Kleine Anpassung bei Mieterwechsel...

[Patrick Rudin]

Heute veröffentlicht. Kein Grund zur Freude...


4A_183/2020


Urteil vom 6. Mai 2021

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Hohl, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Kiss, Niquille,
Bundesrichter Rüedi,
Bundesrichterin May Canellas,
Gerichtsschreiber Gross.

Verfahrensbeteiligte
A.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Jürg P. Müller,
Beschwerdeführerin,

gegen

B.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Daniel Petazzi, Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Anfechtung Anfangsmietzins, Orts- und Quartierüblichkeit,

Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich, II.
Zivilkammer, vom 2. März 2020 (NG190019-O/U).


Sachverhalt:

A.
Mit Mietvertrag vom 30. März bzw. 4. April 2017 mietete B.________
(Mieterin, Beschwerdegegnerin) von der A.________ AG (Vermieterin,
Beschwerdeführerin) per 16. April 2017 eine 2-Zimmerwohnung (4. OG) an
der U.________strasse in V.________. Vereinbart wurde ein monatlicher
Nettomietzins von Fr. 1'060.-- zuzüglich einer Akontozahlung von Fr.
55.-- für Heiz- und Warmwasserkosten sowie von Fr. 110.-- für
Betriebskosten. Mit Formular vom 30. März 2017 teilte die Vermieterin
der Mieterin den von der Vormieterin zuletzt geschuldeten sowie den
neuen Mietzins mit. Der frühere Nettomietzins belief sich auf monatlich
Fr. 738.-- (bei gleichen Akontozahlungen für Nebenkosten). Zur
Begründung der Mietzinserhöhung führte die Vermieterin eine "Anpassung
an die orts- und quartierüblichen Verhältnisse" an.

B.
Mit Eingabe vom 2. Mai 2017 stellte die Mieterin bei der
Schlichtungsbehörde des Bezirkes Zürich das Begehren, es sei der
Anfangsmietzins für missbräuchlich zu erklären. Nachdem an der
Schlichtungsverhandlung keine Einigung erzielt werden konnte,
unterbreitete die Schlichtungsbehörde den Parteien einen
Urteilsvorschlag. Dieser wurde von der Vermieterin abgelehnt, worauf ihr
die Klagebewilligung erteilt wurde. Mit Klage vom 14. September 2017
beantragte die Vermieterin beim Mietgericht Zürich, es sei der
Anfangsmietzins von netto Fr. 1'060.-- pro Monat für die von der
Mieterin gemietete 2-Zimmerwohnung (4. OG) in der Liegenschaft
U.________strasse, V.________, kostenfällig als nicht missbräuchlich zu
erklären. Eventualiter sei der vom Gericht als nicht missbräuchlich
erachtete Nettomietzins für die Wohnung gerichtlich festzulegen.
Zur Begründung der Orts- und Quartierüblichkeit des Mietzinses reichte
die Vermieterin ein Privatgutachten von Prof. Dr. C.________ von der
Hochschule X.________ ins Recht und offerierte insgesamt 23
Vergleichsobjekte, die hinsichtlich Lage, Grösse, Bauperiode,
Ausstattung und Zustand mit der von der Mieterin gemieteten Wohnung
vergleichbar seien und für die durchwegs ein höherer Nettomietzins
bezahlt werde. Die Mieterin stellte die Vergleichbarkeit der Objekte in
Abrede.
Mit Urteil vom 26. August 2019 erklärte das Mietgericht den monatlichen
Nettomietzins von Fr. 1'060.-- als missbräuchlich und setzte diesen
rückwirkend per Mietbeginn auf Fr. 855.-- fest (zzgl. einer monatlichen
Akontozahlung von insgesamt Fr. 165.--).
Eine dagegen gerichtete Berufung wies das Obergericht des Kantons Zürich
mit Urteil vom 2. März 2020 ab.

C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen vom 27. April 2020 beantragt die
Vermieterin dem Bundesgericht, das angefochtene Urteil des Obergerichts
vom 2. März 2020 sei kostenfällig aufzuheben und demgemäss sei der
Anfangsmietzins von netto Fr. 1'060.-- pro Monat für die von der
Beschwerdegegnerin gemietete 2-Zimmerwohnung (4. OG) in der Liegenschaft
U.________strasse, V.________, als nicht missbräuchlich zu erklären.
Eventualiter sei die Sache zur Ergänzung des Verfahrens und neuer
Entscheidung an das Obergericht oder das Mietgericht zurückzuweisen.
Die Beschwerdegegnerin beantragt, die Beschwerde kostenfällig abzuweisen
und das Urteil des Obergerichts zu bestätigen. Das Obergericht hat auf
Vernehmlassung verzichtet.


Erwägungen:

1.
Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die
Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu gehören sowohl
die Feststellungen über den streitgegenständlichen Lebenssachverhalt als
auch jene über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens,
also die Feststellungen über den Prozesssachverhalt (BGE 140 III 16 E.
1.3.1 mit Hinweisen). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der
Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich
unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG
beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei
"willkürlich" (BGE 140 III 115 E. 2; 135 III 397 E. 1.5). Überdies muss
die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend
sein können (Art. 97 Abs. 1 BGG).
Für eine Kritik am festgestellten Sachverhalt gilt das strenge
Rügeprinzip von Art. 106 Abs. 2 BGG (BGE 140 III 264 E. 2.3 mit
Hinweisen). Die Partei, welche die Sachverhaltsfeststellung der
Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen,
inwiefern diese Voraussetzungen erfüllt sein sollen (BGE 140 III 16 E.
1.3.1 mit Hinweisen). Wenn sie den Sachverhalt ergänzen will, hat sie
zudem mit präzisen Aktenhinweisen darzulegen, dass sie entsprechende
rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den
Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (BGE 140 III 86 E. 2).
Genügt die Kritik diesen Anforderungen nicht, können Vorbringen mit
Bezug auf einen Sachverhalt, der vom angefochtenen Entscheid abweicht,
nicht berücksichtigt werden (BGE 140 III 16 E. 1.3.1).

2.
Zu beachten ist, dass das Bundesgericht in die Beweiswürdigung des
Sachgerichts nur eingreift, wenn diese willkürlich ist. Willkür liegt
nach der Rechtsprechung nicht schon dann vor, wenn eine andere Lösung
ebenfalls in Betracht zu ziehen oder gar vorzuziehen wäre, sondern
bloss, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit
der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder
einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender
Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft (BGE 141 III 564 E. 4.1;
140 III 16 E. 2.1; je mit Hinweisen). Die Beweiswürdigung ist mithin
nicht schon dann willkürlich, wenn sie nicht mit der Darstellung der
beschwerdeführenden Partei übereinstimmt, sondern bloss, wenn sie
offensichtlich unhaltbar ist (BGE 141 III 564 E. 4.1; 135 II 356 E.
4.2.1). Dies ist dann der Fall, wenn das Gericht Sinn und Tragweite
eines Beweismittels offensichtlich verkannt hat, wenn es ohne sachlichen
Grund ein wichtiges und entscheidwesentliches Beweismittel
unberücksichtigt gelassen oder wenn es auf der Grundlage der
festgestellten Tatsachen unhaltbare Schlussfolgerungen gezogen hat (BGE
140 III 264 E. 2.3; 137 III 226 E. 4.2). Inwiefern die Beweiswürdigung
willkürlich sein soll, ist in der Beschwerde klar und detailliert
aufzuzeigen (BGE 134 II 244 E. 2.2).

