Compra de Suelo

[comercial]

A continuación envío apunte sobre fiscalidad de compra de suelo.
Espero que alguien opueda ampliar en comentarios lo aquí expuesto,

Compra del suelo.
Las operaciones de promoción inmobiliaria comienzan normalmente con la
compra del suelo, que, según los casos, tributa por el Impuesto sobre
el Valor Añadido (IVA) o por el Impuesto sobre Transmisiones
Patrimoniales (ITP):
a) tributa por el IVA cuando el vendedor del suelo es, bien una
sociedad, bien una persona física que tenga la condición de empresario
o profesional y realice la venta en el desarrollo de su actividad
empresarial o profesional;
b) tributa por el ITP cuando el vendedor del suelo es una persona
física que no tenga la condición de empresario o profesional o que,
teniendo esa condición, no realice la venta en el desarrollo de su
actividad empresarial o profesional.
El IVA se repercute por el vendedor al comprador, sobre una base
determinada por el precio de compra, y al tipo del 16 por 100. Además,
cuando tribute por el IVA, la transmisión tributará también por el
AJD, sobre una base determinada por el valor del suelo, y a un tipo
que es del 0'75 por 100 en Canarias y del 1 por 100 en las restantes
Comunidades Autónomas donde nuestra entidad está implantada.
El ITP, por su parte, se exige también sobre una base determinada por
el valor del suelo, y a un tipo que es del 6'5 en Canarias y del 7 por
100 en las restantes Comunidades Autónomas donde nuestra entidad está
implantada.

[Asesoría Legal]

Artículo El Confidencial Digital 18 de abril de 2008.

Los expertos españoles en materia fiscal han identificado los aspectos
que pueden suscitar más polémica durante este año: la determinación de
la base imponible en el IRPF, la valoración de la situación de las
rentas irregulares a la luz de la nueva legislación, el incierto
futuro del Reglamento de Aplicación de los Tributos o los problemas de
legalidad de algunos artículos de la ley del Mercado de Valores.
La Asociación Española de Asesores Fiscales (AEDAF) ha puesto en
marcha la primera edición de un encuentro orientado a debatir sobre
los casos y aspectos más controvertidos del ejercicio fiscal 2008. La
cita viene precedida de un informe preliminar al que ha tenido acceso
El Confidencial Digital. Ese texto advierte de los puntos más
controvertidos que deberán afrontar las compañías.

El primero de ellos alude a la aplicación del artículo 108 de la Ley
del Mercado de Valores (LMV), en el que se regula la venta de
inmuebles a través de sociedades. La aplicación práctica de este
artículo está generando bastante discusión, especialmente en un
momento como el actual, en plena crisis inmobiliaria y financiera.

Como es sabido, la compraventa de inmuebles está sujeta a impuestos
muy elevados. Salvo las operaciones empresariales, que soportan el
IVA, este tipo de transacciones se rige por el Impuesto sobre
Transmisiones Patrimoniales o ITP que suponen un tipo del 6% para el
comprador (a no ser que se trate de un tributo cedido y la Comunidad
Autónoma en la que está la edificación que se quiera comprar o vender
tenga establecido un tipo mayor, cosa que se sucede muy a menudo).

Para reducir la carga fiscal es relativamente fácil –según algunos
especialistas consultados por El Confidencial Digital- utilizar una
sociedad a través de la transmisión de valores que den su control.
Cabe recordar que las aportaciones de inmuebles a una sociedad
tributan al 1%.

El artículo 108 de la LMV es, efectivamente, una de las “normas
antielusión” con las que cuenta la legislación fiscal española para
evitar el fraude. El problema reside en su antigüedad (sus
antecedentes se remontan a 1977) y en su confusa redacción, que no
deja claro si hay que atender a los valores contables o a los reales a
la hora de valorar los activos. Siguen existiendo dudas sobre la base
imponible que habría que aplicar y esta norma no sólo se aplica a las
sociedades de tenencia de inmuebles, sino a todas –salvo en el caso de
las inmobiliarias en cuanto a algunos activos-, lo que va claramente
en contra de la finalidad antielusión de la disposición.

A modo de ejemplo, tal y como está redactado parece que no es igual
comprar mediante una oferta pública de adquisición (OPA) en bolsa las
acciones de una sociedad que desarrolla una actividad inmobiliaria,
que adquirir las participaciones de una mercantil cuyo activo es
exclusivamente la vivienda del socio que quiera trasmitirla mediante
la venta de dichas participaciones.

