Hausverwaltung überwacht Wohnungseigentümer
Thomas Zehetbauer
Im Februar 2008 habe ich mich zum Kauf einer Eigentumswohnung
entschlossen. Einer der Gründe dafür war, dass ich glaubte, so besser
vor den Begehrlichkeiten eines Vermieters geschützt zu sein. Ich
konnte ja nicht wissen, dass ich an Überwachungs-Fanatiker gerate, die
anscheinend vor nichts zurückschrecken, um unter dem Deckmäntelchen
der Sicherheit ihren Willen durchzusetzen.
Professionelles gesetzeskonformes Vorgehen
Als gewerbetreibendes Unternehmen ist eine Hausverwaltung per Gesetz
verpflichtet, die für ihren Fachbereich und ihr Handeln maßgeblichen
Gesetze und Vorschriften zu kennen. Trotzdem lässt die Hausverwaltung
im März 2009 einfach Videokameras in den Hauseingängen montieren. Ohne
den gesetzlich dafür erforderlichen Auftrag der Eigentümer und ohne
die ebenfalls gesetzlich vorgeschriebene Genehmigung der
Datenschutzkommission.
Erst als Kinder das schwarze Brett anzünden und von der Hausverwaltung
per Steckbrief gesucht werden, erfahre ich zufällig, dass es sich um
aufzeichnende Kameras handelt und ich bereits seit einiger Zeit
täglich beim Betreten und Verlassen des Hauses überwacht werde.
Videoüberwachung ist keine Besitzstörung
Eines der wesentlichsten Rechte, die mit dem Besitz (auch Miete ist
Besitz) einer Wohnung einhergehen, ist das von der europäischen
Menschenrechtskonvention geschützte Recht auf die Achtung der
Privatsphäre dieser Wohnung. Nachdem die Videoüberwachung eine massive
Beeinträchtigung dieser Privatsphäre ist und die Hausverwaltung für
die Installation der Kameras inklusive Verkabelung und
Aufzeichnungsgerät auch widerrechtlich Gemeinschaftseigentum in
Anspruch genommen hat, empfiehlt mir mein Anwalt mit einer
Besitzstörungsklage gegen die Überwachung vorzugehen.
"Der Eigentümer einer Liegenschaft hat ein Recht, dass die auf seiner
Liegenschaft ein- und ausgehenden Personen (Familienangehörige,
Mieter, Gäste, Angestellte) nicht systematisch beobachtet werden."
OGH Urteil 8 Ob 108/05y
Am 16. Juni lädt die zuständige Richterin endlich zu einer
Vorverhandlung und verkündet auch gleich das Urteil: Die
Streitverkündigung an die Datenschutzkommission wurde nicht zugestellt
und die Klage wird abgewiesen. Die Richterin erzählt, einmal Geld im
Bankomat vergessen zu haben, aber dank der Videoüberwachung in der
Filiale wurde es nicht gestohlen. Die Hausverwaltung behauptet, dass
die Anlage von der Datenschutzkommission genehmigt wurde und legt eine
Liste nachträglich gesammelter Unterschriften vor.
Bemühte Datenschutzkommission
Nach der Verhandlung übermittle ich der Datenschutzkommission eine
Kopie der Klage, die mir daraufhin bestätigt, dass die Anlage nicht
genehmigt war und nicht hätte in Betrieb genommen werden dürfen. Die
Datenschutzkommission teilt mit, dass ein Ombudsverfahren nach §30 DSG
eingeleitet wurde. Am 9. Juli werden die Kameras endlich entfernt.
Seitens der Hausverwaltung wurde aber versichert, dass eine erneute
Inbetriebnahme der Anlage nur in Frage kommt, wenn das Meldeverfahren
positiv (d.h. mit Registrierung) abgeschlossen wurde und ein
Einvernehmen mit allen Miteigentümern erzielt wurde.
Abschlußbericht der Datenschutzkommission
Mobbing einer Minderheit
Bei der darauffolgenden Hausversammlung erlebe ich dann, wie dieses
Einvernehmen erzielt werden soll: Mir vorgeworfen, ich wäre gegen die
Sicherheit der Bewohner, was ich zu verbergen hätte und ich könne mich
ja auch nicht wehren, beim Einkaufen und in der U-Bahn überwacht zu
werden. Ein Miteigentümer verlangt sogar, sich nicht dem Terror eines
Einzelnen zu beugen und mich mit Klagen einzudecken. Die
Hausverwaltung lässt mit dem Protokoll zur Hausversammlung über die
neuerliche Installation der Kameras abstimmen.
