Cancelación Hipoteca

[Asesoría Legal]

Leído en el blog de Echevarri.

Días atrás hablábamos de los problemas que estaban teniendo aquellos
que, confiando en una futura subrogación, habían vendido su vivienda
sin cancelar su préstamo hipotecario. Recordé, a raíz de los
comentarios, que la gente no tiene muy claro cómo se ha de proceder
cuando se efectúa una compraventa de un inmueble gravado por una
hipoteca, cuáles son los pasos a seguir si no queremos vernos
afectados de una u otra manera. Para verlo más claro, voy a poner un
ejemplo.
Supongamos que compro al contado, sin recurrir a Banco que financie
una nueva hipoteca para mi, en cuyo caso el haría esto mismo. Partimos
de que compro un inmueble en 200.000 euros, y he quedado en
desembolsar el 100% el día de la firma, ante Notario.
En primer lugar el vendedor debe preguntarle a su Banco si va a acudir
a la firma de las escrituras ante Notario. Esto simplifica mucho el
proceso de cancelación, pero estadísticamente es raro. Hay muchas
entidades que por política no lo hacen, fundamentalmente por ahorros
de tiempo o políticas organizativas. Si va a acudir simultáneamente a
la venta no me hace falta ni certificado, únicamente que me diga la
cantidad necesaria para saldar la hipoteca, tendiendo en cuenta que
esto se va a hacer, generalmente con cheque bancario (lo que supone
dos días más de intereses) a entregar en la Notaría. Supongamos que me
dice que son 50.000 euros
El día de la firma tendré preparados dos cheques bancarios: uno por
50.000 euros a favor del Banco que tiene la hipoteca, y otro por la
cantidad restante hasta los 200.000 menos el importe necesario para
los gastos de levantamiento de la hipoteca. Como no sabemos cuanto es,
hemos preguntado anteriormente y nos dicen que serán unos 600 euros.
Por tanto , será por 149400. ¿Qué hacemos con los 600 euros? Lo
habremos hablado previamente con el vendedor, ya que son gastos de
levantamiento hipotecario que le corresponde, pero que debemos tener
controlados para asegurarnos de que va a tramitar la cancelación y de
que va a hacer frente a sus costes. Dejando claro esto, podemos dejar
que lo tramite él, comprometiéndonos por escrito a devolverle los 600
euros cuando termine de hacerlo. Sin embargo, lo más habitual es que
lo hagamos nosotros (nuestra Gestoría o Notario) tirando de esos 600
euros que le hemos retenido, y tramitándolo conjuntamente con la
compra. La tramitación consiste en que el Banco firme la escritura de
cancelación (recordemos que ha ido a recoger el cheque y por tanto
puede firmar in situ) e inscribirla en el Registro. Más menos dos,
tres meses. Una vez levantada la hipoteca, se le entrega al vendedor
la copia de la escritura de cancelación, las facturas y el sobrante
(fundamental redondear en la retención siempre al alza).
No suele ser así, tal y como he dicho. El Banco no suele acudir a la
firma, por lo que deberemos solicitar que el vendedor obtenga, para la
fecha de la firma un certificado bancario en el que conste el saldo
necesario para cancelar la hipoteca del Banco X, a favor del vendedor,
sobre la finca nº aaaaa. por importe de tal, constituida en tal fecha.
Es muy importante la fecha valor que se indique en el documento a
efectos del saldo de cancelación, ya que no es lo mismo cancelar a
través de una OMF, de una transferencia, de un cheque bancario o de
dinero.
En Notaría no tendremos al del Banco. Haremos constar cómo vamos a
cancelar hipoteca, incorporando copia del medio de pago y,
generalmente, el certificado que nos han dado. Por supuesto, le
retendremos la suma para el levantamiento de hipoteca. Después de
firmar, y en función de lo acordado, bajamos con el vendedor al Banco
para entregar el cheque y cancelar el préstamo, o mandamos el dinero a
través de una OMF (Transferencia Banco de España) o Transferencia
Ordinaria. En vez de mandarlo a a la cuenta ordinaria, mandadla a la
cuenta contable del préstamo y dejad bien claro en el concepto para
qué es.
¿Problemas? Los problemas suelen ser menores, pero molestos. La pasta
no suele perderse, ni el Banco receptor apropiarse de ella, salvo
algún apoderado despistado ;). Los más habituales son otros de
detalle, a saber dos:
a) No le he retenido el dinero al vendedor. Pues me temo que, si se
hace el orejas, aunque sea un gasto suyo, te lo vas a comer con
patatas si quieres levantar la hipoteca, ya que dudo que vayas a
llevarle a juicio por ello.
b) El Banco, que no fue a la firma, no acaba de acudir ante el Notario
a firmar la cancelación. Importante hablar con la entidad para conocer
los motivos, su procedimiento(que si solo formo con el Notario X, que
si necesito tal o cual documentación, que si nadie me ha dicho nada)
etc. El problema se puede agravar si son hipotecas muy antiguas, el
Banco ha desaparecido de España, ha sido absorbido o fusionado.
En mi modesta opinión, uno de los flecos habituales en operaciones
inmobiliarias es que es frecuente encontrarse con prestamos ya
cancelados pero cuyas hipotecas siguen figurando en el Registro, lo
que entorpece las titulizaciones, las compraventas, las ampliaciones
de préstamos. En los próximos días os comentaré alguna idea
(peregrina) que tengo sobre cómo podría reformarse legalmente este
punto y ganar en agilidad y seguridad.