3.
Unbestritten ist, dass es sich bei der vermieteten Liegenschaft mit
Baujahr 1933, welche die Beschwerdeführerin 1948 erworben hat, um eine
Altbaute handelt. Umstritten ist hingegen, ob der vereinbarte
Anfangsmietzins gemäss Art. 269a lit. a OR im Rahmen der orts- und
quartierüblichen Mietzinse liegt. Dabei ist namentlich umstritten, wer
vorliegend den Beweis für die Quartierüblichkeit zu erbringen hatte.

3.1.

3.1.1. Gemäss Art. 270 Abs. 1 OR kann der Mieter den Anfangsmietzins
anfechten und dessen Herabsetzung verlangen, wenn der betreffende Betrag
missbräuchlich im Sinne von Art. 269 und Art. 269a OR ist, namentlich
wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird (Art.
269 OR). Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie im
Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen (Art. 269a lit.
a OR).
Die Kontrolle der Zulässigkeit des Anfangsmietzinses kann nur mithilfe
der absoluten Methode vorgenommen werden; mit dieser kann konkret
überprüft werden, ob der Mietzins der Vermieterin mit Blick auf die von
ihr zu tragenden Kosten oder die Marktpreise keinen übersetzten Ertrag
verschafft (BGE 147 III 14 E. 4.1 mit Hinweisen). Bei Altliegenschaften
hat das Kriterium der orts- und quartierüblichen Mietzinse Vorrang
gegenüber dem Kriterium des Nettoertrages (BGE 139 III 13 E. 3.1.2; 124
III 310 E. 2b S. 312 in fine; Urteil 4A_400/2017 vom 13. September 2018
E. 2.2, nicht publ. in: BGE 144 III 514).

3.1.2. Um die orts- und quartierüblichen Mietzinse zu bestimmen, ist
gemäss Art. 11 der Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht
von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG; SR 221.213.11) auf die Mietzinse
für Wohnräume abzustellen, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand
und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind (Abs. 1). Ausser
Betracht fallen Mietzinse, die auf einer Marktbeherrschung durch einen
Vermieter oder eine Vermietergruppe beruhen (Abs. 3). Amtliche
Statistiken sind zu berücksichtigen (Abs. 4).
Für einen Nachweis der Quartierüblichkeit durch Statistiken (Art. 11
Abs. 4 VMWG) müssen diese den Anforderungen von Art. 11 Abs. 1 VMWG
entsprechen. Der Gebrauch einer amtlichen Statistik kommt demnach
grundsätzlich nur in Frage, wenn diese Lage, Grösse, Ausstattung,
Zustand und Bauperiode der erfassten Objekte gebührend berücksichtigt
(BGE 147 III 14 E. 4.1.2.2; 114 II 361 E. 3).
Die quartierüblichen Mietzinse dürfen nicht aufgrund eines
Gesamteindrucks bestimmt werden, sondern der Richter hat sich an die in
Art. 11 VMWG vorgegebenen und in der Rechtsprechung präzisierten
Kriterien zu halten, nämlich entweder offizielle Statistiken, die den
jüngsten Entwicklungen der Mietzinse Rechnung tragen, oder mindestens
fünf Vergleichsobjekte, die in Bezug auf die in Art. 11 Abs. 1 VMWG
genannten Aspekte mit dem strittigen Mietobjekt vergleichbar sind; zudem
ist die jüngste Entwicklung von den Mietzinsen der Vergleichsobjekte mit
Blick auf den Referenzzinssatz und den Landesindex der Schweizerischen
Konsumentenpreise zu berücksichtigen (BGE 147 III 14 E. 4.1.2.1 mit
Hinweisen; 141 III 569 E. 2.2.1 und E. 2.2.3).

3.1.3. Die Vorinstanz hielt fest, weder die Beschwerdeführerin noch die
Beschwerdegegnerin habe geltend gemacht, dass für die Stadt Zürich
amtliche Statistiken gemäss Art. 11 Abs. 4 VMWG existieren würden,
welche den Anforderungen von Art. 11 Abs. 1 VMWG genügten. Damit
verbleibt die Methode mit den fünf Vergleichswohnungen, was auch
zwischen den Parteien unbestritten ist. Umstritten ist hingegen die
Frage der Beweislastverteilung.

3.2.

3.2.1. Gemäss BGE 139 III 13 ist Rechtsmissbrauch eine rechtshindernde
Tatsache, für welche die Beweislast der Gegenpartei des Rechtsinhabers
obliegt, woraus sich ergibt, dass die Beweislast betreffend die
Missbräuchlichkeit des vereinbarten Anfangsmietzinses vom Mieter zu
tragen ist, wenn die Vermieterin sich im amtlichen Formular auf die
quartierüblichen Mietzinse berufen hat, um die Erhöhung des Mietzinses
gegenüber demjenigen des Vormieters zu rechtfertigen (BGE 139 III 13 E.
3.1.3.2). Der Nachweis der fünf Vergleichsobjekte, die in Bezug auf die
in Art. 11 Abs. 1 VMWG genannten Aspekte mit dem strittigen Mietobjekt
vergleichbar sein müssen, obliegt somit bei der Anfechtung des
Anfangsmietzinses dem Mieter.

3.2.2. In BGE 139 III 13 hat das Bundesgericht im Falle erheblicher
Mietzinserhöhungen diesen Grundsatz aber gleichzeitig abgeschwächt. Eine
Mietzinserhöhung von 43.61 % im Vergleich zum vorherigen Mietzins wurde
vom Bundesgericht als massiv erachtet. Es sei ersichtlich, dass die
gegenwärtige Wirtschaftslage ("conjoncture économique actuelle";
Entwicklung des Referenzzinssatzes bzw. der Schweizerischen
Konsumentenpreise) eine solche Mietzinserhöhung nicht rechtfertige (BGE
139 III 13 E. 3.1.4). Gemäss BGE 139 III 13 hat die Vermieterin in
diesem Fall die Pflicht, Gegenbeweise anzubieten und zu beweisen, dass
es sich trotz des Anscheins um einen Ausnahmefall handelt, mithin der
Anfangsmietzins nicht missbräuchlich ist. Nach Treu und Glauben müsse
die Vermieterin bei der Beweiserhebung loyal mitwirken, indem sie alle
in ihrem Besitz befindlichen Unterlagen vorlege, die zur Überprüfung des
von ihr im amtlichen Formular angeführten Erhöhungsgrundes nötig seien
(BGE 139 III 13 E. 3.2). Nach dem Gesagten sei die Vermieterin
verpflichtet gewesen, bei der Beweiserhebung mitzuwirken und mindestens
fünf Vergleichsobjekte beizubringen, die ähnliche Merkmale gemäss Art.
11 Abs. 1 VMWG wie die gemietete Sache aufweisen würden (BGE 139 III 13
E. 3.3).

