Was ist beim Kauf einer Garage auf Pachtland zu beachten?
Cornelia Bandoleit
wir (mein Mann und ich) möchten eine Garage (Berlin) auf einem Pachtland
kaufen (ein älteres Ehepaar/Rentner wollen das verkaufen, da sie nun
wegziehen).
Was sollte/muss ich dabei unbedingt beachten?
Danke
Cornelia
Matthias Frank
Und was willst du dann mit der Garage machen? Woanders hinstellen?
MfG
Matthias
mibu
On 31 Mrz., 01:16, Cornelia Bandoleit
<Cornelia.Bandol...@nurfuerspam.de> wrote:
> Hallo,
>
> wir (mein Mann und ich) möchten eine Garage (Berlin) auf einem Pachtland
> kaufen (ein älteres Ehepaar/Rentner wollen das verkaufen, da sie nun
> wegziehen).
die entscheidendere Frage wäre, ob ihr auch die Pacht für den Grund
übernehmen könnt/dürft. Denn sonst nutzt Euch doch die Garage nichts.
Im Gegenteil - kauft ihr die Garage und die Pacht wird Euch
verweigert,
dürft ihr das Ding auf Eure Kosten abbauen und entsorgen lassen.
>
> Was sollte/muss ich dabei unbedingt beachten?
Den Pachtvertrag übernehmen oder das Ganze bleiben lassen.
Gruß
Michael
Wolfgang May
Bist Du sicher dass es sich um normale Pacht handelt (dann nur, wenn
Du das dazugehoerige Grundstueck auch mitpachtest), oder evtl um
Erbpacht (das waere nicht unueblich)?
Wolfgang
Cornelia Bandoleit
*Matthias Frank* schrieb am 31.03.2011 11:19:
> Und was willst du dann mit der Garage machen?
Ein Auto unterstellen?
> Woanders hinstellen?
Warum sollte ich sie woanders hinstellen? Die Garage ist in der Nähe
meiner Wohnung.
Cornelia Bandoleit
*Wolfgang May* schrieb am 31.03.2011 11:44:
> Bist Du sicher dass es sich um normale Pacht handelt (dann nur, wenn
> Du das dazugehoerige Grundstueck auch mitpachtest), oder evtl um
> Erbpacht (das waere nicht unueblich)?
Laut Auskunft des Ehepaars ist der Verpächter der Liegenschaftsfonds
Berlin und hat der Übernahme der Pacht stattgegeben unter der Bedingung,
dass der neue Mieter eine höhere Pacht bezahlt.
Matthias Frank
Üblicherweise wenn ich ein Grundstück miete oder pachte, miete oder
pachte ich alles mit was da drauf steht, ich muss das Haus oder
die Garage nicht kaufen.
MfG
Matthias
Wolfgang May
Das scheint dann sowas aehliches zu sein, wie es oft als Erbpacht (auf
99 Jahre, Pachthoehe an Preisentwicklung angepasst, ... und dann zu
verlaengern) praktiziert wird. Wichtig ist, inwieweit Du sicher sein
kannst, dass der Pachtvertrag dauerhaft (und am besten die Hoehe der
Pacht bzw ihre Entwicklung irgendwie dauerhaft spezifiziert) ist,
und nicht irgendwann Ende ist, und Du "Deine" Garage
abbauen/mitnehmen/ohne Entschaedigung dortlassen musst.
Aus der Seite des Liegenschaftsfonds Berlin geht hervor, dass er dem
Land Berlin gehoert, und damit wahrscheinlich/hoffentlich mehr
Rechtssicherheit gegeben ist, als bei einem privaten Verpaechter.
Pruefe mal, was passieren wuerde, wenn der Fonds das Grundstueck verkauft
(Berlin ist ja praktisch pleite ...). Ob Du dann ein Vorkaufsrecht
hast, bzw dieses nutzen willst/koenntest.
Pruefe mal, ob es zu dem Gelaende (stehen da noch weitere Garagen)
irgendeine Art Satzung oder sowas gibt, was Verwendung, Verkauf etc
einschraenkt.
