关于近期房地产市场突然火热的一点猜想

[阿呆]

近来杭州房地产突然走火，个人认为有如下几个原因：
1.并不是实体经济好转，而是投资环境进一步恶化。国家为了推动经济，大幅度释放流动性，结果钱没地方花，结果投资房地产；
2.对通货膨胀的预期，投资保值；
3.刚性需求压抑了很长一段时间，加上原因1和2，集中释放。

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本人不懂投资，乱讲讲，不要当真。

[杨琪]

阿呆,您好！

阿呆兄的分析很到位，一针见血。很可惜，一批浙江商人的财富将被消灭在房地产上，因为他们的不义和贪婪！
如果一个国家创造财富的能力在削弱，他的资产价格还能够持续上涨和重估么，这是最有常识和普通的基本面，希望大家保持清醒的头脑！
至于通胀，由于资产价格重估引起的通胀与滞胀、恶性通胀是不一样的。滞胀的情况下，唯一受益的是必需品；恶性通胀的情况下，如果央行还行活下去，必然强力加息，那现金未必比房产的保值效果差，除非我党倒台！大家有兴趣可以去看看美国73年开始的利率有多高，和1988年中国央行是怎么加息的，还有当时房地产的惨状！
如果你是一个有大量资金的庄家，你会买中国的房地产么，你想从中获利，你会怎么做？这是大家可以站在对手角度思考的问题，有助于我们换位思考！

======= 2009-06-03 12:24:11 您在来信中写道：=======

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　　　　　　　　致
礼！


　　　　　　　　杨琪
　　　　　　　　ghost_...@163.com
　　　　　　　　　　2009-06-03

[蒋清晓]

我上次和一位政府的领导一起吃饭，席间谈到房地产方面的事情，他还提到一点，房地产不可能也不可以崩盘。目前政府的财政收入很大一部分来自土地和房地产的钱，可以说房地产的生死已经和政府的存亡绑在一起了，所以杭州前段时间发生了市政府下属的各个区县政府都纷纷拿财政的钱出来成立投资公司高价拿地，烘托地价炒作的事情，别人没信心了，政府就直接左手套右手把行业炒起来。

其言未必有什么道理，仅供参考，大家分析。

[胡翌博.Bob]

目前看起来，央行提高利率的可能性很小

2009/6/3 杨琪 <ghost_...@163.com>

[杨琪]

蒋清晓,您好！

成亦有时，败亦有时。如果说这种情况都出现了。那我只有两个结论，第一、房地产真的快完了；第二、我党危矣！
大家要抓紧时间配置资产，这个真的不是说着玩的。当然，我说的资产不是指目前中国的房地产！

======= 2009-06-03 13:03:01 您在来信中写道：=======

>我上次和一位政府的领导一起吃饭，席间谈到房地产方面的事情，他还提到一点，房地产不可能也不可以崩盘。目前政府的财政收入很大一部分来自土地和房地产的钱，可以说房地产的生死已经和政府的存亡绑在一起了，所以杭州前段时间发生了市政府下属的各个区县政府都纷纷拿财政的钱出来成立投资公司高价拿地，烘托地价炒作的事情，别人没信心了，政府就直接左手套右手把行业炒起来。
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>其言未必有什么道理，仅供参考，大家分析。
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[杨琪]

对的，只是目前，呵呵！

就跟08年上半年大家都看好中国的未来一样！

2009/6/3 胡翌博.Bob <boboh...@gmail.com>

[胡翌博.Bob]

昨天，央视还在抨击房地产商假买房然后退房的事情。目前看来，政府不希望房地产的泡泡继续变大，但是也不希望房地产的泡泡突然破灭。

政府希望的是软着陆，最好是稳中略降一点，一方面，刺激刚性需求，另外一方面等待经济发展来缩小可支配收入与房价高起之间的差距。实际上，这对消费者损害比较小的方式。房地产泡泡的突然破灭，并不能导致消费者买得起的房，因为房地产的破灭会导致经济环境进一步恶化，消费者的消费预期将进一步紧缩。