3.2.3. Die dargelegte Rechtsprechung wurde zuletzt im Urteil 4A_191/2018
vom 26. März 2019 E. 3.3.3 wiedergegeben, wobei insbesondere auch auf
kritische Stimmen in der Lehre verwiesen wurde. Auch im Urteil
4A_400/2017 E. 2.2.2.2, nicht publ. in: BGE 144 III 514 und im Urteil
4A_295/2016 vom 29. November 2016 E. 5.3.1 wurde die dargelegte
Rechtsprechung erläutert. Eine Anwendung der Rechtsprechung musste
allerdings in allen drei Urteilen nicht erfolgen. Im Urteil 4A_191/2018
kam das Bundesgericht zum Schluss, die Vorinstanz habe zu Recht das
Kriterium des übermässigen Nettoertrags angewandt (zit. Urteil
4A_191/2018 E. 4.1), in BGE 144 III 514 war nur zu beurteilen, ob eine
Altbaute vorlag, und im Urteil 4A_295/2016 entsprach die vom neuen
Mieter zu bezahlende Miete derjenigen, die der Vormieter bezahlt hatte
(zit. Urteil 4A_295/2016 E. 5.3.1). Eine Anwendung der Rechtsprechung
erfolgte aber im [am selben Tag wie BGE 139 III 13 ergangenen] Urteil
4A_475/2012 vom 6. Dezember 2012).

3.3. Die Tragweite von BGE 139 III 13 ist in der Lehre umstritten.

3.3.1. So führt KOLLER aus, die beweisrechtlichen Erwägungen des
Bundesgerichts seien unklar: Zum einen spreche es von einer Pflicht der
Vermieterin zur Mitwirkung bei der Beweiserhebung, zum andern führe es
aus, der Vermieterin obliege der Gegenbeweis. Das stelle mehr dar, als
eine blosse Mitwirkung bei der Beweiserhebung (vgl. THOMAS KOLLER, Die
mietrechtliche Rechtsprechung des Bundesgerichts im Jahr 2013, ZBJV
139/2014 S. 917 ff., 943). BOHNET/JEANNIN erwägen, ihnen scheine, dass
das Bundesgericht eine Vermutung eingeführt habe, wonach gewisse
Anfangsmietzinse missbräuchlich seien, und das Urteil somit auf die
Frage nach der Mitwirkungspflicht des Vermieters keine Antwort enthalte
(BOHNET/JEANNIN, Beweislast und Mitwirkungspflicht im Verfahren um
Anfechtung des Anfangsmietzinses, in: Festschrift für Thomas Koller,
2018, S. 59 ff., 69). Auch KOLLER führt aus, die Erwägungen des
Bundesgerichts, wonach die Mietzinserhöhung mit Sicherheit ("très
certainement") missbräuchlich sei, weshalb die Vermieterin an der
Beweiserhebung mitzuwirken habe, könnten so interpretiert werden, dass
die klar missbräuchliche Mietzinserhöhung - ermittelt nach der relativen
Methode - eine Vermutung dafür bilde, dass der neue Mietzins - ermittelt
nach der absoluten Methode - missbräuchlich sei (KOLLER, 2013, a.a.O.,
S. 945). Im Gegensatz dazu geht WEBER von einer blossen
Mitwirkungsobliegenheit aus (ROGER WEBER, in: Basler Kommentar,
Obligationenrecht, Bd. I, 7. Aufl. 2019, N. 13a und N 13c zu Art. 270 OR).
Im zitierten Urteil 4A_400/2017 E. 2.2.2.2, nicht publ. in: BGE 144 III
514, nahm das Bundesgericht seine Überlegungen in BGE 139 III 13 auf und
hielt fest, werde der vereinbarte Anfangsmietzins erheblich erhöht, sei
zu vermuten, dass der vereinbarte Mietzins als missbräuchlich anzusehen
sei ("est présumé abusif"), sodass es der Vermieterin obliege, sich auf
Vergleichselemente stützende Gegenbeweise zu erbringen ("incombe au
bailleur d'apporter des contre-preuves fondées sur des éléments
comparatifs"). Aus dieser Formulierung (vgl. auch bereits zit. Urteil
4A_295/2016 E. 5.3.1) ergibt sich, wie auch die Vorinstanz zu Recht
annimmt, dass das Bundesgericht von einer eigentlichen Vermutung und
nicht bloss von einer verstärkten Mitwirkungsobliegenheit ausgeht (vgl.
THOMAS KOLLER, Die mietrechtliche Rechtsprechung des Bundesgerichts im
Jahr 2018, ZBJV 144/2019 S. 529 ff., 533 f.; XAVIER RUBLI, Jurisprudence
choisie en droit du bail, Plädoyer 2019 5 S. 28 ff., 29; vgl. PHILIPPE
CONOD, Contestation du loyer initial; calcul de rendement net; âge d'un
immeuble ancien, Newsletter bail.ch November 2018, S. 3). Nicht
zutreffend ist der Hinweis von WEBER, wonach das Bundesgericht im Urteil
4A_461/2015 vom 15. Februar 2016 E. 3.3.1 klargestellt habe, dass es
bloss um eine verstärkte Mitwirkungsobliegenheit gehe (WEBER, a.a.O., N.
13c zu Art. 270 OR). Das Urteil betrifft - anders als vorliegend - den
Fall, in dem die dem Richter zur Verfügung stehenden Dokumente eine
Bestimmung der Nettorendite nicht ermöglichten (zit. Urteil 4A_461/2015
E. 3.3). Diesbezüglich erwähnt das Bundesgericht die Konstellation, in
der die Vermieterin sich weigere oder es ohne jegliche Rechtfertigung
versäume, die in ihrem Besitz befindlichen Buchhaltungsunterlagen
vorzulegen, womit sie ihre Mitwirkungspflicht verletze (zit. Urteil
4A_461/2015 E. 3.3.1).
Es ist somit präzisierend festzuhalten, dass bei einer erheblichen
Erhöhung des Mietzinses gegenüber dem Vormietverhältnis - über eine
(verstärkte) Mitwirkungsobliegenheit hinaus - von einer tatsächlichen
Vermutung der Missbräuchlichkeit auszugehen ist.