Wolfgang
Wolfgang May
Das stimmt in der Allgemeinheit nicht.
Insbesondere wenn es um Nutzflaechen geht.
Wolfgang
Matthias Frank
Das stimmt IMHO schon wenn das was drauf steht eine Immobilie
ist.
Cornelia Bandoleit
es handelt sich um ein Stück öffentlich zugänglicher Freifläche. Zu
DDR-Zeiten haben dort Leute, die in der Nähe wohnen, in Eigeninitiative
Garagen (mit Erlaubnis) errichtet.
Mit der Wende fielen diese Flächen an den Liegenschaftsfonds Berlin. Die
Garagen auf den Flächen gehörten jedoch weiterhin den Mietern. Da
Garagen in Berlin etwas sehr Wertvolles darstellen, weichen die
Altmieter nicht einfach. Genauso wie bei Pachtgärten in Berlin werden
von den Nachmietern hohe Zahlungen verlangt (Abschlagszahlungen).
Entweder man geht darauf ein oder eben nicht. Die Garage gehört einem
dann. Das ist ähnlich wie bei der Erbpacht.
Bei Gärten geht es meistens ab 5000 Euro los. Je nach Lage und
Ausstattung des Gartens. Bei Garagen teilweise ebenfalls so hoch - auch
je nach Lage und ob mit oder ohne Stromanschluss.
Mit freundlichen Grüßen
C.B.
Wolfgang May
> Hallo,
>
> es handelt sich um ein Stück öffentlich zugänglicher Freifläche. Zu
> DDR-Zeiten haben dort Leute, die in der Nähe wohnen, in Eigeninitiative
> Garagen (mit Erlaubnis) errichtet.
>
> Mit der Wende fielen diese Flächen an den Liegenschaftsfonds Berlin. Die
> Garagen auf den Flächen gehörten jedoch weiterhin den Mietern. Da
> Garagen in Berlin etwas sehr Wertvolles darstellen, weichen die
> Altmieter nicht einfach. Genauso wie bei Pachtgärten in Berlin werden
> von den Nachmietern hohe Zahlungen verlangt (Abschlagszahlungen).
"Abstandszahlungen" heisst das normalerweise (ebenso wenn man dem
Nachmieter die Einbaukueche vertickt).
Abschlagszahlungen sind das was Du monatlich an Nebenkosten/Strom/Gas
zahlst, und am Ende eine Endabrechnung bekommst.
> Entweder man geht darauf ein oder eben nicht. Die Garage gehört einem
> dann. Das ist ähnlich wie bei der Erbpacht.
Ja, das war das was ich vermutete. Einziger Unterschied (naja, kommt
auf den Pachtvertrag an): kann dir der Liegenschaftsfonds kuendigen
(Erbpacht: nein; falls ja: dann musste die Garage mitnehmen oder
kostenlos dalassen, falls das nicht anderweitig in Deinem Pachtvertrag
geregelt ist)? Koennen Deine Kinder/Erben den Vertrag unveraendert
uebernehmen, oder muss er ggf zu neuen Konditionen neu geschlossen
werden?
> Bei Gärten geht es meistens ab 5000 Euro los. Je nach Lage und
> Ausstattung des Gartens. Bei Garagen teilweise ebenfalls so hoch - auch
> je nach Lage und ob mit oder ohne Stromanschluss.
nicht schlecht ...
Wolfgang
Wolfgang May
Bei Wohnimmobilien ja.
Bei Nutzimmobilien (Kleingarten -> Huette, Stall, Scheune) eher nicht;
auch Industriegelaende kannste nackt pachten und Deine Halle draufstellen
und musst die am Ende wieder wegpacken.
Wolfgang
Christopher Creutzig
> Üblicherweise wenn ich ein Grundstück miete oder pachte, miete oder
> pachte ich alles mit was da drauf steht, ich muss das Haus oder
> die Garage nicht kaufen.
Was schlicht daran liegt, dass das deutsche Recht kein gesondertes
Eigentum an fest mit dem Grundstück verbundenen Gebäuden kennt.
§94 BGB.