2009/6/3 杨琪 <ghost_...@163.com>

[胡翌博.Bob]

预测利率会上升并不难，万事万物都有起起落落，关键是你无法比较准确地预期何时上升，何时下降，价值投资说白了，其实就是一个字：等！

实际上，政府以外的中国现金非常充沛，只是资金还看不清形势，因此投资非常警惕。股市这一轮的大幅反弹，实际上是闲散资金借各种题材入场推动的结果。浙江的中小企业虽然大幅倒闭，但实际上只是大量资本从低利润的低档制造业撤出来了，理论上，这是最合理的方式。问题是，这些撤出来得资金不知道往哪里去。

中国政府一直强调中小企业的问题是融资难，实际上不是，中小企业的问题是不知道哪些领域值得投资。如果资金无法找到更高利润率的投资领域，就算把钱借给这些中小企业也没用，而且把钱借给这些中小企业，确实是没有经济理性的。

与其从融资难入手，不如从减税入手。特别是下调流转税，而不只是所得税优惠。流转税在整个产业链中随着利润的分布而成级数放大，因此降低1个百分点的流转税的效果要远远高于降低1个百分点的所得税的效果。4万亿政府直接投资之后，应该配套实施流转税减税，才能进一步刺激经济复苏。

2009/6/3 杨琪 <zjuy...@gmail.com>

[杨琪]

我相信中央政府还是会站在全局进行思考，但是，利益集团会么？中央政府真的具备所有的力量能够控制全盘的力量么？

 

我当然知道中央政府想平衡，这是最好的局面，靠时间来消化所谓高估值。但是，眼下的局面是，全局已变。若不能顺势而为，就只能自取灭亡。既然高估值不能维持，其实更好的局面是房价逐步下滑，让真正的刚需入场，全国的现金流都会活起来，但是，我们看到的是什么，房价持续上涨，龚方雄之流预测今明两年房价还要持续每年涨10％。我很奇怪，我们都基本不加工资了，外企还在裁员降薪，国企利润也是大多下滑。就算公务员加工资，不也是左手倒右手，何来所谓刚需之支撑。除非利益集团想吸干全国人民多年积累的血汗！

 

练过太极拳的人都知道，逼其锋芒方能避实击虚。使劲硬顶，只能被对方借势而打。如今之房地产，我看就有这种熊样。继续坚持判断，中国房价必然大跌，至于时间点。我不是神，说不清楚。但是，我等得起，嘿嘿！

 

 

 

 

2009/6/3 胡翌博.Bob <boboh...@gmail.com>

[杨琪]

这话说得实在，非常赞同！可惜的是，没有信仰的人不会看未来，没有良知的人不会管他人之死活。

所以，继续维持短期慎重加悲观判断！

2009/6/3 胡翌博.Bob <boboh...@gmail.com>

[杨琪]

刚才多念了几遍，龚方熊的名字，大家可以仔细多读几遍，嘿嘿！

大唱房地产牛市的人，居然名字念，“共 方  熊”，很有意思，真的不知道是否是神的安排，也许我一语成谶！

 

2009/6/3 杨琪 <zjuy...@gmail.com>

[胡翌博.Bob]

根据我的观察，最近一段时间来，房价并没有什么涨幅，还是比较稳定的。目前，有些房地产商，借着成交恢复的苗头，大幅炒作。对这种行为的曝光和制止还是比较及时的。那种所谓每年还要增长10%的说法显然缺乏经济理性的。

房价的下跌是相对的，也就是说慢于经济和可支配收入的增长就是下跌了。大幅度下跌，对经济稳定是不利的，现在中国的稳定只有一个支点，就是：经济增长！如果这个也没有了，那老百姓才要遭殃呢......

