Préparation d'une assemblée réussie
bloc4 urbania
Pour s'assurer de la réussite de l'assemblée du 27 mai, la première de nos responsabilités est de nous assurer d'être tous là. Comme vous le savez, nous pouvons soit l'être physiquement soit par procuration. Celles et ceux qui ne pensent pas pouvoir se libérer pour l'évènement devraient identifier un voisin qui pourrait le mieux les y représenter.
Par ailleurs, toute le monde devrait pouvoir se concentrer sur les problématiques relevant de la gestion de la copropriété. Les griefs relevant des défauts de construction devraient être traités en petits comités regroupant les copropriétaires subissant des défauts de même nature. Ces comités engageraient alors des démarches pour l'ensemble de ses membres selon la procédure normale de contestation des défauts de construction.
Cela dit, il doit être clarifié, lors de l'assemblée, les responsabilités entre le promoteur et le syndic quant au parachèvement de certaines aires communes encore incomplètes (e.g. garage extérieur, etc.).
Comme ce qui précède, n'hésitez pas à partager les questions que vous désirez vouloir régler à l'assemblée et la manière dont vous voulez que cela se fasse...
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Je soulève différents points ou questionnement que je suggère
d'évaluer.
1- Il y aura élection du nouveau conseil d'administration, 3
administrateurs. Avons-nous des candidats intéressés. Si oui, il
serait intéressant que vous vous présentiez par l'entremise de ce
forum et nous expliquer ce qui vous motive et comment vous aimeriez
participer au conseil d'administration (votre style de gestion).
2- Les états financiers qui nous ont été remis sont considéré comme
non vérifiés, il n'y a pas d'opinion de vérificateur sur ces états
financiers. Est-ce que cela est conforme à la loi? Les états
financiers ne devraient-ils pas être vérifier lorsque présenté?
Cependant, ces états financiers ne couvrent pas une année complète.
C'est peut-être la raison. Si quelqu'un s'y connait ou peut trouver
l'information, cela nous pourrait nous être utiles en cas de non
respect de la loi (ce que j'ignore).
3- Le cumul du fonds de prévoyance à 5% m'apparait faible. En Ontario,
la loi exige un fond de prévoyance de 10%. Plusieurs recommande un
fonds de prévoyance d'au minimum 10%, mais de préférence 15%. Le
surplus dégagé pour les 11 premiers mois semblent démontré qu'il
serait possible de réservé 10% à 15% (soit 16000$ à 24000$) par année
sans augmentation des frais de condo. Il faudra sérieusement que cet
aspect soit étudier. Dans le contexte de cet immeuble, il serait
prudent de lefaire pour nous éviter d'avoir à déboursé des montants
importants de notre poche si une réparation majeure était nécessaire.
Car même si l'immeuble est assuré, nous pourrions avoir à déboursé des
montants avant le remboursement par les assurances construction
(APCHQ). Il peut être parfois long de régler des différents, mais la
réparation elle ne peut pas attendre.
4- Vu les problèmes soulevé par les différents propriétaires durant la
dernière années, et compte tenu de l'attitude décevante de
constructeur face à plusieurs de ces points, je suggère une inspection
de notre bâtiment par une firme ayant les compétences requises et par
la suite, exiger les réparations nécessaires s'il y a lieu.
5- L'état du flux de trésorerie n'est pas présenté. Devrait-il l'être
et faire partie des documents qui devaient nous être remis pour cet
première assemblée?
6- Vu le non respect du délai pour la tenu de la première assemblé et
de la remise de la gestion au nouveau conseil d'administration dès que
l'immeuble est vendu à plus de 50%, y'a t'il des pénalités prévus
contre le constructeur pour ce non respect de la loi? Y'a t'il des
recours à prendre éventuellement?
7- S'assurer que les copropriétaires qui n'ont pas payés la totalité
de leur frais de condo le fasse dans les plus brefs délais auite à cet
assemblée.
8- Évaluer si nous voulons changer d'administrateur de condo. Je crois
sérieusement que oui. Mais comment trouver un administrateur fiable
offrant un escellent service à coût équitable. Pas nécessairement le
plus économique, car le service peut s'en ressentir comme
actuellement. Pas nécessairement le plus élevé, car nous avons un
bâtiments de noiveau intermédiaire (pas économique, mais pas luxueux
non plus). donc un sdministrateur habitué à notre type d'immeuble et
de clientèle.