Los entendidos critican que se trate de una norma obsoleta, no
adaptada a la realidad actual, y que si se interpreta de forma
literal, los dos supuestos del ejemplo podrían liquidarse igual: por
el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos
Documentados, como transmisión onerosa de inmuebles, con lo que la
retención sería mucho menor.

En la misma línea, la aplicación de esta medida en las
reestructuraciones empresariales en las que se puede aplicar el
régimen de diferimiento o atraso de los pagos para evitar el reembolso
de los impuestos del ITP o de las escrituras también suscita disputa
entre los expertos.

Otro de los aspectos que darán que hablar en los próximos meses es el
futuro incierto del Reglamento de Aplicación de los Tributos aprobado
en julio del pasado año para poner fin al proceso de reforma del
derecho tributario iniciada con la nueva Ley General Tributaria en
2003. Esta norma regula prácticamente todas las gestiones que se
realizan a diario ante la Administración Tributaria, desde pedir un
certificado o un número de identificación fiscal, hasta el desarrollo
de cualquier comprobación por parte de la Administración.

Los asesores fiscales se pregunta a este respecto si es legal que un
contribuyente pueda solicitar una información sobre el valor de una
casa a efectos del IVA o si es constitucional y acorde con el derecho
a la tutela judicial efectiva que un juez no pueda acceder a los
planes de inspección e ciertas ocasiones.

Por último, la determinación de la renta imponible en el IRPF en los
casos de rentas irregulares es otro de los casos que llevan a
discusión en la comunidad fiscal y tributaria.

Conscientes de la necesidad del sector por debatir los puntos más
conflictivos a los que se enfrentan los asesores fiscales y
tributarios, la AEDAF ha puesto en marcha este encuentro mencionado
más arriba. El 24 de abril se darán cita en Madrid el presidente de la
asociación, Juan Carlos López-Hermoso; el presidente del tribunal
Económico Administrativo Central, Eduardo Abril Abadín; catedráticos
de Derecho Financiero y Tributario como César García Novoa o Ana Muñoz
Merino, abogados y asesores de diversas firmas especializadas para
debatir la actualidad de este sector.

[inmoge...@gmail.com]

Reproducción artículo La Voz Digital.
Suelo rural para blanquear
Los narcos buscan el asesoramiento de profesionales para adquirir
terrenos no urbanizables que prevén ser regularizados en el futuro
TEXTO: SILVIA TUBIO / FOTOS: LA VOZ


Los tiempos están cambiando y el blanqueo a través de coches de lujo,
motos de gran cilindrada, fiestas nocturnas y caprichos varios sin
ningún tipo de estrategia ya no es el único patrón que siguen los
narcos asentados en la provincia. Policía Nacional, Guardia Civil y
Vigilancia Aduanera (SVA) están detectando ya un mayor refinamiento en
las técnicas para la limpieza de ganancias obtenidas de manera
ilícita. Auténticos ejemplos de ingeniería contable que dificulta la
labor de rastreo de los investigadores. Pese a todo, el tradicional
blanqueo «básico y nada sutil» de los traficantes gaditanos sigue
existiendo y es el más generalizado.

En las últimas operaciones desarrolladas por el Equipo de Delincuencia
Organizada y Antidroga (EDOA) de la Comandancia de Cádiz, ha quedado
constatado cómo los narcos investigados habían reclutado a
profesionales como asesores, abogados, constructores y especialistas
en temas urbanísticos para que les ayudaran en la compra de terrenos
rurales pero que en un futuro serán recalificados e incluidos en
nuevos ordenamientos urbanos como suelo urbanizable. «Buscan la
información esencial para hacer un negocio redondo. Saben que un
terreno no urbanizable que compran a x euros, se multiplica por mil su
valor cuando se puede construir sobre él. En una operación de este
tipo, se pueden blanquear cuantiosas sumas de dinero negro», explica
un sargento del EDOA.

Muchos de los profesionales que asesoran a los traficantes son «gente
sin escrúpulos, que sólo piensan en ganar dinero». Aunque a veces sus
consejos y colaboración puede costarles muy caro. Así ocurrió con dos
empresarios de la construcción que fueron detenidos en la operación
Anfibio, que supuso la desarticulación de una banda de narcos en
Conil, liderada supuestamente por tres personas: Pedro Heredia Brenes,
Follarranas; Sebastián Fernández Bustos, alias Chano; y José Manuel
Trujillo Galindo, Fornel.