2009/6/3 杨琪 <zjuy...@gmail.com>

[杨琪]

呵呵，央视的曝光有什么用，曝光能制止房价上涨么？如果是那样，央视岂不是比党中央还要伟大？

 

每年上涨10％的说法是缺乏理性的，不错，我认同你的观点。

但是，这可是龚方熊说的哦，鼎鼎大名的大摩首席经济学家，李克强的师兄！侬脑子瓦特了，还是人家低能？如果就这个结论到现成问那些参与者，他们对半会说，你精神肯定出问题了，应该和邓玉娇一样进医院检查，呵呵！

 

几百个开放商和若干政府官员对此言论频频点头，深以为然哦，他们的脑子瓦特了？还是他们就是这样想的呢？从历史的观点来看，最强大的利益集团的覆灭，都是在以为自身强大到不可一世的时候被打败的！

 

看看最近的金融地产股涨势，看看中金最新的地产股报告的名字“估值泡沫迎接行业反转”，多么华丽而有创造力，这可是最聪明、最有人脉和最有影响力的中金哦！

 

我等待，不过等待的是行业反转打破估值泡沫那一天！

 

 

2009/6/3 胡翌博.Bob <boboh...@gmail.com>

[杨琪]

XU MING，您好！

 

　　关于房地产的问题非常关键，这里有个高手的blog非常精彩，希望大家得出自己的判断！

    http://blog.sina.com.cn/s/blog_4d7e234c0100d8j4.html

    http://blog.sina.com.cn/s/blog_4d7e234c0100cyjd.html

    http://blog.sina.com.cn/s/blog_4d7e234c0100cwpc.html

   

 

======== 2009-06-03 17:10:34 您在来信中写道： ========

 

对今年的经济增长不抱希望。   另外，最近房价是涨了，幅度保守估计在5%-10%，这个是实地考察的结果。   政府给开发商托市是显而易见的，前阵子亲口听一个镇级官员说，春节前后由于保利的某个盘比较困难，出了3.5个亿去托市，各地政府措施不难想象。   呵呵，割羊群的肉去喂贪婪的狼。

2009/6/3 胡翌博.Bob <boboh...@gmail.com> 根据我的观察，最近一段时间来，房价并没有什么涨幅，还是比较稳定的。目前，有些房地产商，借着成交恢复的苗头，大幅炒作。对这种行为的曝光和制止还是比较及时的。那种所谓每年还要增长10%的说法显然缺乏经济理性的。 房价的下跌是相对的，也就是说慢于经济和可支配收入的增长就是下跌了。大幅度下跌，对经济稳定是不利的，现在中国的稳定只有一个支点，就是：经济增长！如果这个也没有了，那老百姓才要遭殃呢......

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[胡翌博.Bob]

恩，"房价是涨了"，这个信息我还没有update过

2009/6/3 XU MING <xu.xu...@gmail.com>

对今年的经济增长不抱希望。

 

另外，最近房价是涨了，幅度保守估计在5%-10%，这个是实地考察的结果。

 

政府给开发商托市是显而易见的，前阵子亲口听一个镇级官员说，春节前后由于保利的某个盘比较困难，出了3.5个亿去托市，各地政府措施不难想象。

 

呵呵，割羊群的肉去喂贪婪的狼。

2009/6/3 胡翌博.Bob <boboh...@gmail.com>

根据我的观察，最近一段时间来，房价并没有什么涨幅，还是比较稳定的。目前，有些房地产商，借着成交恢复的苗头，大幅炒作。对这种行为的曝光和制止还是比较及时的。那种所谓每年还要增长10%的说法显然缺乏经济理性的。

[胡翌博.Bob]

央视反映的是中央一种态度，中国的一切经济问题都离不开政治......

我们判断问题不应该以某某人是大名鼎鼎的谁谁为标准，而是应该像旭明同学那样摆事实讲道理。大摩的首席又如何，大摩还不得向美国政府要援助......按郎咸平的说法，这些首席都是恶棍帮凶.......

