Dr. Alexander Obé
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Dear Co-owners of Albufeira Jardim 1,
I am calling on you to participate in the upcoming owners’ assembly. Please send a representative if you are unable to attend. If you do not know a suitable representative you may choose Dr. Nelson Ramos (lawyer) as your representative. Several owners, myself included, have already done so. Enclosed is a letter of attorney that you may fill in, sign, and send to info(at)nramoslawyers.com.
Based on its constituting title [1] “Apartamentos Turísticos Albufeira Jardim” comprises Albufeira Jardim 1 (~66%) and Albufeira Jardim 2 (~34%).
We are owners of Albufeira Jardim 1, real estate with a value of € ~23 million[2] and a revenue of € ~1,5 million[3] in 2015. Distributed profits for a typical T0 apartment in 2015 amounted to € 1.575 which constitutes a return on capital before taxes of ~2.5%. These numbers are estimates and/or are based on anecdotal evidence; our administrator (ADMITUR) neither provides a yearly balance sheet nor yearly profit and loss accounting.
In 2016 owners of ~46%[4] of the real estate share in Albufeira Jardim 1 had decided to privately use their apartment.
“The assembly of owners is the ultimate organ for the administration of common goods and for collaboration and coordination among the owners.[5] ” Every owner has a vote in the owners’ assembly, irrespective of the apartments’ use. The vote is weighted by the owners’ share in the complex[6] .
“Without prejudice to its general responsibilities, it is the sole responsibility of the assembly of owners to […] elect and dismiss the administration.”[7]
Portuguese law[8] states that “each tourism enterprise shall be managed by a single entity responsible for its full operation”
Contractually[9] ADMITUR is entitled to resign with 3 months’ notice. Such notice has not been given although ADMITUR indicated its intention to cede the administration of Albufeira Jardim by the end of 2016.
We continue to have ADMITUR as our administrator and the administration agreement with ADMITUR remains in place, e.g. the administration shall „pay the net profits resulting from the rental of apartments to the owners of the apartments. The payment will correspond to owners’ fractions of property in the common property.”[10]
ADMITUR announced the dismissal of most of the staff of Albufeira Jardim on October 28, 2016[11] ; it seems that ADMITUR intends to subcontract the running of the tourist use of Albufeira Jardim 1 to Geração Proeza.
I am taking this initiative as I may be the second largest shareholder in Albufeira Jardim 1 (after Grupo Bernardino Gomes) and I want to protect your and my investment. My objective is the continued operation of Albufeira Jardim 1 with a cost-effective and transparent administration and suitable investment in the condominium’s infrastructure to serve both the owners with apartments in tourist use and the owners with apartments in private use.
Feel free to respond to this message. I value your feedback. Thank you.
Yours sincerely,
Alexander Obé
[1] EmpreendimentoTurístico “Apartamentos Turísticos Albufeira-Jardim”, Título Constitutivo DaComposição Do Empreendimento E Seu Regulamento, on file with Turismo de Portugal
[2] Value: 329 apartments, 258 T0 valued at € 62.500, 40 T1 valued at € 85.000, 31 T2 valued at € 110.000
[3] Letter by Admitur, dated December 18, 2015
[4] Reserve Fund calculation dated December 31, 2016
[5] Article 27 of the TítuloConstitutivo Da Composição Do Empreendimento E Seu Regulamento
[6] Article 29.2 of the TítuloConstitutivo Da Composição Do Empreendimento E Seu Regulamento
[7] Article 28 of the TítuloConstitutivo Da Composição Do Empreendimento E Seu Regulamento
[8] Article 44 of Decreto-Lei15/2014 of 23 January
[9] Contratode Administração, §1.2
[11] Voz do Algarve, November 4, 2016: Albufeira Jardimanuncia despedimento colectivo
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Caros
Co-proprietários de Albufeira Jardim 1,
Por favor participe da próxima assembleia
de proprietários. Envie um representante se você não puder participar. Se você
não conhece um representante adequado, você pode optar por o Dr. Nelson Ramos
(advogado) como seu representante. Vários proprietários, inclusive eu, já o
fizeram. Em anexo é uma procuração que você pode preencher, assinar e enviar
para info(at)nramoslawyers.com.
Baseado no seu
título constitutivo[1]
"Apartamentos Turísticos Albufeira Jardim" é composto por Albufeira
Jardim 1 (~ 66%) e Albufeira Jardim 2 (~ 34%).
Somos proprietários de Albufeira Jardim
1, imóveis com um valor de € ~23 milhões[2]
e uma receita de € ~1,5 milhões[3]
em 2015. Os lucros distribuídos para um típico apartamento T0 em 2015
ascenderam a € 1,575 que constitui um retorno sobre o capital antes de impostos
de ~2,5%. Estes números são estimativos e / ou baseiam-se em provas anedóticas;
O nosso administrador (ADMITUR) não fornece um balanço anual nem uma contabilidade
anual de ganhos e perdas.
Em 2016, os proprietários de 46%[4]
das fracções imobiliárias em Albufeira Jardim 1 decidiram utilizar o seu
apartamento em privado.
“A assembleia de proprietários é o órgão máximo para a administração dos bens comuns e para a colaboração e coordenação entre os proprietários”[5]. Cada proprietário tem um voto na assembleia dos proprietários, independentemente do uso dos apartamentos. A votação é ponderada pela participação dos proprietários no complexo[6].
“Sem prejuízo da sua competência genérica, cabe exclusivamente à assembleia de proprietários […] eleger e destituir o administrador;”[7]
A legislação portuguesa afirma que “Cada empreendimento turístico deve ser explorado por uma única entidade, responsável pelo seu integral funcionamento”[8].
