Dúvida - Laudo Técnico
Leonardo Ruoso Vendramini
Estou com um cliente que quer um laudo técnico para se resguardar.
O Caso é o seguinte, ele quer começar a construir e tem um vizinho que tem um sobrado no fundo da casa. Neste sobrado possui trincas.
Claro que agora que vai começar a construir está com medo da pessoa do sobrado no futuro dizer que as trincas são porque ele construiu.
Assim me pediu um Laudo.
Gostaria da ajuda dos amigos sobre como proceder nesta situação, que tipo de laudo é, etc.
Obrigado.
Engenheiro Mauro Machado
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Trajano Oliveira
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Roberto Watanabe
Prezado Leonardo.
Não entre de sola no assunto pois conheço muitos engenheiros que entraram bem fazendo laudos que são usados como provas em ações na Justiça.
O ramo de perícias é muito bom mas é preciso tomar muito cuidado e ter uma certa experiência que você adquire acompanhando (como auxiliar) algumas perícias.
O assunto é vasto e tem muitas nuanças. Então preparei um texto (que acabou ficando meio extenso) mas acho que vai te dar uma boa visão sobre o tema.
Conflitos ENTRE CONSTRUTOR e MORADOR
CONSTRUTOR: A pessoa que constrói uma obra. Pode ser uma construtora (pessoa jurídica) ou um empreiteiro (pessoa física) ou o próprio proprietário que gosta de meter a mão na massa.
MORADOR: A pessoa que possui um imóvel e que já morava antes da construção do prédio vizinho.
Os conflitos que ocorrem entre Construtor e Morador estão previstos no Código Civil brasileiro e, dependendo do tipo de conflito, um ou outro artigo do CC deve embasar a ação cível junto à Justiça.
SITUAÇÃO 1 – O vizinho faz muito barulho e não consigo dormir.
SITUAÇÃO 2 – Colocaram uma placa que anuncia a construção de um prédio no terreno vizinho e estou com receio da construção do prédio causar danos na minha casa.
SITUAÇÃO 3 – Vou começar a construir um prédio e notei que a vizinhança é constituída de muitas casas velhas.
SITUAÇÃO 4 – A construção vizinha produz vibrações e trepidações que estão afetando a estabilidade da minha casa.
SITUAÇÃO 5 – O morador vizinho alega que na casa dele apareceram muitas trincas ocasionadas pela obra que estou construindo.
SITUAÇÃO 6 – O morador vizinho alega que a casa dele está afundando embora eu tenha concluído a construção do prédio há muitos anos.
Em qualquer caso de “pedido de socorro” ao Poder Judiciário devemos contratar um Profissional de Direito (vulgo Advogado) pois só ele pode alegar desobediência à Lei.
Da mesma forma que dizer se determinado fenômeno é uma TRINCA ou uma FISSURA é atribuição exclusiva do Profissional da Construção (Arquiteto, Engenheiro ou Técnico de Edificações) e quem dizê-lo sem sê-lo estará incorrendo no crime de Falsidade Ideológica aquele que quer dizer que determinado Direito Previsto em Lei foi ferido só pode ser um Profissional de Direito.
Por isso, qualquer das partes (construtor ou morador) envolvido numa das situações acima enumeradas deve, antes de tudo, procurar um Advogado para orientá-lo sobre as ações cabíveis junto ao poder judiciário. Depois de ter claro os caminhos a seguir, o interessado deve contratar os Serviços do Advogado para representá-lo na ação. As pessoas não podem nem chegar perto de um Juiz e só pode fazê-lo por meio de um profissional que tenha OAB.
Há exceções, é claro, como nas ações no Juizado Especial Cível mas são só para ações de pequena monta (menos de 20 salários mínimo) o que, evidentemente, não atende aos casos relativos a trincas, recalques e infiltrações.
O Profissional de Direito, da mesma forma que na Engenharia, tem diversas especialidades para fazer um bom encaminhamento na Justiça Cível. Um problema de fundações deve ser analisado por um Engenheiro com especialização em fundações pois o curso de graduação dá Noções Gerais sobre estrutura, fundações, etc. e da mesma forma, o curso de Direito também dá Noções Gerais sobre Direito de Família, Direito Tributário, Direito do Trabalho, etc.