2009/6/3 杨琪 <zjuy...@gmail.com>

[胡翌博.Bob]

旭明的调查虽然是点，但可能是反映了最近的市场。今天我去转了一下，我们小区及附近的楼盘与我3月份问的价格相比也涨价了，涨幅与旭明说的差不多5%~10%（视不同楼盘而定）。

不过，经过这轮涨幅，我家附近楼价恢复到了今年1月份的价格，离历史最高价还差大约5%

2009/6/4 XU MING <xu.xu...@gmail.com>

我当时关注的房间在70㎡-100㎡间，基本考虑新盘和不超过5年的房子

2009/6/4 XU MING <xu.xu...@gmail.com>

恩，建平比较细致

 

我只阐述遇到的实际状况，并不发表观点：

 

1. 浦东 外环 毕加索小镇(2号线东延线)  3-4月成交9.8k-1w左右，  5月开盘成交1w-1.3w。 这是开盘实地信息。

 

2. 浦东  外环-中环 张江新开汤臣3期，3月价格1.2-1.3w，5月开盘均价1.4w-1.5w  （这是小区业主论坛的信息）

 

3. 九亭 外环-中环 青年城（层高可以隔层的那种） 2月价格1w-1.2w，4月价格1.4w （这是二手房价格信息）

 

4. 中环 中环一号  大华板块 3月价格1.1-1.2w， 5月价格1.3万    （这是中介信息）

 

 

以上是前阵子女友要买房，过年前后的得到信息，供大家参考

2009/6/4 ZhengHua <shito...@hotmail.com>

举手先问个问题：
大家借以判断房价涨跌的指标是什么，该指标有多大的适用范围？

根据旭明的描述，偶得到的信息是：
1. 旭明应该是在上海抽样跟踪了几个楼盘的房价
2. 那几个楼盘的价格在近期上涨了5~10%
 
但对旭明得出的结论偶还是有所保留，因为尚需要些关键信息来帮助判断，例如：
1. 所取样本的特点，所在的区域、地段/楼盘的档次等？
2. 上涨5~10%是相对于哪个时间点的价位而言的？
3. 各种户型（>100平米的大户型/60平米左右的小户型等）都上涨了5~10%么？
 
至于宏观层面的事就更不敢轻易相信了，唉～

 

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Date: Wed, 3 Jun 2009 23:48:55 +0800
Subject: [FECers' Utopia:4555] Re: 关于近期房地产市场突然火热的一点猜想
From: boboh...@gmail.com
To: xu.xu...@gmail.com
CC: zjuy...@gmail.com; ghost_...@163.com; nicke...@163.com; bookw...@gmail.com; hen...@googlegroups.com; fec...@googlegroups.com

[胡翌博.Bob]

股市这波该差不多了吧

2009/6/4 于超 <bryan...@gmail.com>

>1.并不是实体经济好转，而是投资环境进一步恶化。国家为了推动经济，大幅度释放流动性，结果钱没地方花，结果投资房地产；
>2.对通货膨胀的预期，投资保值；
>3.刚性需求压抑了很长一段时间，加上原因1和2，集中释放。

 

 

基本上这三点说的比较全面了，目前流动性确实泛滥，导致资源品价格上涨，然后这轮上涨并非真实需求回升所致，因此，待经济真的复苏，需求回升的时候，资源品的价格已经涨得很高了，接下来就有可能发生可怕的滞涨。

 

作为普通老百姓，我的观点一直是顺势而为，既然“某些人”有意图的吹泡泡，为了避免个人财产缩水，我们最好也跟着吹，不过不建议吹房子，流动性差，一旦套牢跑都跑不掉啊。

 

虽然这波股市的上涨缺乏基本面的支撑，但在乐观的经济先行指标及泛滥的流动性的双重作用下，股市的赚钱效应俨然形成，如果这波不抓住的话，接下来当经济同步指标转好时，只不过是对当下乐观预期的兑现，几乎无法支撑股市再次上涨，再接下来就是长时间的调整了，直到真实需求回升，企业生产恢复。