3.3.2. Umstritten ist weiter, was im Hinblick auf die in BGE 139 III 13
begründete Vermutung der Missbräuchlichkeit als erhebliche Erhöhung des
Anfangsmietzinses gilt. In BGE 139 III 13 ging es um eine massive
Erhöhung von 43.61 % (BGE 139 III 13 E. 3.1.1). Im Urteil 4A_475/2012
ging es um eine Erhöhung von 28.97 % für die Wohnung, wobei zudem die
Miete für den - mit separatem Vertrag gemieteten - Parkplatz um 75 %
erhöht wurde (zit. Urteil 4A_475/2012 E. 2.1.1). BGE 139 III 13 erwähnt
allerdings bereits eine Schwelle von 10 % ("[...] trouve tout son sens
dans l'hypothèse où ce dernier, comme en l'espèce, a augmenté le nouveau
loyer de plus de 10 % par rapport à l'ancien loyer."; BGE 139 III 13 E.
3.2). Auch im Urteil 4A_400/2017 wird mit Verweis auf BGE 136 III 82 E.
3.4 eine Erhöhung von mehr als 10 % erwähnt (zit. Urteil 4A_400/2017 E.
2.2.2.2, nicht publ. in: BGE 144 III 514; vgl. auch bereits zit. Urteil
4A_295/2016 E. 5.3.1).
Ein Teil der Lehre schliesst daraus, die Vermutung der
Missbräuchlichkeit gemäss BGE 139 III 13 greife bereits bei einer
Mietzinserhöhung, welche 10 % überschreite (PETER ZAHRADNIK, Fragen im
Zusammenhang mit der Anfechtung der Anfangsmiete und der
Formularpflicht, mp 2014 S. 267 ff., 285 f.; RUBLI, a.a.O., S. 29 f.;
BOHNET/JEANNIN, a.a.O., S. 69; CONOD, calcul de rendement net, a.a.O.,
S. 3; KOLLER, 2018, a.a.O., S. 533 f.). Auch WEBER führt aus, die
Rechtsprechung des Bundesgerichts scheine sich in die Richtung zu
entwickeln, dass dieses die Erheblichkeit im Zusammenhang mit der
Missbrauchsüberprüfung gleichsetze mit der formalen
Anfechtungsvoraussetzung nach Art. 270 Abs. 1 lit. b OR (WEBER, a.a.O.,
N. 13a zu Art. 270 OR).
In den nach BGE 139 III 13 ergangenen Urteilen (zit. Urteile 4A_400/2017
E. 2.2.2.2, nicht publ. in: BGE 144 III 514 und 4A_295/2016 E. 5.3.1)
werden die 10 % zwar erneut erwähnt, aus dem Verweis auf BGE 136 III 82
E. 3.4 geht indes hervor, dass das Bundesgericht die 10 % in Bezug auf
die formelle Voraussetzung für die Anfechtbarkeit des Anfangsmietzinses
nach Art. 270 Abs. 1 lit. b OR heranzieht. Daraus kann nun aber nicht
abgeleitet werden, dass eine Erhöhung von mehr als 10 % bereits als
erhebliche Erhöhung gilt, welche die Vermutung der Missbräuchlichkeit
gemäss BGE 139 III 13 greifen lässt. So werden im Übrigen im Urteil
4A_191/2018 die 10 % nicht mehr erwähnt (zit. Urteil 4A_191/2018 E.
3.3.3).
ROHRER, der die in BGE 139 III 13 begründete Vermutung per se ablehnt,
und darin eine eigentliche Beweislastumkehr erblickt, argumentiert,
soweit man aus BGE 139 III 13 ableiten möchte, die Vermutung greife
schon dann, wenn der Mietzins gegenüber dem früher massgebenden Mietzins
um mehr als 10 % angehoben werde, ergäbe sich die stossende Situation,
dass die Vermieterin immer - und nicht nur im Ausnahmefall - den Beweis
für die Zulässigkeit des Anfangsmietzinses zu erbringen hätte. Abgesehen
von Ausnahmefällen fehle es ja bei einer Erhöhung des Anfangsmietzinses
gegenüber dem vom Vormieter bezahlten Mietzins um weniger als 10 % an
der Voraussetzung für die Inanspruchnahme des Anfechtungsrechts (BEAT
ROHRER, Das schweizerische Mietrecht, 4. Auflage 2018, N. 54 zu Art. 270
OR). Diese Argumentation überzeugt, selbst wenn nicht von einer
(eigentlichen) Beweislastumkehr ausgegangen werden kann (vgl. E. 4.1
hiernach). Die in BGE 139 III 13 statuierte Vermutung der
Missbräuchlichkeit bei einer massiven Mietzinserhöhung mildert die
konkrete Beweisführungslast des für die Missbräuchlichkeit des
Anfangsmietzinses beweisbelasteten Mieters. Sie ist daher mit einer
gewissen Zurückhaltung anzunehmen und kann jedenfalls nicht mit den
formellen Voraussetzungen der Mietzinsanfechtung gemäss Art. 270 Abs. 1
lit. b OR gleichgesetzt werden. Die Vermutung greift daher nicht bereits
dann, wenn der Mietzins um 10 % erhöht wird. Vorausgesetzt ist vielmehr
eine massive Erhöhung des Mietzinses von deutlich über 10 %, welche
nicht durch die Entwicklung des Referenzzinssatzes bzw. der
Schweizerischen Konsumentenpreise (vgl. BGE 139 III 13 E. 3.1.4) erklärt
werden kann. Bei der vorliegend unbestrittenen Erhöhung um 44 % ist dies
der Fall und es greift die Vermutung der Missbräuchlichkeit.

