Opzeg huurcontract
Privé
Wat kan ik doen om een huurder uit een huis te krijgen?
Ik heb een huis gekocht, word volgende maand beschreven.
Er woont nog wel een huurder in die nog geen opzeg heeft gedaan.
Heb hem gezegt dat hij aangetekend zijn opzeg moest doen, maar tot op
heden nog niets ontvangen.
Zolang het huis niet beschreven is bij de notaris kan ik waarschijnlijk zelf
niet
de opzeg doen.
Kan ik zelf een opzeg doen en deze hem dan laten tekenen?
Waar kan ik voorbeeld brieven vinden?
Dank bij voorbaat.
PierKe
Eis dat de verkoper (de eigenaar nog steeds) de opzeg doet!
Groeten
lexmaniac
"Privé" <twi...@pandora.be> wrote in message
news:q6d67.20600$Xy1.4...@afrodite.telenet-ops.be...
In principe kan de eigenaar slechts op welbepaalde ogenblikken de huur
opzeggen, en moet hij een opzeggingstermijn van zes maand respecteren.
Er bestaat echter een uitzondering bij de verkoop (of overdracht in het
algemeen) van een woning: zo de huurovereenkomst geen vaste dagtekening
heeft (meest voorkomend geval van vaste dagtekening is een geregistreerde
overeenkomst) en de nieuwe eigenaar het goed zelf gaat betrekken, kan hij de
huur opzeggen mits een opzegtermijn van slechts drie maand. Deze opzegging
moet dan betekend worden binnen de drie maand na het verlijden van de
authentieke akte.
http://www.cass.be/cgi_wet/wetgeving.pl 20 FEBRUARI 1991. - Burgerlijk
Wetboek, Boek III, Titel VIII, Hoofdstuk II, Afdeling 2. Regels betreffende
de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de
huurder in het bijzonder.
.
" Art. 9. Overdracht van het gehuurde goed.
Indien de huurovereenkomst een vaste dagtekening voor de vervreemding van
het gehuurde goed heeft, treedt de verkrijger om niet of onder bezwarende
titel in de rechten en verplichtingen van de verhuurder (op de datum van het
verlijden van de authentieke akte), zelfs indien de huurovereenkomst het
recht van uitzetting in geval van vervreemding bedingt. <W 1997-04-13/43,
art. 11, 002; Inwerkingtreding : 31-05-1997; zie evenwel W
%%1997-04-13/43%%, art. 15>
Hetzelfde geldt wanneer de huurovereenkomst geen vaste dagtekening voor de
vervreemding heeft, indien de huurder het verhuurde goed sinds ten minste
zes maanden betrekt. In dat geval kan de verkrijger evenwel de
huurovereenkomst te allen tijde beëindigen, om de redenen en onder de
voorwaarden bedoeld in artikel 3, §§ 2, 3 en 4, mits aan de huurder, op
straffe van verval, een opzegging van drie maanden wordt betekend binnen
drie maanden te rekenen (van de datum van het verlijden van de authentieke
akte) tot vaststelling van de overgang van eigendom. <W 1997-04-13/43, art.
