Cuan dificil es comprar una primer vivienda en Australia ?

[pabloc]

Actualmente estoy tramitando la visa y tengo pensado irme para alla el anio que viene si todo sale bien. Inicialmente tengo pensado alquilar, pero una inquietud que siempre tuve y quizas me puedan ayudar es cuando dificil es conseguir un prestamo para comprar una primer vivienda ?. Partiendo de algunos hechos como tener un trabajo estable y con un sueldo entre 100k y 120k, son accesibles ?. Pregunto porque aca en Argentina esta imposible. Si bien podes conseguir algo, lo que generalmente te prestan es demasiado poco como para comprar algo. 

Gracias

Pablo.

[Shaw]

Normalmente te piden que vos dispongas de un 20% del valor de la
propiedad que queres comprar y te financian el 80% hasta 30 anios con
tasas del 5.5 a 6%
Si dispones de un ingreso familiar como mencionas, y contas con el 20%
del valor, la aprobacion es muy simple y rapida.

El problema es que los valores de las casas o departamentos son mucho
mas altos que en Argentina. Los precios mas bajos puden rondar AUD
300,000 a 500,000 en los suburbios, y mas de 500,000 en el centro.
Entonces para juntar 20% necesitas entre AUD 60 y 100,000 para comprar.

Tambien podes conseguir un prestamo por el 90 o 95% del valor de la
propiedad, pero te obligan a pagar una cobertura de seguro (Lenders
Mortgage Insurance), lo que hace el prestamo mas caro.

Arrancando de 0, juntar la guita para el deposito es cuesta arriba.

Saludos.








2012/10/30 pabloc <Cib...@gmail.com>:

> --
> Reglas de convivencia:
> 1) Si vas a responder, opinar o preguntar de forma agresiva o faltando el
> respeto, no lo hagas. Seguramente otra persona lo hará como debe ser.
> 2) Se recomienda no mencionar para evitar conflictos: a) Cualquier tema que
> no esté relacionado con el funcionamiento de la sociedad australiana y/o el
> proceso inmigratorio. b) Cualquier tipo de publicidad comercial (servicios o
> mercaderias) a menos que alguien del grupo haya pedido alguna recomendación
> puntual.
> 3) Si tu opinión o respuesta no se refiere al tema principal que se está
> tratando, por favor, creá un nuevo tema y no desvirtúes el existente.
> 4) El incumplimiento de estas reglas será advertido por los administradores
> y podrá ser motivo de eliminación del grupo si tal conducta se repite.
> 5) Se recomienda buscar en el grupo antes de plantear un tema, ya que muy
> probablemente fue tratado con anterioridad.
> ---
> Has recibido este mensaje porque estás suscrito al grupo "Argentinos en
> Australia & Nueva Zelanda" de Grupos de Google.
> Para obtener más opciones, visita https://groups.google.com/groups/opt_out.
>
>

[Gustavo Eydallin]

Que esta pasando? Alguien sabe si los bancos tienen problemas?

http://www.theage.com.au/business/town-reels-as-impact-of-banksia-collapse-sinks-in-20121026-28a4n.html

Saludos,

Gustavo.

---

From: Shaw <shaw...@gmail.com>
To: argentinosenaustr...@googlegroups.com
Sent: Tuesday, 30 October 2012 7:54 AM
Subject: Re: [AANZ] Cuan dificil es comprar una primer vivienda en Australia ?

[Dan NZ]

Para un crédito de una casa de 300K a pagar en 30 años (deposito 60K, cuota  mensual $1.433) la cuota inicial es 83% intereses y solo el 17% es pago del capital. Se podría decir q con plazos tan laaargos el banco pasa a ser casi un landlord. Sin embargo, los riesgos de lo q le pase a la casa sigue estando a tu cargo...

[Marc3llo]

Hola gente,

hablando de este tema.. que les parece mejor, alquilar de por vida o comprar y tener un credito para pagarlo durante toda tu vida?

alquilando uno no paga ningun tipo de impuestos a la tierra ni nada.. comprando uno no solo paga el mortage, sino servicios de agua, impuestos a la tierra y demas transferencias, etc...

cual fue su experiencia y porque se decidieron por una u otra cosa?

gracias

Marcelo

[Gonzalo Servat]

Y comprando implica que cualquier cosa que se rompe, sale de tu bolsillo. Obvio que comprar tiene sus ventajas tambien, como por ejemplo que nadie te puede pedir que te vayas del depto y obviamente que cuando vendes, toda la plata que pagaste mes-a-mes vuelve mas el capital gain (en teoria, si te fue bien).

Como todos sabemos, en Argentina las expensas las paga el que alquila, y aca las paga el dueño lo cual esta bueno para el inquilino, y no tanto para el dueño. Me esta costando tomar una decision ya que hay que pensar en los mortgage repayments mas council, strata y water lo cual suma unos $300/mes por lo menos.

Lamentablemente donde quiero alquilar, no puedo comprar y donde puedo comprar, no quiero vivir ahi =)

Saludos

Gonzalo

2012/10/31 Marc3llo <marcelo...@gmail.com>

[Jota Pe]

che perdón, pero nadie toma en cuenta que una vez que terminás de pagar el crédito (30 años o menos si se puede) la casa es tuya y ya no se paga más hipoteca ni nada? Y se la podés dejar a tus hijos como herencia, etc?
 

2012/10/31 Gonzalo Servat <gse...@gmail.com>

[Michael Bluwol]

Me meto:-

 

1.    En mi opinion y experiencia, comprar una casa o departamento bien ubicado, es mucho mas favorable que alquilar

 

2.    "Bien ubicado" no significa "caro" o en los "mejores" barrios o suburbios;  significa cerca de lo que la gente necesita:-  transporte, escuela, shoping centre, etc.

 

2.    Como alternativa, si uno, por ejemplo por razones de movilidad laboral, (u otra), necesita (o desea) alquilar en diferentes lugares, entonces es aconsejable comprar una propiedad como inversion.

 

3.    Las estadisticas en Australia demunestran que la gran mayoria de los propietarios pagan la hipoteca en solo 7 años ... una enorme diferencia con el termino de los contratos de 25 o 30 años; esto se debe (ademas de la obligacion de hacer repagos minimos), a la inflacion (que aunque baja, influye), y al ajuste regular de salarios.

---

Osvaldo (Bluwol)

 

From: Jota Pe

Sent: Thursday, November 01, 2012 10:48 AM

To: argentinosenaustr...@googlegroups.com

Subject: Re: [AANZ] Cuan dificil es comprar una primer vivienda en Australia ?

[Agustín Vanni]

Muy buena data Michael, la verdad que es algo que me interesaba para tenerlo un poco digerido si me sale todo.

Seguro si todo sale bien voy a contactarte jejejeje!

Saludos, excelente tema!

[Michael Bluwol]

Suerte Agustin ... (pero llamame Osvaldo .... "Michael" es para los locales)

---

Osvaldo Bluwol

[juan castillo]

JP, 

en los cálculos que hicimos sólo se está pagando el interés de la propiedad, no est´allí ningún aporte de capital, o sea en treinta años (si el banco lo permitiese) seguirías debiendo lo mismo, 

Pero claro como dijo Asfalto ups perdón Michael, si vos sacás un crédito por 300 lucas, y con una inflación del 2 ó 3 % por año al término de los 30 años en realidad te costaría pagar la casa la mitad de lo que te cuesta ahora o bien repagás el crédito de 300 lucas pero la casa dbería valer 600. ¿se entiende?, 

Por otro lado si las cuentas dan (a veces dan a veces no) y terminás teniendo un pequeño saldo a favor podés ir capitalizando eso todos los años, más algún otro ahorro qeu puedas lograr y como dijo Michael la hipoteca desaparece mucho más rápido.

También el tema es saber buscar en mi experiencia los australianos buscan una casa en dos fines de semana y compran, no discuten mucho el precio ni siquiera saben si están pagando barato o cara (repito mi experiencia), si vos caminás y lo que estás buscando es inverión y no vivienda propia, lo que te interesa es el estado y la ubicación de la propiedad, no si te gusta o no, así que podés ofertar por varias con un considerable descuento en el valor y ver que pasa, obviamente eso se puede ahora que la "crisis" australiana aún está allí, en mi opinión en un par de años cuando todo mejore vamos a volver a la época donde la gente ofertaba por encima del precio, pero claro los alquileres también van a subir, por lo que si compranse un a propiedad que vale 300 lucas y ahora cobrás alquiler de 300 mangos por semana, y luego la propiedad vale 500 lucas, el alquiler va a subir proporcianalmente, o sea lso números son aún mejores.