3.4. Die Vorinstanz erwog, gemäss dem Formular vom 30. März 2017, mit
dem die Beschwerdeführerin der Beschwerdegegnerin beim Abschluss des
Mietvertrages den Vormietzins sowie den neuen Mietzins mitgeteilt habe,
sei der Nettomietzins gegenüber dem von der Vormieterin zuletzt (ab Mai
2011) bezahlten Mietzins von Fr. 738.-- auf Fr. 1060.-- (also um knapp
44 %) erhöht worden. Diese massive Erhöhung lasse sich weder durch
Entwicklungen des Referenzzinssatzes bzw. der Schweizerischen
Konsumentenpreise noch durch die lange Dauer des Vormietverhältnisses
erklären. Es gelinge der beweisbelasteten Beschwerdegegnerin damit der
Nachweis des Anscheins der Missbräuchlichkeit (Vermutungsbasis), der im
Ergebnis zu einer Umkehr der Beweislast führe (Vermutung der
Missbräuchlichkeit des Mietzinses als Vermutungsfolge). Es obliege
demnach - so die Vorinstanz - der Beschwerdeführerin, zu beweisen, dass
der vereinbarte Anfangsmietzins den orts- und quartierüblichen
Mietzinsen entspreche. Zu diesem Zweck habe sie fünf mit der strittigen
Wohnung vergleichbare Wohnungen darzulegen. Es sei an der
Beschwerdeführerin, die hierfür notwendigen Eigenschaften der jeweiligen
Vergleichsobjekte substanziiert zu behaupten und gegebenenfalls zu
beweisen. Weiche eine bestimmte Vergleichswohnung mit Bezug auf eines
oder mehrere der relevanten Vergleichsmerkmale - über die jeweilige
Toleranzgrenze hinaus - ab oder bestünden mit Bezug auf die
Vergleichbarkeit bestimmter Wohnungen Unklarheiten, sei es aufgrund
mangelnder Substanziierung oder wegen Beweislosigkeit, so falle das
jeweilige Vergleichsobjekt ausser Betracht. Lägen keine oder weniger als
fünf vergleichbare Wohnungen vor, so habe der von der Beschwerdeführerin
zu erbringende (Gegen-) Beweis der fehlenden Missbräuchlichkeit als
gescheitert zu gelten und es sei von der Missbräuchlichkeit des
vereinbarten Anfangsmietzinses auszugehen.

3.5. Die Beschwerdeführerin macht geltend, die Vermutung der
Missbräuchlichkeit greife nicht, wenn das Vormietverhältnis lange
gedauert habe. Gemäss konstanter Rechtsprechung des Bundesgerichts seien
Mietzinsanpassungen unter Berufung auf veränderte orts- oder
quartierübliche Verhältnisse in einem sogenannt "laufenden"
Mietverhältnis nur zulässig, wenn seit der letzten Mietzinsfestsetzung
ein statistisch relevanter Zeitraum verstrichen sei. Eine knapp
20-jährige Vertragsdauer sei als lange Vertragsdauer zu qualifizieren.
Wenn es während der Vertragsdauer des Vormietverhältnisses möglich
gewesen wäre, den Mietzins angesichts einer ausreichenden statistisch
relevanten Zeitspanne an veränderte orts- oder quartierübliche
Verhältnisse anzupassen, so müsse dies erst recht bei der Neufestlegung
des Anfangsmietzinses gelten. Dabei könne es nicht darauf ankommen, ob
und in welchem Ausmass sich Kostenveränderungen ergeben haben könnten.
In diesem Kontext sei schliesslich von Bedeutung, dass die Vormieterin
der Beschwerdegegnerin am Ende der rund 20-jährigen Mietdauer gegenüber
dem Mietzins zu Beginn (Fr. 862.-- netto pro Monat) gar noch rund Fr.
145.-- netto pro Monat weniger zu bezahlen gehabt habe. Die Vorinstanz
sei zu Unrecht davon ausgegangen, allein die in Prozenten ausgedrückte
Erhöhung des Anfangsmietzinses gegenüber dem von der Vormieterin
bezahlten Mietzins schaffe eine Vermutung für dessen Missbräuchlichkeit.
Ein Anschein der Missbräuchlichkeit könne trotz "erheblicher" Erhöhung
des Anfangsmietzinses gegenüber dem Vormietverhältnis und trotz
rückläufigen relativen Kostenfaktoren (Referenzzinssatz und Teuerung)
nicht aufrechterhalten werden, wenn das Vormietverhältnis während einer
langen Dauer bestanden habe.

3.5.1. Die Vorinstanz hat die lange Dauer des Vormietverhältnisses
erwähnt und kam zum Schluss, die massive Erhöhung lasse sich dadurch
nicht erklären. Sie gibt in E. 3.5 denn auch die erstinstanzlichen
Feststellungen wieder, wonach das Vormietverhältnis rund 20 Jahre
gedauert habe und eine Mietzinsanpassung nach absoluter Methode nie
erfolgt sei. Soweit die Beschwerdeführerin rügt, die Vorinstanz habe
übersehen, dass das Mietverhältnis zwischen ihr und der Vormieterin sehr
lange gedauert habe, ist ihre Rüge somit unbegründet.

3.5.2. Eine andere Frage ist, ob die Vorinstanz die lange Dauer des
Vormietverhältnisses ihrer Bedeutung entsprechend gewürdigt hat.
Die Beschwerdeführerin macht zu Recht geltend, dass sich aus dem
Sachverhalt, der BGE 139 III 13 zugrunde lag, nicht erkennen lässt, dass
das Vormietverhältnis ebenfalls eine derart lange Dauer aufgewiesen und
die Vermieterin den Mietzins während dieser langen Dauer nie nach
absoluter Methode angepasst hat. Auch im Sachverhalt, der dem Urteil
4A_475/2012 zugrunde liegt, finden sich keine Hinweise auf ein lange
dauerndes Vormietverhältnis. Schliesslich wird auch in den Urteilen
4A_191/2018, 4A_400/2017 (teilweise publ. in: BGE 144 III 514) sowie
4A_295/2016 die Bedeutung eines lange dauernden Vormietverhältnisses
nicht thematisiert. Das Bundesgericht befindet vorliegend somit erstmals
über die Bedeutung eines langen Vormietverhältnisses.

3.5.3. Es stellt sich vorab die Frage, bei welcher Zeitspanne überhaupt
von einem langen Vormietverhältnis ausgegangen werden kann. Einen
Anhaltspunkt dafür gibt die Rechtsprechung zur Mietzinsanpassung auf
veränderte orts- oder quartierübliche Verhältnisse in einem sogenannt
"laufenden" Mietverhältnis. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung
kann die Vermieterin die Anpassung an die orts- oder quartierüblichen
Mietzinse nur dann verlangen, wenn sich die Vergleichsmieten seit der
letzten Mietzinsfestsetzung während eines statistisch erheblichen
Zeitraumes verändert haben (BGE 118 II 130 E. 3b; Urteil 4A_669/2010 vom
28. April 2011 E. 5.1). In BGE 118 II 130 E. 3b wird dabei der Zeitraum
von 5-7 Jahren erwähnt. Im Urteil 4A_669/2010 wurde ein Zeitraum von 7
Jahren als ein statistisch relevanter Zeitraum betrachtet, wobei
festgehalten wurde, in der Lehre werde von einem Zeitraum von 3-7 Jahren
seit der letzten Mietzinsfestsetzung als statistisch relevanter Zeitraum
ausgegangen (zit. Urteil 4A_669/2010 E. 5.1 mit umfassenden
Literaturhinweisen; vgl. auch Urteile 4C.40/2001 vom 15. Juni 2001 E. 4b
und 4C.41/1997 vom 29. August 1997 E. 2b [Zeitraum von fünf Jahren]).
Damit ist für die Annahme eines langjährigen Vormietverhältnisses nicht
von einer Zeitspanne unter 5-7 Jahren auszugehen. Allerdings erscheint
es im vorliegenden Kontext aber auch deutlich zu kurz, bloss 5-7 Jahre
genügen zu lassen für die Annahme eines langen Vormietverhältnisses.
Vorliegend betrug das Vormietverhältnis gemäss vorinstanzlichen
Feststellungen knapp 20 Jahre, womit jedenfalls von einem langjährigen
Vormietverhältnis auszugehen ist. Dass die letzte Mietzinsfestsetzung im
Vormietverhältnis vor weniger als 6 Jahren erfolgte - wie die
Beschwerdegegnerin geltend macht - ändert daran nichts, zumal jedenfalls
keine Anpassung nach absoluter Methode erfolgte. Allgemein scheint eine
Dauer von 15-20 Jahren für die Annahme eines langjährigen
Vormietverhältnisses angezeigt.