Probablement que tous ces points n'ont pas à être soulever lors de
l'assemblée. mais il serait intéressant de lire quelques réponses,
opinions ou recommandations pour fin de discussion. J'invite à
proposer aussi d'autres point à évaluer. Et j'aimerais connaître
l'opinion des personne qui désirent se présenter comme administrateur.
Merci.
On 20 mai, 02:30, bloc4 urbania <bloc4urba...@gmail.com> wrote:
> Bonjour,
>
> Pour s'assurer de la réussite de l'assemblée du 27 mai, la première de nos
> responsabilités est de nous assurer d'être tous là. Comme vous le savez,
> nous pouvons soit l'être physiquement soit par procuration. Celles et ceux
> un voisin qui pourrait le mieux les y représenter*.
>
> Par ailleurs, toute le monde devrait pouvoir *se concentrer sur les
> problématiques relevant de la gestion de la copropriété*. Les griefs
> comités regroupant les copropriétaires subissant des défauts de même nature.
> Ces comités engageraient alors des démarches pour l'ensemble de ses membres
Claude Beaulieu
Sujet à l'approbation des copropriétaires, voici les objectifs qui motivent ma participation au nouveau conseil d'adminstration:
Maintenir un souci constant du service à la clientèle.
Rencontrer et donner des mandats très clairs à tous les intervenants s'occupant de l'entretien des aires communes et les suivre avec rigueur.
Rrecommander des changements s'il y a lieu pour maintenir un niveau élevé de satisfaction des copropriétaires.
Donner un mandat clair à la cie de gestion et s'assurer que les opérations soient conformes au mandat accordé par le conseil d'administration.
Préparer un bugert d'opérations courantes et de fond de prévoyance pour approbation par les copropriétaires.
Faire préparer des états financiers par un C.A. ( État des résultats, Bilan, état des surplus, état de l'évolution de la situation financiècre ou flux de trésorerie).
Assurer une bonne communication avec les copropriétaires (courriel, communiqué, journal disponible à l'entrée, etc.).
Bref: Informeter les copropriétaire de l'administration du syndicat de copropriété bloc IV, centrée sur les copropriétaires en suivant rigoureusement les opérations courantes pour l'entretien des aires communes et le fond de prévoyance.
Autres considérations:
Les états financiers doivent êre vérifiés sur demande des copropriétaires représentant 40% des voix de tous les copropriétaires (Réf. Article 1105 du Code civil du Québec) Un suivi rigoureux des opérations comptables pourrait justifier un rapport de mission d'examen seulement.
Un fond de prévoyance de 15% assurerait la tranquilité d'esprit en cas d'imprévus importants, le coût des franchises des assurances en cas de sinistre, etc.
Une inspection donnerait la situation actuelle du bâtiment et les correctifs à apporter le cas échéant.
Les frais de condo doivent être payés en totalité. Il faut éviter de perdre notre droit de vote aux assemblées, après 3 mois d'arrégage (Article 1094 du Code civil du Québec)ou recevoir une hypothèque légale,comme dans le cas des taxes impayées par ex.
J'ai communiqué avec M. Paul Théorêt (l'auteur du livre Le condominiium) et il m'a fait parvenir un document expliquant leur service à la clientèle : CONSULT-IMM, www.gestionconsultatimm.com :consultation et formation; gestion de syndicats de copropriétés..depuis 20ans. une offre à analyser. Il est prêt à nous rencontrer pour présenter ses services:
un plan Bronze dit de démarrage: de 15$ à 20$/mois/ par unité; (ex. 104 unités X 15$ X 12= 18720$)
un plan Argent dit d'atteinte de vitesse de croisière, service d'urgence 24h: de 25$ à 30$ /mois/ par unité (ex. 104 unités X 25$ X 12= 31,200$)
un plan Or dit tout inclus et service 24h: de 30$ à 35$/mois/par unité (ex. 104 unités X 30$ X 12= 37,440$)
N.B. M. Théorêt nous a mentioné qu'il peut y avoir un prix spécial pour les condos de cette envergure... à suivre.
Tout cela est possible, sans augmenter les frais de condo et avec la collaboration du tous les copropriétaires.
C'est l'affaire de toutes et tous, car nous sommes copropriétaires des aires communes en plus de notre condo.
