2012房地产投资趋势与机会
thinker521
2012.03.02
“你相信上帝吗？拉契夫先生。”“不，我只相信高额的投资回报率。”拉契夫回答。这是007系列电影《皇家赌场》里的一句台词，很契合最近几年疯狂的民
间借贷和信托投资人的理念，吴英案深刻体现了这一点，当我们把吴英案放在金融危机以及整个经济发展信贷紧缩的背景下来看更有意义，这不只是一个个案；房
地产行业粗鲁的行政措施导致流动性丧失，全行业危机，全行业需要资产重估，政府调控行为的部分后果就这样突显在一个名叫吴英的女人身上。记得笔者曾问一
家信托公司的领导：“你们的产品跟第三方理财公司合作怎么样？”“估计我们的产品被很多第三方公司是被放在一边的，因为我们付不了太高的费用，现在这些
第三方理财公司只看点数不看产品。”该君回答。而第三方理财公司只看点数不看产品又与投资人只看回报不看风险相适应，很多信托公司也同样为保持高额的回
报只看点数不看风险。这就是目前信托私募投资领域的现状，这与金融危机后巴菲特在给股东信里所指出的投资人心态截然不同：“我们只相信上帝，其他人等请
付现金。”在房地产领域，政府通过看得见的手杀死流动性的时候也将房地产行业推向未知，2012这个仿佛带着符咒的年份不知道将房地产这辆战车上的人们
载向何方。
商业模式的重构与修复
笔者将房地产行业这些限购限贷措施看作08年金融危机中刺激政策所带来不良后果的修复过程，这将带来很多房地产企业策略和商业模式的重建，比如万科，比
如绿地，比如瑞安，诚然即使没有这波调控这些房地产企业的商业模式仍然需要重构的，但情形却是不同，比如万科走的是“工业化路线”，同时开工100多个
项目，即使没有金融危机也很难想象它的持续性；比如绿地模式更像是PE领域的深创投，走的是政商结合的路线，记得笔者跟朋友提过如果绿地没有其他产业支
撑绿地可以定义为一家死掉的企业，全国各地最高的建筑很多都是他们造的，他们显然忘记了王石的告诫：哪不是里程碑，而是墓碑；刚刚熬过08年金融危机的
瑞安地产在开始变革三年计划尚未有成果的时候受制于市场的紧缩又得重新拟定计划。
2012主旋律：裁员和降薪
伴随着伴随着限购和限贷政策，房地产商对拿地热情正在下降，据了解当前大多数房地产开发企业不再有过去几年对拿地多少作为重要的战略指标，融资环境和市
场形势的变化都直接影响到整个行业的发展，销售速度缓慢，开工量萎缩，必然有一批人员被裁或降薪。前些日子某家上市公司的朋友问：“这些人离开房地产行
业会到哪里去？我们公司已经在裁员了。”这很难回答，部分有特殊竞争优势的应该还会在这个行业，随着竞争的加剧，整个行业的薪资水平会有所下降。
危机中的机遇
对于资本充裕的企业来说，再也没有比危机中有更多优质项目的选择机会，在流动性枯竭的时候对资本充裕的房地产企业来说意味着有更多的优质项目
选择机会，他们拥有长期的投资策略，只要流动性稍微好一点他们就会盈利。而流动性最低的时候，也是资产价格最低货币价格最高的时候，同样的货币可以买到
比流动性泛滥时更多更好的项目。而对于个人投资者来说却是应该避开的，因为他们通常不会有长期的投资策略，当投资者把投资期限限定在有限的时间内的时
候，他们的投资选择更少。
历史在重复
前任花旗CEO查克-普林斯说：“音乐还没有停，你就要继续跳舞。”作为市场的参与者，在竞争的环境下，任何时候都会如此。也如08年次贷危机后某上市
公司的高层管理讨论会上说的那样：“市场很疯狂，大家都知道次贷产品风险很大了，如果你是雷曼的CEO你会怎么做？”答案是：“业务继续做，因为如果你
不做就会被竞争对手远远的甩在后面。”当中融信托走市场化路线迅速扩张的时候，笔者仿佛看到了雷曼的影子，不同的是金融危机对中美两国的影响有本质的差
异，一个是为了维护市场经济体制，另一个则是维护社会稳定和政治统治。这让笔者意识到在现有的制度框架下，要想让房价大幅下降是困难的，限购和限贷措施
持续的时间越长，反弹可能会越猛烈。