Valoración de Bienes Inmuebles por parte de la Municipalidad

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Algunas consideraciones sobre la valoración de Bienes Inmuebles por
parte de las Municipalidades:

El artículo 3 de la Ley de Bienes Inmuebles indica claramente "... Se
encargarán de realizar valoraciones de bienes inmuebles...", y dicha
gestión tiene un MONTO, es decir, por la valoración SE COBRA, al
indicar el mismo artículo "Podrán disponer para gastos administrativos
HASTA de un diez por ciento (10%) del monto que les corresponda por
este tributo".

Ahora bien, existen hay 2 formas de valorar un inmueble de manera
INICIAL: La declaración de Bienes Inmuebles (art. 16 de la Ley) o el
avalúo Municipal (Art. 17 de la ley)

Por otra parte, existen 3 formas de MODIFICACION de los valores YA
registrados: Modificación automática (Art. 14), Modificación
Justificada o por causal acaecida (Art. 15) y la nueva declaración
periódica (declaración de bienes art. 16 o de oficio, art. 17)

Ahora bien, el artículo 10 de la LBI establece DOS formas de
valoración: una General y una INDIVIDUAL; así expresamente dice:
"Valoración de los inmuebles. Para efectos tributarios, todo inmueble
debe ser valorado.
Los inmuebles se valorarán al acordarse una valuación general y al
producirse alguna de las causas que determinen la modificación de los
valores registrados, de acuerdo con esta Ley.
La valoración general será la que abarque, por lo menos, todos los
inmuebles de un distrito del cantón respectivo, de acuerdo con lo
previsto en los artículos siguientes y cuando ocurra la circunstancia
mencionada en el artículo 15 de la presente Ley.
La valoración general o individual se realizará una vez cada cinco
años. Solo podrán efectuarse nuevas valoraciones cuando haya expirado
este plazo."