Embora seja atribuição do profissional de direito explicar cada tipo de ação, vou dar umas pinceladas sobre as leis que regem cada uma das situações.
Antes de mais nada, vamos diferenciar Responsabilidade Subjetiva de Responsabilidade Objetiva pois o encaminhamento no Judiciário é feito de forma diferente.
O sistema geral é o da Responsabilidade Civil Subjetiva que se funda na teoria da culpa: Para que haja o dever de indenizar é necessária a existência:
· do dano,
· do nexo de causalidade entre o fato e o dano e
· a culpa lato sensu (culpa-imprudência, negligência ou imperícia; ou dolo) do agente.
O sistema subsidiário é o da Responsabilidade Civil Objetiva que se funda na teoria do risco: Para que haja o dever de indenizar é irrelevante a conduta (dolo ou culpa) do agente, pois basta:
· a existência do dano e
· do nexo de causalidade entre o fato e o dano.
Observe que a diferença entre uma e outra é a necessidade da existência da culpa.
Haverá Responsabilidade Civil Objetiva quando a lei assim o determinar (caso do Código de Defesa do Consumidor) ou quando a atividade habitual do agente, por sua natureza, implicar risco para o direito de outrem. Por exemplo, uma padaria que usa forno a lenha e que deixa a lenha empilhada na calçada oferecendo risco aos transeuntes ou uma quando uma obra deixa uma pilha de tijolos na calçada ou a construtora vai usar um bate-estaca que faz barulho e causa trepidações no solo. Na Responsabilidade Civil Objetiva não adianta alegar que "não teve culpa". O simples fato do Engenheiro determinar que os tijolos devem ser descarregados do caminhão e serem empilhados na calçada já caracteriza a sua Responsabilidade.
A Responsabilidade objetiva é amparada pelo artigo 186:
Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.
Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limite impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.
O Construtor, ao receber autorização da Prefeitura para construir, materializado pelo Alvará de Construção, adquire o Direito de Construir MAS esse direito deve ser exercido com razoabilidade e sem exagero. Usar um bate-estaca sim mas não um bate-estaca velho e barulhento.
Ao mesmo tempo, o Sr. Jaime que é um trabalhador que é Guarda Noturno e que por isso mesmo trabalha no período noturno tem todo direito de dormir durante o dia.
Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.
Então, não importa o horário, o sr. Jaime tem o direito de dormir. Esse negócio de fazer silêncio somente depois das 22 horas é gozação. O silêncio deve ser respeitado a qualquer hora do dia ou da noite. Está no Código Civil que é uma Lei Federal.
Então, para evitar que a obra seja interrompida Por Embargo, a boa Construtora faz, antes de começar a obra, um amplo levantamento em toda a vizinhança e encontrando casos como o do sr. Jaime, entra em contato com ele para estudar a melhor alternativa para que a obra não venha a perturbar o sossego a que ele tem direito.
Da mesma forma com que a Construtora desenvolve uma série de preocupações para não causar prejuízos aos vizinhos, estes Vizinhos também podem desenvolver uma série de ações logo que ficar sabendo que será construído um novo prédio, por isso mesmo e para isso é que é exigido da Construtora a colocação de uma PLACA anunciando a todos a sua intenção de construir um prédio.
Art. 1.281. O proprietário ou o possuidor de um prédio em que alguém tenha direito de fazer obras, pode, no caso de dano iminente, exigir do autor delas as necessárias garantias contra o prejuízo eventual.
Os danos mais comuns são aqueles provocados por escavações no terreno. O alívio das tensões geológicas em se propagando para a vizinhança ocasiona recalques nos edifícios.
Art. 1.311. Não é permitida a execução de qualquer obra ou serviço suscetível de provocar desmoronamento ou deslocação de terra, ou que comprometa a segurança do prédio vizinho, senão após haverem sido feitas as obras acautelatórias.
Então, qualquer proprietário pode EXIGIR da Construtora a execução das Obras Acautelatórias como a instalação de escoras, muros de arrimo, injeção de cortinas de contenção, etc. antes de dar início às obras de construção do novo prédio.