Am 3. September gibt die Hausverwaltung das Ergebnis bekannt: 7792 von
11598 Anteilen haben sich für die Installation der Kameras
ausgesprochen. Nach Abzug der 4671 Anteile des Ladenlokals, das von
den Kameras gar nicht nicht betroffen ist, sind also nur 45% der
Wohnungseigentümer für eine Installation der Kameras.
Erfolg bei Gericht
Am 15. März 2010 hebt das Bezirksgericht Favoriten den Beschluß über
die Installation von Kameras auf. Der Richter führt aus, dass der
Beschluß ohne weitere rechtliche Prüfung schon deshalb aufzuheben ist,
weil für Maßnahmen, die in die Rechtes eines oder mehrerer Eigentümer
eingreifen, in unserem Wohnungseigentumsvertrag ein
Einstimmigkeitserfordernis besteht.
"Aufträgen, die in die Rechte eines oder mehrerer Miteigentümer
eingreifen, oder eine Änderung der zuletzt gehandhabten Übung
bewirken, hat der Verwalter nur nachzukommen, wenn ein einstimmiger
Beschluß der Miteigentümer oder die rechtskräftige Entscheidung einer
Behörde darüber vorliegt."
Wohnungseigentumsvertrag, Punkt IV, Absatz 5
Die Anwalts- und Gerichtskosten gehen zu Lasten der Antragsgegner,
werden aber von der Hausverwaltung übernommen. Wohl um zu zeigen, dass
ich mich mit einem finanziell übermächtigen Gegner anlege.
Überwachung um jeden Preis
Bei der nächsten Hausversammlung behauptet die Hausverwaltung, dass
der Richter gesagt hätte, unsere Anlage wäre mit dieser Bestimmung
unverwaltbar und lässt darüber Abstimmen, diese aus dem
Wohnungseigentumsvertrag zu streichen. Wahr ist, dass die Grundrechte
und Privatsphäre der Eigentümer durch diese Bestimmung im
Wohnungseigentumsvertrag geschützt werden, was der Richter in der
Urteilsbegründung auch klar ausgeführt hat.
"Da offensichtlich ist, dass ein Zustand der Unverwaltbarkeit von den
Vertragsparteien nicht gewollt sein kann, ist die Bestimmung einer
teleologichen Reduktion zu unterziehen. Das heißt, ihr ist eine
sinnvolle, vom Parteiwillen getragene Bedeutung beizumessen, die mit
ihrem Wortlaut in Einklang zu bringen ist. Der Antragsteller stützt
sein Begehren auf seine Persönlichkeitsrechte, demnach auf den Kern
der jedem Menschen zustehenden, höchstpersönlichen Rechte. Nähme man
diese Rechte aus der Anwendung der Vertragsbestimmung aus, hieße das,
ihr gar keinen Anwendungsbereich zu lassen, was mit dem Parteiwillen
nicht in Einklang zu bringen wäre.
Im Übrigen ist festzuhalten, dass erst das 3.
Wohnrechtsänderungsgesetz vom bis dahin normierten
Einstimmigkeitserfordernis in Angelegenheiten der einstweiligen
Verwaltung abgegangen ist (vgl. § 14 Abs 3 WEG idF vor dem 3. WÄG).
Die vorliegende Vertragsbestimmung stellt damit einen Rechtszustand
her, der der früheren Rechtslage weitgehend entspricht."
Urteilsbegründung des BG Favoriten
Wenn die Hausverwaltung der Meinung ist, die in der Europäischen
Menschenrechtskonvention, dem Staatsgrundgesetz, dem Datenschutzgesetz
und dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch verankerten Grundrechte
würden einer ordentlichen Verwaltung der Liegenschaft im Wege stehen,
dann stellt sie sich damit selbst ein Armutszeugnis aus.
Ich versuche die Miteigentümer mit einem Aushang zu warnen, dass in
unserem Haus die Zustimmung von 9.75% der Wohnungseigentümer und dem
Ladenlokal für einen Mehrheitsbeschluß ausreichend ist und es das
nächste Mal vielleicht um einen Beschluß geht, mit dem sie selbst
nicht einverstanden sind. Zudem informiere ich, dass die
Videoüberwachung wahrscheinlich auch ohne diese Bestimmung im
Wohnungseigentumsvertrag nicht zulässig ist. Leider wird dieser
Aushang mehrfach entfernt.
Wiederholungstäter
Mit dem Protokoll zur Hausversammlung teilt die Hausverwaltung mit,
dass in den Eingangsbereichen Kamera-Attrappen installiert werden.