--
Mathematik versteht man nicht, an Mathematik gewoehnt man sich ;)
(„fiesh“ in de.sci.mathematik)
Cornelia Bandoleit
*Wolfgang May* schrieb am 31.03.2011 20:11:
>> Bei Gärten geht es meistens ab 5000 Euro los. Je nach Lage und
>> > Ausstattung des Gartens. Bei Garagen teilweise ebenfalls so hoch - auch
>> > je nach Lage und ob mit oder ohne Stromanschluss.
> nicht schlecht ...
Deswegen sind auch manche schon auf die Idee gekommen, sich einfach Land
zu kaufen, ein paar Garagen drauf zu stellen und diese zu vermieten.
Vorn ein Haus, hinten dran ein langer Schlauch von Land mit lauter
Garagen (schätzungsweise zwischen 50 und 100) drauf. Eine einzelne davon
wird für 90 Euro/Monat vermietet.
Matthias Frank
> On 3/31/11 1:55 PM, Matthias Frank wrote:
>
>> Üblicherweise wenn ich ein Grundstück miete oder pachte, miete oder
>> pachte ich alles mit was da drauf steht, ich muss das Haus oder
>> die Garage nicht kaufen.
>
> Was schlicht daran liegt, dass das deutsche Recht kein gesondertes
> Eigentum an fest mit dem Grundstück verbundenen Gebäuden kennt.
> §94 BGB.
>
könnten, weil sie ihnen garnicht gehört.
MfG
Matthias
Christopher Creutzig
Eigentlich. Sie können aber die Pacht (als Recht am Grundstück)
weiterverkaufen, und dazu gehört auch die Nutzung der Garage, ohne dass
der Grundstückseigentümer da hineinreden kann. Aber, klar, die Garage
einfach so abreißen ist nicht ganz so problemlos wie wenn sie eigenes
Eigentum wäre.
--
Alternative Realitäten - nie hat man die, die man braucht.
(Lars Friedrich)
Stefan Schmitz
wrote:
> On 4/1/11 1:39 PM, Matthias Frank wrote:
> > Womit die immer noch Pächter, die Garage eigentlich garnicht verkaufen
> > könnten, weil sie ihnen garnicht gehört.
>
> Eigentlich. Sie können aber die Pacht (als Recht am Grundstück)
> weiterverkaufen, und dazu gehört auch die Nutzung der Garage, ohne dass
> der Grundstückseigentümer da hineinreden kann.
Die Pacht ist ein Vertrag mit dem Eigentümer, und den soll der
"Käufer" zu neuen Konditionen abschließen. Das ist doch ganz was
anderes als ein Verkauf.
Dass man ein gepachtetes Grundstück unterverpachten (oder die Garage
darauf vermieten) kann, sehe ich ohne weiteres ein. Aber was da
*verkauft* werden soll, erschließt sich mir noch nicht.
Kann ich das Recht verkaufen, Nachmieter meiner Wohnung zu werden?
Was da gezahlt wird, ist wohl ein Ausgleich für den weit unter
Marktniveau liegenden Pachtzins. Allerdings ist der für den
"Verkäufer" mehr wert als für den "Käufer", da sich die Pacht ja beim
Pächterwechsel erhöhen soll.
jms
Tja, mir scheint du bist dir aber nicht drüber im klaren, was da eigentlich geschehen soll.
Zumindest beschreibst du es nicht klar.
Aber mir kommt es so vor, als möchtest du eine garage mieten, und die vor-mieter möchten
dafür, dass sie rausgehen, geld sehen. Die garage gehört dir deswegen noch lange nicht.
Du musst für grundstück und garage eine miete zahlen.
Ein anderer fall wäre erbpacht: da gehören das grundstück und die immobilie verschiedenen leuten.
Das grundstück gehört z.b. der stadt und die garage gehört der familie A. Da das grundstück nicht
der familie A gehört, muss sie monatlich "miete" für das grundstück bezahlen. Aber eben nur
für das grundstück. Die garage kannst du jetzt kaufen und den "mietvertrag" für das grundstück
übernehmen. Wenn der noch mindestens 50 jahre läuft, ist das ok.