Juan

PS: Y sí el tema de al final quedarme con una casa extra es lo que me motiva. :)

[Jota Pe]

Juan,

Yo ya me compré una casa, estaba podrido de alquilar y pagar casi lo mismo. Firmé en Agosto de 2008 y en Septiembre estalló la crisis global y pensé que iba a sentirme el más boludo de Australia porque los precios se iban a caer. Al final no pasó, bajaron poquito y se recuperaron.

Yo me tomé mi tiempo para buscar, no tenía mucho apuro. Y negocié un poco el precio. Creo que no hice mal negocio dentro de todo.

JP

2012/11/1 juan castillo <vend...@hotmail.com>

[juan castillo]

Gracias JP, 

Sí yo también compré mi casa, pero estoy viendo de ir por la segunda. 

Por eso es que en mis cuentas puse que el banco me da el 100 % y también es por ello que sólo pagaría interés y no capital (el capital que junte extra lo dejaría para liquidar lo que debo de mi vivienda.

lo que estoy viendo es ver si se puede crecer económicamente más rápido haciendo alguna inversión, de bajo riesgo también lo que es mantenimiento y administracion lo haría yo, con lo cual la ecuación se aceca más y es más potable o viable, de que me de un resultado positivo en dinero y uno negativo impositivamente..

Michael Ya que estamos te pregunto para aclararlo, cuando depreciás el 2.5% pero la casa ya tiene 20 años, eso significa que seguís con el 2.5 % por 20 años más, NO que baja al 1.25% ? entiendo que es la primera opción pero uno nunca sabe.

Juan

[Michael Bluwol]

2.50% por año x 20 años

---

Osvaldo

From: juan castillo

Sent: Thursday, November 01, 2012 2:36 PM

To: argentinosenaustr...@googlegroups.com

Subject: Re: [AANZ] Cuan dificil es comprar una primer vivienda en Australia ?

[Shaw]

El tema del valor de las propiedades y lo dificultad para comprar, me
parece uno de los temas mas jodidos de la cuestion migratoria,
conjuntamente con el tema jubilatorio (este me parece mas jodido aun
en NZ).
(Te respondo en primera persona, pero no me estoy refiriendo a tu
caso, estoy generalizando como si hablara de mi mismo evaluando las
opciones).

Si decidis no comprar, o no llegas a juntar el deposito, estas
condenado a pagar alquiler, los cuales no son baratos y tienen el
obvio problema de que se llevan gran parte de tu sueldo, pero
fundamentalmente te dejan jodido en el largo plazo. Alquilando, la
capacidad de ahorro es generalmente limitada, y llegar al tiempo de
jubilarte sin ser propietario puede ser un problema que te fuerce a
juntar la guita que hayas ahorrado, tu fondo de super, y tener que
volverte a Argentina donde seguramente podrias comprar algo con la
plata que juntes (conozco un par de gente que tuvo que hacer esto, y
si bien lo tomaron muy bien, en mi caso no seria parte del plan de
largo plazo). Otra opcion si no podes comprar y tampoco consolidar
buenos ahorros, es terminar alquilando de por vida o terminar pidiendo
la ayuda del gobierno (house in comission, pension complementando tu
super). Calculo que todos tratamos de evitar esta ultima opcion, pero
bueno, esta ahi. Fundamentalmente para los que tenemos 45+ el tema es
de preocupacion, ya que no tenemos muchos anios para juntar fondos
propios en el fondo de superannuation.

Si podes llegar a juntar un deposito entre el 10 y 20% del valor de
una propiedad (desde $ 300,000) en mi opinion te conviene darle para
adelante e intentar comprar. Al considerar comprar, tenes que
balancear que es lo que te da el bolsillo, donde te gustaria vivir,
que riesgos queres tomar y que estas dispuesto a ceder. Calculo que
a la gran mayoria nos gustaria vivir en el centro (Sydney o
Melbourne), cerca de las playas y en una casa con parque. Bueno esto
cuesta alrededor de $ 1 million +, y es inaccesible para la mayoria.
Mas alla de lo que cuesta, la pregunta para mi es si pudiera, valdria
la pena considerando las opciones disponibles: mi respuesta es ni en
pepe lo vale. Basicamente por $ 1m estas comprando la parte edicilicia
que podrian ser $ 250,000 por 200 m2, + un terreno de $ 750,000 por
digamos 300 m2.
El valor de la tierra para mi en el ejemplo que puse es totalmente
overpriced, pero sin duda hay mucha gente que lo paga, una porque
puede (juntar $ 200,000 para subirse a este projecto), otra porque
esta dispuesta a pagar una fortuna para vivir cerca de la playa y la
mayor vida social, y otra porque en el pasado las inversiones
inmobiliarias siempre fueron redituables (lo que no implica que lo
sigan siendo en el futuro).

Bajando a opciones mas realistas, yo considere comprar departamento.
Desde que estoy en Sydney 8 anios, pase por varios alquilando: $180
(cobacha cuando vine solo), $ 280 (2 ambientes en tercer piso sin
ascensor, laundy compartido en la cochera / subsuelo), $ 420 (edificio
mas nuevo con ascensor), $ 720 (estaba totalmente en pedo, ... se me
ocurrio pensar que mis hijas son grandes y merecian que les de un
lindo 3 ambientes con jardin al fondo mientras el tiempo de estar
juntos se acorta), $ 550 (me agarro un ataque de realidad, y volvi un
lindo dos ambientes con ascensor, muy linda vista). Comprar estos
deptos costaba $ 850K el que alquile por $ 720, y $ 650k el que
alquile por $ 550. Considerando el valor y las expensas, y el hecho de
que estas hablando de un 3 y 2 dormitorios, a mi no me cierra. 100m2
de construccion deben ser $ 100,000 de valor, y entonces estas pagando
por el terreno (pedorro) $ 550,000. Para mi una barbaridad.

Luego de que mi esposa se convenciera que nos queriamos quedar en
Australia y aceptara vender nuestra casa en Argentina, decidimos
comprar en un suburbio a 50 kms, del centro de Sydney. Al ver las
propiedades (todas de unos 15 anios de antiguedad en un suburbio
desarrollado por developers), nos encanto la zona (cerca de las lower
Blue Mountains), las calles, los arboles, linda construccion, la
infraestructura en la zona (negocios de todo tipo y muchos mas grandes
que en Sydney), y los valores muchos mas accessibles: casas entre $
300K y 600K. Finalmente decidimos comprar y bancarnos por el momento
el viaje al centro (un garron: 45 minutos fuera de hora pico, y entre
1 hora y hora y media en horarios de laburo). La forma en que yo lo
veo es mas o menos asi: casa con pileta, 4 dormitorios, 250 mts.
cuadrados, implica mas o menos $ 250,000 de construccion: valor del
terreno 550 m2 mas o menos $ 250,000). El valor de construccion es lo
que es, el del terreno es caro, pero no demasiado excesivo, al menos
comparando lo que se ve en el centro. En resumen, mi eleccion fue
comprar en un suburbio lindo, apuntando a algo de $ 300,000 a 500,000,
dependiendo de cuestiones personales (hasta donde te puedas estirar
sin ahorcarte con la hipoteca).

En cuanto a hacer algo de plata (no para hacerte rico sino para poder
sostenerte al jubilarte), me parece que un investment property es una
opcion para canalizar los ahorros. Dudo mucho que los precios de las
propiedades vayan consistentemente para arriba, pero no me extraniaria
que acompanien mas o menos la inflacion. Si este fuese el caso, el
hecho de poder salir mas o menos empatado con el pago del mortgage vs.
renta, me hace pensar que hay buena probabilidad de hacer un buen
negocio. Por ello actualmetne lo estoy pensando via SMSF (Self
Managed Super Fund), especialmente si es posible usar los aportes
jubilatorios (existentes) y futuros con salary sacrifice, lo cual
asegura que al repago natural que se da via alquiler, sumas tus
aportes jubilatorios entrado a repagar el mortgage, mas posibles
ahorros adicionales que pudieses meter (si da el bolsillo). Haciendo
numeros sobre este esquema, me da que mis fondos jubilatorios
obtendrian aprox. 100% + bajo este esquema (compra de propiedad, 2.5%
anual de apreciacion), versus los fondos en super al 8% annual
promedio (tambien esto es un riesgo).

Anyway, todas las opciones tienen riesgos, y creo es muy necesario
estudiar el tema.

