Avalúos en Zona Marítimo Terrestre

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En colaboración con la Sección Central del Ministerio de Hacienda,
aunque cualquiera pensaría que es un derecho fundamental de
información, pero, aca está la verdadera información para poder
entender (!) y cuestionar un avalúo del Ministerio de Hacienda:

A. Como son actos científicos: ¿Cuál es la(s) metodología(s) que
fue(ron) usada(s) para valorar?

¿Dónde la puedo conseguir de manera detallada? ¿Cuáles son las formas
matemáticas usadas? ¿Cómo se hace para pasar de una apreciación
material (ej: tiene frente a playa) a un valor monetario (el tener
frente a playa vale C20 000)?

¿Se usa un programa electrónico para calcular el precio individual de
cada parcela? ¿Cómo funciona ese programa?

¿Se basa en el artículo 50 del Reglamento de la Ley de la Zona
Marítimo Terrestre?

¿La metodología que fue usada fue aprobada previamente por el
Ministerio de Hacienda o la ONT mediante alguna directriz, reglamento
o similar? ¿Cuál es y dónde la puedo conseguir?



Respuesta: Para realizar avalúos en los cuales se tiene por objetivo
un valor de mercado, existen tres enfoques o métodos universalmente
aceptados; el enfoque de los costos, el enfoque de las ventas
comparables (o método comparativo) y el enfoque de la capitalización
de los ingresos. Para inmuebles que no incluyen mejoras
(construcciones, instalaciones), el enfoque por excelencia a aplicar
es el Enfoque de las Ventas Comparables.



Como las concesiones en la zona marítimo terrestre únicamente incluyen
el valor del terreno, el enfoque de las ventas comparables o método
comparativo es el aplicado en esos avalúos.



Esté método está descrito en las siguientes directrices (anteriores y
actuales):



· Manual de Procedimientos para los Avalúos Administrativos
(vigente hasta 2008).

· Guía de Valoración: vigente desde 2008 y hasta la fecha.

· Procedimientos de Ajuste para Bienes Inmuebles en el Enfoque
de las Ventas Comparables.



Además es posible ampliar la información en múltiple literatura
especializada en valoración y en las Normas Internacionales de
Valoración.





El Enfoque de las Ventas Comparables, es definido como el conjunto de
procedimientos con los cuales una indicación de valor es obtenida
mediante la comparación de la propiedad que está siendo valorada con
propiedades similares que han sido transadas recientemente, aplicando
las unidades de comparación apropiadas y realizando ajustes a los
precios de venta de los comparables basados en los elementos de
comparación. También son aceptables como referencias las propiedades
similares que se oferten.



Los ajustes a los precios de las referencias son, en consecuencia,
inherentes al enfoque de las ventas comparables.



En otras palabras, lo que se ajustan son las diferencias entre las
propiedades cuyo precio sirve de referencia y la propiedad que se
valora, así por ejemplo si las dos propiedades son iguales en cuanto a
la disponibilidad de servicios públicos, no cabe ningún ajuste por
este elemento de comparación, pero si se diferencias en cuanto a que
el inmueble de referencia carece de disponibilidad de servicio de
electricidad y el inmueble que se valora si tiene ese servicio
disponible, entonces procede un ajuste.



Los ajustes pueden ser de tipo cuantitativo o cualitativo, y la misma
evidencia del mercado sirve para estimar la cuantía de los ajustes.
Para algunos elementos de comparación existen fórmulas matemáticas que
se han obtenido de estudios estadísticos, que ayudan al valuador,
tales fórmulas se describen en la Directriz Procedimientos de Ajuste
para Bienes Inmuebles en el Enfoque de las Ventas Comparables. Para
otros elementos de comparación el mismo valuador debe investigar en el
mercado para estimar los ajustes, por ejemplo si un terreno con frente
a la playa se vende en $100/metro cuadrado y otro similar pero en la
segunda línea se venden en $60/metro cuadrado, entonces el ajuste
sería de $40.



Algunos valuadores utilizan una hoja electrónica o cualquier otro tipo
de ayuda en la que han incluido las fórmulas para ajustes que se
describen en la Directriz Procedimientos de Ajuste para Bienes
Inmuebles en el Enfoque de las Ventas Comparables. Pero estos
programas lo único que hacen es facilitar al valuador su trabajo, pues
de otra manera tendrían que realizar sus cálculos paso a paso
utilizando una calculadora electrónica.



El Reglamento a la Ley de la Zona Marítimo Terrestre establece el
valor de mercado como la base para el cobro del canon, por lo tanto
los métodos establecidos cumplen con ese objetivo.



Adjuntamos archivos con las directrices indicadas.



B. Siguiendo las órdenes del Código de Normas y Procedimientos
Tributarios (art. 119), la Administración Tributaria determina la
forma en cómo debe de asentarse la información en los expedientes
administrativos, por ende, ¿Cómo es que organizan los expedientes de
valoración de zona marítimo terrestre? lo anterior lo pregunto dado a
que los expedientes no vienen foliados ni tampoco con un orden
específico.



Respuesta Tanto en la directriz actual Guía de Valoración, como en la
anterior Manual de Procedimientos para los Avalúos Administrativos
(vigente hasta 2008), se establece la forma de ordenar los
expedientes.




2. A criterio propio, ¿Cuáles serían los argumentos que considere
"apropiados" para impugnar un avalúo?



En nuestra opinión los argumentos aceptables pueden ser únicamente de
dos tipos:



a) Puede argumentar que el valor indicado en el avalúo no refleja
el valor de mercado del inmueble: en estos casos el concesionario debe
argumentar con la misma información del mercado, por ejemplo, ofertas
de terrenos comparables por precios muy diferentes, precios de venta
de inmuebles comparables por montos muy diferentes, anuncios en
Internet, prensa, avalúos de peritos para el inmueble o similares por
valores muy diferentes, etc.

b) Que exista algún error material en el avalúo: por ejemplo
errores matemáticos, errores en las medidas, errores de redacción,
número de cédula incorrecto, errores en el número del plano, etc.



Es muy corriente que los concesionarios argumenten que los valores
establecidos en avalúos son muy altos por deficiencias en un
determinado sector, como las vías en mal estado, la deficiente calidad
de servicios públicos o los problemas de seguridad, pero debe siempre
tenerse presente que si las referencias y el inmueble a valorar están
en la misma zona, muy posiblemente también comparten los mismos
problemas, y por lo tanto no procede ningún ajuste.