La valoración GENERAL es básicamente la estructuración de la
"Plataforma Homogénea de Valores", para ello véase la sentencia
1565-2009 del Tribunal Contencioso Administrativo Sección VI que dijo:
"VII. SOBRE LA PLATAFORMA DE VALORES DE TERRENOS POR ZONAS HOMOGÉNEAS.
Respecto de la valoración de los bienes inmuebles, señala el numeral
10 de la citada Ley 7509, que “…Para efectos tributarios, todo
inmueble debe ser valorado. Los inmuebles se valorarán al acordarse
una valuación general y al producirse alguna de las causas que
determinen la modificación de los valores registrados, de acuerdo con
esta Ley. La valoración general será la que abarque, por lo menos,
todos los inmuebles de un distrito del cantón respectivo, de acuerdo
con lo previsto en los artículos siguientes y cuando ocurra la
circunstancia mencionada en el artículo 15 de la presente Ley. La
valoración general o individual se realizará una vez cada cinco años.
Solo podrán efectuarse nuevas valoraciones cuando haya expirado este
plazo. (Así reformado este párrafo final por el artículo 1º, inciso
d), de la ley No.7729 de 15 de diciembre de 1997)”. Por su parte, el
ordinal 10 bis de la misma ley, establece que "...Para los efectos de
esta Ley, se define como avalúo el conjunto de cálculos, razonamientos
y operaciones, que sirven para determinar el valor de un bien inmueble
de naturaleza urbana o rural, tomando en cuenta su uso. Este avalúo
deberá ser elaborado por un profesional incorporado al Colegio de
Ingenieros Agrónomos o al Colegio Federado de Ingenieros y
Arquitectos, con amplia experiencia en la materia, referido en la
moneda oficial del país y emitido en una fecha determinada.Se
entenderá por valoración toda modificación de la base imponible de los
inmuebles realizada por las municipalidades siguiendo los criterios
técnicos del Órgano de Normalización Técnica. (Así adicionado por el
artículo 2º, inciso b), de la ley No.7729 de 15 de diciembre de
1997)”. Como se explicó, existen distintos instrumentos que el ONT
proporciona a las Municipalidades para la efectiva gestión de los
procesos de declaración, valoración y fiscalización de los bienes
inmuebles, que la citada Ley No. 7509 ha encomendado a los gobiernos
locales; y que, a juicio de este Tribunal son de acatamiento
obligatorio para éstas. En el caso que nos ocupa, interesa referirnos
a uno de ellos, específicamente la Plataforma de Valores de Terrenos
por Zonas Homogéneas. Debe indicarse que el origen de esta herramienta
de valoración deviene del numeral 17 de la citada Ley No. 7509 que, en
lo que interesa dispone que “…Cuando no exista declaración de bienes
por parte del titular del inmueble, conforme al artículo anterior, la
Administración Tributaria estará facultada para efectuar, de oficio,
la valoración de los bienes inmuebles sin declarar. En este caso, la
Administración Tributaria no podrá efectuar nuevas valoraciones sino
hasta que haya expirado el plazo de cinco años contemplado en la
presente Ley. La valoración general se hará considerando los
componentes terreno y construcción, si ambos estuvieren presentes en
la propiedad, o únicamente el terreno, y podrá realizarse con base en
el área del inmueble inscrito en el Registro Público de la Propiedad y
en el valor de la zona homogénea donde se ubica el inmueble dentro del
respectivo distrito. Para tales efectos, se entenderá por zona
homogénea el conjunto de bienes inmuebles con características
similares en cuanto a su desarrollo y uso específico…” En forma
general, puede señalarse que la Plataforma de Valores por Zonas
Homogéneas, consiste en un grupo de herramientas conformado por un
informe técnico, cuatro mapas: de capacidad de uso de tierras, de
vías, de valores de terrenos por zonas homogéneas y de pendientes.
Ello se complementa con memorias de cálculo, matrices de información,
informes técnicos y el Programa de Valoración Comparativa, que
permiten obtener el valor individualizado de cada terreno dentro de un
distrito o cantón. Esta plataforma se obtiene mediante un estudio de
campo donde se recopilan los datos básicos del cantón o distrito, se
reconoce la zona a través de mapas y planos y se toman muestras de los
valores de los bienes inmuebles, logrando así determinar cuáles son
las zonas homogéneas por similitud de desarrollo y uso; y los lotes
tipos o fincas modales que serán aplicados a ese programa de
valoración. Debe indicarse que se tendrá por lote o finca tipo,
aquella cuya características son más frecuentes en una zona homogénea.
Todo este proceso se lleva a cabo bajo la supervisión y fiscalización
del Órgano de Normalización Técnica, con una amplia participación de
los funcionarios municipales en la definición de las zonas homogéneas
y los valores que se le asignan. Finalmente, el Órgano de
Normalización Técnica prueba la Plataforma, el Concejo Municipal la
adopta y la publica en el Diario Oficial de conformidad con el
artículo 12 de la citada Ley No. 7509 y el numeral 24 de su
Reglamento. En el caso concreto, teniendo como norte la resolución
1-99 del citado Órgano de Normalización, la Municipalidad de San
Carlos inicia, bajo supervisión del órgano técnico citado, todo el
proceso de información, recopilación de datos y análisis, entre otros,
en el distrito 01 del citado cantón, a efectos de determinar las zonas
homogéneas. Proceso que culmina con la aprobación del Órgano de
Normalización Técnica, la adopción por parte del Concejo Municipal de
la Plataforma de Valores y Terrenos por Zonas Homogéneas, con su
respectivo informe técnico, mapas de capacidad y uso de las tierras,
de vías, de valores de terrenos por zonas homogéneas y de pendientes;
así como su posterior publicación como requisito de eficacia."

Ahora bien, como la misma sentencia lo indica, la valoración
"INDIVIDUAL" no es otra cosa que aplicar la tabla homogénea de valores
y "se complementa con memorias de cálculo, matrices de información,
informes técnicos y el Programa de Valoración Comparativa, que
permiten obtener el valor individualizado de cada terreno dentro de un
distrito o cantón".

En otras palabras, la valoración general no es otra cosa que la
elaboración, verificación, aprobación y publicación de la tabla
homogénea de valores. De igual manera, como lo indica claramente la
misma sentencia, si se tiene la tabla de valores homogéneos, se le
intima a un administrado a declarar, éste no lo hace, y no han pasado
CINCO años desde la última declaración y/o modificación; entonces la
Municipalidad DEBE realizar las valoraciones INDIVIDUALES, tal y como
lo indicar el artículo 11 al decir: "Es actividad ordinaria de la
Administración Tributaria, como función indelegable, llevar a cabo las
valoraciones citadas en esta Ley, para lo cual podrá contratar los
servicios de personas físicas o jurídicas.
Cuando el sujeto pasivo, debidamente notificado, por la Administración
Tributaria, del nuevo valor registrado por cualquiera de las causas
referidas en el capítulo IV de esta Ley, no esté de acuerdo, tendrá el
derecho de interponer los recursos establecidos en la presente Ley."

Ello lo complementa el artículo 19 párrafo segundo de la LBI al
indicar: "Cuando exista una valoración general o particular de bienes
inmuebles realizada por la municipalidad, y el sujeto pasivo no acepte
el monto asignado, este dispondrá de quince días hábiles, contados a
partir de la notificación respectiva, para presentar formal recurso de
revocatoria ante la oficina de valoraciones...."