Tributación Inmobiliaria
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Asesoría Legal
May 18, 2008, 2:28:52 PM5/18/08
to Asesoría Jurídica de asociados a APYMERECO
http://www.expansion.com/edicion/exp/empresas/inmobiliario/es/desarrollo/1124492.html
Claves de la tributación de las rentas inmobiliarias
Publicado el 18/05/2008, por ARO Asesoramiento Integral.
Los rendimientos y las rentas inmobiliarias son dos apartados
distintos dentro de la declaración que los contribuyentes deben
presentar ante Hacienda.
Los rendimientos propiamente dichos son las rentas netas que se
obtienen por el arrendamiento o la cesión de derechos, y se calculan
por la diferencia entre los ingresos y los gastos, incluidas otras
deducciones. Las rentas inmobiliarias son las constituidas por los
derechos de uso y disfrute que comporta la propiedad de los
inmuebles.
La nueva Ley del IRPF trata esto en apartados distintos –la anterior
lo hacía en el mismo-, pero en realidad no se han producido
modificaciones significativas. En cualquier caso, es un capítulo
importante que afecta a muchos contribuyentes.
1. Rendimientos del capital mobiliario
Recoge las rentas netas que se obtienen por el arrendamiento de los
bienes inmuebles, incluida la cesión de derechos. Su cuantía se
establece por la diferencia entre los ingresos y los gastos,
descontando otras deducciones.
Los ingresos están constituidos por el cobro por todos los conceptos
que se reciban del arrendatario, o subarrendatario. Los gastos son
todos aquellos que fueran necesarios para la obtención de los
ingresos: los intereses y gastos de financiación tanto en la compra
como en la financiación de otros gastos e inversiones, los tributos,
el IBI, los de conservación y reparación, los saldos de dudoso cobro,
los seguros, los servicios y suministros a cargo del propietario,
incluidos los gastos de comunidad, etcétera.
No son gastos deducibles las cantidades destinadas a ampliación o
mejora, ya que éstas se consideran inversión y aumentan el valor de
adquisición del inmueble. También se clasifican como mejora las
indemnizaciones abonadas al inquilino para su desalojo.
Una vez obtenida la renta neta –diferencia entre ingresos y gastos–,
si los inmuebles arrendados son destinados a vivienda, el rendimiento
neto se reducirá un 50% con carácter general, y un 100% si se trata de
arrendamiento de vivienda a jóvenes entre los 18 y 35 años, cuyos
rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el
período impositivo fuesen superiores al IPREM (Indicador público de
renta de efectos múltiples). En el año 2007 ascendió a 5.990,40 euros.
La renta neta no podrá ser nunca negativa, es decir, no se podrá
deducir por gastos un importe superior a los ingresos. Con la nueva
ley, se establece la posibilidad de deducirlos durante los cuatro años
siguientes.
2. Amortizaciones
Dentro de los gastos deducibles, aparece el apartado de las
amortizaciones. Bastantes contribuyentes no lo tienen en cuenta,
cuando puede suponer una reducción importante. Este apartado viene a
recoger el grado de depreciación efectiva que se produce en los
propios inmuebles.
Consiste en reducir anualmente un 3%, a aplicar sobre el mayor de los
dos valores siguientes: el catastral o el de adquisición. Se hace
aumentando ese 3% en los gastos e impuestos inherentes a la compra, y
se aplicará únicamente sobre el valor de la edificación. No se puede
realizar sobre el valor del suelo, por lo que habrá que atenerse a la
proporción establecida para ambos valores en el Impuesto de Bienes
Inmuebles, en el cual vienen detallados.