Contratualmente[9], a ADMITUR tem o direito de renunciar com um pré-aviso de 3 meses. Tal aviso não foi dado, ainda que a ADMITUR tenha indicado a sua intenção de ceder a administração de Albufeira Jardim até ao final de 2016.
Continuamos a ter ADMITUR como nosso administrador e o acordo de administração com a ADMITUR continua, por ex. a administração vai "pagar os lucros líquidos resultantes do arrendamento de apartamentos aos proprietários dos apartamentos. O pagamento corresponderá às suas fracções de propriedade nos bens comuns. “[10]
A ADMITUR anunciou a demissão da maior parte do pessoal de Albufeira Jardim em 28 de outubro de 2016[11]; parece que a ADMITUR pretende subcontratar a exploração turística de Albufeira Jardim 1 à Geração Proeza.
Estou a tomar esta iniciativa como posso ser o segundo maior proprietário em Albufeira Jardim 1 (depois do Grupo Bernardino Gomes) e quero proteger o seu e o meu investimento. O meu objetivo é a continuação da operação de Albufeira Jardim 1 com uma administração rentável e transparente e um investimento adequado na infra-estrutura do condomínio para servir os proprietários com apartamentos em uso turístico e os proprietários com apartamentos em uso privado.
Com os melhores cumprimentos
Alexander Obé
[1] EmpreendimentoTurístico “Apartamentos Turísticos Albufeira-Jardim”, Título constitutivo da composição do empreendimento e seu regulamento, em arquivo com Turismo de Portugal
[2] Valor: 329 apartamentos, 258 T0 valorizados em € 62.500, 40 T1 valorizados em € 85.000, 31 T2 valorizados em € 110.000
[3] Carta de ADMITUR, datada de 18 de dezembro de 2015
[4] Cálculo do Fundo de Reserva, datada de 31 de dezembro de 2016
[5] Artigo 27, EmpreendimentoTurístico “Apartamentos Turísticos Albufeira-Jardim”, Título constitutivo da composição do empreendimento e seu regulamento
[6] Artigo 29.2, Empreendimento Turístico “Apartamentos Turísticos Albufeira-Jardim”, Título constitutivo da composição do empreendimento e seu regulamento
[7] Artigo 28, EmpreendimentoTurístico “Apartamentos Turísticos Albufeira-Jardim”, Título constitutivoda composição do empreendimento e seu regulamento
[8] Artigo 44 do Decreto-Lei nº 15/2014,de 23 de Janeiro
[9] Contrato de Administração, §1.2
[11] Voz do Algarve, 4 de Novembro de 2016: Albufeira Jardimanuncia despedimento colectivo
Associação de proprietários
Subject: Assembleia geral - Albufeira Jardim I
Date: 3 April 2017 at 17:23:14 SGT
To: Jose Teixeira
Cc: Isabel Cassapo - Geração Proeza, lda, António Guedes
Caros Proprietários,
Como já todos foram por nós informados, no próximo Sábado dia 08/04 terá lugar a Assembleia Geral do nosso Condomínio.
Para o efeito deverão receber nas vossas casas, as respetivas cartas de convocatória tal como vos enviamos, acrescidas de um conjunto de folhas de calculo relativas a contas dos vários sectores contabilisticos, tais como: - Condomínio, Fundos de Reserva, despesas com obras e etc.
Há sobre esses números uma serie de duvidas da nossa parte que vamos tentar ver esclarecidas ainda esta semana e antes da Assembleia, com vista a estarmos preparados para vos dar a indicação sobre o nosso parecer em relação a esses mesmo números. Queremos estar preparados e para isso trabalhamos este final de semana com vista a uma reunião de esclarecimento que iremos ter esta semana com a Admitur assim como na sexta-feira entre os membros da comissão.
Entretanto e também relativamente á Assembleia, sabemos que há uma difusão por um fórum da internet, intitulado Associação de Proprietários e no qual existe uma petição para o envio de procurações em nome de um advogado.
A Comissão de Acompanhamento á Administração do Albufeira Jardim I, quer deixar claro a todos os proprietários que é alheia a essa dita Associação, que a mesma não representa legitimamente os Proprietários e que esta Comissão não conhece o seu autor. Apenas sabe que é um Proprietário que pede procurações para um seu representante.
Acresce informar, que os textos emitidos em nome dessa dita Associação, carregam uma serie de informações que não podemos confirmar, já que são na sua maioria sem fundamento.
Por fim queríamos reforçar que o único veiculo de informação da Comissão de Proprietários é esta mesma caixa de correio.
Com os melhores Cumprimentos,
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Dear Owners,
As we were all informed by us, next Saturday, April 8, will take place the General Assembly of our Condominium.
For this purpose, you should receive the respective letters of convocation as we sent you, plus a set of spreadsheets related to accounts of the various sectors of the area, such as: - Condominium, Reserve Funds, construction expenses and others.
There are a number of doubts on our part that we will try to see clarified this week and before the Assembly, in order to be prepared to give you an indication of our opinion on these same numbers. We want to be prepared and for this we worked this weekend for a meeting of clarification that we will have this week with Admitur as well as on Friday among the members of the Commission.
In the meantime, and also in relation with the Assembly, we know that there is a forum on the internet called the Owners Association and in which there is a petition for the delivery of proxies on behalf of a lawyer.
This Comission wishes to make clear to all owners that it is alien to this Association, that it does not legitimately represent the Owners and that this Commission don't know the author. We just know that is an Owner who asks for proxies from your representative.
Furthermore, the texts issued on behalf of this Association bear a series of information which we can not confirm, since they are mostly unfounded.
Finally, we wanted to emphasize that the only information vehicle of the Owners' Committee is this same mailbox.
Best Regards,
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A Comissão de Acompanhamento á Administração - Albufeira Jardim I