conversione destinazione d'uso
macistina
che voglio togliermi:
Ho notato tra gli annunci immobiliari, che gli uffici che molto spesso
si trovano all'interno di palazzi con normali abitazioni, vengono
venduti ad un costo molto inferiore rispetto agli appartamenti ad uso
abitativo.
E' possibile acquistare un immobile come ufficio e fare poi la
conversione della destinazione d'uso?
Aspettto ansiosa una vostra risposta,
grazie anticipatamente.
macistina
repo
> Ho notato tra gli annunci immobiliari, che gli uffici che molto spesso
> si trovano all'interno di palazzi con normali abitazioni, vengono
> venduti ad un costo molto inferiore rispetto agli appartamenti ad uso
> abitativo.
> E' possibile acquistare un immobile come ufficio e fare poi la
> conversione della destinazione d'uso?
In genere si, a patto che la zona sia indicata come residenziale nel piano
regolatore.
Se vedi qualcosa che ti interessa prima di firmare vai all'ufficio tecnico
del tuo comune o senti un tecnico della zona per verificare la fattibilità
della cosa.
Tieni però conto che spesso gli uffici sono al piano rialzato, magari di
strade trafficate, ed è questo, più che la destinazione d'uso, a
determinarne il prezzo basso.
Repo
Nikolai Bolkonskij
> In genere si, a patto che la zona sia indicata come residenziale nel piano
> regolatore.
In genere, no. A meno che la destinazione residenziale non sia ammessa anche
dal P.R.G. (o strumenti equivalenti).
Se eseguita con opere (anche interne; anche minime, anche spostare un muro
divisorio o aprire una porta), poi, la modificazione di destinazione d'uso
richiede il permesso edilizio, che ovviamente sarà rilasciato solo a patto
che la trasformazione sia compatibile con le destinazoni di P.R.G.
Se eseguita senza opere, allora la legislazione statale rinvia a quella
regionale. In assenza di quest'ultima, basta una d.i.a. (purché,
ovviamente, il P.R.G. consenta la modifica di destinazione d'uso),
altrimenti occorre il titolo previsto da ogni singola regione. La
giurisprudenza amministrativa, fino a qualche tempo fa, non sanzionava con
il ripristino (e in caso di inottemperanza all'ordinanza di ripristino, con
l'acquisizione coattiva del bene) il mutamento di destinazione d'uso senza
opere eseguito abusivamente. Da un po' di tempo, però, alcune sentenze
sembrano avere iniziato un orientamento contrario, per lo meno con riguardo
al caso in cui il mutamento di destinazione comporti anche quello dei
carichi urbanistici.
In altri termini, se un ufficio costa meno di un appartamento residenziale,
qualche motivo c'è e il mio consiglio è di non avventurarti in questa
operazione, a meno che tu non sia assolutamente certa della possibilità, da
P.R.G., di ottenere il consenso alla modificazione di destinazione (ma, in
quel caso, l'ufficio probabilmente costerà come l'appartamento).
Senza tenere conto dei problemi che, poi, dovresti affrontare sotto il
profilo dei rapporti dipendenti (prima casa, che non puoi dichiarare, tasse
da pagare sull'immobile, possibilità di affittarlo, ecc.).
Nikolai Bolkonskij
> Tieni però conto che spesso gli uffici sono al piano rialzato, magari di
> strade trafficate, ed è questo, più che la destinazione d'uso, a
> determinarne il prezzo basso.
No, non è questo il motivo.
Il motivo è che, sul mercato, gli edifici direzionali, a parità di metro
quadrato, costano obiettivamente di meno (perché minore è la loro capacità
di produrre reddito, se li affitti).
In altri termini, il bisogno di una casa residenziale è ritenuto, dal
mercato degli acquirenti, più importante del bisogno di un ufficio e,
quindi, il residenziale è più richiesto.
In ordine decrescente, questa è la classifica degli immobili (partendo dai
più cari a quelli meno cari):
1) commerciali (negozi);
2) residenziali (case);
3) direzionali (uffici);
4) industriali (capannoni).
Lorenz
> Da un po' di tempo, però, alcune sentenze
> sembrano avere iniziato un orientamento contrario, per lo meno con riguardo
> al caso in cui il mutamento di destinazione comporti anche quello dei
> carichi urbanistici.
>
Ce ne avresti una da segnalarmi?
Già che ci sono, ti butto lì il mio dubbio.
Tizio in zona agricola ha una cascina con residenze per i coltivatori
agricoli diretti. Visto che lo zappatore non lo vuole più fare
nessuno, Tizio rimette un po' a posto queste case coloniche e li
affitta a non contadini attratti dalla vita in campagna.
Io dico che ha fatto un mutamento senza opere, Tizio replica che non è
mutamento perchè la destinazione residenziale c'è sempre stata e,
peraltro, nemmeno si aggrava il carico urbanistico.
L.