Jens Martin Schlatter
jms
> Eigentum an fest mit dem Grundstück verbundenen Gebäuden kennt.
> §94 BGB.
Ist beim Erbbaurecht (Erbpacht) anders.
Das Erbbaurecht wird selbst wie ein Grundstück behandelt.
Und das aufgrund eines Erbbaurechts errichtete Bauwerk gilt als wesentlicher Bestandteil
des Erbbaurechts, und nicht des Grundstücks. Eigentümer des Bauwerks ist somit
der Erbbauberechtigte und nicht der Grundstückseigentümer.
Erst wenn das Erbbaurecht erlischt, wird das Bauwerk zum wesentlichen Bestandteil
des Grundstücks, d. h. dass jetzt der Grundstückseigentümer zum Eigentümer des Bauwerks wird.
JMS
jms
> Kann ich das Recht verkaufen, Nachmieter meiner Wohnung zu werden?
naja, du kannst zu jemanden sagen: gib mir 1000 eur und du wirst mein nachmieter.
gibt er dir kein geld, bleibst du einfach drin.
JMS
Wolfgang Jäth
>
>> pachte ich alles mit was da drauf steht, ich muss das Haus oder
>> die Garage nicht kaufen.
>
> Was schlicht daran liegt, dass das deutsche Recht kein gesondertes
> Eigentum an fest mit dem Grundstück verbundenen Gebäuden kennt.
> §94 BGB.
Außer bei Erbbaurecht.
§ 12 ErbbauRG
| (1) Das auf Grund des Erbbaurechts errichtete Bauwerk gilt als
| wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts. Das gleiche gilt für
| ein Bauwerk, das bei der Bestellung des Erbbaurechts schon
| vorhanden ist. Die Haftung des Bauwerks für die Belastungen des
| Grundstücks erlischt mit der Eintragung des Erbbaurechts im
| Grundbuch.
| (2) Die §§ 94 und 95 des Bürgerlichen Gesetzbuchs finden auf das
| Erbbaurecht entsprechende Anwendung; die Bestandteile des
| Erbbaurechts sind nicht zugleich Bestandteile des Grundstücks.
| (3) Erlischt das Erbbaurecht, so werden die Bestandteile des
| Erbbaurechts Bestandteile des Grundstücks.
Der Haken daran ist der Absatz 3. Cornelia sollte also genau prüfen, ob
ihr wirklich das *Erbbaurecht* angeboten wurde, oder etwas völlig anderes
(z. B. eine Abschlagszahlung, wie hier schon mehrfach erwähnt); und wie
lange das Erbbaurecht o. ä. ggf. überhaupt noch läuft.
Laut <news:4d9452d5$0$6761$9b4e...@newsspool3.arcor-online.net> hat der
Verpächter der Veräußerung zugestimmt; aber das ist (sofern es sich
wirklich um Erbpacht handelt) vermutlich einfach Voraussetzung (§ 5
ErbbauRG: "Als Inhalt des Erbbaurechts kann auch vereinbart werden, daß
der Erbbauberechtigte zur Veräußerung des Erbbaurechts der Zustimmung
des Grundstückseigentümers bedarf").
Nach http://www.frag-einen-anwalt.de/forum_topic.asp?topic_id=26260&
ist diese Zustimmung aber u. U. sogar einforderbar. Daher halte ich
(aber wie gesagt, IANAL) es nicht für völlig ausgeschlossen, daß die
Bedingung, die Zustimmung an eine Erhöhung des Erbbauzinses zu
koppeln, missbräuchlich ist. Aber das hängt sehr stark von den genauen
Details des Einzelfalles ab.
Möglicherweise bedeutet diese Bedingung ja auch einfach, daß Cornelia
tatsächlich ein neuer Erbbaurechtvertrag angeboten würde. Aber bislang hat
Cornelia ja nur eine Aussage des derzeitigen Erbbauberechtigten/Pächters/
Mieters/was-auch-immer; das ist wenig belastbar.
