Avalúo de Bienes Inmuebles debe notificarse tanto al INVU como a los adjudicatarios que no hayan formalizado traspaso

[caliche caliche]

Dictamen : 005 del 12/01/2011

12 de enero del 2011

C-005-2011



Licenciado

Oscar Figueroa Fieujeam

Alcalde Municipal

Municipalidad de Goicoechea



Estimado señor:



Con la aprobación e la señora Procuradora General de la
República, me refiero a su oficio AG 02948-2010 del 27 de setiembre
del 2010, en el cual solicita criterio técnico jurídico sobre “la
situación de las viviendas inscritas en el Registro Público a nombre
del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, y que ha sido
adjudicados a beneficiarios de dicho Instituto administrativamente,
pero sin formalizar el traspaso, cuando éstas son objeto de valoración
de acuerdo con la Ley 7509, Ley de Impuesto sobre Bienes Inmuebles
(IBI), indicando a quien se le debe notificar el avalúo para efectos
de dicho tributo, si al INVU o al poseedor de la vivienda.



Se adjunta a la consulta el oficio DJ-084-2009 del 12 de
abril del 2010, de la Dirección Jurídica de la Municipalidad, en el
cual se analiza el tema en cuestión y se recomienda someter a consulta
el presente asunto, por cuanto el Voto de la Sala Constitucional en
que se analiza el tema de los poseedores de las viviendas que adjudica
el Instituto de Vivienda y Urbanismo a terceros mediante contrato, es
ambiguo en tanto exonera al INVU de toda responsabilidad y obligación
como propietario registral.





I. ANALISIS DE FONDO



La presente consulta tiene como objeto determinar a quién
se le debe notificar el avalúo de aquellas viviendas ( inmuebles )
inscritas en el Registro Público a nombre del Instituto Nacional de
Vivienda y Urbanismos (INVU), pero que mediante contrato han sido
adjudicadas administrativamente por dicho Instituto a aquellos
beneficiarios que cumplen los requisitos exigidos por la Ley, pero que
no se han traspasado registralmente.



Resulta menester indicar que el procedimiento de avaluó de
bienes a que refiere la ley N° 7509 del 9 de mayo de 1995, tiene como
objeto determinar el valor real de los inmuebles gravados por el
impuesto sobre los bienes inmuebles, y dentro de este procedimiento
se encuentra prevista la posibilidad de que la Administración
Tributaria municipal respectiva realice el avaluó del inmueble de
oficio, teniendo necesariamente que notificar a los posibles afectados
por la valoración, para que éstos ejerzan su derecho de impugnación
del valor establecido por las autoridades municipales. En lo que
interesa, señala el artículo 15 de la Ley:



“ARTÍCULO 15.-
Causas de modificación del valor registrado. La Administración
Tributaria podrá modificar el valor registrado de los bienes
inmuebles, mediante valoración, de oficio o a solicitud del
interesado, en los siguientes casos:



a) La construcción de autopistas, carreteras, caminos vecinales u
obras públicas y las mejoras sustanciales que redunden en beneficio de
los inmuebles.



b) El perjuicio que sufra un inmueble por causas ajenas a la
voluntad de su titular.



c) El valor que se derive de la valoración realizada por las
municipalidades, aplicando los criterios establecidos por el Órgano de
Normalización Técnica, de la Dirección General de Tributación Directa
del Ministerio de Hacienda.En los casos anteriores y en cualquier otro
que implique modificación del valor registrado, por cualquier causa,
deberá notificarse al interesado, de conformidad con el artículo 14 de
esta Ley.”



Ahora bien, con las reformas introducidas a la Ley del
Impuesto sobre Bienes Inmuebles mediante la Ley N° 7729 del 15 de
diciembre de 1997, se establece una tipificación de situaciones que
inciden en la modificación de la base imponible de los bienes
inmuebles por medio del avalúo del bien, a fin de garantizar el
respeto al principio de realidad económica, manteniendo una relación
directa entre el valor real del bien y el valor declarado a efectos
del pago del impuesto.



Como corolario, se tiene entonces que el avalúo no es ni
más ni menos que una actualización del valor del bien conforme con los
lineamientos establecidos por el Órgano de Normalización Técnica, que
afectan la base imponible del tributo y por ende el quantum de la
obligación tributaria a cargo de los sujetos pasivos.