Estos dos contratistas fueron acusados por la Guardia Civil de
blanqueo de capitales y delito contra la ordenación del territorio, al
ser los encargados de levantar dos mansiones en el Carril de
Puntalejo, en Conil, para dos de los jefes de la organización. Ambas
lujosas viviendas -valorada una en 900.000 euros y otra en 350.000
euros- están asentadas en terreno no urbanizable y el dinero que se
invirtió en ellas procedía del narcotráfico.

Los investigadores también han descubiertos claras diferencias en la
manera de hacer ostentación de su fortuna entre los narcos del hachís
y los de la coca. Los primeros suelen ser menos cautos y hacen gala de
sus ricas propiedades; mientras que aquellos que trafican con polvo
blanco prefieren hacerse notar menos: «También se juegan más», comenta
un miembro del SVA.

stu...@lavozdigital.es

[Asesoría Legal]

La guerra de las permutas. El blog de Echevarri.
http://www.rankia.com/blog/echevarri/2008/04/la-guerra-de-las-permutas.html

Las permutas han sido, durante estos años de eclosión inmobiliaria en
España, una de las principales vías de acceso de los promotores a su
materia prima principal, el suelo. Sólo por eso convendría explicar
como funcionan, aunque realmente hoy, en medio de la crisis, están de
plena actualidad por la guerra fiscal que han desatado.
El funcionamiento de la permuta es relativamente sencillo de entender.
El propietario del terreno o solar, en vez de vendérselo al promotor y
cobrar un precio por ello, acuerda cambiarlo por x unidades de
inmuebles que este vaya a construir. Esta es la modalidad más
habitual. En otros casos se producen operaciones mixtas, con dinero de
por medio, o bien permutas por elementos ya terminados en otras
promociones o terrenos en otras áreas. Pero no suele ser lo habitual.
De esta manera el promotor consigue no soltar dinero, o al menos no el
dinero que debería soltar de otro modo (claro que, si el propietario
del suelo es precavido le exigirá algún tipo de aval bancario por el
cumplimiento de la obligación del suelo, lo que de alguna manera puede
llegar a condicionar su liquidez actual, o la futura al restringir sus
posibilidades de financación). Sin embargo, el promotor podía jugar a
inflar el precio estimado de sus unidades a entregar al permutante,
¿cómo conocer el valor de mercado futuro?. Además cada promotora tiene
una estructura de costes y posiblemente a algunas les salia mejor que
a otras el operar de este modo. Por otro lado, el transmisor del suelo
contaba con fuertes expectativas de revalorización, y concretadas en
unos activos que podrían encubrir más ampliamente sus ganancias....
Fiscalmente la cosa era más compleja, y se producen realmente dos
operaciones, con fiscalidades diferentes (siempre que el propietario
del terreno sea un particular). Concretamente, creo que esta muy bien
explicado por al.rodrigo en estos posts del foro de vivienda de
Rankia.
¿Y cuál es el problema? Pues que la Agencia Tributaria, con apoyo
normativo de por medio, se lanzó hace tiempo a la caza de las
permutas. Para entenderlo pongamos un ejemplo con la manera de
liquidar el IVA que se esta aplicando en la actualidad en España en
estas operaciones y como se haría en el supuesto de una mera compra.
1. Supuesto A:
En el 2005 alguien le compra al promotor una vivienda sobre plano por
100.000 euros, pagandole en efectivo. El IVA de la operación son 7000
euros que el comprador ira pagando,proporcionalmente con cada entrega.
Una vez haya escriturado y desembolsado el 100% del precio base habrá
hecho otro tanto con el IVA. Si en el 2007 se entregan las viviendas,
y le queda pendiente de pago el 80%, soltara los 80 mil euros, más los
5600 euros correspondientes y a correr.
2. Supuesto B:
El comprador, en vez de comprar con dinero, pone el suelo para esa
promocion. Ya se que el importe es pequeño, pero para simplificarlo
pongamos que se valora en esos 100.000 euros. La Sociedad Promotora
para el correspondiente Impuesto de Transmisiones. Y el particular,
debera liquidar el IVA por el tipo correspondiente, o sea, ingresar
esos 7000 euros. Hasta aqui no hay problema.
Pero pasan los dos años y el promotor va a hacer entrega de su
vivienda al particular. Y hete aquí que Hacienda dice que el valor de
esa vivienda ha subido, que según precio de mercado ya no vale 100,
que vale 150, y exige que le abonen 3500 euros. Según este sistema de
liquidación, el IVA aplicado inicialmente, vendría a ser a cuenta y
susceptible de ajuste.
A más de uno le han dado un susto con estas operaciones. Especialmente
a las promotoras, que pactaban con los propietarios el hacerse cargo
de los costes fiscales. El Asunto ha acabado llegando a Bruselas, a la
Comisión Europea(recordemos que el IVA es un impuesto comunitario, uy
perdón, europeo, y la autonomía fiscal nacional es limitada a la hora
de legislar). Así lo recoge Negocio, en la pag. 21 de 4/4/08.
La Comisión ha emplazado al Gobierno español a acabar con estas
prácticas que vulneran el Derecho Comunitario.


