TRASPASO DE ARRENDAMIENTO EN ZONA MARÍTIMO TERRESTRE DEBE TENER AVAL MUNICIPAL
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por cuanto reviste especiales condiciones que solo esas personas –los
ocupantes- tienen; por consiguiente, todo acto jurídico tendiente a
traspasarla deviene en absolutamente nulo”, puntualizó fallo.
· Avalan decisión de Municipalidad de Carrillo que en el 2008
ordenó el desalojo y demolición de una construcción ubicada en la zona
marítimo terrestre de Playas del Coco.
Establecer que la negociación o traspaso de los derechos, derivados de
los contratos de arrendamiento en zona marítimo terrestre, deben
contar con la autorización previa de la Municipalidad correspondiente,
es lo que se desprende de la sentencia 000834-F-S1-2011 de la Sala
Primera de la Corte.
Además, se determinó que la condición de “ocupante” en estos
territorios no puede ser transmitida a terceros, pues solo a esas
personas les revisten condiciones especiales, por lo que todo acto
jurídico tendiente a traspasarla es absolutamente nulo.
De acuerdo con el Alto Tribunal de Casación de lo Contencioso
Administrativo, al analizar el presente caso, dejó claro que a partir
de la vigencia de la Ley 4558, sobre la urbanización turística de la
zona marítimo terrestre, se estableció la competencia de los gobiernos
locales de autorizar previamente el traspaso de un derecho de
arrendamiento en esta parte del territorio.
“…la señora Ávalos Padilla incumplió el contrato de arrendamiento que
había suscrito con el ITCO, al no haberle solicitado la respectiva
autorización a la Municipalidad de Carrillo para poderlo traspasar a …
Rivas Muñoz. En consecuencia, no podía ampararse en el Transitorio II
de la Ley no. 4558 del 22 de abril de 1970 para pretender su
continuidad. Además, la prórroga de ese acuerdo, en virtud de la
naturaleza jurídica de los 50 metros de la zona marítimo terrestre
(artículo 6 íbid) debía ser mediante acto expreso del indicado
Gobierno Local”, estableció la resolución de casación.
Al quedar demostrada esta situación y al analizar la Ley 6043 sobre la
Zona Marítimo Terrestre, la Sala Primera determinó que fue válida la
decisión del municipio de Carrillo de ordenar a la actora el desalojo
y demolición voluntaria de las construcciones en la zona pública de la
zona marítimo terrestre de Playas del Coco, al no contar con ningún
título que la legitime para ello.
“De conformidad con el artículo primero de la Ley en estudio, la zona
marítimo terrestre constituye parte del patrimonio nacional, pertenece
al Estado y es inalienable e imprescriptible. Solo por medio de
concesiones, se reitera, los particulares pueden aprovecharse de la
zona restringida (artículo 39). En este sentido, a tenor del numeral
12, la tenencia no autorizada de terrenos ubicados en la zona marítimo
terrestre es prohibida”, determinó el fallo.
En cuanto al concepto de “ocupante” que utiliza el gobierno local para
quienes ocupan un terreno en la zona marítimo terrestre, la Sala
Primera determinó que el mismo Estado permite la permanencia de esas
personas u ocupantes en la zona costera hasta tanto sea posible el
otorgamiento de concesiones, cuando se emita el plan y por tanto
tienen prioridad de sus solicitudes de concesión, siempre que el uso
proyectado en el terreno sea compatible con el previsto en la
planificación del sector.
“…al constituir la zona marítimo terrestre parte del patrimonio
nacional perteneciente al Estado, inalienable e imprescriptible, lo
cual es recogido por el numeral 7 de la ley, al indicar que los
terrenos ubicados en la zona marítimo terrestre “... no pueden ser
objeto de informaciones posesorias y los particulares no podrán
apropiarse de ellos ni legalizarlos a su nombre, por éste u otro
medio.”; implica la imposibilidad jurídica de derivar derechos
posesorios sobre dicha zona. En consecuencia, la terminología
utilizada por el artículo 44 de la Ley sobre la Zona Marítimo
Terrestre es la adecuada, es decir, se refiere al mero ocupante y no
al poseedor. Además, dicha condición de ocupante no puede ser
transmitida a terceros, por cuanto reviste especiales condiciones que
solo esas personas –los ocupantes- tienen; por consiguiente, todo acto
jurídico tendiente a traspasarla deviene en absolutamente nulo”,
puntualizó el Alto Tribunal de Casación.
La demanda ante el Tribunal Contencioso Administrativo contra la
Municipalidad de Carrillo, la presentó un empresario y vecino de
Liberia, (por ser el viudo de … Rivas Muñoz y como albacea de su
sucesión), en la cual solicitó que se declarara disconforme con el
ordenamiento jurídico, el acto emitido por el Alcalde de la
Municipalidad de Carrillo del 4 de julio del 2008, que ordenó el
desalojo y demolición de las edificaciones existentes en un lote
ubicado en la zona marítimo terrestre y que se declare que su derecho
de continuar ejerciendo la posesión del fundo y de lo ahí construido.
El conflicto se da pues en enero de 1969, el entonces Instituto de
Tierras y Colonización (ITCO) suscribió a favor de la señora … Ávalos
Padilla un contrato, mediante el cual le arrendó, por el plazo de
cinco años, un lote de 611 metros cuadrados situado en la zona
marítimo terrestre de la costa pacífica, concretamente, en Playas del
Coco, con la prohibición de traspasar el arrendamiento a otra persona,
sin la previa autorización de la institución arrendante.
En marzo de 1971, Avalos Padilla vendió a Rivas Muñoz el derecho de
arrendamiento y mejoras y hasta julio de 1980 Rivas Muñoz presentó
ante el ayuntamiento la formal solicitud de concesión del predio. Y su
último pago por concepto de ocupación lo realizó en enero del 2007.
El Departamento de Zona Marítimo Terrestre del municipio y la Unidad
Técnica de la Zona Marítimo Terrestre de la Federación de
Municipalidades de Guanacaste, realizaron un levantamiento
topográfico, el cual comprobó que la totalidad del inmueble ocupado se
encontraba en zona pública.
Por lo tanto, el Alcalde de Carrillo en julio del 2008 notificó a la
parte actora que al haber comprobado la infracción de la Ley de la
Zona Marítimo Terrestre, que al mantener construcciones dentro de los
50 metros inalienables e imprescriptibles, se le dio un plazo
improrrogable y perentorio de 8 días hábiles, a partir de su
notificación, procediera en definitiva y voluntariamente, al desalojo
y demolición de las edificaciones ilegales por ella ocupadas.
El Tribunal Contencioso Administrativo declaró sin lugar la demanda y
el actor elevó el caso a la Sala Primera, la cual declaró sin lugar el
recurso de casación.
“Se colige claramente de las normas transcritas, especialmente, el
Transitorio II de la Ley no. 4558, la prórroga de los contratos de
arrendamiento de terrenos ubicados en la zona pública de la zona
marítimo terrestre –como es el caso del fundo en litigio-, no se
producía de pleno derecho, como lo quiere hacer ver el casacionista,
sino que era facultativo de cada Gobierno Local, que son los
competentes, se insiste, a partir de la promulgación de ese cuerpo
normativo, para autorizarlos”, indicó la Sala de Casación de lo
Contencioso Administrativo.
Sección de Prensa
Departamento de Prensa y Comunicación Organizacional
Poder Judicial
14 de diciembre de 2011