Asimismo, si junto al inmueble se hubieran cedido muebles y otros
enseres, éstos serían objeto de amortización también en base a unos
porcentajes determinados en unas tablas, generalmente el 10%. ¿Cuánto
puede significar el descuento de la amortización del valor de la
edificación? Si éste fuese aproximadamente del 60% del valor de
adquisición del inmueble, el 3% sobre el 60% es un 1,80%, y teniendo
en cuenta que actualmente los alquileres de pisos suelen estar en
torno o incluso por debajo del 3% del valor de compra de los dos o
tres últimos años, la desgravación supondría más de la mitad de los
ingresos. Obviamente respecto de los inmuebles adquiridos hace muchos
años, el porcentaje sería mucho menor, pero siempre sería
significativo.
3. Rentas inmobiliarias
La ley entiende que la mera tenencia de una propiedad inmobiliaria
supone una renta en sí misma y hay que declararla. Según este
principio, y a excepción de los inmuebles que producen rendimientos
del capital mobiliario, es decir, los arrendados o de los que se ha
cedido el derecho de uso y disfrute, todos los demás generarían rentas
y habría que imputarlas en este apartado. Pero hay excepciones: la
vivienda habitual, los solares, los inmuebles en construcción, y los
que por razones urbanísticas no fueran susceptibles de uso. Tampoco
están sujetos los inmuebles afectos a actividades empresariales.
Las rentas de tales inmuebles se imputan aplicando con carácter
general un 2% sobre el valor catastral. No obstante si éste hubiese
sido revisado a partir del 1-1-94, el porcentaje sería del 1,1%. Y si
no hubiese un valor catastral, se aplicaría también el 1,1% pero sobre
el 50% del valor a efectos del impuesto del patrimonio, que sería el
mayor de los tres siguientes: el de adquisición, el catastral o el
comprobado por la administración con motivo de algún impuesto. En este
tipo de rentas no se deducen gastos.
4. Rendimiento neto en caso de parentesco
Suele ser habitual que entre parientes se ceda el uso de bienes
inmuebles. La Ley entiende que la renta mínima a imputar hasta el
tercer grado de parentesco sería el correspondiente al de las rentas
inmobiliarias. Pero si existe determinada una renta y esta es mayor,
se aplicaría el procedimiento de cálculo de los rendimientos del
capital inmobiliario.
El problema viene cuando la cesión es gratuita, en cuyo caso entra en
juego la presunción de onerosidad que es entender por parte de
Hacienda que la cesión se hace a precios de mercado, lo cual supone
que existen unas rentas presuntas que habría que declarar, eso sí,
descontando los gastos deducibles según el régimen de los rendimientos
del capital inmobiliario. Pero ante tal presunción, cabe la prueba en
contra, es decir, un contrato de cesión gratuita, en cuyo caso se
aplicaría directamente el tratamiento de las rentas inmobiliarias,
como si de un inmueble vacío se tratase
Claves de la tributación de las rentas inmobiliarias
Publicado el 18/05/2008, por ARO Asesoramiento Integral.
Los rendimientos y las rentas inmobiliarias son dos apartados
distintos dentro de la declaración que los contribuyentes deben
presentar ante Hacienda.
Los rendimientos propiamente dichos son las rentas netas que se
obtienen por el arrendamiento o la cesión de derechos, y se calculan
por la diferencia entre los ingresos y los gastos, incluidas otras
deducciones. Las rentas inmobiliarias son las constituidas por los
derechos de uso y disfrute que comporta la propiedad de los
inmuebles.
La nueva Ley del IRPF trata esto en apartados distintos –la anterior
lo hacía en el mismo-, pero en realidad no se han producido
modificaciones significativas. En cualquier caso, es un capítulo
importante que afecta a muchos contribuyentes.
1. Rendimientos del capital mobiliario
Recoge las rentas netas que se obtienen por el arrendamiento de los
bienes inmuebles, incluida la cesión de derechos. Su cuantía se
establece por la diferencia entre los ingresos y los gastos,
descontando otras deducciones.
Los ingresos están constituidos por el cobro por todos los conceptos
que se reciban del arrendatario, o subarrendatario. Los gastos son
todos aquellos que fueran necesarios para la obtención de los
ingresos: los intereses y gastos de financiación tanto en la compra
como en la financiación de otros gastos e inversiones, los tributos,
el IBI, los de conservación y reparación, los saldos de dudoso cobro,
los seguros, los servicios y suministros a cargo del propietario,
incluidos los gastos de comunidad, etcétera.