Nikolai Bolkonskij
> Ce ne avresti una da segnalarmi?
Mi è capitata tra le mani, qualche tempo fa, T.A.R. Veneto 2604/2007
> Già che ci sono, ti butto lì il mio dubbio.
>
> Tizio in zona agricola ha una cascina con residenze per i coltivatori
> agricoli diretti. Visto che lo zappatore non lo vuole più fare
> nessuno, Tizio rimette un po' a posto queste case coloniche e li
> affitta a non contadini attratti dalla vita in campagna.
> Io dico che ha fatto un mutamento senza opere, Tizio replica che non è
> mutamento perchè la destinazione residenziale c'è sempre stata e,
> peraltro, nemmeno si aggrava il carico urbanistico.
Ma lì siamo in zona agricola. Facile che ci sia la legge regionale
specifica. In linea di massima, tuttavia, modifica di destinazione d'uso
è. E, pure, incompatibile con le zone E.
rodolfo
occorreva modificare l'accatastamento con le conseguenze fiscali del caso.
La cascina non può essere più edificio rurale, aveva l'obbligo entro il 30
giugno di accatastarla come civile abitazione.
Immagino che non abbia registrato alcun contratto perchè è un accordo tra
persone perbene.
Prima o poi dovrebbero arrivare fare l'accertamento e chiedergli gli
arretrati.
ciao
rodolfo
repo
> > In genere si, a patto che la zona sia indicata come residenziale nel
piano
> > regolatore.
>
> In genere, no. A meno che la destinazione residenziale non sia ammessa
anche
> dal P.R.G. (o strumenti equivalenti).
Possiamo vedere il bicchiere come mezzo pieno o mezzo vuoto, io partivo dal
presupposto che se prendiamo in considerazione "uffici che molto spesso si
trovano all'interno di palazzi con normali abitazioni" è discretamente
probabile che la desitnazione di piano sia residenziale o mista.
Sinceramente non mi è mai capitato di vedere un prg che piazza un vincolo a
uffici in una zona già edificata a residenziale, ma tutto è possibile.
> Se eseguita con opere (anche interne; anche minime, anche spostare un muro
> divisorio o aprire una porta), poi, la modificazione di destinazione d'uso
> richiede il permesso edilizio, che ovviamente sarà rilasciato solo a patto
> che la trasformazione sia compatibile con le destinazoni di P.R.G.
dipende dalle regioni, in Lombardia basta una Dia.
> Se eseguita senza opere, allora la legislazione statale rinvia a quella
> regionale. In assenza di quest'ultima, basta una d.i.a. (purché,
> ovviamente, il P.R.G. consenta la modifica di destinazione d'uso),
> altrimenti occorre il titolo previsto da ogni singola regione. La
> giurisprudenza amministrativa, fino a qualche tempo fa, non sanzionava con
> il ripristino (e in caso di inottemperanza all'ordinanza di ripristino,
con
> l'acquisizione coattiva del bene) il mutamento di destinazione d'uso senza
> opere eseguito abusivamente. Da un po' di tempo, però, alcune sentenze
> sembrano avere iniziato un orientamento contrario, per lo meno con
riguardo
> al caso in cui il mutamento di destinazione comporti anche quello dei
> carichi urbanistici.
Nel nostro caso il mutamento comporta un alleggerimento dei carichi
urbanistici, ad esempio, per quanto riguarda i parcheggi, il residenziole
deve prevederne in misura pari al 40% della superficie, al terziario è
richiesto il 100%.
> In altri termini, se un ufficio costa meno di un appartamento
residenziale,
> qualche motivo c'è e il mio consiglio è di non avventurarti in questa
> operazione, a meno che tu non sia assolutamente certa della possibilità,
da
> P.R.G., di ottenere il consenso alla modificazione di destinazione (ma, in
> quel caso, l'ufficio probabilmente costerà come l'appartamento).
Consiglio che condivido, anche se, almeno nella mia realtà, non è che gli
uffici costino meno delle abitazioni, almeno non a parità di qualità.
D'altra parte considerando che chi costruisce uffici paga più oneri e deve
cedere maggiori quantità di parcheggio non si capisce perchè dovrebbe poi
vendere a un prezzo inferiore.
> Senza tenere conto dei problemi che, poi, dovresti affrontare sotto il
> profilo dei rapporti dipendenti (prima casa, che non puoi dichiarare,
tasse
> da pagare sull'immobile, possibilità di affittarlo, ecc.).
Se proprio dovesse trovare la casa dei suoi sogni, converrebbe, assistiti da
un tecnico di fiducia, chiedere al proprietario di realizzare la
trasformazione a residenziale prima della vendita.
Repo
repo
> Il motivo è che, sul mercato, gli edifici direzionali, a parità di metro
> quadrato, costano obiettivamente di meno (perché minore è la loro capacità
> di produrre reddito, se li affitti).