Saludos.

[Dan NZ]

JP, en gral yo pienso q comprar una casa es mejor q alquilar, pero yo diría q no a cualquier costo o en cualquier momento. Comprando una casa te enterrás hasta la cabeza con deudas y corres con una serie de riesgos y gastos q alquilando no tenés.

Otro tema es q con un crédito muy largo te atas en cierta forma a una determinada ciudad, y uno nunca sabe si esa ciudad e$ tu mejor destino laboral...

Yo creo q la balanza se equilibra cuando los intereses q pagas por mes en la 1er cuota del crédito más los tax y servicios q usualmente pagaría el landlord de la casa prorrateados durante cada mes del año son igual o menor al doble de los intereses q pagas en la 1er cuota del crédito.

De esta manera, el importe total de los gastos q terminas pagando es igual o menor al que habrías pagado de todas maneras si hubieras alquilado durante ese tiempo. En ese caso yo diría q comprar es lo mas conveniente. De otra manera preferiría seguir ahorrando y alquilando lo más barato posible.

Esta estimación no tiene en cuenta la devaluación o revaluación de la propiedad q pueda ocurrir.

Todavía no puede digerir todos tus comentarios Shaw. Lo voy a re-leer luego mas tranqui, jeje! Muchas gracias!

Slds.

[Gustavo Eydallin]

Obvio, que yo tambien pienso que comprar es mejor que alquilar. No tengo ni la menor duda. Solo que como dice Dan NZ no a cualquier costo.
Hablando de costos, cuando yo venia venir el estallido de la burbuja en Espania le pregunte a un amigo mio (primer jefe y profesor de microbiologia en la UNR) como habia sido con la burbuja de japon, ya que el habia vivido por esos anios en este pais. Le digo: y despues que estalla que? A lo cual me responde con su sabiduria habitual "Despues? Despues la esclavitud". Esas palabras resuenan todo el tiempo en mi cabeza cuando leo los diarios de Espania.
Ojala no pase aca, pero no tengo muchas esperanzas.
Saludos,

Gustavo.

---

From: Dan NZ <dany.ar...@gmail.com>
To: argentinosenaustr...@googlegroups.com
Sent: Friday, 2 November 2012 9:58 AM

Subject: Re: [AANZ] Cuan dificil es comprar una primer vivienda en Australia ?

[juan castillo]

Hola Dolly, 

estás hablando de Australia?

Juan

On 04/11/2012, at 9:33 AM, DMC wrote:

Lei con detenimiento tu aporte, Shaw. Tus experiencias me traen a la memoria

lo que mi esposo y yo pasamos, solo que fue 35 años atras. Te aseguro que fue

bastante parecido solo que las cifras eran mucho menores, pero tambien los

sueldos eran mucho mas bajos. Requirio mucho sacrificio pagar nuestro techo

propio! Y tambien 2 propiedades que las tenemos alquiladas. Casi una vida entera

en trabajar duro para pagarlas.

Ahora estamos recientemente jubilados, nuestra vida sigue igual de tranquila.

Algunos viajes-son nuestros unicos lujitos, y los hijos ya grandes dandonos lindos nietos.

No cambiaria nada!

Las hipotecas sobre nuestras espaldas pesan es cierto, pero la satisfaccion que

trae el techo propio es algo que uno logra lentamente y con el orgullo de saber que

es un beneficio a largo plazo..

Saludos cordiales.

D.

[juan castillo]

Gracias Dolly, 

me alegro qu ehaya sido una bueno experiencia, 

Nosotros trabajamos los dos pero lamenteblemente con un sueldo no alcanza, así que para la hipoteca va sólo la mitad del segundo.

Igualmente coincido contigo que hay cosas que no están en los números y tarde o temprano la hipoteca se paga y la casa es tutya, todo lo demás es anegdótico, 

lo mismo ocurre cuando vas por la segunda, 

Saludos

Juan

On 04/11/2012, at 1:18 PM, DMC wrote:

Si Juan, de Australia hablo, de Sydney donde vivimos casi 30 años en Pymble, luego en la costa sur de NSW donde estamos ahora desde  hace pocos años.

Solo queria contar que mi experiencia personal en cuanto a comprar la casa propia ha sido muy positiva.

No me hago  idea de lo que hubiera sido si no lo intentabamos. Estariamos pagando alquiler lo que con ingresos medianos como nosotros hubiera sido

todo un drama..

Pagar alquiler solo conviene si uno tiene ingresos muy altos y si termina jubilandose rico.

Quiero agregar que trabajando ambos la pareja hace las cosas mas facil-practicamente un sueldo pagaba la hipoteca. Imagino que ahora es parecido.

Mis hijos estan en esas circunstancias ahora.

Saludos para vos y tu familia.

[Marc3llo]

Hola a todos,

como cada X tiempo me dedico a ver como esta el mercado y si es "este" el momento de comprar... muchos dicen que el momento de comprar es cuando uno tiene la plata: en mi caso tengo algo pero no para llegar a una casa.. llego a una unit pero la verdad no me gusta el tener q vivir con otra gente y la tierra nunca  va a ser tuya para desarrollar lo que se te ocurra.. pero en fin, traer de nuevo este post a la vida es para saber que se comenta, que saben ustedes del mercado inmobiliario.. va para abajo au? pa arriba?

slds

Marcelo

[juan castillo]

Marcelo, 

Si revivís los post viejos vas a estar al día, nada cambió en los dos últimos años, 

Gustavo te va aperjurar que hay burbuja y que no compres porque cuando estalle él va a comprar por un tercio de valor, 

Y yo voy a repetir lo mismo de hace dos años, para mi estamos en un poso, no creo que baje más y va a tardar en subir, el costo de un préstamo no es caro 5/6% anual, si tenés x dinero y no querés ir por un dto, entonces fijate de una casa a la que llegues al 35 % o más del valor con lo que tenés ahorrado, para mi con esa cantidad está cubiero, porque lo que vas a pagar de crédito va a ser similar a lo que pagarías por la mismo propiedad si la alquilás.

Por último y como ya se habló también, caminá mucho, no te desesperes, hacé ofertas bajas, y fijate bien antes de ofertar, cuando digo ofetas bajas me refiero a que si piden 500K ofrezcas 400K,  cuando digo que camines es que veas en el barrio en que qeurés comprar al menso80 propiedades..... es un tranajo pero si te ahorrás 30K está más que justificado.

Creo que resumí 700.000 post hablando de lo mismo hace dos años.

Abrazo Juan

Visita este grupo en http://groups.google.com/group/argentinosenaustraliaynuevazelanda?hl=es-419.
 
 

[Gustavo Eydallin]

Parece que en todo el foro soy el unico "loco de la burbuja"...

Che, tanto como el tercio del valor yo nunca dije. No exageremos.

Cheers,

Gustavo.

---

From: juan castillo <vend...@hotmail.com>
To: argentinosenaustr...@googlegroups.com
Sent: Thursday, 18 April 2013 11:11 PM

Subject: Re: [AANZ] Cuan dificil es comprar una primer vivienda en Australia ?

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Reglas de convivencia:
1) Si vas a responder, opinar o preguntar de forma agresiva o faltando el respeto, no lo hagas. Seguramente otra persona lo hará como debe ser.
2) Se recomienda no mencionar para evitar conflictos: a) Cualquier tema que no esté relacionado con el funcionamiento de la sociedad australiana y/o el proceso inmigratorio. b) Cualquier tipo de publicidad comercial (servicios o mercaderias) a menos que alguien del grupo haya pedido alguna recomendación puntual.
3) Si tu opinión o respuesta no se refiere al tema principal que se está tratando, por favor, creá un nuevo tema y no desvirtúes el existente.
4) El incumplimiento de estas reglas será advertido por los administradores y podrá ser motivo de eliminación del grupo si tal conducta se repite.
5) Se recomienda buscar en el grupo antes de plantear un tema, ya que muy probablemente fue tratado con anterioridad.
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Visita este grupo en http://groups.google.com/group/argentinosenaustraliaynuevazelanda?hl=es-419.
 
 

[JorgeF]

Yo también coincido un poco con Gustavo.

Aunque no se si estamos en presencia de una "burbuja" como tal. No veo crecimiento desmedido en la demanda o especulaciones como se vio en otras partes del mundo.

En mi humilde opinión Australia viene teniendo un crecimiento constante lo cual genera cierta inflación y por lo tanto un crecimiento de precios a través de los años.

Ahora, si los precios actuales son justificados para la actualidad del país es otro tema. En algunos casos sí, en otros no lo creo. 