No son gastos deducibles las cantidades destinadas a ampliación o
mejora, ya que éstas se consideran inversión y aumentan el valor de
adquisición del inmueble. También se clasifican como mejora las
indemnizaciones abonadas al inquilino para su desalojo.
Una vez obtenida la renta neta –diferencia entre ingresos y gastos–,
si los inmuebles arrendados son destinados a vivienda, el rendimiento
neto se reducirá un 50% con carácter general, y un 100% si se trata de
arrendamiento de vivienda a jóvenes entre los 18 y 35 años, cuyos
rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el
período impositivo fuesen superiores al IPREM (Indicador público de
renta de efectos múltiples). En el año 2007 ascendió a 5.990,40 euros.
La renta neta no podrá ser nunca negativa, es decir, no se podrá
deducir por gastos un importe superior a los ingresos. Con la nueva
ley, se establece la posibilidad de deducirlos durante los cuatro años
siguientes.
2. Amortizaciones
Dentro de los gastos deducibles, aparece el apartado de las
amortizaciones. Bastantes contribuyentes no lo tienen en cuenta,
cuando puede suponer una reducción importante. Este apartado viene a
recoger el grado de depreciación efectiva que se produce en los
propios inmuebles.
Consiste en reducir anualmente un 3%, a aplicar sobre el mayor de los
dos valores siguientes: el catastral o el de adquisición. Se hace
aumentando ese 3% en los gastos e impuestos inherentes a la compra, y
se aplicará únicamente sobre el valor de la edificación. No se puede
realizar sobre el valor del suelo, por lo que habrá que atenerse a la
proporción establecida para ambos valores en el Impuesto de Bienes
Inmuebles, en el cual vienen detallados.
Asimismo, si junto al inmueble se hubieran cedido muebles y otros
enseres, éstos serían objeto de amortización también en base a unos
porcentajes determinados en unas tablas, generalmente el 10%. ¿Cuánto
puede significar el descuento de la amortización del valor de la
edificación? Si éste fuese aproximadamente del 60% del valor de
adquisición del inmueble, el 3% sobre el 60% es un 1,80%, y teniendo
en cuenta que actualmente los alquileres de pisos suelen estar en
torno o incluso por debajo del 3% del valor de compra de los dos o
tres últimos años, la desgravación supondría más de la mitad de los
ingresos. Obviamente respecto de los inmuebles adquiridos hace muchos
años, el porcentaje sería mucho menor, pero siempre sería
significativo.
3. Rentas inmobiliarias
La ley entiende que la mera tenencia de una propiedad inmobiliaria
supone una renta en sí misma y hay que declararla. Según este
principio, y a excepción de los inmuebles que producen rendimientos
del capital mobiliario, es decir, los arrendados o de los que se ha
cedido el derecho de uso y disfrute, todos los demás generarían rentas
y habría que imputarlas en este apartado. Pero hay excepciones: la
vivienda habitual, los solares, los inmuebles en construcción, y los
que por razones urbanísticas no fueran susceptibles de uso. Tampoco
están sujetos los inmuebles afectos a actividades empresariales.
Las rentas de tales inmuebles se imputan aplicando con carácter
general un 2% sobre el valor catastral. No obstante si éste hubiese
sido revisado a partir del 1-1-94, el porcentaje sería del 1,1%. Y si
no hubiese un valor catastral, se aplicaría también el 1,1% pero sobre
el 50% del valor a efectos del impuesto del patrimonio, que sería el
mayor de los tres siguientes: el de adquisición, el catastral o el
comprobado por la administración con motivo de algún impuesto. En este
tipo de rentas no se deducen gastos.