BTW hat bislang noch niemand den überhaupt schlimmsten denkbaren Fall
erwähnt, nämlich daß die Garrage eigentlich illegal errichte wurde, oder
nach Ablauf des Vertrages vom Grundstückseigentümer nicht mehr erwünscht
wird o. ä. In diesem Fall müste Cornelia die Garage nämlich auch noch auf
eigene Kosten abreisen lassen. Ok, das ist sehr unwahrscheinlich,
insbesondere nachdem der Grundstückseigentümer seine Zustimmung zur
Veräußerung der Garage (wenn auch nur unter Bedingungen) ja schon
signalisiert hat. Trotzdem stellt das IMHO ein gewisses Risiko dar, und
sollte daher auch mal zumindest erwähnt werden.
Wolfgang
--
Matthias Frank
> Nach http://www.frag-einen-anwalt.de/forum_topic.asp?topic_id=26260&
> ist diese Zustimmung aber u. U. sogar einforderbar. Daher halte ich
> (aber wie gesagt, IANAL) es nicht für völlig ausgeschlossen, daß die
> Bedingung, die Zustimmung an eine Erhöhung des Erbbauzinses zu
> koppeln, missbräuchlich ist. Aber das hängt sehr stark von den genauen
> Details des Einzelfalles ab.
Hier in der Gegend gibt es sehr viele Immobilien in Erbpacht und
meines Wissens ist eine Erhöhung des Erbpachtszinses bei Verkauf
das eher übliche.
Zumal alte Erbpachtzinsen, je älter destoextremer, niedrig waren.
Möglicherweis mussten die Erstbesitzer aber auch besondere Umstände
nachweisen, z.b. viele Kinder u. o. geringes Einkommen usw..
MfG
Matthias
Wolfgang May
> Am 05.04.2011 08:01, schrieb Wolfgang Jäth:
>
> > Nach http://www.frag-einen-anwalt.de/forum_topic.asp?topic_id=26260&
> > ist diese Zustimmung aber u. U. sogar einforderbar. Daher halte ich
> > (aber wie gesagt, IANAL) es nicht für völlig ausgeschlossen, daß die
> > Bedingung, die Zustimmung an eine Erhöhung des Erbbauzinses zu
> > koppeln, missbräuchlich ist. Aber das hängt sehr stark von den genauen
> > Details des Einzelfalles ab.
>
> Hier in der Gegend gibt es sehr viele Immobilien in Erbpacht und
> meines Wissens ist eine Erhöhung des Erbpachtszinses bei Verkauf
> das eher übliche.
Hier ist ebenfalls ein Grossteil des Immobilienbestandes auf Erbpacht-
grundstuecken errichtet (verschiedene Erbpachtnehmer - eingesessene
Gutsherren, katholische Kirche, Stiftungen, ... - ist halt die
moderne Form der Gutsherrschaft).
Ueblicherweise ist im Erbpachtvertrag festgeschrieben, dass die Erbpacht
in bestimmten Abstaenden nach bestimmte Massgaben (Teuerungsindex)
angepasst wird.
Jede solche Aenderung muss uebrigens im Grundbuch eingetragen und daher
vom Notar abgewickelt werden.
Der Kaeufer steigt dabei exakt da ein, wo der Verkaeufer ausgestiegen
ist. Weder Erbpachtzins noch das Datum der naechsten Erhoehung aendern
sich dabei.
Ich wuerde fast sogar bezweifeln, dass es die von Dir genannte Moeglichkeit
gibt. Der Vertrag ist ja auf 99 (oder sowas) Jahre fest, und wird so von
jemandem anderen uebernommen.
> Zumal alte Erbpachtzinsen, je älter destoextremer, niedrig waren.
Hier ist es so, dass die aelteren Grundstuecke tatsaechlich bessere
Tarife bekommen haben. Die bleiben aber beim Grundstueck bzw beim
Erbpachtvertrag, auch wenn dieser verkauft wird.
Wolfgang
Wolfgang Jäth
>
>> > Nach http://www.frag-einen-anwalt.de/forum_topic.asp?topic_id=26260&
>> > ist diese Zustimmung aber u. U. sogar einforderbar. Daher halte ich
>> > (aber wie gesagt, IANAL) es nicht für völlig ausgeschlossen, daß die
>> > Bedingung, die Zustimmung an eine Erhöhung des Erbbauzinses zu
>> > koppeln, missbräuchlich ist. Aber das hängt sehr stark von den genauen
>> > Details des Einzelfalles ab.