Wieder ohne die Eigentümer abstimmen zu lassen und ohne mir die
Möglichkeit zu geben, mich in einen ordentlichen Verfahren gegen einen
solchen Beschluß zu wehren. Obwohl ich die Hausverwaltung am 8. Juni
noch auffordere, die Installation auch von Kameraattrappen ohne
ordentlichen Beschluß der Eigentümer zu unterlassen, lässt diese zehn
Tage später augenscheinlich genau dieselben echten Kameras wieder
montieren.
"Musste sich der Kläger immer kontrolliert fühlen, wenn er sein Haus
betritt oder verlässt oder sich in seinem Garten aufhält, so bewirkten
die Maßnahmen, selbst wenn das Gerät nur eine Attrappe einer
Videokamera gewesen sein sollte, eine schwerwiegende Beeinträchtigung
der Privatsphäre (Geheimsphäre) des Klägers."
OGH Urteil 6 Ob 6/06k
Auf meine Frage nach einem Beleg oder sonstigen Beweis, dass es sich
um Attrappen handelt, werde ich zur Sprechstunde am 21. Juni
eingeladen. Zunächst behauptet die Hausverwaltung, dass die Kameras
nicht verkabelt wären. Ich frage um Erlaubnis, die Abdeckung eines
Kabelkanal zu öffnen und finde darin die volle Verkabelung (Strom +
Koaxial). In dem für das Aufzeichnungsgerät vorgesehenen Blechkasten
befindet sich zwar kein Aufzeichnungsgerät, aber alle Anschlüsse
dafür.
Später erhalte ich noch eine Kopie der Rechnung: "Bereitgestelltes
Material (Videokameras-Attrappen) montiert". Es dürfte selbst einem
Laien in wenigen Minuten möglich sein, das vermutlich ebenfalls
aufbewahrte Aufzeichnungsgerät anzuschliessen und aus den "Attrappen"
wieder scharfe Kameras zu machen.
Next Step: Verfassungsänderung?
Wie die Hausverwaltung am 21. Juni mitteilt, haben 72% der Eigentümer
der Änderung des Wohnungseigentumsvertrages zugestimmt. Bleibt zu
hoffen, dass die Hausverwaltung nicht einfach davon ausgeht, dass der
gerichtlich aufgehobene Beschluß damit wieder in Kraft wäre und die
"Attrappen" scharf macht.
Denn auch nach Wegfall dieser Bestimmung im Eigentumsvertrag ist die
Überwachung der Hauseingänge und damit des Zugangs zur Wohnung ein
massiver Eingriff in die vom Gesetz besonders geschützen
Persönlichkeits- und Grundrechte. Eingriffe in diese Rechte sind nur
zulässig, wenn sie für die Erreichung eines legitimen Zweck geeignet,
erforderlich und angemessen sind. Zahlreiche wissenschaftliche Studien
([1], [2]) belegen, dass Videoüberwachung kein geeignetes Mittel zur
präventiven Bekämpfung von Straftaten ist. Ein schwerer
Grundrechtseingriff durch Videoüberwachung ist also keinesfalls zu
rechtfertigen.
Gesundes Volksempfinden
Es ist für mich erschreckend, mit welchen Argumenten und Methoden die
Überwachungs-Fanatiker unsere Rechtsordnung in diesem Haus auf den
Kopf stellen.
Erst werden rechtswidrig einfach Kameras installiert und die
Eigentümer und Bewohner vor vollendete Tatsachen gestellt. Vermutlich
in der Hoffnung, dass sich niemand so sehr gestört fühlt, dass er
deswegen den Aufwand und das Risiko in Kauf nimmt, sich gegen die
rechtswidrige Überwachung zu wehren.
Nachdem ich mich trotzdem wehre, wird mir vorgeworfen, ich hätte
gewollt, dass das Haus abbrennt, wäre gegen die Sicherheit der
Bewohner, hätte etwas zu verbergen und würde querulieren. Auch mit
persönlichen Angriffen wird nicht gespart: ich wäre nicht ganz richtig
im Kopf, soll meine Ängste (vor den Kameras) von einem Psychiater
behandeln lassen, eine Miteigentümerin meint sogar sie hätte Angst vor
mir.
Obwohl die Hausverwaltung mit der Installation der Kameras gegen
Gesetze und Verträge verstossen und die Persönlichkeitsrechte der
Bewohner verletzt hat, werde ich von einigen Miteigentümern geradezu
wie ein Verbrecher behandelt, weil ich mich gegen die rechtswidrige
Überwachung gewehrt habe.
Werner Tann
>Anspruch genommen hat, empfiehlt mir mein Anwalt mit einer
>Besitzstörungsklage gegen die Überwachung vorzugehen.
Alles, was Du rechtlich tun kannst, erfährst Du besser von Deinem
Anwalt als von irgendeinem Mitleser hier - weil der vor Ort alle
Informationen aus erster Hand hat.