3.5.4. Die Beschwerdeführerin plädiert dafür, dass die Vermutung der
Missbräuchlichkeit im Falle eines langjährigen Vormietverhältnisses
nicht gelten soll. Dies hätte zur Folge, dass der Mieter die
Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses nachweisen müsste (vgl. hiervor
E. 3.2.1), ohne dass er sich auf die Vermutung abstützen könnte.
In der Lehre wird BGE 139 III 13 dahingehend kritisiert, dass eine
Vermieterin bei einer Neuvermietung nach einem langjährigen
Vormietverhältnis - aufgrund der Schwierigkeit des Nachweises der 5
Vergleichsobjekte - den bisher sehr niedrigen Mietzins nicht deutlich
und berechtigterweise erhöhen könne, wenn der Vormieter aufgrund der
langen Dauer des Mietverhältnisses von einer Prämie ("prime pour bail de
longue durée") profitiert habe (PHILIPPE CONOD, Contestation du loyer
initial: fardeau de la preuve lorsque le bailleur s'est prévalu des
loyers usuels du quartier [...], Newsletter bail.ch Februar 2013, S. 4;
vgl. auch LAURENT BIERI, Le fardeau de la preuve des loyers usuels de la
localité ou du quartier lors de la contestation du loyer initial, AJP
2014 S. 1399 ff., 1401 f.). Auch die Beschwerdeführerin macht geltend,
wenn es während der Vertragsdauer des Vormietverhältnisses möglich
gewesen wäre, den Mietzins angesichts einer ausreichenden statistisch
relevanten Zeitspanne an veränderte orts- oder quartierübliche
Verhältnisse anzupassen, so müsse dies erst recht bei der Neufestlegung
des Anfangsmietzinses gelten.
Eine solche Anpassung setzt aber voraus, dass die Vermieterin den
Mietzins nach Ablauf eines statistisch relevanten Zeitraums (vgl.
hiervor E. 3.5.3) überhaupt hätte anpassen können, was eine Veränderung
der Vergleichsmieten (Erhöhung des orts- oder quartierüblichen
Mietzinsniveaus) seit der letzten Mietzinsfestsetzung bedingt (BGE 118
II 130 E. 3b). Auch wenn ein langes Vormietverhältnis vorliegt, ist
somit nicht ohne Weiteres gesagt, dass die Vermieterin während dessen
Dauer (mehrmals) eine Anpassung der Mietzinse an das orts- oder
quartierübliche Mietzinsniveau hätte vornehmen können, wenn sie dies
gewollt hätte. Damit kann aber auch im Falle eines langen
Vormietverhältnisses nicht in jedem Fall gesagt werden, der Vormieter
habe aufgrund der langen Dauer des Vormietverhältnisses von einer Prämie
("prime pour bail de longue durée") profitiert. Dennoch ist jedenfalls
im Falle eines (stark) steigenden Mietzinsniveaus im Quartier bzw. Ort
während der Dauer des Vormietverhältnisses wahrscheinlich, dass der
Vormietzins den aktuellen quartier- und ortsüblichen Mietzinsen nicht
mehr entspricht.

Auch im Fall eines lange dauernden Vormietverhältnisses ist daher eine
Lösung zu suchen, die den Interessen von Mieter und Vermieterin
angemessen Rechnung trägt. Aus diesem Grund kann die Vermutung der
Missbräuchlichkeit bei massiven Mietzinserhöhungen nicht allein deshalb
keine Anwendung finden, weil ein langjähriges Vormietverhältnis (vgl.
hiervor E. 3.5.3) vorliegt. Denn aufgrund der von der Vorinstanz zu
Recht festgehaltenen notorischen Schwierigkeit, den Beweis der orts- und
quartierüblichen Mietzinse zu erbringen, würde dies im Ergebnis darauf
hinauslaufen, dass dem Mieter bei langjährigem Vormietverhältnis die
Anfechtung des Anfangsmietzinses faktisch verwehrt bliebe. Eine solche
Lösung trägt dem Gedanken des Sozialschutzes im Mietrecht und dem
Umstand, dass der Mietzins während des Vormietverhältnisses nicht in
jedem Fall hätte angepasst werden können, nicht angemessen Rechnung. Dem
Umstand eines langen Vormietverhältnisses ist vielmehr erst bei der
Beurteilung, ob die Vermieterin begründete Zweifel an der Vermutung der
Missbräuchlichkeit geweckt hat, Rechnung zu tragen (vgl. hiernach E.
4.3.2).

3.5.5. Wie dargelegt (vgl. E. 3.3 hiervor), greift vorliegend die
Vermutung der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses, womit in einem
nächsten Schritt zu prüfen ist, wie diese Vermutung erschüttert werden
kann.

4.

4.1. Bei der Vermutung der Missbräuchlichkeit handelt es sich um eine
tatsächliche Vermutung.
Tatsächliche (oder natürliche) Vermutungen können sich in allen
Bereichen der Rechtsanwendung ergeben. Es handelt sich dabei um
Schlussfolgerungen, die aufgrund der Lebenserfahrung gezogen werden.
Tatsächliche Vermutungen bewirken keine Umkehr der Beweislast zu Gunsten
des Vermutungsträgers, sondern betreffen die Beweiswürdigung (BGE 130 II
482 E. 3.2 mit Hinweisen). Sie mildern die konkrete Beweisführungslast
der beweisbelasteten Partei: Der Vermutungsträger kann den ihm
obliegenden (Haupt-) Beweis unter Berufung auf die tatsächliche
Vermutung erbringen (BGE 141 III 241 E. 3.2.2). Um die tatsächliche
Vermutung zu entkräften, muss der Vermutungsgegner nicht den Beweis des
Gegenteils antreten. Er kann sich mit dem Nachweis von Zweifeln an der
Richtigkeit der Indizien (Vermutungsbasis) oder der daraus gezogenen
Schlussfolgerung (Vermutungsfolge) begnügen (vgl. BGE 141 III 241 E.
3.2.2; 135 II 161 E. 3 mit Hinweisen). Gelingt dies dem
Vermutungsgegner, so greift die tatsächliche Vermutung nicht mehr und
der Beweis ist gescheitert. Es stellt sich, sofern der Vermutungsgegner
nicht weitergehend das Gegenteil beweist, die Beweislosigkeit ein, deren
Folgen den beweisbelasteten Vermutungsträger treffen (BGE 141 III 241 E.
3.2.2 mit Hinweisen; Urteil 5A_182/2017 vom 2. Februar 2018 E. 3.2.2).