>>
>> Hier in der Gegend gibt es sehr viele Immobilien in Erbpacht und
>> meines Wissens ist eine Erhöhung des Erbpachtszinses bei Verkauf
>> das eher übliche.
>
> Hier ist ebenfalls ein Grossteil des Immobilienbestandes auf Erbpacht-
> grundstuecken errichtet (verschiedene Erbpachtnehmer - eingesessene
> Gutsherren, katholische Kirche, Stiftungen, ... - ist halt die
> moderne Form der Gutsherrschaft).
Ich vermute mal, Du meinst Erbbau, und nicht Erbpacht (kleiner Unterschied).
> Ueblicherweise ist im Erbpachtvertrag festgeschrieben, dass die Erbpacht
> in bestimmten Abstaenden nach bestimmte Massgaben (Teuerungsindex)
> angepasst wird.
Seit 1994 ist das möglich; ja. Vorher musste der Zins für die ganze
Laufzeit des Erbbrauchts in dem Vertrag festgelegt werden (siehe auch
http://de.wikipedia.org/wiki/Erbbaurecht#Erbbauzins). Aber in den
'neueren' Verträgen müsste der Verpächter diese Anpassung nicht als
Bedingung für seine Zustimmung stellen; bzw. könnte er IMHO gar nicht,
denn die Anpassung erfolgt automatisch nach fetgelegten Kriterien.
> Jede solche Aenderung muss uebrigens im Grundbuch eingetragen und daher
> vom Notar abgewickelt werden.
> Der Kaeufer steigt dabei exakt da ein, wo der Verkaeufer ausgestiegen
> ist. Weder Erbpachtzins noch das Datum der naechsten Erhoehung aendern
> sich dabei.
Eben.
> Ich wuerde fast sogar bezweifeln, dass es die von Dir genannte Moeglichkeit
> gibt. Der Vertrag ist ja auf 99 (oder sowas) Jahre fest, und wird so von
> jemandem anderen uebernommen.
Sofern es sich tatsächlich um den Verkauf des Erbbaurechtes handelt,
halte ich das auch für fraglich. Aber wie gesagt, gibt es IMHO durchaus
Möglichkeiten (z. B. ein /neuer/ Vertrag).
Wolfgang
--
Rupert Haselbeck
> Ich vermute mal, Du meinst Erbbau, und nicht Erbpacht (kleiner
> Unterschied).
Das Gesetz spricht vom Erbbaurecht, der Volksmund meint dasselbe, wenn er
von "Erbpacht" spricht. Beide Begriffe meinen das Gleiche
>> Ueblicherweise ist im Erbpachtvertrag festgeschrieben, dass die Erbpacht
>> in bestimmten Abstaenden nach bestimmte Massgaben (Teuerungsindex)
>> angepasst wird.
>
> Seit 1994 ist das möglich; ja. Vorher musste der Zins für die ganze
> Laufzeit des Erbbrauchts in dem Vertrag festgelegt werden (siehe auch
> http://de.wikipedia.org/wiki/Erbbaurecht#Erbbauzins). Aber in den
> 'neueren' Verträgen müsste der Verpächter diese Anpassung nicht als
> Bedingung für seine Zustimmung stellen; bzw. könnte er IMHO gar nicht,
> denn die Anpassung erfolgt automatisch nach fetgelegten Kriterien.
Nein, die Vereinbarung regelmäßiger Erhöhungen war auch vor dem
Sachenrechtänderungsgesetz unproblematisch möglich, allerdings nicht mit
dinglicher sondern nur mit schuldrechtlicher Wirkung und mußte somit durch
entsprechende Vormerkung (auf Eintragung einer Reallast) gesichert werden,
um dingliche Wirkung zu erreichen. Das ist (überraschenderweise) bei
Wikipedia auch völlig korrekt beschrieben.