Por su parte, el artículo 6 de la Ley del Impuesto sobre
los Bienes Inmuebles establece como sujetos pasivos del tributo tanto
a los propietarios con titulo inscrito en el Registro Público de la
Propiedad, como a los propietarios de finca que no tengan el titulo
inscrito en el registro. En lo que interesa, señala el citado numeral:

“ARTÍCULO 6.-
Sujetos pasivos. Son sujetos pasivos de este impuesto:

a) Los propietarios con título inscrito en el Registro Público de la
Propiedad.



b) Los propietarios de finca, que no estén inscritos en el Registro
Público de la Propiedad.



c) Los concesionarios, los permisionarios o los ocupantes de la franja
fronteriza o de la zona marítimo terrestre, pero solo respecto de las
instalaciones o las construcciones fijas mencionadas en el artículo 2
de la presente Ley, pues, para el terreno, regirá el canon municipal
correspondiente.



d) Los ocupantes o los poseedores con título, inscribible o no
inscribible en el Registro Público, con más de un año y que se
encuentren en las siguientes condiciones: poseedores, empresarios
agrícolas, usufructuarios, aparceros rurales, esquilmos, prestatarios
gratuitos de tierras y ocupantes en precario. En el último caso, el
propietario o el poseedor original del inmueble podrá solicitar, a la
Municipalidad que la obligación tributaria se le traslade al actual
poseedor, a partir del período fiscal siguiente al de su solicitud,
mediante procedimiento que establecerá el Reglamento de esta Ley.



e) Los parceleros del IDA, después del quinto año y si el valor de la
parcela es superior al monto fijado en el inciso f) del artículo 4 de
esta Ley.



De conformidad con este artículo, la definición del sujeto pasivo no
prejuzga sobre la titularidad del bien sujeto a imposición. En caso de
conflicto, la obligación tributaria se exigirá al sujeto que conserve
el usufructo del inmueble, bajo cualquier forma”. ( La negrilla no es
del original )



Ante la normativa transcrita, debemos preguntarnos
entonces si los adjudicatarios de inmuebles por parte del Instituto de
Vivienda y Urbanismo reúnen la condición de sujetos pasivos del
impuesto sobre bienes inmuebles.



Sobre el particular, la Sala Constitucional en el Voto N° 784-96 al
evacuar una consulta judicial de la Alcaldía Civil de Hacienda, se dio
a la tarea de analizar los llamados contratos de adjudicación de
vivienda, y dijo:



“(…) Analizando el contrato de adjudicación que consta en el
expediente judicial base para la presente consulta judicial, se pueden
observar elementos importantísimos que sólo se pueden encontrar en un
contrato bilateral sinalagmático perfecto. Sinalagmático por cuanto al
momento de la firma del mismo se genera obligaciones y derechos a
ambas partes contratantes y, además, es perfecto, en tanto y cuanto
las partes se ponen de acuerdo en cosa y precio, y en cuanto opera la
“traditio” coan todos los efectos que la misma conlleva, sea la
entrada en posesión del bien por parte del “accipiens” o adquirente y
el abandono del mismo por parte del enajenante o “ tradens”.
Recordemos, al efecto, que la “tradición” de un bien representa el
acto mediante el cual una persona pone en poder de otra una cosa, o
sea, que la entrega del bien se constituye en el elemento material de
la transmisión la cual, una vez realizada, instituye derechos reales a
favor del adquirente. Es criterio de esta Sala, que en el caso que nos
ocupa el formalismo establecido por los artículos 455 siguientes y
concordantes del Código Civil, respecto a la escritura pública y su
inscripción en el Registro de la Propiedad como medio de constitución
del derecho de propiedad, no procede por cuanto dicha tesis trata de
resguardar los efectos que dicha transmisión ocasione respecto a los
derechos de terceros y no del adquirente o del enajenante, tiene un
carácter informativo. Considera este Tribunal que, el contrato de
adjudicación firmado entre los administrados y el INVU, surte efectos
sobre la titularidad en la propiedad del inmueble desde el mismo
momento de la suscripción del documento, operando incluso la
“traditio” y el abandono por parte del enajenante de ese inmueble en
manos del adquirente (adjudicatario), constituyendo un derecho a la
propiedad a favor del nuevo propietario que no se puede considerar,
como sí lo hace el Reglamento de Adjudicación, como una simple
expectativa de derecho. Considera esta Sala que, al igual que se opera
en todo sistema de financiamiento de vivienda, el INVU puede
establecer los mecanismos legalmente permitidos para ejercer un
control sobre las adjudicaciones que realice e instituir los
respectivos procedimientos de recuperación tendientes a hacer
efectivos los derechos de la Institución en cuanto a la recuperación
del bien o del monto invertido en la construcción del inmueble, sin
tener que actuar arbitrariamente y lesionar con dicha actuación los
derechos fundamentales que establece nuestra Carta Magna. Así las
cosas, nunca puede proceder un desahucio de un inmueble que es
propiedad de quien, con derecho a la propiedad, lo habita en virtud de
un contrato que le concedió dicha concesión. (…)”



