Lei permite negociar espaço aéreo sobre imóvel...
Carlos
Lei permite negociar espaço aéreo sobre imóvel
25/03/2011
Não é novidade o fato de
um apartamento com vista para o mar ou outra paisagem privilegiada custar até
40% mais do que outro nas vizinhanças, que não conta com o benefício. Também é
fartamente conhecido que, dependendo da localização, um apartamento em tal
condição pode ser desvalorizado na mesma proporção, se um novo edifício surgir
à frente, bloqueando a visão da paisagem.
O fato desconhecido por muitos vem agora. Embora intitulada “direito de superfície”,
há uma legislação específica que permite a compra (e, portanto, a venda) do
espaço aéreo sobre um imóvel. Este direito está previsto na Lei 10.257/01, mais
conhecida como Estatuto da Cidade.
Quem já está dando tratos à bola para acionar os responsáveis pelo edifício que
lhe roubou a vista, pode tirar o cavalinho da chuva. Não é assim que funciona,
pois uma lei não pode conflitar com outras. Significa que, uma vez aprovada nos
órgãos competentes e tendo cumprido as exigências legais, uma edificação não é
passível de ação judicial por conta de estreitar horizontes.
Caso real - Como óbvio, o espaço aéreo relativo ao terreno tem o campo
projetado na vertical (nem pense em pleitear negócio argumentando possuir
trecho de rota de avião, porque não terá respaldo legal). Por exemplo: quando
uma residência térrea ou assobrada é vendida para que ali seja erguido um
edifício, o espaço aéreo sobre ela está implícito na venda, caso contrário o
terreno não poderia abrigar um espigão.
Há, pelo menos, um fato real que ilustra negociação de espaço aéreo. Uma
incorporadora adquiriu terrenos em Ipanema, RJ. Em frente às áreas adquiridas
havia (e há) uma clínica que os incorporadores também desejaram comprar,
justamente para garantir que, no futuro, não fosse erguido ali outro edifício,
prejudicando a vista para o mar.
Ocorreu que o proprietário não desejava vender o imóvel, mas aceitou negociar o
seu espaço aéreo com os empreendedores. Estes, apoiados pela Lei 10.257/01,
adquiriram o direito do espaço aéreo da clínica e, posteriormente, o
transferiram para os compradores de imóveis no empreendimento. Para ter
validade, uma negociação do gênero deve ter escritura pública registrada no
Cartório de Imóveis.
Com a atitude preventiva – esta sim, permitida pela lei, os incorporadores
garantiram para seus clientes a manutenção da vista eterna. Agora, caberá aos
proprietários dos imóveis manterem o privilégio, porque se decidirem abrir mão
poderão transferi-lo a terceiros, o que é permritido pelo artigo da Lei 10.257/01.
A seguir, reprodução do trecho do Estatuto da Cidade que faz referência ao
tema.
Seção VII
Do direito de superfície
Art. 21. O proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície
do seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado, mediante escritura
pública registrada no cartório de registro de imóveis.
§ 1o O direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou
o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato
respectivo, atendida a legislação urbanística.
§ 2o A concessão do direito de superfície poderá ser gratuita ou onerosa.
§ 3o O superficiário responderá integralmente pelos encargos e tributos que
incidirem sobre a propriedade superficiária, arcando, ainda, proporcionalmente
à sua parcela de ocupação efetiva, com os encargos e tributos sobre a área
objeto da concessão do direito de superfície, salvo disposição em contrário do
contrato respectivo.
§ 4o O direito de superfície pode ser transferido a terceiros, obedecidos os
termos do contrato respectivo.
§ 5o Por morte do superficiário, os seus direitos transmitem-se a seus
herdeiros.
Art. 22. Em caso de alienação do terreno, ou do direito de superfície, o
superficiário e o proprietário, respectivamente, terão direito de preferência,
em igualdade de condições à oferta de terceiros.
Art. 23. Extingue-se o direito de superfície:
I – pelo advento do termo;
II – pelo descumprimento das obrigações contratuais assumidas pelo
superficiário.
Art. 24. Extinto o direito de superfície, o proprietário recuperará o pleno
domínio do terreno, bem como das acessões e benfeitorias introduzidas no
imóvel, independentemente de indenização, se as partes não houverem estipulado
o contrário no respectivo contrato.
§ 1o Antes do termo final do contrato, extinguir-se-á o direito de superfície
se o superficiário der ao terreno destinação diversa daquela para a qual for
concedida.
Leu o parágrafo terceiro? Parece deixar uma brecha para o Kassab cobrar IPTU.
Já que a intenção é não ocupar o espaço aéreo, se o prefeito paulistano
conseguir medir para cobrar, o imposto será progressivo.
Fonte: Terra Economia
--
Carlos Rocha
Fortaleza/CE -BR
+55 85 9977 2212