4.2. Entgegen der missverständlichen Formulierung in BGE 139 III 13 (E.
3.3 und E. 3.4) wonach es der Vermieterin nicht gelungen sei, zu
beweisen, dass sich der angefochtene Mietzins in den Grenzen der orts-
und quartierüblichen Mieten bewege, ist von der Vermieterin nicht der
volle Beweis für die Nichtmissbräuchlichkeit des angefochtenen
Mietzinses zu verlangen. Dies würde eine Umkehr der Beweislast oder eine
rechtliche Vermutung voraussetzen (vgl. KOLLER, 2013, a.a.O., S. 943 und
945 f.; ebenso BEAT ROHRER, Anfechtung des Anfangsmietzinses, MietRecht
Aktuell [MRA] 2013 S. 15 ff., 26; derselbe, a.a.O., N. 52 zu Art. 270
OR). Wie die Beschwerdeführerin aber zu Recht geltend macht, hält die
Botschaft vom 27. März 1985 zur Revision des Miet- und Pachtrechts (BBI
1985 I 1389, 1491 Ziff. 526) ausdrücklich fest, dass der Mieter die
Beweislast für die behauptete Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses
trägt. Dafür, dass die Beweislast unter gewissen Umständen auf die
Vermieterin überwälzt werden könne, enthält der Text der Botschaft
keinen Anhaltspunkt. BGE 139 III 13 ist somit dahingehend zu
präzisieren, dass es ausreicht, wenn die Vermieterin beim Gericht
begründete Zweifel an der Richtigkeit der tatsächlichen Vermutung der
Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses weckt.

4.3.

4.3.1. Um begründete Zweifel an der Richtigkeit der Vermutung zu wecken,
ist beispielsweise denkbar, dass die Vermieterin Statistiken hinzuzieht,
selbst wenn diese den Anforderungen gemäss Art. 11 Abs. 4 i.V.m. Abs. 1
VMWG (vgl. hiervor E. 3.1.2) nicht durchwegs genügen sollten bzw. es
sich dabei nicht um amtliche Statistiken handelt. Nicht genügen kann
jedenfalls, dass die Vermieterin bloss 1 oder 2 Vergleichsobjekte
anführt (anderer Ansicht offenbar: BIERI, a.a.O., S. 1401 f.). Unter
Umständen mag es ausreichen, dass die Vermieterin bloss 3 oder 4
Vergleichsobjekte aufführt, um begründete Zweifel an der Vermutung zu
wecken, sofern beispielsweise zusätzlich eine Statistik, selbst wenn
diese den Anforderungen gemäss VMWG nicht durchwegs entspricht, oder
andere Faktoren, die Orts- und Quartierüblichkeit indizieren. Auch ist
an die Vergleichbarkeit der Objekte betreffend die relevanten Kriterien
nicht der gleich strenge Massstab wie beim eigentlichen Nachweis der
Orts- und Quartierüblichkeit anzulegen. Geht es doch in diesem Schritt
nur darum, begründete Zweifel an der Richtigkeit der Vermutung der
Missbräuchlichkeit zu wecken. Auch ein Privatgutachten kann dafür
allenfalls geeignet sein.

4.3.2. Dabei ist auch dem Umstand eines lange dauernden
Vormietverhältnisses von 15-20 Jahren (vgl. hiervor E. 3.5.3) angemessen
Rechnung zu tragen. Die Vermutung der Missbräuchlichkeit soll jedenfalls
nicht dazu führen, dass eine Vermieterin die Miete gegenüber der vom
Vormieter bezahlten Miete nicht (entscheidend) erhöhen kann, obwohl eine
solche Mietzinserhöhung aufgrund erheblich gestiegener Mieten im
Quartier berechtigt wäre (vgl. BIERI, a.a.O., S. 1401; CONOD, fardeau de
la preuve, a.a.O., S. 4.). Ein lange dauerndes Vormietverhältnis kann
daher - für sich allein oder zusammen mit anderen Faktoren (vgl. hiervor
E. 4.3.1) - ein gewichtiges Indiz sein, um begründete Zweifel an der
Richtigkeit der Vermutung der Missbräuchlichkeit zu wecken.

4.3.3. Der kantonale Richter hat die von der Vermieterin dargelegten
Indizien, einschliesslich der Vergleichsobjekte, unter Berücksichtigung
seiner allgemeinen Lebenserfahrung und seiner Kenntnis des lokalen
Marktes zu würdigen. Kommt er zum Schluss, die Vermieterin habe
begründete Zweifel an der Vermutung geweckt, entfällt diese. In diesem
Fall obliegt es dem Mieter, mithilfe von 5 Vergleichsobjekten bzw. einer
amtlichen Statistik (vgl. hiervor E. 3.2.1 und E. 3.1.2) die
Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses nachzuweisen. Gelingt es der
Vermieterin andererseits nicht, begründete Zweifel zu wecken, gilt
zugunsten des Mieters die Vermutung der Missbräuchlichkeit. In diesem
Fall steht der Vermieterin - im Sinne eines Beweises des Gegenteils -
der Beweis der Orts- und Quartierüblichkeit des Anfangsmietzinses offen.
Die Anforderungen an die Vergleichsobjekte sind dabei die gleichen wie
für den dem Mieter obliegenden Beweis der Missbräuchlichkeit des
Anfangsmietzinses. Die Vermieterin hat fünf Vergleichsobjekte zu
bringen, die mit dem Vergleichsobjekt betreffend die relevanten Aspekte
vergleichbar sein müssen.