Bruselas apoya sus críticas en la idea de que el bien adquirido es
idéntico en ambos supuestos, y que sólo difiere el medio de pago. Si
España no cambia la norma en dos meses se verá las caras con Bruselas
ante el Tribunal Europeo, para quien recurrir a medios de pago
distintos a la hora de adquirir un producto no debe generar
obligaciones.

Frente a ello, Hacienda se puede escudar, según algunos, en que son
casos distintos:


Con un pago en metálico se puede cuantificar el valor de mercado que
tendrá el inmueble, pero en el caso del solar sería “más complicado”
enfrentar una valoración en presente (la del terreno) y otra futura
para el inmueble.
Pues a mi me parece que estamos en los mismos supuestos. Lo que se
esta comprando es en un momento dado, sobre plano, y con unos riesgos
inherentes a la promoción. En los dos casos se desconoce el valor
futuro de el inmueble a entregar. Y en los dos casos se entrega algo
en el momento presente, dinero o terreno, que tiene un valor x. ¿Dónde
ven la diferencia?
A ver si hay suerte y la Comisión Europea comienza a ganarse su pan.

[Asesoría Legal]

La facturación conjunta de las principales inmobiliarias nacionales
desciende un 32,9 por ciento en el primer trimestre del año. El
mercado dedicado a la preventa de pisos se ha desplomado un 73,5 por
ciento respecto al primer trimestre de 2007. Sin embargo, el golpe aún
es mayor en el sector de suelo, ya que desaparece por completo del
mercado inmobiliario al caer hasta un 100 por cien. El valor real de
este tipo de activos ya genera pérdidas multimillonarias, como en el
caso de Colonial.

http://inmobiliariaactual.blogspot.com/2008/05/el-negocio-de-suelo-de-las.html

Si el número de venta de pisos que ha registrado las grandes
inmobiliarias españolas (Realia, Metrovacesa, Vallehermoso, Acciona
Inmobiliaria, Martinsa-Fadesa, Reyal Urbis y Parquesol), con un
descenso interanual del 73,5 por ciento en el primer trimestre de
2008, asusta, las cifras que arroja el mercado de suelo en España
provoca escalofríos.

Y es que, el negocio de los solares ha desaparecido, literalmente, del
balance de dichas compañías e, incluso, comienza a generar pérdidas
multimillonarias. Las ventas de suelo caen hasta un 100 por cien en el
primer trimestre del año, en comparación con el mismo periodo de 2007,
y tiñen de rojo sus cuentas.

El caso de Colonial es el más paradigmático, puesto que su balance
registra pérdidas netas en este ámbito. Sus ventas de promociones y
suelo aumentan un 125,2 por ciento (desde los 32,3 millones hasta los
72,6), pero el coste de este tipo de transacciones sube un 222,6 por
ciento y los gastos derivados de tal actividad un 121 por ciento. Como
resultado, el margen del negocio de los solares arroja números rojos,
tras registrar unas pérdidas por valor de 2,1 millones de euros.
Mientras que en el primer trimestre de 2007 arrojó unas ganancias de
8,6 millones. Es decir, ha tenido que vender terrenos por debajo de su
precio de coste o adquisición

A ello, hay que sumar las provisiones que ha tenido que realizar la
empresa como consecuencia directa de la disminución de valor de
mercado de sus activos inmobiliarios, incluida, su reserva de suelo
(2,2 millones de metros cuadrados). Así, Colonial ha experimentado un
saldo negativo de 202,6 millones de euros, debido a las provisiones
que ha tenido que aplicar, por los ajustes atribuibles a la diferencia
entre la valoración de mercado y el valor contable de sus suelos y
promociones.

De este modo, Colonial reconoce que la valoración de sus activos a
precio de mercado (en lugar de a precio de coste, tal y como establece
por el momento la contabilidad vigente) ha detraído de sus resultados
395 millones de euros en total. Ello ha provocado que sus cuentas
registraran unas pérdidas netas de 272 millones de euros en el primer
trimestre.

Su informe trimestral recoge que “esta actualización del valor de los
activos inmobiliarios, con la correspondiente provisión, supone un
ejercicio de transparencia contable para adecuar la información al
mercado y los accionistas a la situación real del sector y de la
compañía”. Sin embargo, no todas las empresas han aplicado el mismo
método de cálculo a la hora de valorar sus activos inmobiliarios.