11, 002; Inwerkingtreding : 31-05-1997; zie evenwel W %%1997-04-13/43%%,
art. 15>"
De voorwaarden van artikel 3, §§ 2, 3 en 4 zijn de volgende:
" § 2. De verhuurder kan de huurovereenkomst evenwel te allen tijde
beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden,
indien hij voornemens is het goed persoonlijk en werkelijk te betrekken of
het op dezelfde wijze te laten betrekken door zijn afstammelingen, zijn
aangenomen kinderen, zijn bloedverwanten in opgaande lijn, zijn echtgenoot,
door diens afstammelingen, bloedverwanten in opgaande lijn en aangenomen
kinderen, door zijn bloedverwanten in de zijlijn en de bloedverwanten in de
zijlijn van zijn echtgenoot tot in de derde graad. (Wordt de opzegging
gegeven opdat bloedverwanten in de derde graad het goed kunnen betrekken,
dan kan de opzeggingstermijn niet verstrijken voor het einde van de eerste
driejarige periode vanaf de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.) <W
1997-04-13/43, art. 6, 002; Inwerkingtreding : 31-05-1997; zie evenwel W
%%1997-04-13/43%%, art. 15>
De opzegging vermeldt de identiteit van de persoon die het goed zal
betrekken en de band van verwantschap met de verhuurder. (Deze laatste moet
op verzoek van de huurder de band van verwantschap bewijzen. De verhuurder
moet aan dit verzoek voldoen binnen een termijn van twee maanden te rekenen
van de kennisgeving ervan; zoniet kan de huurder de nietigverklaring van de
opzegging vorderen. Die vordering moet op straffe van verval uiterlijk twee
maanden voor het verstrijken van de opzeggingstermijn worden ingesteld.) <W
1997-04-13/43, art. 6, 002; Inwerkingtreding : 31-05-1997; zie evenwel W
%%1997-04-13/43%%, art. 15>
(Het goed moet binnen een jaar na het verstrijken van de opzegging door de
verhuurder of, in geval van verlenging, na de teruggave van het goed door de
huurder, worden betrokken. Het goed moet gedurende ten minste twee jaar
werkelijk en doorlopend betrokken blijven.) <W 1997-04-13/43, art. 6, 002;
Inwerkingtreding : 31-05-1997; zie evenwel W %%1997-04-13/43%%, art. 15>
Indien de verhuurder, zonder het bewijs te leveren van buitengewone
omstandigheden, binnen de gestelde termijn en voorwaarden de betrekking van
het goed niet verwezenlijkt, heeft de huurder recht op een vergoeding die
gelijk is aan achttien maanden huur.
(De partijen kunnen evenwel overeenkomen om de mogelijkheid van
vroegtijdige beëindiging uit te sluiten of te beperken.) <W 1997-04-13/43,
art. 6, 002; Inwerkingtreding : 31-05-1997; zie evenwel W %%1997-04-13/43%%,
art. 15>
§ 3. Bij het verstrijken van de eerste en de tweede driejarige periode kan
de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen met inachtneming van een
opzeggingstermijn van zes maanden indien hij voornemens is het onroerend
goed of een gedeelte ervan weder op te bouwen, te verbouwen of te renoveren,
op voorwaarde dat die werkzaamheden :
- worden uitgevoerd met eerbiediging van de bestemming van het goed die
voortvloeit uit de wets- en verordeningsbepalingen inzake stedebouw;
- worden uitgevoerd aan het door de huurder bewoonde gedeelte en
- meer kosten dan drie jaar huur van het verhuurde goed ofwel, indien het
gebouw waarin dit goed gelegen is uit verscheidene verhuurde woningen
bestaat die aan dezelfde verhuurder toebehoren en die van de werkzaamheden
ongerief hebben, meer kosten dan twee jaar huur voor al die woningen samen.
(Met het oog op het goede verloop van de werken kan de verhuurder van
verscheidene woningen in eenzelfde gebouw te allen tijde verscheidene
huurovereenkomsten beëindigen, met inachtneming van een opzeggingstermijn
van zes maanden, voor zover de huurovereenkomst niet tijdens het eerste jaar
wordt opgezegd.) <W 1997-04-13/43, art. 6, 002; Inwerkingtreding :
31-05-1997; zie evenwel W %%1997-04-13/43%%, art. 15>
De verhuurder moet aan de huurder kennis geven van, ofwel de hem verleende
bouwvergunning, of een omstandig bestek, of een beschrijving van de
werkzaamheden samen met een gedetailleerde kostenraming, of een
aannemingsovereenkomst.
(De werken moeten worden aangevat binnen zes maanden en worden beëindigd
binnen vierentwintig maanden na het verstrijken van de opzegging door de
verhuurder of, in geval van verlenging, na de teruggave van het goed door de
huurder.) <W 1997-04-13/43, art. 6, 002; Inwerkingtreding : 31-05-1997; zie
evenwel W %%1997-04-13/43%%, art. 15>
Indien de verhuurder, zonder het bewijs te leveren van buitengewone
omstandigheden, binnen de gestelde termijn en voorwaarden de werken niet
uitvoert, heeft de huurder recht op een vergoeding die gelijk is aan
achttien maanden huur.
