“II.
[…] Por otra parte, interesa resaltar la naturaleza
jurídica de las pretensiones provenientes de hipoteca legal
previstas en el ordinal 70 del Código Municipal, que determina un
tratamiento distinto a la tradicional propuesta elaborada respecto al
eventual titular registral del inmueble objeto de ejecución hipotecaria común. Al ostentar la naturaleza de hipoteca legal las pretensiones aducidas por la
Municipalidad ejecutante, determina el particular distingo o
diferenciación respecto a la esfera de aplicación de las denominadas obligaciones -reales ambulatorias-
que presentan estrecha vinculación y
caracterización en cuanto al vínculo del inmueble afectado por
impuestos municipales en el citado ordinal 70 del Código Municipal. Las
obligaciones personales se conciben en una relación jurídica entre dos
personas en la cual hay un crédito (lado activo) y para la otra una
obligación (lado pasivo). En lo que refiere a los derechos reales
evidencia un sujeto pasivo obligado en razón de la cosa puesta en
garantía convencional como una emanación de los actos de disposición
provenientes de uno de los atributos del derecho de propiedad como lo
es el dominio. Sin embargo, en el caso de las obligaciones reales o
ambulatorias examinadas y denominadas por la doctrina clásicas como
obligaciones “propter rem”,
presenta una
significación distinta a las anteriores. Si bien la titularidad o la
mera posesión de la cosa sirve para individualizar al obligado; esa
circunstancia no es exclusiva o determinante, por cuanto su condición
de "ambulatorias",
implica que ante la transmisión del bien opera a su vez la transmisión
de la obligación
.
También se las ha denominado “reales”, ob rem,
obligatio in rem scriptae;
“obligación adherente a una cosa”, “obligación adjunta a una cosa”. En
síntesis esta modalidad de obligaciones presentan relaciones jurídicas
obligatorias en donde los sujetos obligados por disposición legal
surgen de la vinculación con una cosa más el acaecimiento de un cierto
evento. Subsisten los elementos que son comunes a los derechos de
crédito: sujetos, vínculo, causa y objeto. Se trata de obligaciones ex lege.
La vinculación
con el bien es lo que determina la obligación dineraria. Dentro de las
obligaciones descritas están las concernientes a impuestos, tasas,
contribuciones y expensas comunes que pesan sobre el inmueble, incluidas
las llamadas por algunos “cargas reales”, aunque no constituyen
derechos reales en estricto sentido -gravámenes reales sobre la cosa-,
se deben equiparar a la solución jurídica de aquéllas. Las cargas por impuestos inmobiliarios se
trasmiten con la titularidad o posesión. Así el fisco, puede perseguir al
“señor propietario o poseedor” del inmueble por deudas impagas, siendo ajeno al cambio de titularidad. Las obligaciones que no obstante no tengan
carácter de derechos reales, están in rem scripta,
de modo que la cosa misma responde de su ejecución, por lo que está
obligado a cumplir esa promesa el tercer poseedor que quiera
conservarla, por ejemplo, las contribuciones de mejoras, los impuestos
territoriales, el pacto de retroventa (conf. Llambías
J. “Tratado de Derecho Civil. Parte
general, T. II. p. 356). En el contexto citado, resulta claro que, los
tributos (impuestos, tasas y contribuciones especiales) al igual que el
tratamiento legal
concedido a las deudas bajo el régimen de propiedad horizontal
subsisten como un deber preexistente en cabeza del obligado en relación
con el inmueble. Los impuestos municipales se ajustan a las
condiciones referenciales de las obligaciones propter rem
al configurarse como “hipotecas legales”
de tipo preferencial a favor de las corporaciones municipales, pues no
responden a deudas asumidas en atención a los titulares de los bienes
productores de la carga o impuesto. Agréguese además, que el legislador
dotó y materializó a los impuestos municipales acudiendo a uno de los
derechos reales más fuertes de nuestro sistema (la hipoteca).
La posición planteada contribuye a edificar una mejor ponderación
teleológica y pragmática sobre el fin social y público que presenta la
materia de impuestos o tributos de naturaleza municipal. Tal
circunstancia presenta claras diferencias en cuanto a la naturaleza
jurídica entre una deuda adquirida voluntariamente a través de los
cauces contractuales reconocidos tradicionalmente a los propietarios o
consentidores del gravamen hipotecario
convencional. Incluso, el impuesto municipal resulta preexistente al
estar subordinado el inmueble a potenciales tributos futuros, por
cuanto el inmueble por el solo hecho de estar individualizado y
registrado como causa generadora de impuesto inmobiliario, lógicamente
excluye cualquier vicisitud relativa a un eventual cambio de
titularidad. No es posible soslayar un potencial colapso del sistema
impositivo inmobiliario-municipal al dejar zzado y sin aplicación las
facultades de cancelación coactiva por deudas sobrevivientes del pago de
impuestos reconocidas a las corporaciones municipales ante un eventual
traspaso del inmueble. Tratándose de una hipoteca
por disposición del legislador, independientemente de quien sea su
propietario registral, el fundo generador del tributo responderá como
garantía de la deuda a favor de la Municipalidad. El
título de ejecución debe identificar el fundo, precisamente por la condición de hipoteca legal.”