Australia es caro en general, los productos son caros, la mano de obra es cara, los impuestos son caros, y por lo tanto la construcción es cara también. Si no fuese así, veríamos construcciones por todos lados, al precio que están las propiedades debería ser un buen negocio, pero se ve que no lo es.

En mi opinión los precios de las propiedades están un poco desproporcionados si los comparamos globalmente, y tarde o temprano se van a tener que ajustar un poco.

Cuando? Ni idea... Puede ser cuando el boom minero baje, o cuando la realidad de Asia cambie, y por lo tanto los costos locales bajen también. 

Otra teoría es que existan actualmente algunas trabas para la construcción...  Capaz que alguno que conozca mejor el rubro pueda contar si es el caso.

Pero que el precio de las propiedades es bastante alto y se va a tener que ajustar para mi es claro. Puede ser en los próximos 5 años o en los próximos 20. Cuanto? 10%, 20%, 30%? El tiempo lo dirá. En una de esas los precios simplemente dejan de subir mientras que la inflación global alinea al resto.

Por el momento, a menos que aparezca una crisis, no se ve que la historia vaya a cambiar, y el costo de oportunidad, dado el constante crecimiento, sigue aumentando también.

Mis dos centavos

Jorge

[SrMoure]

No es dificil comprar propiedad. Si tenes trabajo el banco te presta hasta el 80/90% y los bancos muy contentos de darte el prestamo . Si vos decis que lo podes pagar, mucho porblema no se hacen , porque te ponen un seguro si pedis prestado mas del 80%, y sino tienen la garantia de la vivienda. 

desde hace 10 años que se dice que hay una burbuja, yo veo deptos que se vendieron en el 2008 a 650k y ahora estan a 900k. Si la burbuja se pincha por ahora o no es otro tema. Hay mucho capital extranjero comprando propiedades y manteniendo los precios altos; salvo que se ponga limites a ese tipo de inversion como paso en otros paises, eso va a seguir. Tambien depende mucho en la economia de china, ya que australia esta totalmente atado a ese pais.

Creo que el tema es si la burbuja va a explotar o si los precios reales van a alcanzar los precios inflados antes que se pinche !!

[Sebastian Andres]

Por lo que tengo entendido a los estranjeros que compran propriedades solo se les permite comprar casas nuevas, las usadas o que ya han sido ocupadas 1 vez no se les permite.

[Marc3llo]

Srmoure es verdad a medias que te dan hasta el 90% del valor de la propiedad. Primero que nada como ya sabes evalúan cuanto te pueden llegar a prestar. Asi que si no te pueden prestar más de 300k digamos no podes comprar una propiedad de 600k que es mas o menos la media acá en melbourne... o te conformas con algo más choto o tenés que tener ahorrados los otros 300k

[Gaston Moure]

EL efecto si solo pueden comprar propiedades nuevas es el mismo. Ayuda a manter el nivel de precios. Tambien me contaron que habi aun proyecto de dar visas de residente a grandes inversores . O sea que te compras una propiedad de 2M y te dan la visa de residente. Cuantos chinos contentos !!! Me lo conto un australiano totalmente indignado con la situacion.

2013/4/22 Sebastian Andres <seba...@gmail.com>

--

Reglas de convivencia:
1) Si vas a responder, opinar o preguntar de forma agresiva o faltando el respeto, no lo hagas. Seguramente otra persona lo hará como debe ser.
2) Se recomienda no mencionar para evitar conflictos: a) Cualquier tema que no esté relacionado con el funcionamiento de la sociedad australiana y/o el proceso inmigratorio. b) Cualquier tipo de publicidad comercial (servicios o mercaderias) a menos que alguien del grupo haya pedido alguna recomendación puntual.
3) Si tu opinión o respuesta no se refiere al tema principal que se está tratando, por favor, creá un nuevo tema y no desvirtúes el existente.
4) El incumplimiento de estas reglas será advertido por los administradores y podrá ser motivo de eliminación del grupo si tal conducta se repite.
5) Se recomienda buscar en el grupo antes de plantear un tema, ya que muy probablemente fue tratado con anterioridad.
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[Gaston Moure]

Es 100% verdad. Te dan hasta el 90% del valor de la propiedad. Obviamente de lo que stu situacion economica te permita comprar. A vos te pueden gustar las casas de 600k, pero si tu situacion economica se ta para comprar algo de 300k te prestan el 90%.

O sea es MUY facil comprar , los bancos te dan credito sin problemas. Pero como dice mi abuela, si queres cagar mas alto que el culo , se te complica un poco (salvo que no haya gravedad).

Con esto quiero decir que te dan facilidades para que tengas un techo donde vivir acorde con tu situacion economica.

2013/4/23 Marc3llo <marcelo...@gmail.com>

Srmoure es verdad a medias que te dan hasta el 90% del valor de la propiedad. Primero que nada como ya sabes evalúan cuanto te pueden llegar a prestar. Asi que si no te pueden prestar más de 300k digamos no podes comprar una propiedad de 600k que es mas o menos la media acá en melbourne... o te conformas con algo más choto o tenés que tener ahorrados los otros 300k

[Marc3llo]

Si Srmoure. Estamos diciendo lo mismo. El problema surgió porque vos dijiste que te daban el 90% de la propiedad, lo que es cierto, pero como acoté en el otro mensaje te lo dan en base a lo que te pueden prestar de acuerdo a tus ingresos. Por lo demás los banco ahora no estan tan 'buenos' y no le dan s plata a cualquiera que dice poder pagar. Me comentaron que medio era así antes pero no en los últimos años.

Estoy de acuerdo con vos de que es accesible comprar pero con el dilema de comprar algo muy chico y choto en un barrio más o menos bueno o comprar algo más grande pero más lejos donde ni transporte hay

[Marc3llo]

de Shaw que entro directamente en mi inbox. Aca lo comparto.

slds

Gente, en general te prestan hasta el 80% del valor de la propiedad, y como dice Marcelo si los ingresos te dan para pagar la cuota en forma razonable. 

Si queres comprar una casa de AUD 500,000, necesitas contar con AUD 100,000 y te financian el resto.  Para tener una idea, un prestamo de AUD 400,000 a 30 anios, te da una cuota semanal de mas o menos $ 540, lo que puede ser mas o menos similar a un alquiler.

 Si el prestamo que necesitas es por hasta el 90% de la propiedad, algunos bancos te dan la posibilidad de que pagues un seguro a favor de ellos, para cubrirse mejor.  Esto implica que el costo del prestamo es mas alto.

Dado que las propiedades promedio rondan los AUD 500/600,000, la cuestion es juntar los primeros $ 100,000 para arrancar, y esto es dificil para una persona sola, mas accessible para una pareja.  

Saludos.

[Dan NZ]

Marcelo, comprar una casa en crédito a 30 años implica que tendrías muchas mas probabilidades de que los pronósticos profetizados por Gustavo y su famosa burbuja inmobiliaria se conviertan en realidad. En ese caso tendrías todos tus ahorros puestos allí y podrías terminar con una deuda mayor al valor de la casa si la economía empieza a tener problemas.

[Sebastian Andres]

En realidad Dan independiente de si tenes un préstamo o no, si compras una casa estas sujeto a una burbuja, lo que hace la dif es como te planeas economicamente para um momento de adversidad (sea una burbuja u otra cosa), si vos compraste una casa a 400k (con o sin préstamo) y se viene realmente una burbuja y ahora vale 200k la única razón por la cual la venderias para perder plata es si no podes pagar la hipoteca, porque en algun lado tenes que vivir, sea en tu casa o en una alquilada y si estas pagando de hipoteca lo mismo que costaria un alquiler (aprox) no tiene sentido vender tu casa perdiendo plata para ir a otro lado a seguir tirando la plata en un alquiler.

Eso de la burbuja que le paso a los yanquis fue mas por el hecho de que alla se vive de prestado en todo, los tipos compraban una casa solo con el 5% en efectivo sin comprobar mucha renta y despues compraban todo lo demas también a crédito, despues cuando llegó la crisis y rajaron un monton no tenian como pagar todos los préstamos porque la cultura era/es de vivir de sueldo a sueldo. Por lo que me cuenta mi tio los tipos hasta sacaban una hipoteca superior al valor que necesitaban solo para recibir la dif y quemarla en cosas (teles, autos, etc). Yo creo que en ese sentido, como vivimos en países inestables (para los que no están en Aus), muchos latinoamericanos están más "entrenados" en la cultura del cagazo y tienen un planeamiento mejor para afrontar las diferentes crisis que puedan ocurrir.