Contabilidad irreal

La mayoría de las compañías siguen contabilizando en sus balances sus
respectivas carteras de suelo al precio de coste o adquisición, y no
al valor real de mercado, según señalan fuentes del sector a Libertad
Digital. Es decir, “sus cuentas no reflejan la realidad del mercado”,
por lo que las pérdidas reales del sector en el primer trimestre del
año podrían ser mucho mayores, añaden. El valor de los terrenos ha
registrado en general una caída próxima del 90 por ciento como
consecuencia de la nueva legislación del Gobierno, tal y como avanzó
LD.

“Las inmobiliarias se resisten a contabilizar a precio de mercado este
tipo de activos, ya que están a la espera de que el Ejecutivo cambie
el método de valoración de suelo que aprobó el pasado año”, indican
estas mismas fuentes.

Así, por ejemplo, Reyal Urbis reconoce este aspecto: “Es importante
destacar que el Grupo tomó la decisión de no hacer uso de la
posibilidad establecida en la NIC 40 (normas de contabilidad
internacional) de registrar los inmuebles de inversión a su valor
razonable (valor de mercado). Esta norma permitiría contabilizar estos
activos a su valor de mercado registrando las variaciones del período
directamente en la cuenta de resultados”. Sin embargo, Reyal Urbis
decidió no aplicar el valor de mercado para evitar la “volatilidad que
podría producir su aplicación”, añade.

Por otra parte, independientemente del valor real de estos activos,
muy inferior al que reflejan sus cuentas, la venta de solares y
terrenos ha desaparecido por completo del mercado inmobiliario
español. Y ello, en apenas un año. El balance de Reyal Urbis muestra
que sus activos en terrenos y solares registran unas pérdidas del 3
por ciento (-122 millones de euros) en los tres primeros meses de 2008
respecto al mismo periodo del pasado año.

En el caso de Martinsa-Fadesa, el mercado de suelo sufre un descenso
del 99,3 por ciento, al registrar unos ingresos de apenas 300.000
euros, frente a los 45,2 millones ingresados en el primer trimestre de
2007. Sin embargo, su resultado es también negativo, puesto que el
coste de ventas asciende a 700.000 euros. Es decir, arroja una saldo
negativo de 400.000 euros. Su cartera de activos asciende en la
actualidad a 28,7 millones de metros cuadrados, si bien advierte que
casi el 41 por ciento de estos terrenos “se encuentra fuera de
España”.

Ni ventas ni beneficios

Parquesol tampoco se queda atrás: No ha logrado ingresar ni un solo
euro por la venta de solares en el primer trimestre. Sin embargo, a
fecha de marzo de 2007, dicha empresa ingresó 3,5 millones de euros.
Es decir, ha experimentado una caída del 100 por cien.

Por su parte, Realia ha ingresado 19,1 millones de euros por ventas de
suelo frente a los 137,3 millones registrados en el primer trimestre
de 2007. Es decir, un 86 por ciento menos. Además, su margen bruto de
negocio en este ámbito se reduce un 83 por ciento en apenas 12 meses.
Su cartera de suelo edificable asciende a 3 millones de metros
cuadrados, “descontando los suelos en construcción y los que
pertenecen a socios minoritarios”.

Por último, las ventas de suelo de Vallehermoso caen cerca de un 60
por ciento respecto al primer trimestre de 2007 (45 millones frente a
109, respectivamente). Sin embargo, destaca el hecho de que tales
ventas “no produjeron margen en 2008”, cuando el pasado año el margen
de beneficios en suelo ascendió al 42 por ciento.

Los visados de obra nueva se deploman un 60 por ciento

Es decir, las inmobiliarias no venden suelo (el mercado está parado).
De hecho, la estadística de edificación del Consejo Superior de
Arquitectos de España muestra que los visados para obra nueva se han
desplomado casi un 61 por ciento en el primer trimestre del año
respecto al mismo periodo de 2007. Una caída, pues, drástica en el
inicio de nuevas promociones.

Además, el escaso terreno que logran vender conlleva un margen de
beneficio nulo e, incluso, negativo. Por último, el valor de mercado
de su abultada cartera de activos inmobiliarios es, en realidad, muy
inferior al que reflejan sus cuentas (precio de coste, en la mayoría
de los casos). Todo ello avanza que los resultados de las grandes
inmobiliarias durante los próximos trimestres serán, incluso, peores
que en la actualidad.