房产预测：2007年房产价格上升能量聚积 作者:洪曦

[thinker521]

2007.1.12

2006年股票指数增长130%,
远超过中国房产前几年中任何一年的房价增长幅度.
不易察觉的未上市股权价值也在上升,投资基金收购中国公司更是如火如荼,虽然我们无法准确的衡量非上市资产的价格升幅,
但是从争先恐后的股票投资基金的大举进入,和海外上市公司的溢价可以感受到国际资本对中国资产的热衷,
2006年以中国和印度领衔的亚洲经济板块的高增长强烈吸引了国际资本的追捧,
相当一部分国际资本放弃了GDP增长3%的经济区域,而流向GDP增长6%以上的"金砖四国",特别是GDP10%增长的中国和GDP增长8%的印度.
资金的大体流向是,
由来自中国,日本,中东石油国家的大量资金流向美国债市,
压低了美国债券利率,特别是债券的收益率曲线已经出现期间背离,长期债券利率低于短期利率,美元区的长期看跌,同时刺激了大量基金离开美元区投向非美元区.
国际资本给与中国资产前所未有的高溢价,
我们已经真实地感觉到国际资本向我们涌来.
中国资产板块大致抽象为, 上市公司股票;
人民币(以及人民币债券); 非上市股权;
不动产四大类别资产, 从监管的力度看,
资本项目被封堵,
所以相对开放的不动产价格先行启动,并且快速涨到压力线附近,
造就了中国资产的第一轮上升;第二轮是人民币和A股金融资产的价格上升.
这是由于政府开始增加人民币汇率的弹性,和逐步放大金融资本的对外开放.
笔者在四年前研究过中国资本封闭条件下,
股市和房产市场的关系.
当下与以往不同的是此次不动产和股市关系不是资本封闭时导致的此消彼涨的跷跷板关系,
这次的流动性泛滥完全有能力支撑了不动产和A股的整体资产价格膨胀.
资本总是寻找压力更小的方向做为突破和表现,
我们看不到资本在非上市公司的收购浪潮,
这是一股更强大的资本暗流, 目前最热门的PE(private
equity fund)就是股权投资基金,或称产业投资基金了,
接近疯狂的程度.
2006年中国的资本流向是国际资本进入直接寻找中国资产进行收购,
国内储蓄向A股"搬移".这样国际资本和国内储蓄的流向相互加强了对中国资产的作用,
导致中国资产四大半开轮流上升.
同理与资产对应的物价指数也遇到了上升压力,
但是由于资本流向是对准资产而不是商品,
其二中国的生产能力足够强大,产品过剩的问题仍然存在,第三,也是最重要的一点是,
政府宁愿牺牲资产价格上升,
也不会允许基础物价上升, 这个我们要衷心感谢政府.
只要国际资本持续保持做多中国,
中国的流动性输入就没有办法解决,而中央银行调整准备金比率绝对是杯水车薪,
由于非市场化的利率以及传到效率的低下,上调利率的风险和成本非常高.
因此,资金压力必然要通过中国资产价格表达,
当A股上升到一定指数高度后, 上升阻力加大,
各大类资产之间存在的风险收益均衡的关系,
像无数毛细血管连接所有资产一样,
各个资产市场的风险和收益的均衡是有资本利益最大化为目的,在流动性,安全性,和收益性三个维度上的动态均衡.
从逻辑上,
流动性压力与给予各类资产价格上升的动力是正相关的,
在A股上升遇到阻力时,
不动产就会遇到上升的动力,以释放和缓解流动性带来的压力.
有趣的是这个过程是不可逆的, 股市如果调整,
海外资金不一定会流出中国,中国的资金不一定会回归存款,
因此只要外界保持流动性输入,
无论股市涨落对不动产价格都是利好,当然股市调整和下行对不动产利好更大些.
和不动产上升在任何高位运行的金融资产价格上升阻力,都传导为不动产价格的上升动力.
2007年与2006年最大的不同就是,
中国在2007年将迎来资本更大的开放,来自于存款的内部资金,和追捧中国概念的外部资金一起向中国资产涌来.
我以前提出的资本密度论仅仅是一个方法,
仍然可以解释目前的中国资产价格膨胀的现实.
中国GDP的套利空间存在,导致中国资本密度还会提高,因此中国的优良资产在目前情况下是不会下跌的.
我已经反复告诫我的网友们,
坚持中国优良资产不动摇!
政府对不动产中的房产还会出进一步的打击政策与现实的资本输入做有力的对冲,但是我们知道任何人为扭曲自然均衡的趋势一定要付出代价.
我们在静候政府的物业税出台,
我个人是强烈反对物业税的,
除了个人有产者的立场之外,我个人认为政府的信用价值远远高于物业税的税收,和不动产高价位上升带来的"损失".
最近信托管理办法的变动非常好,
显示出政策制定者的水平, 在对规则做出变动的时候,
(比如对合格投资人有明确的定义,改变了200份的限制),给予市场充分的缓冲期,
给信托公司三年的过渡期. 当然,
我以前也提到政府的立场决定了,收取物业税是时间问题.
物业税对房产价格调整定是有作用的,
但是对持有资产政府收取物业税将对私人资本的外流和政府信用将产生深远的影响.

注1: 房地产的资本密度论:
不动产的价值取决于单位平方公里的GDP和单位平方公里内人们采购能力的总和.
一句话就是资本密度决定不动产价值.
注2: 真实需求: 真实的需求是通过货币表达的,
一个人在市场上不能以货币表达他需要面包冲饥,
他的生理需求的饥饿不是市场真实的需求.
注3: 按照能量守恒定律,
资本的净流入部分转化为流动性输入,进而导致的流动性泛滥,
按照能量守恒定律,流动性的价值量将以商品物价,房产价格,金融资产价格和储蓄余额四大方向转化表现.