[]s!

[Gaston Moure]

Algunas aclaraciones a lo de Shaw: Te prestan hasta 80% sin pgar seguro LMI, si lo pagas te prestan max hasta el 95%. O sea para comprar algo de 400k, necesitas minimo 20k.  Generalmente es mortgage es casi el doble del alquiler que pagas. Obvio que alquilar un depto en una buena zona, sale mas o menos lo mismo que el mortgage en una zona no tan buena, o mucho menos.

Las propiedades que salen 500k/600k son un poco grandes para una persona sola o hasta para una pareja sola sin hijos. Cdo tenes hijos si estas en esos valores para arrancar. Pero en los barrios mas alejados hay casas grandes y espectaculares por 450k . Ni en pedo viviria en esos barrios, pero las casas estan (por ej,  en venta en St Marys)

2013/4/23 Marc3llo <marcelo...@gmail.com>

--

[Gaston Moure]

Lo que dice Dan puede ser posible, pero importa muy poco que tengas una deuda superior al valor de la propiedad, porque si tu situacion de ingresos no camba, vas a poder pagar esa deuda. El problema lo tendria el banco porque si las propiedasdes bajan mas de un 20% el banco no tnedria suficiente garantia para cubrir tu deuda. Y si ese fuera el caso, el problema seria compartida con las empresas que aseguran al banco. EL problerma grande si seria que el banco se asegurase a si mismo (con la empresa de seguros deel mismo grupo).

Asi que si vos te comprar una casa para vivir, y explota la burbuja no pasa nada, salvo putearte a vos mismo porque si esperabas para comprar hubieras conseguido algo mejor al mismo precio . Pero bueno, no tenes la bola de cristal y ademas si explotara la burbuja los bancos pondrian restricciones a los creditos !!

2013/4/23 Dan NZ <dany.ar...@gmail.com>

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[Shaw]

Hola Gaston, queria comentarte que hay muchos suburbios en el west de Sydney que son muy razonables o lindos. Si bien tal vez la mayoria como decis no son lindos o tienen problemas diversos.

Por ejemplo, mira las casas en este suburbio:  http://www.realestate.com.au/buy/in-glenmore+park%2c+nsw+2745/list-1?activeSort=price-desc

El precio promedio es $525K, pero se ven propiedades razonables desde $ 300/350K.

Yo compre unos dos anios atras por menos de $500K, 4 dormitorios, 2 cocheras, con pileta. Una casa similar en los Eastern Suburbs no baja de $ 1m, y estamos muy contentos organizando nuestra vida por estos lados.

A differencia de StMarys que es un barrio muy viejo, este tiene 15 anios desde su desarrollo, y las casas, calles, arboles, son mucho mas lindas que lo que podes ver en promedio en los Easter Suburbs, por valores 50/100% mas caras.

La cuestion como bien decis es un tema de ubicacion (un barrio como este esta a 1 hora de la costa, o 1.30 en horarios pico de trabajo). Obviamente tenes menos opciones comparado al centro en cuanto a restaurantes o actividades para la noche, sin embargo te diria que la infraestructura de comercios, es probablemente mas grande que lo que ves en Eastern Suburbs (Westfield, Bunnings, Harvey Norman, etc., solo por que hay mas espacio y los comercios son realmente mas grandes).

El tema trabajo es otra cuestion, ya que en tren tenes unos 55 minutos al CBD (y tal vez unos 20 para llegar desde tu casa a la estacion mas cercana).  De todas formas hay muchas empresas digamos a 30 minutos promedio.

El tipo de vida en estos barrios es mas para familia y hay buenos colegios.

Saludos.

2013/4/24 Gaston Moure <srm...@gmail.com>

[Gaston Moure]

A eso me referia respecto a la facilidad de compra de vivienda. Vos compraste por menos de 500k 4 dormitorios. Imaginate lo facil que es para una persona sola comprar algo de 1 dormitorio por esa zona o cercana !!  Supongo que saldra unos 200k . Con lo cual con juntar 10k, ya podes comprarte una vivienda.

En definitiva Cuan dificil es comprar tu primer vivienda se convierte en cuan dificil es ahorrar 10k en Australia. Despues, partiendo de eso le podes agregar dificultades particulares que tenga cada uno. QUe este barrio si, que este no, que con pileta o sin pileta. Pero lo cierto es que con 10k te compras una vivienda.

Otra cosa que es bueno aclarar es que la mayoria de los barrios son para familia y muchos tienen buenas escuelas. Un ejemplo extremo es Bondi !! es exelente para familias y tiene muy buenas escuelas. El problema es que es un poco caro para los inmigrantes.

2013/4/24 Shaw <shaw...@gmail.com>

[Gaston Moure]

Otra cosa que estaba pensando es que la mayoria de los barrios son lindos a la vista. LO que cambia un poco a veces es el parque automotor. Pero no hay barrios muy feos en si mismos. Lo que si he escuchado se refiere mas al tipo de gente que vive (o se cree que vive) en algunos barrios. En algunos hay mas crimen, o habia hace años y le quedo la imagen (Cabramata, Redfern), otros porque el 80% de la poblacion es de origen asiatico (Ashfield) o  middle eastern (Bankstown/Auburn) . 

No se si alguno fue a comer al club uruguayo, pero esa zona es muy linda. Eso si, queda muuuy lejos, pero yo conozco gente que arranca termprano desde alla para zafar el transito de la maniana.

2013/4/24 Shaw <shaw...@gmail.com>

[Gustavo Eydallin]

Che, y es facil juntar 100 lucas?
Digo, algunos pensaran que ni en pedo porque imaginan que 100 lucas es una fortuna y que si la tuviesen se quedarian en Argentina, etc, etc y otros pensaran que ganando 5 lucas por mes son 60 lucas al anio, viven con 20 y guardan 40 y lo juntan en 2,5 anios, etc, etc...
So, a Uds les parece mas o menos factible juntarla digamos en un tiempo razonable (3-5 anios) con los sueldos y los costos de aca? Pregunto para que la gente tenga una idea.
Cheers,
Gustavo.

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From: Gaston Moure <srm...@gmail.com>
To: argentinosenaustr...@googlegroups.com
Sent: Wednesday, 24 April 2013 3:01 PM
Subject: Re: [AANZ] Re: Cuan dificil es comprar una primer vivienda en Australia ?

[Douglas Hernandez]

Muy buena esa consulta!

[Dan NZ]

Gustavo, en Argentina sabemos que como empleado sería casi imposible, pero creo que en teoría en NZ (y probablemente en OZ) si es posible, sobre todo si sos profesional. El tema es si uno tiene verdaderamente la fuerza de voluntad para hacerlo. Por ejem. digamos que un sueldo de 70K (40 hs por semana) es suficiente para que una flia con hijos viva con lo básico, pero decentemente. Si el otro esposo o esposa saliera también a trabajar y agrega 40K-20% tax=32K (30 hs por semana), te quedaría un resto que podrías ahorrar y en 3-5 años hasta llegar a los 100K. Obviamente esto es teórico, en la práctica se te va a hacer muy difícil lograrlo sin una motivación muy fuerte para ahorrar o sin tener el revolver en la cabeza con la cuota del crédito que se te vence cada mes, jeje!

El miércoles, 24 de abril de 2013 18:00:29 UTC+12, Douglas Hernandez escribió:

Muy buena esa consulta!

On Apr 24, 2013 1:25 AM, "Gustavo Eydallin" <gust...@yahoo.com> wrote:

Che, y es facil juntar 100 lucas?
Digo, algunos pensaran que ni en pedo porque imaginan que 100 lucas es una fortuna y que si la tuviesen se quedarian en Argentina, etc, etc y otros pensaran que ganando 5 lucas por mes son 60 lucas al anio, viven con 20 y guardan 40 y lo juntan en 2,5 anios, etc, etc...
So, a Uds les parece mas o menos factible juntarla digamos en un tiempo razonable (3-5 anios) con los sueldos y los costos de aca? Pregunto para que la gente tenga una idea.
Cheers,
Gustavo.

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From: Gaston Moure <srm...@gmail.com>
To: argentinosenaustraliaynuevazelan...@googlegroups.com

[Gaston Moure]

Juntar 100 lucas no es facil, pero para comprarte un depto de 200 lucas, solo necesitas 10.