>Next Step: Verfassungsänderung?
[...]
>Gesundes Volksempfinden
>
>Es ist für mich erschreckend, mit welchen Argumenten und Methoden die
>Überwachungs-Fanatiker unsere Rechtsordnung in diesem Haus auf den
>Kopf stellen.
Über die Rettung des Abendlandes aus dem Geist der Juristerei möchtest
Du in at.gesellschaft.politik weiterdiskutieren.
Engelbrecht
Professionelles gesetzeskonformes Vorgehen
Videoüberwachung ist keine Besitzstörung
Bemühte Datenschutzkommission
Mobbing einer Minderheit
Erfolg bei Gericht
Überwachung um jeden Preis
Wiederholungstäter
Next Step: Verfassungsänderung?
Gesundes Volksempfinden
Das erinnert mich an die Seite www.ulmgasse.at - zumindest was die
Hausverwaltung im ganzen angeht, ich kann nur eines sagen, jeder zukünftige
WE soll sich die Wohnung inklusive der Hausverwaltung und deren Vertrag
genau ansehen und eine Wohnanlage mit einer größe über 30 Wohnungen meiden
wie der Teufel das Weihwasser-es leben in einer großen Anlage leider auch
viele kranke Menschen...ich denke eine große Wohnanlage macht die Leute
Krank, es ist eine Krankheit die nicht weh tut und deshalb spüren es die
meisten nicht das sie betroffen sind!
Hausverwaltungen wissen wie sie WE so manipulieren das sie alles "fressen" -
die WE die es durchschauen sind in der Minderheit und somit am verlorenen
Posten.......das ist auch ein Grund weshalb ich in keine Wohnanlage welche
grösser ist als 30 WE ziehe. Schon gar nicht nachdem ich lange Zeit die
obige Adresse und deren Erfahrungen verfolgt hatte.
Gutes gelingen!
Werner Tann
>Gutes gelingen!
... beim Zitierenlernen im Usenet und beim Vermeidenlernen von
Vollquotteln, gerade wenn ein Posting so absurd lang ist wie das des
OP:
F'up2 poster
Engelbrecht
>
> ... beim Zitierenlernen im Usenet und beim Vermeidenlernen von
> Vollquotteln, gerade wenn ein Posting so absurd lang ist wie das des
> OP:
>
> http://www.learn.to/quote
>
Klaus Klingenbusch
Situation so dar, dass die HV Arbeiten der außerordentlichen
Verwaltung (Montage von Kameras) OHNE ordnungsgemäßen Beschluß in
Auftrag gegeben hat. Dies sollte ggF. im Wiederholungsfall eigentlich
auch direkt als Begründung für einen Antrag auf Aufhebung der
Verwaltungbefugnis
lt WEG 2002 §23 (3)
"Im Übrigen kann der Verwaltungsvertrag jederzeit aus wichtigen
Gründen von der Eigentümergemeinschaft gekündigt oder bei grober
Verletzung der Pflichten des Verwalters auf Antrag eines
Wohnungseigentümers vom Gericht aufgelöst werden; bei Auflösung durch
das Gericht ist die Wiederbestellung des Verwalters unzulässig.
denkbar sein. Genaueres sollte mit einer Rechtberatung besprochen
werden, die du ja wahrscheinlich mittlerweile hast. Insbesondere, da
ja nicht einmal eine Mehrheit für die Installation der Kameras votiert
hat. Es entstehen durch diese Aktionen ja auch Kosten, die dir Schaden
(da unberechtigt veranlaßt) zufügen.
Klaus
Werner Tann
>Da verklickt man sich einmal und landet prompt bei einer bekannten
>Geschichte. Das da:
><http://tvthek.orf.at/programs/1336- [...]
20000,- Schaden durch Vandalenakte! Dieses Haus braucht keine
Videokamera, sondern einen Hausmeister, bei dem sich, wenn sie ihn auf
100 Meter sehen, diese Rotzbuben anscheißen, auf Wienerisch gesagt.
Weil er sie, wenn er sie erwischt, windelweich prügelt - ohne daß dann
die Gutmenschen-Eltern, die vorher als Eltern nicht in Erscheinung
getreten sind, zur Polizei rennen.
Zur Deeskalation kann man natürlich einem Sozialhelfer eine
Parterrewohnung bezahlen, der den Jungs aus dem Fenster beim Wegrennen
freundlich nachruft, ob sie nicht darüber sprechen wollen ...
Was geht ab auf dieser Welt ...
PS: Daß der Taschenbuch-Beitrag des OP die Sache, wenn es denn diese
Sache ist, windschief darstellt, war ohnehin gleich mein Eindruck.