> Sofern es sich tatsächlich um den Verkauf des Erbbaurechtes handelt,
> halte ich das auch für fraglich. Aber wie gesagt, gibt es IMHO durchaus
> Möglichkeiten (z. B. ein /neuer/ Vertrag).
Was meinst du mit "neuer Vertrag"?
MfG
Rupert
Christopher Creutzig
> Die Pacht ist ein Vertrag mit dem Eigentümer, und den soll der
> "Käufer" zu neuen Konditionen abschließen. Das ist doch ganz was
> anderes als ein Verkauf.
Es sei denn, er bestehende Vertrag erlaubt die Übertragung der Rechte
und Pflichten des Pächters. Ich weiß nicht, in wie weit das üblich ist.
--
oO(Ein Flame und eine Antwort - das Usenet ist kaputt...)
(Dietz Proepper)
Christopher Creutzig
> Am 31.03.2011 22:58, schrieb Christopher Creutzig:
>> Was schlicht daran liegt, dass das deutsche Recht kein gesondertes
>> Eigentum an fest mit dem Grundstück verbundenen Gebäuden kennt.
>> §94 BGB.
>
> Ist beim Erbbaurecht (Erbpacht) anders.
Nein, auch da gibt es kein gesondertes Eigentum an fest mit dem
Grundstück verbundenen Gebäuden.
> Das Erbbaurecht wird selbst wie ein Grundstück behandelt.
> Und das aufgrund eines Erbbaurechts errichtete Bauwerk gilt als wesentlicher Bestandteil
> des Erbbaurechts, und nicht des Grundstücks. Eigentümer des Bauwerks ist somit
> der Erbbauberechtigte und nicht der Grundstückseigentümer.
Das widerspricht nicht dem, was ich da oben schrieb. Deswegen schrieb
ich es gerade so.
--
Was es alles gibt, das ich nicht brauche!
(Aristoteles, gr. Philosoph, 384-322 v.Chr.)
Wolfgang Jäth
>
>> Sofern es sich tatsächlich um den Verkauf des Erbbaurechtes handelt,
>> halte ich das auch für fraglich. Aber wie gesagt, gibt es IMHO durchaus
>> Möglichkeiten (z. B. ein /neuer/ Vertrag).
>
> Was meinst du mit "neuer Vertrag"?
Neuer Erbbaurechtsvertrag eben; d. h. die bisherigen Rechteinhaber geben
ihren derzeitigen Rechtsanspruch auf, und der Verpächter vergibt das
Recht neu. Wie gesagt, /eine/ Möglichkeit von vielen ...
Wolfgang
--
Wolfgang May
> Am 05.04.2011 19:59, schrieb Wolfgang May:
> >
> >> > Nach http://www.frag-einen-anwalt.de/forum_topic.asp?topic_id=26260&
> >> > ist diese Zustimmung aber u. U. sogar einforderbar. Daher halte ich
> >> > (aber wie gesagt, IANAL) es nicht für völlig ausgeschlossen, daß die
> >> > Bedingung, die Zustimmung an eine Erhöhung des Erbbauzinses zu
> >> > koppeln, missbräuchlich ist. Aber das hängt sehr stark von den genauen
> >> > Details des Einzelfalles ab.
> >>
> >> Hier in der Gegend gibt es sehr viele Immobilien in Erbpacht und
> >> meines Wissens ist eine Erhöhung des Erbpachtszinses bei Verkauf
> >> das eher übliche.
> >
> > Hier ist ebenfalls ein Grossteil des Immobilienbestandes auf Erbpacht-
> > grundstuecken errichtet (verschiedene Erbpachtnehmer - eingesessene
> > Gutsherren, katholische Kirche, Stiftungen, ... - ist halt die
> > moderne Form der Gutsherrschaft).
>
> Ich vermute mal, Du meinst Erbbau, und nicht Erbpacht (kleiner Unterschied).
>
> > Ueblicherweise ist im Erbpachtvertrag festgeschrieben, dass die Erbpacht
> > in bestimmten Abstaenden nach bestimmte Massgaben (Teuerungsindex)
> > angepasst wird.
>
> Seit 1994 ist das möglich; ja.