Y lo que puedas ahorrar depende de muchismos factores y situaciones particulares. Hay gente que tiene 2 laburos, con lo cual ahorra el sueldo del 2do. Pero laburan 14/16hs por  dia !!  Supongo que dependera de los objetivos que se ponga cada uno, y le sacrificio que este dispuesto hacer. A eso hay que sumarle la capacidad de ingresos, y el nivel de gastos. Imposible tener una idea si es facil o no. Las variantes en circunstancias son demasiadas (nivel de ingresos, solo, en pareja, los 2 laburas, cant de hijos, lugar donde vive, si paga alquiler, o mortgage. Si laburas en un banco que paga bonus de 40% y tu sueldo esta arriba de 100K, probablemente si ahorras los bonus en 3 anios legues a 100k. Si laburas de pintor y aveces tenes muy buen ingreso y en otras epocas casi nada, por ahi te lleva 10 años llegar a los 100k.

Otro ejemplo, 2 tipos solteros con  el mismo sueldo. Uno va del laburo a la casa en transporte publico, el otro sale con minas, las pasa a buscar en su auto, las invita a cenar, etc, etc. El estilo de vida va a pesar muchisimo en la capacidad de ahorro. Con un sueldo de 80/100k a uno, a penas le va a alcanzar y el otro va a poder ahorrar !!

2013/4/24 Gustavo Eydallin <gust...@yahoo.com>

[Shaw]

Gus, coincido en buena parte con Gaston, aunque soy un poco mas negativo en los numeros que hace.

Por un lado, creo es dificil conseguir algo por menos de AUD 300K, y por otro lado no estoy tan seguro de que es facil conseguir un prestamo del 95% con insurance.  90% con insurance me parece mas factible, asi que veo dificil arrancar en una primera compra con menos de AUD 30K.  Tal vez se pueda con menos, pero simplemente trato de considerar propiedades mas aceptables para la media de la gente.

En cuanto a juntar aca $ 100K, en la gran mayoria de los casos para inmigrantes es muy dificil, especialmente si viene con familia con hijos. En este caso resulta indispensable que los dos en la pareja trabajen, y uno tenga buen ingreso, aun asi no creo sea facil generar una diferencia importante.

En el caso de australianos jovenes, veo dos escenarios principales: chicos de clase media, que logran estudiar en la universidad y obtienen algun titulo de prefesiones bien pagas (ingenieros, contadores, gente de IT, etc.). Algunos que conozco, se reciben a los 22/23, vivien algunos anios con sus padres, y sin pagar alquiler logran hacer diferencia y juntar guita.  En pareja, luego de un par de anios, comprar y tener una buena situacion le resulta bastante posible, especialmente si la familia ayuda un poco.

En caso de chicos Australianos que no van a la universidad, la cosa es mas dura, los sueldos mas magros, a muchos les alcanza para vivir solos (compartiendo con amigos) y ya salir del alquiler es mas dificil, aunque arrancar con propiedades baratas es mas posible, siempre en pareja.  Uno solo, esta totalmente al horno.

Por lo menos asi lo veo yo.

Saludos.

 

 

 

[Marc3llo]

Tal cual Shaw. Nadie te va a dar en Australia un departamento a cambio de un depósito de diez lucas, menos hoy dia. Yo quiero entrar al mercado y hace varios meses que vengo viendo el tema y no hay nada que no baje de los 250k para algo tan chico como un studio apartment. Después si tenes una flia no muy grande y podes llegar a una unit de dos ambientes, no creo que encuentres nada 'potable' por menos de 330k en una zona medio lejos del centro por supuesto.

Otro tema a tener en cuenta es que no hay zonas alejadas donde construyan deptos chicos por eso son bastante caros. Por lo general estan cerca del centro o cerca de universidades, trenes etc.

Creo que juntar 100k se puede pero te va a llevar mínimo 5 años y teniendo en cuenta que al menos uno gana un sueldo más o menos bien y el otro aporta para las cosas diarias . También influye el tema de si tenes hijos y de que edades.

Slds

[Shaw]

Un par de comentarios mas.  La cuestion es dura para los inmigrantes, especialmente los primeros anios muchos tenemos o tuvimos que laburar duro para conseguir el empate.  Luego de 3/5 anios, la cosa normalmente va mejorando, es mas posible que uno en una pareja ya haya embocado un buen trabajo y el otro al menos este trabajando (siempre hay gente que por suerte o condiciones propias le va mejor que esto y me parece barbaro, pero a mi entender lo que cuento es mas o menos una realidad promedio).

Lo otro a tener en cuenta, es que la gran mayoria de los Australianos no son inmigrantes o migraron hace muchos anios, y su situacion es muchas veces mas facil que la nuestra. La mayoria de ellos compraron muchos anios atras, los precios de las propiedades subieron un  monton y pudieron repagar sus propiedades en promedio en 8 anios, y generalmente usar el equity en su propiedad para comprar investments properties, asi que es comun ver conocidos que tiene mas de una propiedad. Ejemplo un gerente par mio tiene 4 o 5 propiedades por $ 2m, y debe alrededor de $ 1m, que repaga con los alquileres, 57 anios, pensando en retirarse en los proximos 3 anios. Su vision, en 10 anios las propiedades duplican de precio y la deuda se licua, asi que no te procupes. Esto fue real para muchos, lo que no significa que al que entra ahora le vaya a resultar lo mismo.    El ambiente en general por aca es bueno, hay mucha gente que hizo plata (como el caso que comente, sin considerarse millonario), pero tambien ha trabajo duro, pero tambien hay un monton de gente con la soga al cuello pagando hipotecas for ever.

Soy optimista hacia el futuro en lo personal (posibilidad de sostener un buen ingreso familiar, repagar la propiedad, invertir de alguna u otra forma -investment property, superannuation, etc. y llegar al final de la carrera mas o menos bien despues de haber tenido que encarar un proceso migratorio a los 35/40 anios, ver a tus hijos consolidarse mucho mas facil de lo que a vos te costo, etc.), pero hay que remarla y tambien hay posibilidades de que como dice Gustavo haya una burbuja y las propiedades bajen. No creo que esto pase, o que se de en una medida que afecte mi situacion en general, pero los precios sin dudas estan muy altos y no esperaria que se den las ganancias que sucedieron en el pasado.

Saludos.

 



 

 

2013/4/24 Marc3llo <marcelo...@gmail.com>

[Dan NZ]

La otra cara de la moneda a la pregunta de Gustavo seria preguntarse cual es la ventaja de comprar una casa de 300K con un deposito del 10%, lo cual implica pagar MAS GASTOS (no me refiero a de la inversión de capital) de lo que tendrías que pagar de alquiler (1470 mensuales) por una propiedad similar, en concepto de: intereses del crédito+seguro de la hipoteca+impuestos (que solo paga el propietario).

ADEMAS tenes la soga al cuello cada mes con la cuota de capital que tenes que pagar del crédito. Si tenes problemas con tu fuente de ingreso estas al horno y cualquier cosa de la casa que se rompe la tenes que arreglar vos. Cuando alquilas no te ocupas de la pintura, goteras ni otro tipo de mantenimiento de la casa.

Independientemente de los requisitos del banco, cuando la entrega del valor de la casa para el crédito es del 20 o 30% la ecuación de los gastos vs alquiler pasa a ser mas favorable para el que compra que para el que alquila.

Por otro lado, si yo compra una casa en NZ (u OZ) apuntaría a algo modesto y cuando termino de pagarlo o tengo mas de 2/3 del crédito pagado doy otro salto a una casa mejor.

Los cursos y bibliografías de tasación de propiedades enseñan que el valor de las casas esta definido por: el valor de los construido + valor del terreno. El valor de lo construido va disminuyendo a medida que la casa se va haciendo más antigua (hay tablas muy simples de cálculo). También hay depreciaciones (arreglos a realizar, mala distribución de las habitaciones, etc) y apreciaciones particulares (instalaciones adicionales como piletas de natación, etc). En cambio el valor del terreno es una curva en el tiempo que crece rápidamente cuando en la zona empiezan a construirse casas y se instalan nuevas infraestructuras. Alcanza el máximo crecimiento cuando en la zona quedan muy pocos terrenos disponibles para construir y luego el crecimiento es más lento y sostenido en el tiempo. Obviamente esto ocurre en general si no ocurre alguna crisis económica u otro hecho socio-económico adverso (guerra, terremoto, etc).