4. Rendimiento neto en caso de parentesco
Suele ser habitual que entre parientes se ceda el uso de bienes
inmuebles. La Ley entiende que la renta mínima a imputar hasta el
tercer grado de parentesco sería el correspondiente al de las rentas
inmobiliarias. Pero si existe determinada una renta y esta es mayor,
se aplicaría el procedimiento de cálculo de los rendimientos del
capital inmobiliario.
El problema viene cuando la cesión es gratuita, en cuyo caso entra en
juego la presunción de onerosidad que es entender por parte de
Hacienda que la cesión se hace a precios de mercado, lo cual supone
que existen unas rentas presuntas que habría que declarar, eso sí,
descontando los gastos deducibles según el régimen de los rendimientos
del capital inmobiliario. Pero ante tal presunción, cabe la prueba en
contra, es decir, un contrato de cesión gratuita, en cuyo caso se
aplicaría directamente el tratamiento de las rentas inmobiliarias,
como si de un inmueble vacío se tratase
Asesoría Legal
May 27, 2008, 5:16:08 PM5/27/08
to Asesoría Jurídica de asociados a APYMERECO
La casilla 737, clave para no pagar de más a Hacienda.
"La mayoría de los ciudadanos recurren al programa Padre o al borrador
que ofrece la Agencia Tributaria para elaborar su declaración de la
renta, pero este año deben tener en cuenta los cambios en el régimen
aplicable a la deducción por adquisición de vivienda habitual. La idea
es fácil: marcar o no marcar la casilla 737 - Compensación por
adquisición de vivienda, pero las consecuencias no son baladíes. La
diferencia entre marcarla o no marcarla puede suponer obtener una
deducción de hasta 450 euros por contribuyente."
Artículo completo en Cinco Días
http://www.cincodias.com/articulo/economia/casilla/737/clave/pagar/Hacienda/cdseco/20080526cdscdseco_11/Tes/
"La mayoría de los ciudadanos recurren al programa Padre o al borrador
que ofrece la Agencia Tributaria para elaborar su declaración de la
renta, pero este año deben tener en cuenta los cambios en el régimen
aplicable a la deducción por adquisición de vivienda habitual. La idea
es fácil: marcar o no marcar la casilla 737 - Compensación por
adquisición de vivienda, pero las consecuencias no son baladíes. La
diferencia entre marcarla o no marcarla puede suponer obtener una
deducción de hasta 450 euros por contribuyente."
Artículo completo en Cinco Días
http://www.cincodias.com/articulo/economia/casilla/737/clave/pagar/Hacienda/cdseco/20080526cdscdseco_11/Tes/
Asesoría Legal
May 28, 2008, 4:02:20 AM5/28/08
to Asesoría Jurídica de asociados a APYMERECO
"En los supuestos de indemnizaciones por incumplimiento el promotor
habrá de devolver el IVA entregado."
http://www.pymesyautonomos.com/2008/05/26-sector-inmobiliario-la-crisis-y-el-iva-i.
Leer más en el Blog de Pymes y Autónomos.
Tributación en el caso de Opción a Compra:
- Las cantidades entregadas en concepto de alquiler tributan al 16%.
- Si se ejecuta la opción de compra, se deberá producir una
reliquidación.
http://www.pymesyautonomos.com/2008/05/27-sector-inmobiliario-la-crisis-y-el-iva-y-ii
Leer más en el Blog de Pymes y Autónomos.
habrá de devolver el IVA entregado."
http://www.pymesyautonomos.com/2008/05/26-sector-inmobiliario-la-crisis-y-el-iva-i.
Leer más en el Blog de Pymes y Autónomos.
Tributación en el caso de Opción a Compra:
- Las cantidades entregadas en concepto de alquiler tributan al 16%.
- Si se ejecuta la opción de compra, se deberá producir una
reliquidación.
http://www.pymesyautonomos.com/2008/05/27-sector-inmobiliario-la-crisis-y-el-iva-y-ii
Leer más en el Blog de Pymes y Autónomos.
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