Fantastico, costa di più realizzarli, si guadagna di meno a venderli, com'è
che ci sono dei pazzi che ancora li costruiscono:-)))
> In altri termini, il bisogno di una casa residenziale è ritenuto, dal
> mercato degli acquirenti, più importante del bisogno di un ufficio e,
> quindi, il residenziale è più richiesto.
Il prezzo non viene detrminato dalla sola domanda, ma dall'incontro fra
domanda e offerta.
> In ordine decrescente, questa è la classifica degli immobili (partendo dai
> più cari a quelli meno cari):
>
> 1) commerciali (negozi);
> 2) residenziali (case);
> 3) direzionali (uffici);
> 4) industriali (capannoni).
A parte il fatto che tu parli di immobili mentre qui si discute di unità
immobiliari con diversa destinazione all'interno di uno stesso immobile, la
tua "classifica" vale come regola mooolto generale.
Fuori dalla mia finestra, ad esempio, vedo una vietta secondaria del centro
storico di una cittadina dell'hinterland milanese.
Tutte le abitazioni sono utilizzate e ben mantenute, visto che è una bella
zona per viverci, per contro il 70% dei negozi è chiuso da anni e in stato
di semi abbandono. Sei proprio sicuro che anche qui il commerciale valga più
del residenziale?
Repo
Nikolai Bolkonskij
>
> Possiamo vedere il bicchiere come mezzo pieno o mezzo vuoto, io partivo
> dal presupposto che se prendiamo in considerazione "uffici che molto
> spesso si trovano all'interno di palazzi con normali abitazioni" è
> discretamente probabile che la desitnazione di piano sia residenziale o
> mista. Sinceramente non mi è mai capitato di vedere un prg che piazza un
> vincolo a uffici in una zona già edificata a residenziale, ma tutto è
> possibile.
senti, non ho intenzione di fare polemiche. Non è una gara a chi dà il
consiglio migliore.
Solo per precisione, visto che affermi di avere visto dei P.R.G., converrai
che gli stessi P.R.G, nelle c.d. zone miste, fissano delle percentuali tra
le diverse tipologie di superfici. Quindi, se in un edificio la percentuale
residenziale è stata saturata (e se il residenziale vale di più è ovvio che
sia stata saturata), è del tutto improbabile che si possa ottenere la
modificazione di destinazione d'uso.
> Nel nostro caso il mutamento comporta un alleggerimento dei carichi
> urbanistici, ad esempio, per quanto riguarda i parcheggi, il residenziole
> deve prevederne in misura pari al 40% della superficie, al terziario è
> richiesto il 100%.
Qui ti do ragione. Ciò non toglie che la modificazione di destinazione d'uso
non autorizzata sempre illecito resta.
> ... anche se, almeno nella mia realtà, non è che gli
> uffici costino meno delle abitazioni, almeno non a parità di qualità.
Questo ovviamente non si può escludere in generale.
> D'altra parte considerando che chi costruisce uffici paga più oneri e deve
> cedere maggiori quantità di parcheggio non si capisce perchè dovrebbe poi
> vendere a un prezzo inferiore.
Perché (e rispondo anche al tuo post parallelo) se non c'è nessuno che lo
compra l'imprenditore tenderà a diminuire il proprio ricarico. Non è
scritto da nessuna parte che se A costa 100 e viene venduto a 200, allora B
che costa 130 deve essere venduto a 260. B può essere benissimo, e
convenientemente, venduto anche a 131.
Non c'è dubbio che il mercato è fatto sia dalla domanda sia dall'offerta. Ma
se la domanda non c'è o non si spinge oltre certe soglie, l'offerente
insoddisfatto resta con il proprio bene in mano.
> Se proprio dovesse trovare la casa dei suoi sogni, converrebbe, assistiti
> da un tecnico di fiducia, chiedere al proprietario di realizzare la
> trasformazione a residenziale prima della vendita.
ecco, si. Questo mi pare un buon consiglio.
Lorenz
>
> Solo per precisione, visto che affermi di avere visto dei P.R.G., converrai
> che gli stessi P.R.G, nelle c.d. zone miste, fissano delle percentuali tra
> le diverse tipologie di superfici. Quindi, se in un edificio la percentuale
> residenziale è stata saturata (e se il residenziale vale di più è ovvio che
> sia stata saturata), è del tutto improbabile che si possa ottenere la
> modificazione di destinazione d'uso.
>
legislatore regionale (legge regionelel 12/2005) ha sostanzialmente
abolito la previsione delle percentuali, rendendo ammissibili tutte le
destinazioni non esplicitamente escluse, senza limitazioni
percentuali.
L.
Lorenz
> In linea di massima, tuttavia, modifica di destinazione d'uso
> è. E, pure, incompatibile con le zone E.
In diritto lo penso anche io; e lo pensa anche l'Amministrazione,
infatti Tizio a breve sarà sanzionato.
Solo è che, in fatto, non lo trovo carino. Ma se così vuole il
Principe, così sia.
L.