Muchos ven como una mala idea comprar una casa en zonas periféricas. Yo no soy muy amante de perder 2hs diarias para ir al laburo. Pero tener auto permite mejorar esta situación y en NZ y Oz son relativamente accesibles (una flia clase media puede tener mas de uno). Siempre recuerdo que mi abuela compro su casa en Arg casi en el medio del campo, 30 años después estaba en medio de uno de los barrios más cotizados de Rosario. Para el que quiere maximizar las provabilidades de que el valor de su propiedad crezca por encima de la inflación, esta es una variable a tener ciertamente en cuenta.

Mis 2 centavos…

[Douglas Hernandez]

Excelente comentario! Muy informativo.

[Shaw]

Daniel, desde el punto de vista financiero para mi los numeros entre alquilar y pagar un prestamo son muy similares, no hay un gran diferencia, y si distintos riesgos y upside/downside potential.

Obviamente, es mejor entrar cuando tenes un 20% de lo que queres comprar accediendo a intereses mas bajos.  Por otro lado, tambien me parece importante quedarse con algo de liquidez.  No me parece conveniente poner hasta el ultimo mango para llegar al deposito, y si tenes algun problema estas rejodido. Siempre habria que tratar de contar con el equivalente para lo que pueda costarte mantenerte 2 o 3 meses, en cash. 

Si tuviese solo un 10% de lo que quiero comprar y tuviera que quedarme sin un mango, creo que tomaria la decision de seguir esperando.

Saludos.

2013/4/25 Douglas Hernandez <dougl...@gmail.com>

[Dan NZ]

Shaw, yo hice las estimaciones varias veces y siempre me da que con menos de 20 o 30% los gastos son mas altos si compras. Si queres te paso el Excel y me decís en que le estoy errado. Slds.

[Shaw]

Dani, como te parezca, si queres mandame el file y lo miro.

Yo hice unas cuentas muy rapidas, por un prestamo de $ 270,000 (valor de propiedadlos $ 300K)  intereses en los primeros anios rondan $ 347 por semana considerando una tasa del 6.7% (le sume 1 punto a la tasa normal sin seguro, solo como estimacion).  Un alquiler de una propiedad similar en Sydney calculo puede rondar los $ 350 + o  -.  30% menos daria un alquiler de $ 250, tal vez puede ser, me parece un poco dificil, aunque hace un par de anios que no alquilo y cuando alquile los ultimos anios pague $ 560 por un dos dormitorios lindo.

Tal vez tengas razon y la diferencia se de en el pago de agua, council, expensas y council, que en el caso del alquiler es un beneficio y las cubre el propietario.

De todas formas el calculo finito tambien podria incluir tener que definir assumptions sobre la revalorizacion de propiedades versus el cobro de intereses - impuesto a las ganancias. Si las propiedades ajustan en el largo plazo con la inflacion, la balanza para mi da a favor de comprar por una cuestion de leverage. 3% sobre 300,000 en una propiedad es mas que 4% sobre 30,000 a plazo fijo. Este efecto leverage es lo que vieron los aussies que hicieron mucha plata con incrementos promedio del 10% anual most of the time.(no creo que siga para adelante, pero si veo mas factible que las propiedades en el mediano largo plazo se ajusten en promedio con la inflacion).

Anyway, como te dije antes, yo solo compraria si tuviese un 20% mas $ 10/20K para mantener cash cubriendo problemas que pudieran surgir (+ un seguro de Income Protection, ya que aca estamos desprotegidos en caso de tener problemas de salud que nos permitan trabajar -la pension del gobierno es muy baja).

Saludos.

Saludos.

  

2013/4/25 Dan NZ <dany.ar...@gmail.com>

[Gaston Moure]

100% de acuerdo con Shaw.  Tener una propiedad de +1M no es tan dificil, si se compro hace 20 años. Ahora es mucho mas dificil. Aunque tambien se puede decir que lo que vale 1M en 10 años va a valer 2M, si es que no explota la famosa burbuja.

Como dice Shaw, el inmigrante tiene que empezar de 0 a la edad que llega a australia, mientras que los locales, arrancaron a los 20s viviendo en la casa de sus padres y ahorrando los suficiente para un buen down payment inicial, que hace el mortgage mas facil de pagar, y despues es mucho mas facil y comprando propiedades mas grandes. Para la 1ra generacion de inmigrantes es mas complicado, sobre todo si vienen con hijos. Pero no es imposible, y a medida que te alejas del centro es mucho ma facil.

2013/4/24 Shaw <shaw...@gmail.com>

[Gaston Moure]

Yo hice los numeros hace un tiempo y financieramente convenia alquilar, pero despues siempre tenes el problema que tenes que mudarte cdo al dueño del depto de le ocurre, no podes colgar ni in cuadro, si tenes chicos en edad escolar cambiar de barrio puede ser problematico, etc,etc.

Otro tema es que el mortgage es mas alto que el alquiler de ese mismo depto (si pones el 10/20%). Cuando las tasas estaban mas altas era el doble, ahora debe ser un poco menos.  Por ejemplo si el alquiler mensual es 3.5k, la cuota si pones un 20% inicial es de casi 6k x mes

2013/4/25 Shaw <shaw...@gmail.com>

[Gaston Moure]

Shaw,

Deberias hacer el calculo basado en el alquiler que pagabas por ese depto en el que vivias, y cuanto te saldria comprarlo . SUpongo que ese depto debe costar +800k

2013/4/25 Shaw <shaw...@gmail.com>

[Sebastian Andres]

Gente,

La verdad que me gusto bastante la discusion, está sirviendo mucho para tener una idea de la factibilidad de comprar una casa o cuanto tiempo nos llevaria hasta llegar a la meta deseada, ahora una parte que creo que no se ha comentado todavia serian los costos de adquirir la propriedad (impuestos, escritura, etc), esto en cuanto quedaria mas o menos en % alguno sabria? Se que debe variar de estado a estado pero como para tener una idea!

Porque hasta ahora todo bien de decir junto el 20% de una propriedad, pero cuanto mas tengo que tener en mano para poder comprar la casa y cerrar todos los gastos de documentos, impuestos, etc.? :S

Acá en Brasil por ejemplo se calcula un 7% sobre el valor de venta para cubrir estos gastos de escritura, impuestos de transferencia, gastos de matricula del inmueble, etc, esto siempre considerando que sos el que compras.


[]s!

[Dan NZ]

Es cierto Shaw, si le meto a mi estimación el aumento del precio al valor de la casa por la inflación ambos escenarios se emparejan. Veo que las únicas variables que te hacen pagar menos intereses es minimizar la cantidad de plata que pedís prestada y pagarla lo mas rápido posible, por lo que vuelvo al concepto de que conviene comprar algo mas chico y luego hacer otro salto. Hacer un esfuerzo adicional durante los primeros años para cancelar mas rápidamente el primer 1/3 del crédito también podría ser un buen ahorro en términos de minimizar los intereses que es plata perdida.

Sebastian, en NZ (por lo que pude averiguar hasta ahora) el costo de las escrituras son aprox. 3000, lo cual no es mucho comparado con el valor de las casas. Sin embargo: si estas en work permit, como la mayoría de los inmigrantes esta al principio, los intereses y % del deposito inicial son muchísimo mas altos.

[Shaw]

Daniel, comparto tus comentarios, por ello mis objectivos por algunos anios es simplemente bajar el nivel de deuda repagando mas principal del prestamo. Aca mucha gente pone plata en el fondo de superannuation, o compra investments properties, lo que me parece bien en tanto no tengas una deuda del 80% del valor de tu propiedad.  Esto es muy personal, simplemente mi opinion.

Sebastian, en cuanto a los gastos de compra te cuento un poco como entiendo que funciona en Australia. 

Normalmente si te pondes de acuerdo en el vendedor, tenes que hacer un deposito del 10% del valor y tenes 10 dias de cooling off period para arrependirte. El deposito es en un trust account del real estate agent.  Si te lo aceptan, el vendedor entiendo que no puede arrependirse.  Las partes se ponen de acuerdo en el tiempo para el settlement, donde se exchange la guita y el dominio sobre la propiedad.  El comprador tiene que designar un "convenyancer" que lo asesora en el proceso. Si no recuerdo mal me cobrar $ 1900 incluyendo un reporte sobre el estado de la propiedad y pest control, chequeo de titulos de propiedad, y advise sobre todo el proceso. Entiendo que comprador y vendedor designan a los bancos que los representan, mas el conveyancer del comprador, a los cuales se les da como un poder para que se junten y hagan el settlement (normalmente un banco esta cancelando una hipoteca y otro banco hace una hipoteca nueva).  Comprador y vendedor no van al settlement ni tocan la guita. Los bancos se juntan en base al mandato que tienen, hacen el settlement y pasas a buscar los papeles.  Comparado con el gran kilombo que implica en Argentina tener que encontrarse con el vendedor, mover la plata, etc., aca la cosa es stress free.