[Asesoría Legal]

http://www.rankia.com/blog/echevarri/2009/01/como-entiendo-que-deberian-regularse.html

En el post anterior os explicaba cómo funcionan las cosas en materia
de cancelaciones hipotecarias, separando las llamadas cancelaciones
económicas del acto formal de la cancelación registral o levantamiento
de hipoteca. Espero que nadie se me haya dormido, ya que quizás hoy
voy a rizar un poquito más el rizo.
Y es que ya os decía que este es un campo donde abundan los problemas
que, suelen detectarse a raíz de una transmisión de la vivienda, o a
posteriori de la misma. Lo más frecuente es que queden pendientes de
cancelarse registralmente estas cargas hipotecarias durante años o
sine die. Motivos hay muchos: dejadez de los ex-hipotecados, de los
compradores o de los bancos, desaparición de entidades financieras,
olvido de haber provisionado debidamente los gastos para el
levantamiento, discusión sobre que Notario es el que lo ha de llevar,
etc....
Las consecuencias pueden ser variadas, aparte del susto que podemos
llevarnos si somos los nuevos propietarios: quien corre con los costes
(en algunas comunidades especialmente relevantes al tener que volver a
pagar para levantar la hipoteca el impuesto de AJD), tratar con una
entidad que no es la mía, el retraso en la concesión de otra hipoteca
en tanto en cuanto esa no este levantada, problemas de titulización
para el Banco, la duplicidad de escrituras de cancelación, etc...
¿Cómo creo yo que puede solucionarse? Yo distinguiría dos grandes
grupos:
a) Deseamos cancelar una hipoteca que es nuestra, sobre un inmueble
nuestro, ya que no debo nada. No le veo ningún problema, hablo con mi
banco y me coordino con él.
b) Vendo una vivienda y ésta tiene una hipoteca. El comprador no se va
a subrogar en la misma. Y aquí esta la madre del cordero, a mi juicio.
Creo que se hace necesaria una reforma legal. Hace años podía pensar
una reforma como la propuesto por Copeland en el post anterior: que el
Notario, tras cancelarse económicamente la hipoteca, requiriese
formalmente al Banco para acudir ante y el y extender una escritura de
cancelación, y de no ser así que se diligenciase por el Notario su no
presentación y con ello se permitiese la cancelación.
Creo que hoy por hoy se puede recurrir a instrumentos más finos. En mi
caso mezclaría dos ideas: la firma electrónica y la figura del escrow.
Intentaré resumir rápido lo que creo que debería marcar la Ley:
1. El Notario competente para llevar a cabo el proceso es el que ha
intervenido la compraventa.
2. La Ley debe regular un formato normalizado de certificado de
cancelación. Al igual que están normalizados los cheques bancarios que
emite un Banco, otro tanto con dichos certificados, con todos los
campos necesarios (fecha, finca registral, importe original, saldo
pendiente, etc...) para identificar sin genero de duda la deuda a la
que hacen referencia. Es más, también se especificaría en que Notaría
se va a proceder a la compraventa y cancelación. Dichos certificados,
deben ser emitidos para un día concreto y bajo una numeración
identificatoria.
3. Al generarse dichos certificados, automáticamente el software del
Banco debe generar una minuta electrónica de cancelación hipotecaria
de dicho préstamo (sistema Ancert o similar). Dicha minuta es un
documento que se descarga la Notaría desde el servidor
correspondiente, tal y como sucede ahora con otros documentos. Dicha
escritura de cancelación electrónica hace referencia al certificado
emitido, con su número correspondiente, y del que reproduce una copia,
y hace constar que la validez de dicha escritura esta sujeta a
condición suspensiva, y es que se le abone al Banco la cantidad allí
indicada.
4. El Notario, añadiría a sus funciones la de escrow para la suma de
la cancelación (más información aquí). Es una figura muy conocida en
Dº anglosajón. Incluso en sistemas notariales de la Europa Continental
ejercita funciones de este tipo, no sólo para las cancelaciones, si no
por toda las sumas a pagar). El Notario recibiría previamente en la
cuenta de su Notaría la cantidad a pagar para cancelar.
Tras la lectura y forma correspondiente, el Notario emite una
Transferencia vía Banco de España a favor del Banco titular de la
hipoteca, con la referencia del documento indicado, generando además
un mensaje electrónico a través de su portal y con destino al Banco
confirmándole el buen fin de la operación.
Una vez al mes, el Banco, ratifica ante notario toda las hipotecas
canceladas de todas sus sucursales, de lo cual queda constancia en la
escritura de cancelación antes citada, que se tramitaría como una más
a posteriori.
Del modo descrito (que seguro que tiene mil agujeros a cerrar, pero en
esencia lo veo correcto) queda aclarado que Notario es el que lo
lleva, cual es el procedimiento standard, cuales son los plazos, etc,
sin sorpresas. Siento si os he liado y prometo volver con algo más
ameno.