4.4. Soweit die Beschwerdeführerin über die obige Präzisierung hinaus,
in Anlehnung an ROHRER (ROHRER, Anfechtung, a.a.O., S. 24 ff.;
derselbe, a.a.O., N. 52 ff. zu Art. 270 OR), fundamentale Kritik an der
mit BGE 139 III 13 begründeten tatsächlichen Vermutung äussert, sind die
Voraussetzungen einer Praxisänderung (vgl. BGE 135 III 66 E. 10; 132 III
770 E. 4; 127 II 289 E. 3a) nicht erfüllt.
Der Einwand, die Praxis führe zu einer unzulässigen Vermischung von
absoluter und relativer Methode (so ROHRER, Anfechtung, a.a.O., S. 27
f.; derselbe, a.a.O., N. 53 zu Art. 270 OR), überzeugt nicht. WEBER
führt zu Recht aus, dass das Bundesgericht auch
Plausibilitätsüberlegungen angestellt und dabei auch auf den vom
Vormieter zuletzt entrichteten Mietzins abgestellt habe, habe nichts mit
der Anwendung der relativen Methode auf die Anfangsmietzinsanfechtung zu
tun. Es gehe darum zu bestimmen, ob die Mietzinsfestsetzung bezogen auf
eine mögliche Missbräuchlichkeit nach absoluten Kriterien verdächtig
scheine oder nicht. Dabei gerate die Vermieterin nach der Wertung des
Gesetzgebers ganz besonders bei einer erheblichen Erhöhung im Vergleich
zum Vormietzins für die identische Gegenleistung in Erklärungsnot
bezüglich der Gründe für eine Anpassung (WEBER, a.a.O., N. 13b zu Art.
270 OR; vgl. auch KOLLER, 2013, a.a.O., S. 945 f.). Auch der Hinweis,
die Bezugnahme auf die relative Methode stehe im Widerspruch zum
anerkannten Grundsatz, wonach die Überprüfung des Anfangsmietzinses nach
absoluter Methode zu erfolgen habe, und bei Altbauten ausschliesslich
auf die Orts- oder Quartierüblichkeit abzustellen sei, ist insoweit
nicht einschlägig, als der orts- oder quartierübliche Mietzins auch
gemäss BGE 139 III 13 nach absoluter Methode erfolgt. Es besteht nur -
aber immerhin - eine tatsächliche Vermutung, dass bei einer massiven
Erhöhung des Anfangsmietzinses von einer missbräuchlichen
Mietzinserhöhung auszugehen ist. Die Bestimmung des orts- bzw.
quartierüblichen Mietzinses erfolgt aber unbestrittenermassen nach
absoluter Methode. Schliesslich ist auch nicht ersichtlich, dass eine
tatsächliche Vermutung der Missbräuchlichkeit nicht mit dem Willen des
Gesetzgebers vereinbar wäre. Die tatsächliche Vermutung der
Missbräuchlichkeit bei einer massiven Erhöhung des Anfangsmietzinses
trägt dem Sozialschutzgedanken des Mietrechts angemessen Rechnung.

4.5. Vorliegend hielt die Vorinstanz fest, die massive Erhöhung von 44 %
lasse sich weder durch Entwicklungen des Referenzzinssatzes bzw. der
Konsumentenpreise noch durch die lange Dauer des Vormietverhältnisses
erklären (vgl. hiervor E. 3.4). Damit hat sie aber nicht geprüft, ob die
Beschwerdeführerin begründete Zweifel an der Vermutung der
Missbräuchlichkeit im Sinne von E. 4.3 geweckt hat. Die vorinstanzlichen
Ausführungen erfolgten vielmehr nur, um die prinzipielle Anwendbarkeit
der Vermutung der Missbräuchlichkeit zu begründen. Die Vorinstanz erwog
denn auch, die Vermutungsfolge sei die Missbräuchlichkeit des
Mietzinses. Es liege demnach eine Rechtsvermutung vor, und zwar in dem
Sinne, dass der Nachweis des Anscheins der Missbräuchlichkeit
(Vermutungsbasis) auf die Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses als
solche schliessen lasse (Vermutungsfolge), sodass es der
Beschwerdeführerin obliege, Tatsachen zu beweisen, welche dessen
Missbräuchlichkeit widerlegen würden. Die Vorinstanz geht somit davon
aus, dass der Nachweis der Vermutungsbasis (Anschein der
Missbräuchlichkeit) durch den Mieter stets ohne Weiteres auf die
Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses schliessen lasse, sodass es
dann der Vermieterin obliege, Tatsachen zu beweisen, die dies (im Sinne
eines Beweises des Gegenteils) widerlegen würden.
Entgegen der Vorinstanz reicht es aber aus, dass die Beschwerdeführerin
Indizien darlegt, welche beim Richter begründete Zweifel an der
Richtigkeit der Vermutung wecken. Die Vorinstanz wird somit anhand ihrer
Kenntnis des lokalen Marktes zu beurteilen haben, ob die
Beschwerdeführerin in diesem Sinne hinreichende Indizien nachgewiesen
hat, um die tatsächliche Vermutung zu erschüttern. Dabei wird
insbesondere auch zu berücksichtigen sein, dass die Beschwerdeführerin
in einem Privatgutachten 23 Vergleichsobjekte aufgeführt hat, auch wenn
diese nicht betreffend allen Kriterien gemäss Art. 11 VMWG dem
Vergleichsobjekt entsprechen mögen. Ebenso wird die Vorinstanz zu
berücksichtigen haben, dass das Vormietverhältnis fast 20 Jahre dauerte.
Gelangt die Vorinstanz zum Ergebnis, die Beschwerdeführerin habe
begründete Zweifel an der Vermutung der Missbräuchlichkeit des
Anfangsmietzinses geweckt, so entfällt diese. Diesfalls obliegt es der
Beschwerdegegnerin, die Missbräuchlichkeit des Mietzinses mithilfe von 5
Vergleichsobjekten nachzuweisen (vgl. hiervor E. 3.2.1 und E. 3.1.2).
Misslingt dies, liegt Beweislosigkeit vor, deren Folgen die
beweisbelastete Beschwerdegegnerin treffen. Sollten die von der
Beschwerdeführerin vorgebrachten Elemente hingegen nicht genügen, um die
Vermutung zu entkräften, bleibt es zugunsten der Beschwerdegegnerin bei
der Vermutung eines missbräuchlichen Mietzinses. Erst in diesem Fall
stellt sich die Frage, ob die Beschwerdeführerin den Beweis des
Gegenteils erbracht hat, das heisst, ob sie mithilfe von 5
Vergleichsobjekten die Orts- und Quartierüblichkeit des
Anfangsmietzinses nachgewiesen hat.

5.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen. Das
angefochtene Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich vom 2. März 2020
ist aufzuheben und die Sache zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz
zurückzuweisen. Diese wird im Sinne der Erwägungen zu entscheiden haben,
ob die Beschwerdeführerin begründete Zweifel an der Richtigkeit der
Vermutung der Missbräuchlichkeit geweckt hat. Dem Ausgang des Verfahrens
entsprechend wird die Beschwerdegegnerin kosten- und
entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 sowie Art. 68 Abs. 2 BGG).


Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird teilweise gutheissen. Das Urteil des Obergerichts
des Kantons Zürich vom 2. März 2020 wird aufgehoben und die Sache wird
zu neuer Entscheidung an das Obergericht zurückgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden der Beschwerdegegnerin
auferlegt.

3.
Die Beschwerdegegnerin hat die Beschwerdeführerin für das
bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 2'500.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich,
II. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.


Lausanne, 6. Mai 2021

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Hohl

Der Gerichtsschreiber: Gross