Não podemos esquecer que o fato da Construtora TER FEITO as tais Obras Acautelatórias não a exime das responsabilidades decorrentes pois:
Parágrafo único. O proprietário do prédio vizinho tem direito a ressarcimento pelos prejuízos que sofrer, não obstante haverem sido realizadas as obras acautelatórias.
NOTAS IMPORTANTES:
Entende-se por vizinho não apenas o imóvel fronteiriço, que fica grudado na obra, podendo ser uma casa localizada a centenas de metros da obra. Eu mesmo já realizei uma vistoria num condomínio cujo jardim e guarita afundaram e procurando a causa descobri uma obra que tinha feito o rebaixamento do lençol freático e esta obra ficava a mais de 200 metros do condomínio.
Por OBRA devemos entender "qualquer obra de construção" e não apenas as obras particulares, isto é, devemos considerar também as obras públicas como metrô, viaduto, avenida, rede de água, de gás, de telefonia, etc.
Por haver legislação específica no Código Civil, qualquer ação (mandar parar a obra, exigir o pagamento de prejuízos) deve ser feita na Justiça Cível. Algumas pessoas, desconhecendo este fato, vai reclamar na Prefeitura, que no caso do Direito de Vizinhança nada pode fazer pois a Prefeitura, pela Nova Constituição Federal (a de 1988) fiscaliza apenas o Uso e a Ocupação do Imóvel.Esclareço: USO é o tipo de uso que se faz (Residencial, Padaria, etc.) e OCUPAÇÃO se refere a como o terreno é ocupado, ser tem recuos, taxa de ocupação, etc. A Prefeitura não se intromete mais nos detalhes da obra, se tem escada, se tem ventilação, se tem garagem. Esses detalhes são regulamentados pelas normas NBR.
Mais alguns artigos interessantes:
Art. 1.301. É defeso (proibido) abrir janelas ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho.
Art. 1.302. O proprietário pode, no lapso de ano e dia após a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio;
Art. 1.303. Na zona rural, não será permitido levantar edificações a menos de três metros do terreno vizinho.
Art. 1.308. Não é lícito encostar à parede divisória chaminés, fogões, fornos ou quaisquer aparelhos ou depósitos suscetíveis de produzir infiltrações ou interferências prejudiciais ao vizinho.
Art. 1.312. Todo aquele que violar as proibições estabelecidas nesta Seção é obrigado a demolir as construções feitas, respondendo por perdas e danos.
SITUAÇÃO 1 – O vizinho faz muito barulho e não consigo dormir.
Quando tem um vizinho barulhento, algumas pessoas logo pensam no PSIU que é um programa da Prefeitura que regula o funcionamento de estabelecimentos.
Vizinhos barulhentos, não importa se o vizinho é uma Pessoa Jurídica ou o cachorro da “madame” que fica latindo o tempo todo, deve ser tratado
SITUAÇÃO 2 – Colocaram uma placa que anuncia a construção de um prédio no terreno vizinho e estou com receio da construção do prédio causar danos na minha casa.
Você pode contratar uma Vistoria ou entrar com uma ação pedindo que o Estado produza PROVAS ANTECIPADAS, isto é feito por uma Perícia Judicial onde o Perito Judicial (nomeado pelo Juiz) vai produzir Provas Antecipadas, isto é, as trincas (que seriam as provas) ainda não existem mas vão aparecer.
No caso da Perícia Particular, o perito deve produzir provas de que não há dano em nenhuma parte do edifício. Já fiz muitas e dá um trabalho danado pois o laudo contém as fotografias de todas as parede, de todos os tetos e de todos os pisos da casa. São laudos volumosos e com milhares de fotografias.
SITUAÇÃO 3 – Vou começar a construir um prédio e notei que a vizinhança é constituída de muitas casas velhas.
O Construtor deve contratar um Perito (Arquiteto ou Engenheiro com especialização em Danos causados por obras) que vai dar uma olhada nos edifícios vizinhos e traçar um mapa da provável área ou região afetada pela obra.
Com base nesse mapa, o Construtor vai contratar as Vistorias de Constatação que vai registrar, em cada imóvel, os danos já existentes. Dá muito trabalho pois o contato com as dezenas de vizinhos pedindo autorização para entrar na casa para levantar os problemas já existentes nem sempre é bem recebido pelos moradores. Inventam tudo quanto é desculpa do tipo “não dá para entrar no quarto pois a mãe está doente” ou “só pode entrar na casa quando o marido estiver, geralmente no sábado”, etc.