Op verzoek van de huurder is de verhuurder verplicht hem kosteloos de
documenten mede te delen waaruit blijkt dat de werken overeenkomstig de bij
deze paragraaf gestelde voorwaarden zijn uitgevoerd.
De partijen kunnen evenwel overeenkomen om de mogelijkheid van
vroegtijdige beëindiging uit te sluiten of te beperken.
§ 4. Bij het verstrijken van de eerste en de tweede driejarige periode kan
de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen met inachtneming van een
opzeggingstermijn van zes maanden, zonder motivering, maar met betaling van
een vergoeding.
Deze vergoeding is gelijk aan negen dan wel zes maanden huur naargelang de
overeenkomst een einde neemt bij het verstrijken van de eerste of de tweede
driejarige periode.
De partijen kunnen evenwel overeenkomen om deze mogelijkheid van
vroegtijdige beëindiging uit te sluiten of te beperken."
Zo de huurovereenkomst niet geregistreerd is, kan U dus de huur opzeggen
gedurende drie maand vanaf het ogenblik van het verlijden van de notariële
akte (vroeger was er minderheidrechtspraak die dit reeds toestond vanaf de
"compromis- overeenkomst", maar dat is nu uitdrukkelijk uitgesloten.) en
mits een opzegtermijn van drie maand, en mits de opzeg gegeven wordt om het
goed zelf te betrekken of het te laten betrekken door uw naaste
familieleden.
Zo de huurovereenkomst wel geregistreerd is kan U de huur eveneens opzeggen
(op eender welk ogenblik) om het goed zelf te betrekken of het te laten
betrekken door uw naaste familieleden. In dat geval is de opzegtermijn
echter zes maand.
Tenslotte kan U, zonder opzeg van redenen, de huur altijd opzeggen bij het
verstrijken van elke driejarige periode, mits een opzeg van zes maand.
Indien de huurder het goed minder dan 9 jaar betrekt, dient U bij een opzeg
zonder reden na de eerste drie jaar of na de eerste 6 jaar een
schadevergoeding betalen. Deze schadevergoeding valt weg als deze opzeg
gebeurt om belangrijke werken uit te voeren aan het goed.
In elk geval gebeurt de opzeg door een aangetekende brief, gericht aan elk
der huurders apart, zeker als het om een gehuwd koppel gaat, of om een
koppel dat een geregistreerd samenwoningscontract heeft. De opzegbrief moet
het begin en het einde van de opzegperiode vermelden; de opzegperiode gaat
normaal gezien in op de eerste dag van de maand volgend op de opzegbrief.
Zoals blijkt uit de uitleg hierboven, doet U er goed aan een reden van opzeg
te vermelden, en liefst één waardoor U geen opzegvergoeding moet betalen
(grote werken, bewoning door eigenaar of naaste familie). Deze redenen
moeten aangevuld worden met nadere gegevens: identiteit familielid, bestek
van de werken,... (zie wettekst).
In alle geval kan U de huur minnelijk beëindigen: dat is mits akkoord van de
huurder (beter een regeling dan een proces).
Bij ernstige wanprestatie van de huurder (ernstige beschadigingen aan het
goed, meerdere maanden niet- betaling van de huur,enz.) kan U de huur
gerechtelijk laten verbreken, en daarbij schadevergoeding bekomen.
Een bijzonder strenge regeling, zoals U ziet, vaak onnodig streng. Een
grondige analyse van de tekst zal trouwens leren dat de tekst vol flaters en
tegenstrijdigheden zit, maar daar gaan we het nu niet over hebben, mijn
potsing is al lang genoeg.
Zie voor een zeer goede brochure over de huurwet op de site van het
ministerie van justitie: http://194.7.188.126/justice/index_nl.htm waar U de
brochure kan bestellen of dowloaden in pdf- formaat. (hum... ik zie op dit
ogenblik staan 'tijdelijk niet beschikbaar'... U zal in de loop van de
komende weken enkele keren moeten checken of de brochure al terug online
staat).
lex