2009/6/4 胡翌博.Bob <boboh...@gmail.com>

[胡翌博.Bob]

恩，恩，超超，你应该像阿宝那样说：（故作镇定样，然后伸出一根手指，然后悠悠地说）这种卑~鄙~的行为，是不能~，阻挠伟大的中国人民走向共同富裕的伟大目标地~

2009/6/4 于超 <bryan...@gmail.com>

我靠，我可是党员啊，我得提醒这位同志，你的言论很危险，呵呵

2009/6/4 XU MING <xu.xu...@gmail.com>

早上起来两眼昏花，给看错了~~

 

不光是股市、楼市

 

我觉得gov也接近最后的狂欢了~

 

2009/6/4 于超 <bryan...@gmail.com>

shanhuo，

 

那是郑华，不是建平，汗~~

 

[tycoon1208]

我喜欢从人口结构分析这个问题，这是唯一几十年前就确定了的不可影响和改变的主要事实。实际上从中国人口结构比例看，2010-2015年期间人口红利将越过高峰开始下行，同样的所谓的刚性房地产需求也是如此；换而言之，这波房地产之所以被吹的这么厉害，除了资产重估值等因素外，主要因素在我看来就是这个人口结构的高峰，刚性需求的高峰；同样的房地产未来的下行，也将是这个因素，即人口结构高峰过后的下行。至于政府财政跟房地产捆绑、国家政策、地产商炒房等，我认为都是促进因素和影响因子而已，而非核心原因。

 

从过去国际上的房地产走势历史看，同样也有类似的情况，比如日本90年代的经济衰弱，直接看跟日本当时房地产萧条有直接关系，实际上日本90年左右也是人口结构正好越过高峰开始下行；其他大的国家也有类似的经历。当然很多人或许不愿意拿日本或其他国家的情况做类比，认为中国政府强势政策等等。我对政府出台相关政策完全有信心，但是能改变过去几十年形成的人口结构吗？

 

简而言之，房地产迟早崩～

ps：以人口结构的时间轴初略判断，个人觉得2012年前后某天将会是房地产的悼念日。

 

 

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tycoon1208

2009-06-06

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发件人： 胡翌博.Bob

发送时间： 2009-06-03 13:32:55

收件人： 杨琪

抄送： 蒋清晓; 阿呆; 恒恪投资

主题： Re: Re: Re: 关于近期房地产市场突然火热的一点猜想

 

昨天，央视还在抨击房地产商假买房然后退房的事情。目前看来，政府不希望房地产的泡泡继续变大，但是也不希望房地产的泡泡突然破灭。

政府希望的是软着陆，最好是稳中略降一点，一方面，刺激刚性需求，另外一方面等待经济发展来缩小可支配收入与房价高起之间的差距。实际上，这对消费者损害比较小的方式。房地产泡泡的突然破灭，并不能导致消费者买得起的房，因为房地产的破灭会导致经济环境进一步恶化，消费者的消费预期将进一步紧缩。

2009/6/3 杨琪 <ghost_...@163.com>

蒋清晓,您好！

[杨琪]

认同，这个问题我也早有想过，是基本面的最重要因素之一。

其实人口也未必能说明房地产就没有需求，如果中国是个开放的大国，国家也发展得越来越好，那外来人口还是有可能支撑房地产的需求。但是，这样的假设目前只能是假设，还看不到。不过，也不可因此就长期全面看衰房地产，目前是看衰。但是，只要中国能够复兴，房地产还是有回到正常水平的一天。

但是，现在这样的畸高价格，显然是维持不住的。

事情有绝对的一面，也有相对的一面，就看我们怎么客观的去看待和把握！

2009/6/6 tycoon1208 <tycoo...@gmail.com>

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杨琪   合伙人

上海恒恪投资管理有限公司

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