander de voter 20 K€ pour engager une action plus en profondeur avec un expert et cela a été voté ; et le lendemain de ce vote, ce copropriétaire a engagé une procédure à l’encontre de la copropriété,
- lors de l’AG de 2009, re-vote de 45 000 € pour faire des travaux sur la toiture »
Donc le sujet principal n’est pas de continuer à dépenser mais d’engager une procédure contre les intervenants respectifs ayant entrainé la copropriété dans des dépenses importantes.
Je pense que la copropriété doit recouvrer ces sommes plus qu’importantes et surement engagées pour rien; et j’aborderai ce sujet le jour de l’AG.
Cordialement.
Marc DEDEI
De : copropr...@googlegroups.com [mailto:copropr...@googlegroups.com] De la part de Copropriete
Bertalot-Silvestre
Envoyé : jeudi 11 novembre
2010 12:05
À :
Copropriete-Bertalot-Silestre
Objet : note informative
concernant l'assemblée générale du 30 novembre 2010
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