SITUAÇÃO 4 – A construção vizinha produz vibrações e trepidações que estão afetando a estabilidade da minha casa.
A gente pensa logo em “mandar embargar a obra” e muitos procuram a Prefeitura como se ela tivesse esse poder. Não tem. A Prefeitura só manda parar uma obra se ela não tiver o Alvará de Construção.
Só o Poder Judiciário tem poder para mandar parar uma obra e este ato não é chamado de EMBARGO. O termo certo é Nunciação de Obra Nova. Encontrei muitos Advogados que nunca tinham ouvido falar em Nunciação de Obra Nova.
SITUAÇÃO 5 – O morador vizinho alega que na casa dele apareceram muitas trincas ocasionadas pela obra que estou construindo.
O Vizinho é obrigado a PROVAR que o dano está sendo causado, diretamente, pela minha obra e para isso ele tem que contratar um Perito que vai elaborar um Laudo onde será estabelecido o que a Justiça chama de NEXO-CAUSAL, isto é, um raciocínio onde se mostra que o EFEITO (trinca na casa) é causada pela CAUSA (alívio de tensão geológica pela escavação).
No laudo, o Perito deve demonstrar a sua EXPERTISE na matéria e por isso nem todo Engenheiro ou Arquiteto tem competência para este tipo de trabalho.
O Vizinho pode pedir para a Justiça fazer a Vistoria Cautelar. Pode também se valer da Justiça Gratuita para não ter que pagar Advogados ou Engenheiros.
SITUAÇÃO 6 – O morador vizinho alega que a casa dele está afundando embora eu tenha concluído a construção do prédio há muitos anos.
O Construtor pensa que a responsabilidade dele é de no máximo 5 anos. Ledo engano. A responsabilidade do Construtor não cessa nunca. Mesmo depois de 50 anos, se a gente conseguir provar na Justiça a responsabilidade do Construtor ele é obrigado a reparar o dano.
POR FIM, uma última recomendação ao Profissional da Construção (Arquiteto, Engenheiro ou Técnico de Edificações) que pretende elaborar Laudos de Vistoria para municiar Ações de Responsabilidade na Justiça Cível: Lembrem-se que na Justiça, toda ação vai terminar com um VENCEDOR e um PERDEDOR e o perdedor é obrigado a PAGAR todas as despesas e custas havidas no processo e os custos são, geralmente muito elevados pois toda ação tem pelo menos 2 Advogados (um que é o representante do Processante e outro do Processado) e pelo menos 3 Peritos (Um que é o Perito Judicial, outro que é o Assistente do Processante e outro do Processado) e todas as despesas e honorários profissionais desse pessoal todo será pago pelo PERDEDOR e sempre haverá a possibilidade do perdedor alegar que perdeu por que você fez um Laudo fraco e mal feito.
Abraços,
Roberto
Massaru Watanabe
Tel.: (11) 2671-0466
Engenheiro Civil - Poli-USP/1972
Registro no Conselho Regional de Engenharia -
CREA n0 0600.36232-1
Email: rob...@ebanataw.com.br
Site: www.ebanataw.com.br/pericias
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Prezados Colegas, o grupo no Facebook está formado, entre e participe:
http://www.facebook.com/groups/clubeface/
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Você recebeu essa mensagem porque está inscrito no grupo "Clube dos Engenheiros Civis" dos Grupos do Google.
Para cancelar inscrição nesse grupo e parar de receber e-mails dele, envie um e-mail para ClubedosEngenheiro...@googlegroups.com.
Para mais opções, acesse https://groups.google.com/d/optout.
cla...@ctbengenharia.com.br
Oi Leonardo.
Você precisa de um Laudo de Condições Existentes de Vizinhança.
Precisa da anuência dos vizinhos para conhecer os imóveis e fotografar as condições em que estão antes de iniciar as obras.
Se possível fazer o monitoramento das trincas existentes, bem como as condições das coberturas e até dos revestimentos e sistema hidráulico.
Um abraço.
Cláudio
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