En cuanto a los costos del gobierno, aca tenes un calculator.  Normalmente son tipo 500 dolares en gastos menores, mas el stamp duty que puede estar exento en algunos estados o para propiedades nuevas/recien construidas.
.
http://service.commbank.com.au/personal/home-loans/calculators/additional-cost-calculator.aspx

Stamp Duty parece ser 3 o 4%

http://www.osr.nsw.gov.au/lib/doc/factsheets/ofs_fhb8.pdf

Por otro lado hay un first home grant. Creo solo aplica para propiedades nuevas desde el anio pasado. (antes cubria tambien existing properties / first buy for you).
http://www.osr.nsw.gov.au/lib/doc/factsheets/ofs_fhb8.pdf

Saludos.

 

2013/4/27 Dan NZ <dany.ar...@gmail.com>

[Oscar Peretz]

Hola Sebastián, 

Acá en Australia no se calcula el costo de escritura por porcentajes como en Brasil y Argentina, en donde incluso el escribano te cobra un % del monto de venta)

Hay un par de impestos que sí son un % pero después la mayoría de ellos, incluso honorarios son más bien un monto fijo, entonces si comprás una casa de 100 mil, o una de hasta 490 mil, la diferencia que vas a pagar en escriturar es mínima ( en términos relativos) 

arriba de 490 mil el impuesto de sellos es mayor en porcentaje si no recuerdo mal salta del 1 al 1.5 % lo cual encarece.

Si comprás una vivienda hasta 490 mil estarías pagando algo así como 10 mil en todo concepto, lo que da un aprox del 2%, si bien es mucho dinero no afecta demasiado la ecuación.

Respecto de lo que comenta Dany, de la dificultad de obtener créditos y montos del depósito, en mi experiencia en Australia, respecto de los intereses no note diferencia alguna, con respecto al % de depósito, sí, fueron más exigentes, igualmente hay algunos bancos que le huyen a las personas que no son residentes permanentes.

En ese caso conviene contratar un Mortgage broker que mira estos asuntos y te consigue lo que precisás, normalmente es gratuito para vos, el banco les paga comisión-

Saludos

Oscar

PD: esto es en QLD

[Oscar Peretz]

Sebastián, 

Parece que las cosas cambiaron el año pasado y ahora es más caro.

http://stampduty.calculatorsaustralia.com.au/stamp-duty-qld#.UXsgDnAsrjI 

Por otro lado el comprador no paga comisión a la inmobiliaria.

Oscar

[Sebastian Andres]

Excelente!

Gracias a todos por los inputs!

[Gaston Moure]

Sebastian, eso depende de lo que te compres. Tenes que ebuscar en google el stam duty del estado en que vayas a comprar y si hay exenciones para propiedades de cierto valor. Por ejemplo si es tu ptimera casa para vivir que te vas a comprar, y la propiedad tiene un determinado precio, no tenes que pagar el stam duty. Pero los montos y los porcentajes estan en el website del estado. Tambien en los websites de los bancos tenes la informacion de los gastos adicionales.

2013/4/27 Sebastian Andres <seba...@gmail.com>

[BTD]

Conocen paginas piolas para consultar precios de casas en los ultimos meses y ver su variacion?

On Tuesday, October 30, 2012 at 3:18:49 AM UTC+8, pabloc wrote:

Actualmente estoy tramitando la visa y tengo pensado irme para alla el anio que viene si todo sale bien. Inicialmente tengo pensado alquilar, pero una inquietud que siempre tuve y quizas me puedan ayudar es cuando dificil es conseguir un prestamo para comprar una primer vivienda ?. Partiendo de algunos hechos como tener un trabajo estable y con un sueldo entre 100k y 120k, son accesibles ?. Pregunto porque aca en Argentina esta imposible. Si bien podes conseguir algo, lo que generalmente te prestan es demasiado poco como para comprar algo. 

Gracias

Pablo.

[Oscar Peretz]

on the house.

también si pones en google onthehouse y la dirección de la casa te muestra su historia incluído el precio real de venta (real, no a cuánto estaba publicada)

Oscar

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Visitá nuestra wiki, tiene mucha información y links sobre visas, IELTS, experiencias y más: https://sites.google.com/site/argenausnz/
Reglas de convivencia - disponibles en la wiki

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[Gaston Moure]

El sistema en australia da ventajas para comprar propiedades chicas y despues ir agrandando . Tambien da ventajas impositivas si compras para alquilar a otro y vos tambien alquilas para vivir.

COn ese sueldo no tenes problema de prestamo hasta 800k, lo que tenes que juntar es un deposito entre el 5%-20%

[Oscar Peretz]

Gastón, 

¿cuáles son las ventajas de comprar pequeño y luego agrandar? lo mismo con el tema de alquilar para vivir y comprar para alquilar?

Pregunto de buena fe

Oscar

[Gaston Moure]

La ventaja de empezar pequeño son
* acceso más rápido a una propiedad porque es más fácil juntar el deposito
* Exenciones impositivas como puede ser el stamp duty
* Al ser menor el monto de la deuda se paga menos interés
* Si el valor de la propiedad aumenta el 1er depto se puede usar como equity para comprar el segundo

Ventajas impositiva de comprar para alquilar :
* Los intereses del préstamo son deducibles de los ingresos salariales (por ahora). Lo mismo con las reparaciones y ciertas mejoras del depto . Los costos de mantenimiento del depto también son deducibles
* La pérdida de valor de la construcción también es deducible (2% anual?)

Básicamente la ventaja impositiva es que parte de los intereses se pagan con lo que pagarias de impuesto si compraras para vivir

[Oscar Peretz]

Gracias, 

Igual no estoy muy convencido de ver la ventaja, lo único que veo como ventaja de comprar para alquilar y mientras tanto alquilar para vivir, es que los intereses son deducibles al igual que la depreciación de la propiedad (es del 2.5 %, en Australia se amortiza la construcción en 40 años) 

pero por otro lado estás gastando en alquilar, y las complicaciones que esto amerita y los costos que conlleva,

Por otro lado la tasa de interés para una propiedad de inversión es más alta que para vivianda.

haciendo los números finistos definitivamente tenés razón, pero igual no me convence.

Otras de las ventajas que mencionas son ciertas pero applican tanto a propiedad de inversión como a vivienda.

Gracias

[Gaston Moure]

La ventaja esencial es si comprar para vivir pagas el 100% del interes, si compras como inversion financias una parte de los intereses pagando menos tax. Es una gran ventaja, el dia que pongan categorias de ganancias eso no se  va a pdoer hacer mas (salvo que tengas otras propiedades de inversion generando ganancias) . 

Las otras ventajas son de empezar con algo chico (aplican para vivir o invertir).

[Oscar Peretz]

sip, estoy de acuerdo en todo, 

el tema es analizar cual es la ventaja económiva versus los problemas de alqular , en ambas direcciones. y la desventaja de que cuando alquilas donde vivís nunca pasa a ser to hogar.

pero sí te ahorras algun inero.

[Michael Bluwol]

Hay otros aspectos para considerar.

Uno es Capital Gains Tax o sea el impuesto adicional a la hora de vender la inversion - que no se impone si la propiedad es tu ''principal place of residence''.

Osvaldo

[Gaston Moure]

Todo tiene sus pro y sus contras. Generalmente podes alquilar algo mucho mejor de lo que podrias comprar, pero no podes colgar unb cuadro !!. Supongo que el proceso de seleccion de comprar para vivir debe ser mas complejo que el de un lugar para alquilar a otro.  Aunque tambien podes comprar algo que te guste para vivir, y lo alquilas por unos años.  Hay ventajas y desventajas , pero financieramente el beneficio de los intereses esta ahi (por ahora).

[Oscar Peretz]

Interesante punto, y muy válido, a la larga no sé que es más conveniente, 

pero el punto de Gastón también es válido dado que te da más libertad económica en lo inmediato.

[Gaston Moure]

Capital gains es otro tema....ahora si estas comprando algo con la intencion de venderlo, lo que conviene es ir a vivir un par de meses , y eso te da 5 años para venderlo y no pagar capital gains.  La otra tambien es aceptar que hay que pagar impuestos, y si compras algo a 400k y lo vendes a 600k , parte de los 200k van al fondo para combatir al terrorismo