Ist ja interessant. Die Vertraege, die ich hier kenne sind von 1978 und 1986.
Par.3:
"
(1) Die Vertragsparteien koennen verangen, dass der Erbbauzins erstmalig
fruehestens nach Ablauf von 10 Jahren seit Vertragsbegninn auf seine
Angemessenheit ueberprueft wird. Spaetern koennen Aenderungen jeweils
fruehestens alle 10 Jahre nach Beginn der Zahlung des neuen
Erbbauzinses erfolgen. Der Erbbauzins kann schon vor Ablaeuf von 10
Jahren geaendert werden, wenn die nach Abs 3 ermittelte Aenderung des
Lebenshaltungskostenindex mehr als 50% beraegt oder [...]
(2) Fuer die Angemessenheit des Erbbauzinses ist der Preisindex fuer
die Lebenshaltung eines 4-Personen-Haushalts mit mittlerem Einkommen
massgebend, wie er fuer den Durchscnitt eines Kalenderjahres vom
... festgestellt wird.
(3),(4) aehnliches
"
> Vorher musste der Zins für die ganze
> Laufzeit des Erbbrauchts in dem Vertrag festgelegt werden (siehe auch
> http://de.wikipedia.org/wiki/Erbbaurecht#Erbbauzins).
Nun, entweder ist wikipedia da falsch, oder hier war man seiner
Zeit voraus ...
> Aber in den
> 'neueren' Verträgen müsste der Verpächter diese Anpassung nicht als
> Bedingung für seine Zustimmung stellen; bzw. könnte er IMHO gar nicht,
> denn die Anpassung erfolgt automatisch nach fetgelegten Kriterien.
>
> > Jede solche Aenderung muss uebrigens im Grundbuch eingetragen und daher
> > vom Notar abgewickelt werden.
> > Der Kaeufer steigt dabei exakt da ein, wo der Verkaeufer ausgestiegen
> > ist. Weder Erbpachtzins noch das Datum der naechsten Erhoehung aendern
> > sich dabei.
>
> Eben.
>
> > Ich wuerde fast sogar bezweifeln, dass es die von Dir genannte Moeglichkeit
> > gibt. Der Vertrag ist ja auf 99 (oder sowas) Jahre fest, und wird so von
> > jemandem anderen uebernommen.
>
> Sofern es sich tatsächlich um den Verkauf des Erbbaurechtes handelt,
> halte ich das auch für fraglich.
Hier zumindest ist es so.
> Aber wie gesagt, gibt es IMHO durchaus
> Möglichkeiten (z. B. ein /neuer/ Vertrag).
Ohne neuen Vertrag.
Wolfgang
Rupert Haselbeck
> Neuer Erbbaurechtsvertrag eben; d. h. die bisherigen Rechteinhaber geben
> ihren derzeitigen Rechtsanspruch auf, und der Verpächter vergibt das
> Recht neu. Wie gesagt, /eine/ Möglichkeit von vielen ...
Aber keine realistische.
Niemand verschenkt üblicherweise sein Grundstück (ein Erbbaurecht _ist_ als
Grundstück handelbar), außer an nahestehende Personen
MfG
Rupert
Stefan Schmitz
wrote:
> On 4/3/11 4:43 PM, Stefan Schmitz wrote:
>
> > Die Pacht ist ein Vertrag mit dem Eigentümer, und den soll der
> > "Käufer" zu neuen Konditionen abschließen. Das ist doch ganz was
> > anderes als ein Verkauf.
>
> Es sei denn, er bestehende Vertrag erlaubt die Übertragung der Rechte
> und Pflichten des Pächters. Ich weiß nicht, in wie weit das üblich ist.
Bei Erbpacht ist das natürlich nicht nur üblich, sondern Gesetzeslage.
Aber sonst? Warum sollte jemand einen solchen Vertrag abschließen?
Der Verpächter will selbst entscheiden, wer sein Vertragspartner ist.
Und der Pächter kann kündigen oder notfalls unterverpachten.
Im vorliegenden Fall sollen ja gerade nicht Rechte und Pflichten
übertragen, sondern (zum Teil) neu bestimmt werden.