Si partimos entonces de lo resuelto por la Sala Constitucional,
tendríamos que aceptar que los adjudicatarios de bienes inmuebles
mediante contratos suscritos con el Instituto de Vivienda y Urbanismo,
para efectos inter partes revisten el carácter de propietarios sin
título inscrito.



Lo anterior tiene importancia, para efectos del impuesto sobre bienes
inmuebles, por cuanto según lo dispone el párrafo final del artículo 6
de la Ley N° 7509 la condición de sujeto pasivo no prejuzga la
titularidad del bien, de ahí que también son sujetos pasivos aquellos
propietarios sin título inscrito, y expresamente el legislador dispone
que en caso de conflicto prevalece tal condición en el usufructuario
del inmueble. Siendo así, no hay duda entonces que los adjudicatarios
de inmuebles por parte del INVU, para efectos del impuesto sobre
bienes inmuebles son sujetos pasivos.



Ahora bien, sin perjuicio de lo expuesto y considerando que el
artículo 28 de la Ley de Impuesto sobre Bienes Inmuebles - en relación
con el artículo 83 del Código Municipal - dispone que las deudas por
concepto de impuesto territorial constituyen hipoteca legal preferente
sobre los respectivos inmuebles, y teniendo en cuenta que el bien
adjudicado por el INVU responde por el crédito otorgado, es lo cierto
que dicho instituto en su condición de propietario registral deriva
interés en el procedimiento de avaluó del bien ante un eventual
proceso cobratorio por parte de la entidad municipal por adeudo de
dicho tributo, por cuanto podría verse perjudicado por el resultado
del proceso hipotecario que eventualmente la Municipalidad pudiera
establecer; razón por la cual, el avaluó practicado no sería ajeno a
los intereses del instituto.



Como corolario de lo anterior, estima esta Procuraduría
que por existir un eventual interés tanto el Instituto de Vivienda y
Urbanismo en su condición de propietario registral, como los
adjudicatarios en su condición de propietarios sin título inscrito o
usufructuarios del bien adjudicado deben ser notificados por parte de
la municipalidad correspondiente de los avalúos realizados para
efectos de determinar la base imponible del impuesto sobre bienes
inmuebles.





II. CONCLUSIONES



De conformidad con lo expuesto, es criterio de la
Procuraduría General de la República que:



1. El procedimiento de avaluó de bienes a que
refiere la ley N° 7509 y sus reformas, tiene como objeto determinar el
valor real de los inmuebles gravados por el impuesto sobre los bienes
inmuebles.



2. Los propietarios con titulo inscrito o con título
sin inscribir de conformidad con el artículo 6 de la Ley N° 7509 son
sujetos pasivos del impuesto sobre los bienes inmuebles.



3. Los avalúos realizados sobre bienes inmuebles
adjudicados por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo a
beneficiarios del régimen de vivienda, deben ser notificados tanto al
Instituto en su condición de propietario registral, como a los
adjudicatarios del bien en su condición de propietarios sin título
inscrito o bien como usufructuarios del bien.



Con toda consideración suscribe atentamente;







Lic. Juan Luis Montoya Segura

Procurador Tributario