Claude Beaulieu, unité 103, retraité de la BNC (39 ans de service) et diplômé de l'Institut des banquiers canadiens
Claude Beaulieu
Bonjour,
Sujet à l'approbation des copropriétaires, voici les objectifs qui motivent ma participation au nouveau conseil d'administration:
· Maintenir un souci constant du service à la clientèle.
· Rencontrer et donner des mandats très clairs à tous les intervenants s'occupant de l'entretien des aires communes et les suivre avec rigueur.
· Recommander des changements s'il y a lieu pour maintenir un niveau élevé de satisfaction des copropriétaires.
· Donner un mandat clair à la cie de gestion et s'assurer que les opérations soient conformes au mandat accordé par le conseil d'administration.
· Préparer un budget d'opérations courantes et de fond de prévoyance pour approbation par les copropriétaires.
· Faire préparer des états financiers par un C.A. (État des résultats, Bilan, état des surplus, état de l'évolution de la situation financière ou flux de trésorerie).
· Assurer une bonne communication avec les copropriétaires (courriel, communiqué, journal disponible à l'entrée, etc.).
Bref: une administration centrée sur les copropriétaires en suivant rigoureusement les opérations pour l'entretien des aires communes et du fond de prévoyance.
Autres considérations:
1. Les états financiers peuvent être vérifiés suite à la demande d'au moins 40% des copropriétaires (Réf. Article 1105 du Code civil du Québec) Un suivi rigoureux des opérations comptables pourrait justifier un rapport de mission d'examen seulement.
2. Un fond de prévoyance de 15% assurerait la tranquillité d'esprit en cas d'imprévus importants, le coût des franchises des assurances, etc.
3. Une inspection donnerait la situation actuelle du bâtiment et les correctifs à apporter le cas échéant.
4. Les frais de condo doivent être payés en totalité. Il faut éviter de perdre notre droit de vote aux assemblées, après 3 mois d'arrérage (Article 1094 du Code civil du Québec) ou recevoir une hypothèque légale, comme dans le cas des taxes impayées par ex.
5. J'ai communiqué avec M. Paul Théorêt (l'auteur du livre Le condominium) et il m'a fait parvenir un document expliquant leur service à la clientèle : CONSULT-IMM, www.gestionconsultimm.com : consultation et formation; gestion de syndicats de copropriétés...depuis 20ans. une offre à analyser. Il est prêt à nous rencontrer pour présenter ses services:
· un plan Bronze dit de démarrage: de 15$ à 20$/mois/ par unité;
· un plan Argent dit d'atteinte de vitesse de croisière, service d'urgence 24h de 25$ à 30$ /mois/ par unité
· un plan Or dit tout inclus et service 24h: de 30$ à 35$/mois/par unité
Victor Malcolm
In fact, there is a limited time (60 days I believe) for the new
council to review contracts and agreements that were signed previously
and cancel them if needed. Insurances, upkeep and maintenance of the
common areas and the question of Lecsor Inc are some of the items to
consider. I am not really impressed with either the administration of
the building nor the upkeep of the common areas to date. It is
important that we search for companies who will give us the best value
for what we pay.
It is also important that the construction faults are addressed once
the administration is settled. I think the faults will have to be
addressed as a group if we are to have any success. Decisions will
have to be made, will we want an inspection of the building’s common
areas and mechanics (though one must have already been done), what the
Association des Constructeurs (ACQ) can provide us in ways of support,
how do we approach the builder and so on.
Apt 303
On May 20, 2:30 am, bloc4 urbania <bloc4urba...@gmail.com> wrote:
> Bonjour,
>
> Pour s'assurer de la réussite de l'assemblée du 27 mai, la première de nos
> responsabilités est de nous assurer d'être tous là. Comme vous le savez,
> nous pouvons soit l'être physiquement soit par procuration. Celles et ceux
> qui ne pensent pas pouvoir se libérer pour l'évènement devraient i*dentifier
> un voisin qui pourrait le mieux les y représenter*.
>
> Par ailleurs, toute le monde devrait pouvoir *se concentrer sur les
> problématiques relevant de la gestion de la copropriété*. Les griefs
> relevant des défauts de construction devraient être traités en petits
> comités regroupant les copropriétaires subissant des défauts de même nature.
> Ces comités engageraient alors des démarches pour l'ensemble de ses membres
> selon la *procédure normale de contestation des défauts de construction*.